04方案技术定案要点及案例分析

□ 消火栓位置设计合理，满足公司统一标准要求；
□ 无障碍电梯与担架电梯尺度。
□ 空调机位、洗衣机、热水器、厨房烟道应落实，位置合理。
□ 厨房、卫生间等房间面积应满足规范要求，房间窗地比、窗户开启比应 满足当地规范要求
□ 户内外走道宽度；安全出口在首层的处理方案。
□ 户间对视及平面凹槽的合理性。
□ 卫生间尺度是否满足要求，是否考虑结构墙支加厚、污水立管、排风道 等对空间的影响。
方案技术定案要点及案例分析
——天津尚景佳园设计总结
北京中外建建筑设计有限公司深圳公司方案必修课 张爱新
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［目录］
方案技术定案要点 案例分析
依据性文件 建筑退线 技术经济指标 总平面 地下室
住宅 公建
总图 单体
［方案技术质 量控制流程］
方案技术质量控制
技术征询
地下室退线是否满足当地规定，并满足外网管线 及化粪池、隔油池的布置要求
• 地下室轮廓修改 • 地下室柱网修改 • 坡道位置不成立 • 用地紧张
建议 公建或干挂石材住宅建 筑预留300～500； 南方住宅预留100～200； 北方住宅预留200～300
需要沟通
需要沟通
最窄处不要小于3米；大 部分不小于5米；高层塔 楼附近局部有扩大到7～ 8米。
建筑贴临或通连廊的联系时，栋号编制原则（参考依据） 1. 贴临时，结构断开，功能相同但不联系，满足防火“不限间距”条件按两栋编号。 1. 贴临时，功能有联系，不管结构是否断开，均按一栋编号。 1. 贴临时，功能完全不同，并不联系，不管结构是否断开按两栋编号。
1. 贴临时，功能相同，结构不断开按1栋编号。
总平面 ☐ 地下室
□ 如有人防设计，需考虑主要出入口的位置；
☐ 住宅
□ 地下室防火分区布置是否合理；安全出口及疏散距离是否满足规范？
备注
注意新规对地下室安全 出口数量的控制。
□ 设备用房位置、规模、层高、安全出口等是否满足要求？
□ 地下室车库层高
。
□ 车库出入口数量、宽度、间距是否满足要求？
地下车库层高是控制地 下室经济性的重要因素。
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 小高层管井设计 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 小高层管井设计 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 小高层管井设计 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［方案技术定案要点］
依据性文件
建筑退线
技术经济指标
备注
☐ 技术经济指标
☐ 总平面 ☐ 地下室
□ 计容面积预留量或超出量
；
☐ 住宅
□ 计算建筑面积是否计了保温层、封闭阳台（计全）、结构内阳台（计全 ）、出屋面楼梯间、屋顶机房、水箱间等面积。
□ 面积计算是否有复核人，两人计算结果分别是
；
。
□ 覆盖率是否有预留量或超出量
［方案技术定案要点］
依据性文件
☐ 建筑退线
内容
☐ 技术经济指标
☐ 总平面
☐ 地下室 ☐ 住宅
建筑退线是否预留面层厚度；
可能会导 致的后果
• 规划修改 • 公建柱网修改
出挑构件是否出建筑控制线；是否满足当地规范；
• 规划修改 出挑檐口（或其他构件）是否参与间距计算（日 照、规划、消防）
有构筑物不允许出建筑控制线规定的地区项目， 是否存在化粪池、结构底板挑板等构筑物出建筑 控制线问题。
项目评审 校审
规划 日照 面积 消防 人防
方案技术评审 方案技术定案评审
校对 审核
［目录］
方案技术定案要点 案例分析
依据性文件 建筑退线 技术经济指标 总平面 地下室
住宅 公建
总图 单体
［依方据性案文技件 术定案要点］
☐规划依要据点及性红文线件图 ☐地形建图筑及周退边线道路设计标高 ☐ 技术经济指标 ☐设计总任平务书面（住宅含户型面积及配比的最新控制要求及规划要点 ☐未明地确下的分室项面积指标要求） ☐设计住合宅同
□ 结果是否有第二人复核
□ 连续日照 □ 累计日照 □ 是否满足
备注
与面积计算同样需要第 二人复核，复合结果差 距较大时需要第三人复核。
［方案技术定案要点
］
依据性文件 建筑退线 技术经济指标
☐ 总平面
☐ 地下室
☐ 住宅
总图技术要点
□ 是否已解决平面及竖向设计中对特性质量有重大影响的缺陷？
□ 各主次出入口（车行、人行、货运、垃圾运输）交待清晰，各类流线设 计合理，考虑垃圾站位置。
；
□ 覆盖率是否考虑保温层、有柱雨棚、幕墙等面积；
1、预留量的弹性空间与 后期修改返工量成正比。
□ 停车位预留量或超出量为 □ 绿地率是预留量或不足量
；（要求预留10%余地） ；
2、不满足要求的指标未 必不能通过报建，但指 标不满足不能作假。
□ 地下室顶板及屋面覆土厚度是否满足计绿地率的厚度需求；（当地规定
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［案例分析］
可能会导致方案定案的准确性
自然灾害评估报告（特殊地段）
★★★
项目选址合法性，可能会导致项目不成立
地质资料
★
下阶段设计的必要条件
人防设计要求或征询单（如果有）
★
下阶段设计的必要条件
不做人防设计的函件
★★
针对后期改为有人防情况，在用地紧张时可能会
导致方案不成立。
建筑限高（航空、电信等限高要求）
★★
缺失时，可能会导致方案容量变小，严重情况方
《天津市城市规划管理技术规定》
（二）朝向为其他方向的，与被遮挡居住建筑的计算间距应当按照下表不同方位间距 折减系数换算：
方向角（度） 0～15（含） 15～30（含） 30～45（含） 45～60（含） 60～90（含）
折减值
1.0
0.90
0.80
0.90
0.95
结论：南偏东超30度，可以采用0.8的折减系数，但是导致节能计算时建筑无南向。
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
☐ 别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
☐ 别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
• 别墅地下车库净高是否需要满足2200？ • 埋土深度如何确定？ • 最短的地库坡道长度？
另类风险：（五）建筑物地下部分顶板面高出室 外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面积计算值按照 该层水平投影面积计算；建筑物地下部分的顶板面 高出室外地坪小于1.5米，建筑面积不计入容积率。
住宅 公建
总图 单体
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
☐ 别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
［案例分析］
细节问题：
• 地方规定：管桩基础需要设置地下室；地下室需交配套费，2.2m层高之下可计一半。 • 日照软件及版本； • 保温层厚度对于建筑间距、绿地率、覆盖率的影响； • 车道边沿与建筑边沿间距低于1.5m。 • 登高面车道及登高场地与建筑之间不能布置车位等影响登高的障碍物。 • 北方项目的防冰坠措施。
1. 贴临时，功能相同，结构断开，原则上可按两楼编号（本条需经技术征询）。
1. 通过室外连廊联系的两建筑单元，应满足防火间距，并应按2栋编号。
1. 同一裙房或地下室上方的多塔楼建筑可各自视为一栋出现贴临，连廊联系时，按 1~6条执行。
［方案技术定案要点］
依据性文件
建筑退线 技术经济指标
技术要点
备注
如：缓坡地的地下室方 案；覆土方案对于全埋 人防地下室的影响；对 于室外设计标高的界定等。
□ 各栋建筑编号。是否符合甲方及当地要求。
□ 防火间距应满足规范要求。总图消防车道、消防登高面及操作场地须满 足规范。
□ 场地设计标高与自然地形是否平衡、合理，并满足甲方要求。应标识场 地及道路的主要控制标高，地面坡度应满足相应规范要求。总图竖向设计 应经方案评审确认并合理。
现状市政管网条件
方案阶段重要性等级 ★★★ ★★
★
★★★ ★
存在与既有建筑间距较近时，应有既有建筑的定位、高度、层数、 ★★ （规划控）
耐火极限等依据
★★ （消防控）
环评报告及批文
★
水利部门的设计蓝线及要点（若用地内涉及河涌、河岸等）
★★
作用
项目合法，报建的必要条件
场地竖向方案的准确性；严重时影响方案的可行 性
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 小高层管井设计 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
［案例分析］
总图 ☐ 平面
☐ 凹槽最小宽度 ☐ 小高层管井设计 ☐ 户型优化 ☐ 电梯尺寸控制 ☐ 坡屋顶起坡点
□ 是否有户内无垛房间门。
□ 结构露梁、反梁情况。结构柱落地情况。
［方案技术定案要点］
依据性文件 建筑退线 技术经济指标 总平面 地下室
☐ 住宅
［方案技术定案要点］
依据性文件 建筑退线 技术经济指标 总平面 地下室
☐ 住宅
［目录］
方案技术定案要点 案例分析
依据性文件 建筑退线 技术经济指标 总平面 地下室
变坡角度最大为10%；即 5.71°（接近角、离去角、通 过角）；形成一个标准车； 巡迹摆放。
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
挡水已难实现
☐ 别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
登高场地一侧建筑局部突出尺度控制。
别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
别墅地库停车 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
《天津市居住建筑节能设计标准》DB29-1-2013
表4.1.4 注4 表中的“北”代表从北偏东小于60º至 北偏西小于60º的范围；“东、西”代表从东或西 偏北小于等于30º至偏南小于60º的范围；“南”代 表从南偏东小于等于30º至偏西小于等于30º的范围。
前款第（五）、（六）项涉及建筑室外地坪标高不 一致的，以周边最近城市道路标高加0.2米作为室外 地坪。
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
☐ 别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
• 解决两个问题： 1、不磕碰汽车底盘； 2、控制坡度
［案例分析］
☐ 总图 ☐ 平面
☐ 别墅地库停车 ☐ 登高面一侧的凹凸 ☐ 建筑日照与节能
厚度：地下室顶板
屋面 ）
□ 配套公建是否满足当地规划要求？
□ 其他指标是否满足要求？
注：超出量数字前标“+”，预留量数字前标“-”
［方案技术定案要点］
依据性文件 建筑退线 技术经济指标
☐ 总平面
☐ 地下室
☐ 住宅
日照分析技术要点
□ 日照计算软件名称
；版本：
。
□ 当地是否对日照软件有限制：
□如有：是否采用当地规定软件； □如没有是否经第二种软件核算结果。
案不成立。
方案批文（或方案确认函＋提前启动施工图的风险函）
★★
下阶段启动的必要条件；批文为下阶段出图的必 要条件
是否需要做绿建设计及星级要求的函件
★
下阶段设计的必要条件
★★★影响方案是否成立；可能导致行政处罚；可能导致丢失项目；缺此依据方案不能正式出图。 ★★影响本阶段或下阶段的设计准确性，可能导致重大返工；缺此依据不能（宜）开展下阶段设计。 ★只影响局部工作或可以在下阶段中（或前）期取得即可；缺此依据下阶段下阶段不能出图。 红、橙色字为方案报建的必要条件。橙色是特殊地段项目依据。
□ 地面停车场、构筑物与建筑防火间距满足规范要求。
□ 场地绿化布置合理，避免无法绿化空间。 □ 建筑朝向非正南北时，是否对于节能计算及遮阳措施产生重大影响。
有利的日照间距往往会 带来节能方面的不利， 需要综合权衡
［方案技术定案要点
］
依据性文件 建筑退线 技术经济指标
☐ 总平面
☐ 地下室
☐ 住宅
注意车库局部空间仍须 满足相应
□ 地下室如有货运，货运流线及卸货设计合理，地下室净高满足货车规格。
□ 地下商业的下沉广场是否满足规范要求
［方案技术定案要点］
依据性文件
建筑退线
技术要点
备注
技术经济指标
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
总平面 地下室
□ 消防疏散系统符合建筑性质，并满足国家及地方规范；
☐ 住宅
□ 核心筒：楼电梯、电梯厅、设备管井尺寸；
甲方的初始要求与后期变化有了文字依据，可以 约束甲方修改的随意性。
工作受法律保护
设备用房位置、规模的准确； 取用设计参数及排出管的准确性；
因新建设计可以设置防火墙，不会导致颠覆性修 改。但规划间距除外。
排烟是否可以低空排放
可能会导致建筑退线的准确性
建筑、市政、交通、水利、文物等行政主管部门关于项目规划的 ★ 意见