海岸江南XX年度营销执行报告86。
推荐-合肥华润置地金屿海岸营销策略报告08154 精品
新增楼盘区域一览表
5%
5%
21%
16%
16% 21%
16%
政务区 蜀山区 经开区 包河区 新战区 庐阳区 其它
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
3、大盘不断涌现
禹州.华侨城：120万方 印象西湖：68万方 东冠.繁华逸城：32万方 恒大.华府：近30万方 银领时代：30万方 华润.幸福里： 28万方 发能.太阳海岸：22.7万方 中央美域：22万方 多伦多花园： 21.2万方
3
2.6
2007年 8月
7
8.5
2007年 8月
预计09 年初
客
开盘价格 本期价格 元/平米 元/平米
配比
户 年 龄
段
卖点
多层均价 3200、小 高层2700
高层均价 3450
高层均价 3150
多层 4300；
小高 3600
两房：三 房=58%：
42%
25-50
中小户型，规 划，稀缺多层、 音乐主题概念
路
经开区锦 绣大道紫 20
云路
经开区繁 华大道合 30 九铁路
08年年底
08年10月 左右
08年8月 左右
本期价格 元/平米
配比
客户年 龄段
卖点
多层均价 3800
高层均价 4300
两房：三 房=60%：
40%
25--45
稀缺多 层、景 观环境、 中小户
型
一：二： 三：四房 =7％：45 ％：40％：
滨 湖 前 城
清谭路 与紫云
路
40
多层
多层均 均价
0
0.5
33
2007年12 月15日
山水江南营销执行案
2.3层(中间） 190.63
4.5层(端头） 181.37
4.5层(中间） 178.79
6.7层(端头） 180.50
6.7层(中间） 180.66
T1型 T2型 T3型
369.93 266.56 264.23
地下室面积 75左右 40左右
63.77 33.84
63.1 34.1
83.75 59.67
山水江南营销执行案
一、项目营销目标 二、项目分析
目 三、市场分析 四、项目营销机遇分析 五、营销策略
录 六、项目推盘计划
七、项目营销推广安排 八、项目营销活动安排 九、项目营销价格策略 十、项目营销阶段重点工作
一、项目营销总目标
只有明确目标后才能在市场中找到最佳的手段与策略。 山水江南总体营销目标从项目运作层面、项目销售层面、项目品牌层面、公司 品牌层面四个方面制定，通过山水江南的成功，层层递进。弘扬江南院落居住 文化，力争打造惠州市高尚人居新标尺，成为惠州房地产发展史上的里程碑式 经典项目，巩固宝安地产江南系列品牌在惠州的领先地位。
7、项目目标客户
4)问卷调查客户购买物业最为看重的特点
所认可项目的最大特点
77, 5% 480, 28%
589, 34%
553, 33%
稀缺景观资源 突出的地段优势 大社区 市场稀缺产品
对此项问题的有效回答有1699 份。34％的人认可稀缺的景观 资源，33％的人认可突出的地 段优势，28％的人认可项目的 规模。
3、山水江南品牌目标：
将山水江南打造成2007年惠州房地产强势品牌，成为宝安地 产进驻惠州的第一个成功经典品牌项目，在惠州延续宝安地 产江南系列项目品牌。
4、公司品牌目标：
“国贸海岸公馆”营销策划报告
“国贸海岸公馆”营销策划报告“国贸·海岸公馆”营销策划报告二00六年七月九日第一部分项目分析一、地块概况本项目位于国贸路西段，西接金龙路美食一条街，周边配套成熟，属于国贸CBD核心地段。
二、生活便捷程度状况分析交通情况：项目位于国贸路主干道旁，双向四车道，路面平整、人行道较宽敞，车辆运行通畅，交通极为便利。
周边配套情况本项目周边的生活配套极其完善，银行、酒店、餐饮、娱乐、购物、证券等配套遍布周边，属于海口市生活、工作便捷度最高的区域。
三、项目SWOT分析优势（S）：区位优势项目位于国贸路西段，为国贸CBD核心地段，交通极为便利，产品价值得以充分体现。
成熟生活配套商业配套、生活配套高度集中区域。
地块的升值随着城市建设步伐加快，CBD辐射范围也在迅速扩展，本地块位于CBD核心区域，升值潜力大。
劣势（W）：项目自身形象问题本项目自身昭示效果不明显，对项目自身形象推广带来一定的难度。
特别是紧邻周边的楼宇，与项目楼间距较小，大部分户型通风、采光及景观条件受到较大程度的制约，房间的私密性也受到一定的影响。
噪音问题项目位于国贸路沿街路段，虽然有较好的区位优势，但交通干道上的噪音问题也将给项目带来一些负面影响。
机会（O）：城市规划带来商机国贸中心区作为海口市对外的窗口，已被岛内外商务机构及投资客看好，给项目的销售顺利完成带来机遇。
产品差异化造就市场空间本项目高档小户型的市场定位，必将吸引众多买家的关注，也将成为本项目的亮点。
威胁（T）：政策因素国家宏观购房政策对岛外客户及投资客户造成负面影响。
海南省政府取消购房入户政策对销售也会产生一定压力。
市场因素多个同等规模项目在同片区内在售或即将销售，对本项目造成一定的销售压力。
特别是在售的瑞特广场、国贸经典是同区域内的直接竞争对象，且价格上占具一定的优势，这些都给本项目的销售形成较大的竞争态势，销售压力加大。
四、项目核心优势分析规划优势显著国贸商务区作为海口窗口，整体规划已基本成型，已形成良好的投资环境，势必对本项目的推广销售带来利好。
XX湾四期销售执行报告
•《关于调整 住房供应结构 稳定住房价格
的意见》
•2.1土地增值税 清算通知
•3.5“两会”关 •启用新版售 于物权法第六次
房合同 审议
•3.12《关于规范房
•售楼须有信 息公示系统，
地产明码标价工作 的通知》
期房卖多少现 场可查 •3.16《物权法通过
•05年年 初
•05年年中
•05年年 底
•06年年 初
套数
26
20 284
2 22 28 1 383
套数比
7%
5% 74% 1% 6% 7% 0% 100%
•19栋
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XX湾四期销售执行报告
•项目分析 •关键词：可上下打通，左右拼合，户户阳 •四期公寓户型 台凸窗，景观资源丰富。
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XX湾四期销售执行报告
•报告思路
•开发商目标
•项目分析 •市场分析 •竞争分析
•销售策略
•具体执行
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XX湾四期销售执行报告
•市场分析
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XX湾四期销售执行报告
•项目分析 •住宅客户意向价格集中在2.5万以下，公寓客户意
•四期意向客户分析 •向价格集中在2.8万以下，3万均为客户的敏感。
•公寓
➢一半以上的住宅客户意向价格集中在25000
以下，39％集中在25001-28000，而30000
的单价是客户的敏感点。
➢公寓客户多能接受的2.8万以下的价格；3
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XX大厦营销策划执行报告
XX大厦营销策划执行报告第一部分产品概述一、本案项目名称XX大厦二、本案地理位置位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。
三、本案基本数据总占地面积：2570平方米总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米容积率：4.99建筑高度：56.4米停车位数：地上8辆，地下50辆总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间；其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米；酒店单元间----25.94平方米单元45.4平方米单元商业地产50年用地性质。
第二部分 市场分析各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓）早期小户型公寓产品 商圈发展景观改造市政建设产品演变多元化产品形态 功能完善，附加值提高。
酒店式公寓产权式酒店交通拓建户型单一，产品力不强租金投资回报率(加权平均值数）7.20%6.70%7.01%6.69%6.10%6.52%6.90%5.55%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%普陀静安闵行闸北长宁徐汇浦东黄浦市场供需方面2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。
在供给量迅猛增加的背景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。
取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。
市场趋于供需平衡。
产品方面看产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高。
部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。
单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成。
产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点。
价格方面看由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧。
“锦绣江南”项目营销策划报告
“锦绣江南”项目营销策划报告一、项目概述锦绣江南项目是一个旨在推动江南地区旅游发展的项目，目标是通过打造独特的旅游目的地，吸引海内外游客，促进经济繁荣和人文交流。
团队将投入资源和精力，在以下几个方面进行市场营销策划，包括品牌推广、线上线下营销活动、合作伙伴拓展以及客户关系管理。
二、品牌推广1. 品牌定位：通过打造“锦绣江南”的品牌形象，将江南地区的优美风景、丰富文化和深厚历史传统等元素融入品牌，让人们联想到这个地区的美丽与独特之处。
2. 品牌传播渠道：通过社交媒体平台、旅游杂志、电视广告等多种渠道进行品牌传播，提高品牌知名度和美誉度。
3. 口碑营销：鼓励游客在旅游体验后留下评论和评价，并通过优质服务和体验来提高游客的满意度和口碑。
三、线上线下营销活动1. 线上推广：通过建立一个专属的网站和社交媒体账号，展示锦绣江南的特色景点、旅游线路和特色美食等，吸引用户对该地区的兴趣，并提供在线预订服务。
2. 线下活动：举办推广活动，如旅游展览、摄影比赛等，吸引游客的参与和关注，增加项目的曝光度。
四、合作伙伴拓展1. 旅行社合作：与知名旅行社建立合作伙伴关系，将锦绣江南的旅游资源纳入其旅游产品线路中，增加游客到访的渠道。
2. 文化娱乐企业合作：与电影、电视、音乐等文化娱乐企业合作，将锦绣江南作为拍摄场地或主题，增加项目的曝光度。
3. 酒店及餐饮业合作：与当地的高品质酒店和特色餐饮业建立合作关系，提供优惠和套餐，增加游客的满意度和体验。
五、客户关系管理1. 定期调研：通过调查问卷、访谈等方式，了解游客对锦绣江南的满意度，发现和解决问题，不断改善旅游体验。
2. 售后服务：提供质量保证和售后服务，解决游客的疑问和问题，提高游客的满意度和忠诚度。
3. 忠诚度计划：推出会员计划，给予忠实游客专属权益和特惠，增加客户粘性和复购率。
六、预期效果1. 品牌知名度提高：通过品牌推广，让更多人知道锦绣江南这一旅游目的地，并对其产生兴趣。
XX泰一期营销执行报告
谨呈：湖南鑫成集团鑫成·君泰营销执行报告深圳市天方房地产经纪代理有限公司二00九年三月目录第一节项目概况与定位 ........................................... 错误!未定义书签。
一、项目概况............................................. 错误!未定义书签。
二、项目SWOT分析........................................ 错误!未定义书签。
三、项目定位............................................. 错误!未定义书签。
第二节客户分析................................................. 错误!未定义书签。
一、辐射区域及潜在客户区域............................... 错误!未定义书签。
二、客户定位分析......................................... 错误!未定义书签。
三、区域目标客户描述..................................... 错误!未定义书签。
四、目标消费群分析....................................... 错误!未定义书签。
第三节推售计划................................................. 错误!未定义书签。
一、营销目标............................................. 错误!未定义书签。
二、销售及回款目标....................................... 错误!未定义书签。
三、主要营销节点（倒计时）............................... 错误!未定义书签。
佳兆业-水岸公馆-前期营销执行报告
佳兆业-水岸公馆-前期营销执行报告营销执行报告营销中心·水岸公馆项目组目录一、项目简介 (4)二、时间节点与工作安排 (5)1、营销节点安排 (5)2．工作安排 (5)3、工作时间表 (6)三、片区市场状况分析 (9)1、片区在售项目分析 (9)2、片区待售地块分析 (10)四、整体推广策略 (12)1、策略分解 (12)A、报纸媒体： (17)B、电视媒体： (17)C、户外媒体： (17)D、其他： (17)五、价格策略 (18)1、定价策略 (18)2、实收均价建议： (18)六、活动营销策略 (19)七、广告思路 (19)1、总体广告形象： (19)2、推广思路： (20)八、销售计划安排： (21)九、总结 (35)一、项目简介本项目地理位置：深圳市龙岗区龙岗镇东北面与坪地接壤处，新生村北面，新城路与深惠路相接处。
项目用地紧临新城路两侧，东距深惠公路约200m，西临新生村的待建空地，北面为武警待建空地，东北面紧靠红线有厂房，东南向为新城花园，南接新生村，西南向有世纪小学及深房集团的烂尾别墅，新城路北侧用地有规划中的坪西路贯穿，与新城路一起将项目用地划分为3块。
土地总面积：223992.2m2土地用途：商住用地建筑容积率：1.37总建筑面积：306934.7m21期的技术指标土地面积73756（m2）建筑面积78255（m2）商业建筑面积9701（m2）公用配套面积7292（m2）住宅建筑面积56818（m2）建筑容积率 1.061建筑覆盖率27.88% 绿化率38.07%居住户数488 停车位413（地上）140（地下）TH 38户4房87户3房（≤110）147户3房（≥110）198户2房69户二、时间节点与工作安排1、营销节点安排2005年8月1日开始诚意登记2005年9月11日第一批样板房盛情开放2005年9月18日第一批正式解筹及开盘活动2005年10月1日秋交会2005年10月11日第二批样板房盛情开放2005年10月22日第二批单位进行登记2005年11月5日第二批单位正式解筹2．工作安排3、工作时间表三、片区市场状况分析1、片区在售项目分析市场分析：a)目前市场上主要的几个在售楼盘中，东方·沁园与天健·郡城都是从04年的10月开始销售，目前的销售率也都是在75%左右。
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•蓄客现状：
➢ 客户来源：海岸江南现场销售以周边景区路过客人为主，整体来访客户 区域局限，通过直销团队的加入，上访率有所提升，但由于直销团队双线 作业，效果依然不明显； ➢ 客户认知：海岸景观、出租升值是目前客户最为认可的因素，项目其他 价值客户接受度低。客户对本项目高端定位、品牌和价值的认知度低；
• 项目使命的思考
海岸江南XX年度营销执行报告86。 •3
•目标 2013年，时光进入》》》海岸江南
•战略目标 •品牌目标 •核心目标
> 树立区域的价值标杆，引领市场的地标价值新风 向标！
> 凤还朝品牌立势，抢占锦州海景房高端市场，为 后续的整体海岸江南的开发做可持续性的发展的 品牌铺垫！
> 树立项目锦州南部海景区域标杆，实现5个月， 4500万签约额，实现均价7800的价格目标！
•团购享7.5折优 惠 •认筹赠送专用 车位
•“诗意海岸生活， 海岸江南醉美”
•“珍品户型释放， 最后10席抢位中”
•老客户红酒品鉴 会
•推出特价房源5组
•户外、电台、 出租车LED、网 络、派单、快递 直投、短信、酒
店展示
•户外、出租车 LED、网络、派 单、快递直投、 短信、酒店展示
海岸江南XX年度营销执行报告86。
• 按8-12月日均计算， 平均每天到访7组客户
海岸江南XX年度营销执行报告86。
•核心目标细分
认筹目标
客户来访渠道
阶段来访 日来访
阶段认筹
原有来访客户210批，有效率低于10%，距离目标1000批新客户
自然来访(新客）
65
1
13
老带新
——
5
三期开盘
直销派单
260
4
56
65天
邮递直投（外阜）
100
3
18
老客户答谢活动月 30天
（12月01日-12月31日）
老带新 区域短信拦截 邮递直投（外阜）
旅行社
——
30
1
30
50
3 6 6 10
200
44
合计
——
1025
240
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•目标压力之下 •市场面临着怎样的现状？
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
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•背景篇
• 项目背景的解读
竞品市场 客户和项目现状
海岸江南XX年度营销执行报告86。 •8
•竞品市场
•竞争市场
•锦州经济开发区域市场
•市场高端项目研判
•整体区域市场情况
•重点项目研判
•滨海高端项目
•市区高端项目
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•竞品市场
•海岸江南区域内项目推售集中在下半年，总体货量预 计1万方，区域供应量较大，市场供需关系失衡。
海岸江南XX年度营销执 行报告86。
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2020/11/25
海岸江南XX年度营销执行报告86。
•目 录
>> 目标篇——项目使命的思考 >> 背景篇——项目背景的解读 >> 营销策略执行篇——项目价值传播及提升
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海岸江南XX年度营销执行报告86。 •2
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•目标篇
多层、高层
•产品别墅形式 基本高雷层 同 观海效果 本项目为 多层最、佳高层
53万平米 15.7万平米 30万平米
50-168㎡
50-140㎡ 45-150㎡
•价3格68定0均位价多 为中端；差 异性较均价小价 位以本项目 为最42高00均价
1.5 3.2 1.2
华纺 海岸城
多层、高层
28万平米 54-137㎡
•金城丽景湾 •山海一品 •锦绣蓝湾
•12年 •1月 •3月 •5月
•13 年
•7月 •9月 •11月 •1月 •3月 •5月 •7月
•9月
•30万方80-160㎡ •12年4月份开盘
•30万方45-150㎡ •12年5月份开盘
•53万方，50-168㎡ •11年12月份开盘
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•竞品市场 •市场高端项目小结
➢ 滨海项目：以资源、品牌和配套主打其高端定位支撑高价销售，市场认可度 高，但部分项目有价无市； ➢ 市场高端项目：以地段和成熟配套为主要卖点，形成市场认知。
➢ 陌生区域需要赢得主流市场的认知，高端品牌需要在 锦州市场的落地，方能提升项目市内高量高价的阵营。
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• 本案必须跳出区域内的竞争，以领导的姿态形成 独树一帜的项目影响力。
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•高端项目
•区域内高端项目与市内高端项目，优势特点对本本项目 的差异化。
•市内高端项目
•滨海高端项目
• 市内高端项目以成熟的区域价值、 绝佳地段实现了市场对其高价入市的接 受度，地段和配套支持了其高端形象定 位和高价。以地段和成熟配套为主要卖 点，市场对其认可度高，而市场对本区 域认识度低，项目配套也不成熟，因此 本项目综合实力较市场高端市内高端弱。
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
阶段策略
➢ 强势发声，以大型活动起势，全面炒作海岸江南国 际新城和凤还朝品牌！ ➢ 推广渠道立体化铺排，全面渗透！ ➢以实现市场对区域和项目的高度认知为目标，启动 认筹机制！
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
阶段划分
•201 3
•推广 •活动 •渠道
➢ 必须传播项目价值，提升客户认知；拓展客户面，形 成多渠道模板
海岸江南XX年度营销执行报告86。
•房交会活动总结
•8月
•9月
•10月
•11月
•12月
•房交会
➢房交会现场：现场人员稀少，政府无政策，前期无宣传，也为配合短信等辅助 宣传手段，造成多为各房地产商工作人员，无实质性客人； ➢房交会成交：无任何项目促成成交； ➢房交会费用：6万元场地费+布展费。
海岸江南XX年度营销执行报告86。
•宏观市场
•好与控之间，不 确定因素增强，整 体趋势动荡
•竞争市场
•区域内竞品项目 拉低区域价格，市 场供应量庞大。
•客户和项目现状
•本地客户区域饱和， 周边城市对项目无认 知度，客户面需扩大。
•核心目标之下问题策略
➢ 必须进行项目核心价值、品牌的炒作，扩充周边
城市市场，抢占第一影响力。
销售线 现在确定销售团队人员
销售培训工作已于本周开展 8月21日起，蓄客工作开始 开发本地，代理公司外阜以及酒店平台下一切可用资源
• 项目和区域在市场上的发声有限，整体目前客户诚意度不高，客户对项目 高端定位的认知有限； • 目前推广动作不足，为把本项目与区域低价项目形成绝对性区隔，仍然面 临着来自区域内的低价竞争压力； • 现有客户量不足以支持项目预期价格。
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•核心目标分解
•4500万
•8月 •房交会
•9月 •三期开盘
• 4500万，均价4600元，8折，122 套，60%的解筹率，需204批认筹 客户
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•10月
•11月
•12月
•老客户答谢活动 月
•三期组团 •珍品加推
• 按1/5的来访转认筹， 需1020批来访客户
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•8月
•9月
•8月20日，项 目三期开盘
•“凤还朝海岸，辽 西区域生活样板”
••第项目一三期阶开盘段，
•5000抵1万
•户外、电台、 出租车LED、 网络、派单、
酒店展示
•10
•11月
月
•12月
•10月15日，三期 组团珍品加推
•老客户答谢 活动月
•“没有最近的海 景房，因为景色已 在家园中”
➢ 6万元=120万条短信=5个城市1个月直销派单=5-10
组意向或成交客户，但绝≠0！！
➢调整宣传推广方式的架构，杜绝随波逐流现象，
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
•房交会活动总结——其他房交会实景图片
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海岸江南XX年度营销执行报告86。
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当前已落实工作事项
•价值传播——阶段营销推广执 行
•凤
还
第一阶段：区域价值落地，主推“凤还朝海岸江南，辽西区
朝
域生活样板”，在市场上强势发声；
作
为 一
第二阶段：项目价值落地，主推“没有最近的海景，因为
条
景色已在家园中”，传递项目信息，构建新城市生活模式；
主
线
第三阶段：生活模式价值落地，主推“诗意海岸生活，
贯 彻
•5000抵1万
•户外、电台、 出租车LED、 网络、派单、
酒店展示
•10
•11月
月
•12月
•10月15日，三期 组团珍品加推
•老客户答谢 活动月
•“没有最近的海 景房，因为景色已 在家园中”
•第•团购二享7阶.5折优段 惠
•认筹赠送专用 车位
•“诗意海岸生活， 海岸江南醉美”
•“珍品户型释放， 最后10席抢位中”
• 滨海项目优势地段、品牌大盘、 配套是其主要卖点，在市场上均有较 强的影响力，其优势能够支撑其高端 形象定位；本项目定位需捆绑市场认 知度相对不足的凤还朝品牌和海岸江 南项目品牌。以资源、品牌和配套主 打其高端定位支撑高价销售，提升对 凤还朝品牌的认知度。