四、物业管理企业物业基本管理业务核算实务

物业管理企业物业基本管理业务核算实务

实际工作中有人把物业管理企业戏称为物业修理企业，究其原因，就是物业管理企业每天都要面临着诸如：下水道堵塞，单元门锁损坏、房屋漏水、道路塌陷等等大小不一的维修事件。对于物业管理企业而言，对设施设备、房屋建筑物的维修与维护是其最基本的业务。因此，物业管理企业能否及时保质保量地对设施设备、房屋建筑物进行维修与维护，是考核物业管理企业服务质量的重要指标之一。

一、物业设备维修与维护的会计核算 （一）物业设备维修与维护概述 物业设备是指对物业的住户提供生活和工作服务的各种设施和设备的总称，包括建筑设备系统（给水、排水、供气、供暖、空调、通风、照明、消防等），电器设备系统（电梯、电视、防雷、接地装置等）以及智能楼宇系统（计算机监控设备、计算机信息技术管理设备和计算机网络与现代通信技术设备等）等设备系统组成。可供长期、反复使用的，基本保持原有形态和功能不变的劳动资料和物质资料，它是物业固定资产的重要组成部分。 物业设备维修与维护是指物业管理企业以及各级政府的房地产管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、燃气公司的单位对辖区内的各种物业设备的使用、维护、维修与保养，保证物业设备的正常使用，提高物业设备的完好率，延长物业设备的使用寿命，以最大限度地满足业主对设备使用的需要。 物业设备维修与维护一般由物业管理企业的工程设备部门负责，主要包括：物业设备的基本养护、运行、维修以及更新改造等。 物业设备维修与维护的基本程序如图4-1所示： （二）共用物业设备日常维修与维护的会计核算 物业管理企业对共用物业设备日常维修与维护的会计核算主要包括：消耗的原材料等存货费用核算、工资薪酬费用的核算以及其它相关间接费用的核算。 1.材料等存货费用的核算 物业管理企业的存货主要包括：原材料、燃料、低值易耗品、物料用品和库存商品等。 （1）原材料，是指物业管理企业为完成其经营业务的主体物资资料，是企业库存和在途的构成物业管理企业经营服务成本的各种主要材料、辅助材料、修理备用件等。 为了反映和监督企业库存的各种原材料的收入、发出和结存情况，物业管理企业应设置“原材料”科目。该科目借方登记购入的、建设单位提供的、自制的、委托外单位加工的、投资者投入的等验收入库，以及清查盘点盘盈等原因增加的原材料的实际成本；贷方登记企业领用、发出加工、对外销售以及盘亏、毁损等原因减少的原材料的实际成本；期末有借方额，反映库存材料的实际成本。 “原材料”科目应按材料的保管地点（仓库）、类别、品种、规格等设置材料明细科目（或材料卡片）。材料明细科目根据收料凭证和发料凭证逐笔登记。 为了反映和监督在途材料的增减变动情况，物业管理企业应设置“在途物资”科目。该科目借方登记企业已支付货款，但材料尚未运到企业，或材料已到尚未验收入库的各种在途材料的实际采购成本；贷方登记验收入库的各种材料的实际采购成本；期末有借方余额，反映在途材料的实际采购成本。该科目应当按照供应单位和材料品种设置明细科目。 ①原材料购入的总分类核算 会计实务中，由于企业收入材料的来源不同，其核算方法亦不相同。企业购入材料时，由于采购地点和结算方式的不同，材料的入库时间和货款支付时间也不一定相同，因此，其会计核算也不尽相同。主要包括以下四种形式： 1）银行结算凭证和发票等单据与材料同时到达，材料已验收入库。企业应根据银行结算凭证和发票等单据借记“原材料”等科目，贷记“银行存款”等科目。 [例4—1]安佳物业管理有限公司2011年1月10日从华健建材厂购入防水涂料100桶，每桶180元，运杂费共计500元，上述款项企业通过银行专账支付，材料已验收入库。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：原材料——防水涂料 18 500 贷：银行存款 18 500 2）已支付货款或已开出承兑商业汇票，但材料尚未到达或尚未验收入库。企业应根据发票等结算凭证，借记“在途物资”科目，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目；等到材料验收入库后，再根据收料单，借记“原材料”科目，贷记“在途物资”科目。 [例4—2]安佳物业管理有限公司2011年1月13日从小浪底沙石厂购入建筑用沙300袋，每袋13元，运杂费共计180元，款已通过银行转账支付，但材料尚未到达。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：在途物资——小浪底沙石厂（沙石料） 4 080 贷：银行存款 4 080 材料到达并验收入库，根据收料单 借：原材料——沙石料 4 080 贷：在途物资——小浪底沙石厂（沙石料） 4 080 3）购入的材料已验收入库，但结算凭证未到，货款尚未支付。由于一般在短时间内发票账单等结算凭证就可能到达，为了简化可算手续，在月份内发生的，可以暂不进行总分类核算，待收到结算凭证并付款时，按1）进行核算。但如果月末仍未收到结算凭证，企业应先按材料的暂估价值，借记“原材料”科目，贷记“应付账款——暂估应付款”科目，下月初用红字冲回，以便下月付款后，按1）处理。 [例4—3]安佳物业管理有限公司2011年1月15日从安康钢铁厂购入钢材20吨，已验收入库，但月末结算凭证、发票账单尚未收到，货款未付，每吨估价为3200元。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：原材料——钢材 64 000 贷：应付账款——暂估应付款 64 000 2月初用红字冲回 借：原材料——钢材 64 000 贷：应付账款——暂估应付款 64 000 4）采用预付款方式购入材料。企业因购货而预付款项时，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”等科目；收到所购货物时，根据发票账单等列明应记入购入货物成本的金额，借记“原材料”、“在途物资”、“库存商品”等科目，贷记“预付账款”科目；补付的款项借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”等科目；退回多付款项，借记“银行存款”科目，贷记“预付账款”科目。预付账款情况不多的企业，也可以将预付的款项直接记入“应付账款”科目进行核算。 [例4—4]安佳物业管理有限公司2011年1月5日，按购货合同的规定，向莉英建材公司预付建材款150 000元，通过银行付讫；2月3日收到莉英建材公司发来的建材一批，发票注明该批建材的价款为163 800元；2月25日企业开出转账支票向莉英建材公司补付货款。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 1月5日预付货款： 借：预付账款——莉英建材公司 150 000 贷：银行存款 150 000 2月3日收到货物： 借：原材料——建筑材料 163 800 贷：预付账款——莉英建材公司 163 800 2月25日补付货款： 借：预付账款——莉英建材公司 13 800 贷：银行存款 13 800 ②原材料发出的总分类核算 每月终了，企业仓库应定期编制“领料单汇总表”并交财务部门，财务部门根据“领料单汇总表”中，本月发出的材料，借记“主营业务成本”等科目，贷记“原材料”科目，并登记材料明细科目。 [例4—5]安佳物业管理有限公司2011年1月31日，根据企业仓库交来的“领料单汇总表”记录，本月物业维修领用防水涂料1 800元，沙石料120元，钢材3 200元。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：主营业务成本 5 120 贷：原材料——防水材料 1 800 ——沙石料 120 ——钢材 3 200 （2）燃料，是指物业管理企业储备的各种固体、液体和气体燃料。包括生产加工、供热等耗用的煤炭、天然气、液化气、煤气和石油制品等。 为了反映和监督企业库存的各种燃料的收入、发出和结存情况，物业管理企业应设置“燃料”科目。该科目借方登记购入或其他原因增加的各种燃料的实际成本；贷方登记企业领用或其他原因减少的燃料的实际成本；期末有借方额，反映库存燃料的实际成本。该科目按燃料的种类设置明细分类科目。若不单设“燃料”科目的企业，可以在“原材料”科目下设燃料明细科目进行核算。 物业管理企业有关各种燃料的收入、发出和结存情况的核算，可参照原材料的收入、发出和结存情况进行核算。即购入燃料时，借记“燃料”科目；贷记“银行存款”等科目；领用燃料时，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“燃料”科目。 [例4—6]安佳物业管理有限公司2011年1月20日，从本市煤炭公司购入取暖用烟煤40吨，每吨单价1 600元，以转账支票支付货款，另用现金1 500元支付运费。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：燃料——固体燃料（煤炭） 65 500 贷：银行存款 64 000 库存现金 1 500 [例4—7]安佳物业管理有限公司2011年1月23日，根据企业仓库交来的“领料单汇总表”记录，本月取暖用煤20吨，共计32 750元。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：主营业务成本 32 750 贷：燃料——固体燃料（煤炭） 32 750 （3）低值易耗品，是指物业管理企业不作为固定资产核算的各种用具、家具等，包括修理工具、管理用具、家具用品、劳保用品、玻璃器皿以及在经营过程中周转使用的包装容器等。 为了反映和监督物业管理企业库存的各种低值易耗品的收入、发出和结存情况，物业管理企业应设置“低值易耗品”或“周转材料”科目。该科目借方登记购入或其他原因增加的各种低值易耗品的实际成本；贷方登记企业领用或其他原因减少的低值易耗品的实际成本；期末有借方额，反映库存低值易耗品的实际成本。该科目按低值易耗品的种类设置明细分类科目。 物业管理企业有关各种低值易耗品的收入、发出和结存情况的核算，可参照原材料的收入、发出和结存情况进行核算。即购入低值易耗品时，按其实际成本借记“低值易耗品”科目；贷记“银行存款”等科目；领用低值易耗品时，按其领用的实际成本一次摊销法或五五摊销法计入各期的成本费用。即借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“低值易耗品”科目。 ①低值易耗品购入的总分类核算 [例4—8]安佳物业管理有限公司2011年1月23日，从某综合超市购入草坪机一台，价值874元，玻璃器皿一套，价值386元，上述款项现金付讫。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：低值易耗品——绿化工具（草坪机） 874 ——其他用具（玻璃器皿）386 贷：库存现金 1 260 ②低值易耗品领用和摊销的核算 1）一次摊销法，是指低值易耗品在领用时就将其全部价值直接计入本期的有关成本费用的低值易耗品核算方法。 [例4—9]安佳物业管理有限公司2011年1月24日，物业维修部领用玻璃器皿一套，价值386元，采用一次摊销法核算。 根据有关凭证公司编制会计分录如下： 借：主营业务成本 386 贷：低值易耗品——其他用具（玻璃器皿） 386 2）五五摊销法又称五成摊销法。采用该方法，低值易耗品在领用时摊销其价值的一半；在报废时再摊销其价值的一半。在这种方法下，为了反映在用低值易耗品的价值和低值易耗品的摊余价值，应在“低值易耗品”总账科目下，分设“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”和“低值易耗品摊销”三个明细科目。在领用低值易耗品时，应按其价值，借记“低值易耗品——在用低值易耗品”科目，贷记“低值易耗品——在库低值易耗品”科目；同时，按其价值的一半进行摊销，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“低值易耗品——低值易耗品摊销”科目。在报废低值易耗品时，应按回收残料的价值借记“原材料”等科目，按报废低值易耗品价值的一半减去残料价值后的差额，“主营业务成本”、“管理费用”等科目，按报废低值易耗品价值的一半，贷记“低值易耗品——低值易耗品摊销”科目；同时应注销报废低值易耗品的价值及其累计摊销额，借记“低值易耗品——在库低值易耗品”科目，贷记“低值易耗品——在用低值易耗品”科目。 [例4—10]安佳物业管理有限公司2011年1月25日，物业维修部领用管道疏通机一台，价值874元，采用五五摊销法核算。2011年1月报废工具一批，其成本为600元，报废时，