关于估价原则的几点知识
第5章 房地产估价原则
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义第一节房地产估价原则概述房地产估价原则一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．了解房地产估价原则的含义；2．熟悉房地产估价原则的种类；3．熟悉房地产估价原则的作用；4．掌握独立、客观、公正原则；5．掌握合法原则；6．掌握最高最佳使用原则；7．掌握估价时点原则；8．熟悉替代原则；9．熟悉谨慎原则。
二、内容讲解第五章房地产估价原则本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。
第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。
因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值“发现”、“揭示”出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。
这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。
房地产估价的五大常用原则
房地产估价的五大常用原则我跟你说啊，房地产估价这事儿，那可有五大常用原则呢。
咱先说第一个原则，合法原则。
这就像做人得守规矩一样，房地产估价也得在合法的框架里来。
我就见过这么个事儿，有个小年轻想把他家老房子估价高点儿好卖出去，就想让估价师把他私自搭的那个违建也算进去。
那估价师能答应吗？估价师一脸严肃，那眉毛就像两条拧巴的麻绳，眼睛瞪得老大，说：“这可不行，违法搭的东西就不能算在估价里头，这是原则问题。
”这合法原则啊，就像一把尺子，量着整个估价的事儿呢。
再说说最高最佳使用原则。
啥叫最高最佳使用呢？就好比一块地，它是用来盖写字楼能赚大钱呢，还是盖住宅更划算？这得好好琢磨琢磨。
我有个朋友，他家有块地在城边儿。
一开始他想着，就盖个普通住宅得了。
结果找了个懂行的人一看，说：“你这地啊，要是规划规划，盖个带小花园的那种高档住宅，或者干脆建个小型商业中心，那价值可就翻番儿了。
”你看，这就是得按照最高最佳使用原则来。
那时候我朋友那表情啊，眼睛里满是惊讶和懊悔，嘴巴张得能塞下个鸡蛋，直拍大腿说：“哎呀，我咋没想到呢。
”替代原则也很重要。
这就好比买东西，你得货比三家吧。
房地产也一样。
有一回我陪人去看房子，那卖房的把自己房子夸得天花乱坠，说这房子独一无二，值老多钱了。
结果那买家也不傻啊，他就跟我说：“我看了附近好几套房子呢，户型都差不多，人家价格可比这低不少。
”这就是替代原则在起作用。
周围类似的房子价格就像一群小伙伴，互相制约着，谁也不能太离谱。
还有估价时点原则。
这就像给房地产拍张照片，照片啥时候拍的，那房地产在那个点就值那个价。
我记得有个小区，在没通地铁之前，房价也就那样。
结果地铁线一通，好家伙，房价就像火箭似的往上蹿。
这前后价格差了好多呢。
你要是按照通地铁之前的价格去估通地铁之后的房子，那可就大错特错了。
就像你不能拿夏天的衣服价格去衡量冬天的衣服一样，时间不一样，价值就不一样。
最后就是供求原则了。
这市场上房子多了，供大于求，那价格自然就往下走；要是房子少，想买的人多，那价格就蹭蹭往上涨。
变更的估价原则
变更的估价原则
在项目管理中，变更管理是不可避免的。
每一个项目都会面临需求变更、范围变更、进度变更等问题。
而变更管理的一个关键问题就是如何评估变更对项目的影响。
估价原则是评估变更对项目的影响的基础。
下面是一些常见的估价原则。
1. 成本估价原则
成本估价原则即通过对项目成本的估算，评估变更对项目成本的影响。
这种估价原则适用于对项目成本敏感的项目。
比如，一个预算有限的项目，其变更的影响可能会直接反映在项目成本上。
2. 进度估价原则
进度估价原则即通过对项目进度的估算，评估变更对项目进度的影响。
这种估价原则适用于对项目进度敏感的项目。
比如，一个有紧急交付要求的项目，其变更的影响可能会直接影响项目的进度。
3. 风险估价原则
风险估价原则即通过对项目风险的估算，评估变更对项目风险的影响。
这种估价原则适用于对项目风险敏感的项目。
比如，一个对安全性要求很高的项目，其变更的影响可能会直接影响项目的风险。
4. 质量估价原则
质量估价原则即通过对项目质量的估算，评估变更对项目质量的影响。
这种估价原则适用于对项目质量敏感的项目。
比如，一个对产品质量要求很高的项目，其变更的影响可能会直接影响项目的质量。
综上所述，变更管理的估价原则是根据项目的不同特点和需求，
选取适合的估价原则进行评估。
在实践中，要根据各种估价原则的综合考虑，确定最终的变更管理策略。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对不动产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行
房地产估价时，应遵循以下原则：
1.客观性原则：房地产估价应该基于客观的事实和数据，而不是主观的偏见或推测。
评估师应该使用可靠的数据和方法来确定房地产的价值。
2.市场适用性原则：房地产估价应该考虑到当前市场条件下的需求和供给情况。
评估师应该了解当地经济情况、社会环境、政治环境和法律
法规等因素，并将这些因素纳入考虑范围内。
3.比较原则：房地产估价应该依据市场上类似物业的销售价格、租金价格等进行比较。
评估师应该了解当地物业市场情况，并对同类型物业
进行比较，以确定其合理市场价值。
4.资本化收益法原则：资本化收益法是一种常用的房地产估价方法，它基于预期租金收益率和资本化率计算出物业的净现值。
在使用资本化
收益法进行房地产估价时，评估师需要考虑到物业的租金收益、运营
成本和市场风险等因素。
5.适度保守原则：房地产估价应该以适度保守的方式进行。
评估师应该
考虑到可能出现的未知风险和不确定性因素，以避免高估物业价值。
总之，房地产估价是一项复杂的工作，评估师需要综合考虑多个因素，并遵循客观性、市场适用性、比较原则、资本化收益法原则和适度保
守原则等原则，以确保评估结果准确可靠。
谈谈你对房地产估价合法原则的理解。
谈谈你对房地产估价合法原则的理解。
房地产估价是指通过对房地产市场进行调研和分析，对房地产的价值进行评估的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一定的合法原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
下面我将谈谈我对房地产估价合法原则的理解。
房地产估价应遵循公正、公平原则。
这意味着估价师应当客观、公正地评估房地产的价值，不受任何个人或组织的影响，确保估价结果的公正性。
房地产估价应遵循市场价值原则。
市场价值是指在合理市场条件下，买方愿意出价购买的价格，同时卖方也愿意以此价格出售。
房地产估价需要基于市场的供求关系，考虑到房地产的位置、面积、用途等因素，确定合理的市场价值。
第三，房地产估价应遵循专业原则。
估价师在进行房地产估价时，需要具备一定的专业知识和技能，对房地产市场有深入的了解，并且遵循相关的法律法规和伦理规范，确保估价结果的准确性和可靠性。
第四，房地产估价应遵循事实和数据原则。
估价师在进行估价工作时，应当收集和分析大量的市场数据和相关信息，包括房地产的成交记录、租金水平、周边配套设施等，以确保估价结果基于真实的事实和数据。
第五，房地产估价应遵循合法合规原则。
估价师在进行估价工作时，需要遵守相关的法律法规，确保估价过程的合法性和合规性。
同时，估价师还需要保护客户的利益，确保估价结果不受非法因素的影响。
第六，房地产估价应遵循保密原则。
估价师在进行估价工作时，需要对相关的信息和数据保密，不得泄露给未经授权的人员。
这是为了保护客户的权益和估价结果的可靠性。
房地产估价合法原则是确保房地产估价结果准确、公正的基础。
估价师在进行估价工作时，需要遵循公正、公平、市场价值、专业、事实和数据、合法合规以及保密等原则，以确保估价结果的可靠性和可信度。
只有遵循这些原则，房地产估价才能真正发挥其在房地产市场中的重要作用。
房地产估价原则
房地产估价原则
房地产估价原则是根据市场条件及相关法律和规定，对房地产进行合理估价的准则。
以下是房地产估价的基本原则：
1. 目标市场原则：根据房地产所处的位置、用途和特征，确定适当的目标市场。
考虑到供需关系、地理位置、周边环境等因素，以确定房地产的实际价值。
2. 基准日期原则：房地产估价应基于特定的基准日期。
这是因为市场条件以及房地产价值可能会在不同时间发生变化。
确保所用数据是基于相同时间段的。
3. 预测能力原则：房地产估价应基于对未来市场趋势的合理预测。
这包括考虑到房地产市场的周期性、需求和供应的变化，以及宏观经济因素对房地产市场的影响。
4. 对比法原则：房地产估价应基于对相似房地产交易的分析和比较。
通过对类似物业的销售价格、租金以及市场认可度进行比较，来推断房地产的市场价值。
5. 收益法原则：对于产生收入的房地产，估价应基于预期收益的资本化。
这涉及到对未来收入、支出和风险的综合分析，以确定对应的资本化率和资本化值。
6. 成本法原则：对于新建房地产或无法使用对比法和收益法进行估价的房地产，应基于重建成本进行估价。
这包括建筑和土地成本、相关税费和经营费用等。
7. 全面性原则：房地产估价应充分考虑所有相关的因素，包括但不限于地理位置、用途、规划法规、建筑及设施状况、竞争环境等。
确保估价结果的准确性和可靠性。
8. 专业原则：房地产估价应由具备相关资质和经验的专业人士进行。
这确保了估价过程的合法性、客观性和可信度。
房地产估价原则的遵循，可以帮助确保估价结果的准确性和公正性，为买方、卖方以及金融机构提供可靠的决策依据。
第三讲 房地产估价原则
第三讲房地产估价原则房地产估价原则是指根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的进行房地产估价应当依据的法则或标准。
一、我国《城市房地产管理法》规定的估价原则第三十三条：“房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则。
”二、我国国家标准《房地产估价规范》规定的估价原则1.合法原则。
2.最高最佳使用原则.3.替代原则。
4.估价时点原则。
三、我国房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》规定的估价原则1.独立、客观、公正原则。
2.合法原则。
3.最高最佳使用原则。
4.估价时点原则。
5。
替代原则。
6.谨慎原则。
其中: 独立、客观、公正原则为基本原则；合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则为技术原则;谨慎原则为特殊原则（抵押估价应遵守的原则)。
1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出公平合理的价值。
“独立”要求房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价；“客观”要求房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目;“公正”要求房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人的任何一方。
2.合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。
具体要求估价对象产权合法、使用合法、处分合法、价格合法和估价人员行为合法。
3。
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
具体要求法律上许可、技术上可能、经济上可行和价值最大化。
4.替代原则要求同一供求范围的房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
具体要求相同效用（收益)，应具有相同价格;相近效用(收益)，应具有相近价格；不同效用（收益)的同类房地产，其价格应有一个合理的差额.5。
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
6。
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款.四、我国台湾省房地产估价原则1。
变更估价的原则
变更估价的原则
变更估价的原则有很多，主要包括如下内容：
一、估价应体现当前最新客观条件和情况，认真鉴证。
要注意当
前地价、房屋市场价格及最新情况，根据变化人口、经济水平，全面
考察估价对象的价值情况，全面比较估价对象与其它房屋价格，加以
准确分析，准确决定估价范围。
二、估价应科学准确，贴近实际。
估价应综合由当前最新估价条件和
信息决定的价值构成，特别是价值特征（即价值形态），加以科学合
理反映，准确把握估价对象的价值，以确保估价结果尽可能贴近实际。
三、估价应充分考虑土地使用权及土地承包、出租权利益转让价格情况。
土地使用权及土地承包出租权利益转让价格，大多数都是长期性的，但中期和短期变动较大，应充分考察客观条件，结合评估的估价
对象的实际情况，分析影响和估价变动。
四、估价应及时变更，更新量价指数。
要及时收集各种估价材料，不
断更新量价指数，及时调整估价结果，保持估价结果的准确性与可行性。
五、估价应充分体现其它估价技巧。
要充分考虑价格趋势、价值分析、风险分析等估价技巧，或以特定分析参数重新估价，对估价对象进行
全面考察，并根据综合分析决定其最终估价报告。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
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关于估价原则的几点知识
1、 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益的确定，都是预期收益原则的体现。
2、最有效使用应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至未来作长远
的考虑后予以确定。
3、贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基
础。
4、供需原则应以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。
2、 土地估价师备考指导：采用收益还原法计算题的解题步骤。
3、 在土地估价师计算题中有部分是采用收益还原法计算的,今天考试吧网校教大家如
何做好这一类的试题：
4、 (一)审题
5、 1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法
6、 2、明确估价时点
7、 3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用
8、 4、明确题目要求计算出的价格类型
9、 (二)解题思路
10、 第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益
11、 第二步：计算建筑物部分产生的纯收益
12、 第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益
13、 第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格
14、 (三)列出评估过程
15、 1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法
16、 2、基本公式
17、 (1)房地年纯收益计算公式
18、 (2)建筑物年纯收益计算公式
19、 (3)土地年纯收益计算公式
20、 (4)有限年限土地价格公式
21、 3、计算步骤
22、 (1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)
23、 ①年租金收益=月租金收入×12月
24、 ②押金年运用收益=押金×押金收益率
25、 (四)难点及常见错误分析
26、 1、难点
27、 (1)估价时点和土地使用年限的关系
28、 (2)土地年纯收益的计算
29、 (3)所提供条件的清晰分类
30、 2、常见错误分析
31、 (1)没有解题思路说明
32、 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
33、 (3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
34、 (4)建筑物年纯收益计算基数错误
35、 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
36、 (6)没有计算土地单位面积价格
37、 (7)解题思路或计算步骤混乱
38、