房地产估价师考试重点考点整理_理论与方法a

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房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第八章假设开发法及其运用

第八章假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。

第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。

本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。

2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。

（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。

（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。

③起点和终点（已知和未知）刚好相反。

3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。

（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。

（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。

（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。

假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。

房地产估价师考试重点内容

房地产估价师考试重点内容房地产估价师考试涵盖的内容非常广泛，那我就来给大家讲讲其中一些重点内容吧。

1. 房地产估价的基本原理价值类型：这就像是给房子的价值贴个标签。

市场价值是在公开市场上最可能形成的价格，就好比你去市场买菜，大家普遍愿意出的那个价格。

还有投资价值，这是对于特定投资者来说的价值，就像你特别喜欢一个房子，你愿意为它比别人多花点钱，因为你觉得它有特殊的投资潜力。

估价原则：合法原则是必须遵守的底线。

就像做人要守规矩一样，估价的时候，房地产的权益、使用等都得合法。

最高最佳使用原则呢，就是要让房地产发挥出它最大的效益。

比如说一块地，是建商场收益高还是建住宅收益高，这就需要评估哪种用途能让它达到最高最佳使用状态。

2. 房地产价格影响因素一般因素：社会因素影响很大。

像人口数量和结构的变化，如果一个地方年轻人多，对住房的需求可能就会比较大，房价可能就会有上升的压力。

经济因素更是关键，经济发展好的时候，大家收入高了，对房地产的购买力就强。

就像涨工资的时候，你可能就会考虑换个更大更好的房子。

区域因素：对于住宅来说，周边的配套设施很重要。

学校好的地方，房子往往更值钱，因为家长都想让孩子接受好的教育。

交通便利的区域，房价也会高一些，谁不想出门就能方便地坐车或者开车呢？3. 房地产估价方法市场法：这就像找“同类”来比较。

找一些近期成交的类似房地产的交易实例，然后对比被估价房地产与这些实例之间的差异，比如面积、装修、朝向等，来调整价格。

比如说你要卖一个两居室的房子，你就找周围其他两居室房子的成交价，再根据你的房子和那些房子的不同之处来调整价格。

成本法：把建这个房子花的钱，加上一些合理的利润等算进去。

就像你自己做一个东西，你要算上材料成本、人工成本，再加上自己应得的利润才是这个东西的价值。

对于房地产来说，土地取得成本、开发成本等都要考虑进去。

收益法：如果这个房子能带来收益，就可以用收益法。

比如出租的房子，根据未来可能收到的租金，按照一定的折现率折现成现在的价值。

房地产估价师《理论与方法》重点内容：成本法概述

简要地说,成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法.具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法.重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差.成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法.即先把房地产价格分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加.因此,成本法也称为积算法.由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润).但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念.这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时,注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值.通常把成本法测算出的价值称为积算价值.成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了.因此,成本法测算出的价值看似有"依据",特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下.成本法的理论依据:成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定.具体可从卖方和买方两个角度来看.从卖方的角度来看,房地产价格是基于其过去的"生产费用",重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价.如果低于该代价,他就要亏本.进一步来看,当一种房地产的市场价格低于它的成本时,它就不会被开发,除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本,则它将会很快进入市场,直到其市场价格降下来.从买方的角度来看,房地产价格是基于其社会上的"生产费用",类似于"替代原理",是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润.如果高于该必要支出及应得利润,则还不如自己开发(或者委托他人开发).例如,当房地产为土地与建筑物的综合体时,买方在确定其购买价格时通常会这样考虑:如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少,然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少,此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格.当然,如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷,或者建筑物以外还有一些不利因素,则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧,即还要减价.由上可见,一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润),一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润,买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润).因此,估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取.新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房),都可以采用成本法估价.对于很少发生交易而限制了市场法运用,又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产,以及单独的建筑物或者其装饰装修部分,通常也是采用成本法估价.在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中,往往也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁通常是建筑物的局部,需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的,有时也需要采取重建方式来解决.另外,在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时,通常只好采用成本法估价.成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值.当采用成本法评估局部房地产的价值时,如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值,通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值,然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值.在实际估价中,根据估价对象这类房地产的开发方式,还可能需要先求取整个"小区"的平均价值,然后调整到"幢"的平均价值,再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值.采用成本法评估开发区中某宗土地的价值,通常也与此类似.成本法估价比较费时费力,测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度,尤其是那些建筑物过于老旧的房地产.如果一个建筑物已很破旧,基本上没有了使用价值,这时就不宜采用成本法估价.在这种情况下,对于建筑物,一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产,一般是采用假设开发法,根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价.因此,成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值.。

房地产估价师理论与方法要点：假设开发法

房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点有很多。

下面是店铺精心为大家整理的房地产估价师理论与方法要点：假设开发法，希望对大家有帮助，更多内容请关注应届毕业生网!假设开发法及其运用本章介绍假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

第一节假设开发法概述假设开发法的含义假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。

假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的`情况下，得到了广泛应用。

假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。

该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。

具体如下：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。

我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少?首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件(如用途、容积率、建筑高度、绿地率等)。

其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。

房地产估价师《理论与方法》章节知识点：成本法总结

成本法总结：
对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。

其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。

土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。

土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取。

建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。

求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。

房地产估价师《理论与方法》知识点学习：房地产估价原则概述

房地产估价师《理论与方法》知识点学习：房地产估价原则概述2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。

更多知识点请关注网校复习资料专栏，也可点击进入网校论坛，与其他考生们一同学习讨论。

1.房地产估价原则的含义（了解）房地产价格形成和变动有一些基本规律。

房地产估价师要评估出合理的房地产价值或价格，应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。

在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动所应依据的法则或标准。

这些法则或标准就是房地产估价原则。

房地产估价原则（六原则）（熟悉）①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。

2.房地产估价原则的作用使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。

评判评估价值是否正确，可以检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则（此细节应记住）。

【判断】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。

（）『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。

后半句错误。

应为“对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。

参见教材P154。

学到这里是不是感觉已经了解房地产估价原则概述了呢？房估的学习还是很有趣的，马上开始你的学习之旅吧！另外，偷偷告诉你，可以去论坛学习哦，那里有很多的房地产估价师免费课程和房地产估价师免费资料，供大家学习交流和讨论。

房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法笔记复习资料

第一章：房地产估价概论1、专业估价的特点：专业机构和专业人员完成；专业意见；公信力；有偿服务；法律责任。

2、估价基本事项：估价目的；估价对象；价值时点；价值类型。

3、估价业务：房地产估价；房地产价格和价值分配；房地产价值提升评估；房地产价值减损评估；相关经济损失评估（停产停业、搬迁费、安置费）；房地产咨询。

4、房地产估价特点：本质上是评估的房地产价值而不是价格；是模拟市场定价而不是代替市场定价；是提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性估价和咨询性估价；鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”）；误差应在合理范围之内（评判一般以估价程序、估价依据、估价方法、估价参数是否合理）；既是科学又是艺术。

5、专业估价存在的必要前提：独一无二；价值量大。

6、完全市场必须同时具备的八个条件：同质商品买者不在乎从谁手里购买；买者和卖者人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握完全信息并能预测未来的价格；就成交总额而言每个买者和卖者的购销数量都无关紧要；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求效用最大，销售者要求利润最大；商品可转让且可发生空间位置移动。

7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。

8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。

9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。

评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。

10、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：民政部登记；业务主管单位为住房和城乡建设部。

第三章：房地产及其描述1、房地产是实物、权益、区位的结合体。

2、建筑物：广义的建筑物包括房屋和构筑物；狭义的建筑物主要指房屋。

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房地产估价师考试重点考点整理理论与方法A(理论与方法还有整理的B篇，可在付费文档中下载)第一章房地产估价概论> 房地产不仅是资源、财产、生产要素或消费品，还是商品或资产。

> 专业估价特点：1专业估价机构和专业估价人员完成， 2是专业意见，3具有公信力，4有偿服务，5承担法律责任。

> 专业房地产估价核心内容，接受他人的委托，为了特定目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

> 要素：1估价当事人2估价目的3估价(价值)时点4估价对象5价值类型6估价依据7估价假设8估价原则9估价程序10估价方法11估价结果。

基本要素：1估价当事人2估价目的3估价(价值)时点4估价对象。

> 房地产评估除了价值评估外，还可以包括1房屋工程质量评估2房屋完损状况评估3房屋使用功能评估4房地产周围环境评估5房地产投资风险评估6房地产贷款风险评估7房地产企业资信评估8房地产制度政策评估。

◇传统评估业务：房地产价值评估。

> 非传统评估业务：1房地产价值评估相关业务(房地产价值分配业务、价值减损评估、价值提升评估、相关经济损失评估)2房地产咨询业务。

◇房地产估价特点：评估价值不是价格；模拟市场定价而不是代替市场定价；提供价值意见而不是作价格保证(鉴证性/证据性估价、咨询性/参考性估价，前者法律责任大于后者);有误差但在合理范围内；既是科学也是艺术。

> 出具虚假或重大差错，房地产估价机构5-20万元罚款，估价师1-3万元罚款◇不能用一般物理量测量的误差标准要求估价误差标准，法官使用的10%,可放宽到15%,难度大的放宽到20%。

> 判断评估价值的误差，理论上与真实价值比较，实际中与合格估价师的重新估价结果比较。

◇房地产需要专业估价因为：1独一无二、2价值较大、3典型的不完全市场(因为无法移动)。

> 房地产估价占主体：1量大面广，2估价情形较多，3还提供房地产咨询服务。

> 房地产估价的需要：1抵押、2征收征用、3税收、4保险(不含土地)、5转让租赁、6土地使用权出让、7房地产分割、8房地产损害赔偿、9争议调处司法鉴定、10企业改制重组相关行为、11其他(出国移民、信托基金、开发经营、使用权期间届满)> 房地产适于担保品因为：1不可移动、2寿命长久、3保值增值、4价值较大。

> 城镇土地使用税和耕地占用税不用估价。

◇估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。

> 房地产估价机构分一级、二级、三级、暂定期内三级、有业务范围限制、不受地域范围限制，法定代表人或合伙人3年以上房地产估价师。

合格房地产估价师：扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。

> 估价目的决定估价(价值)时点、估价对象、价值类型及估价依据。

估价(价值)时点不是随意确定，取决于估价目1的。

确定估价(价值)时点在先，得出评估价值在后。

> 估价对象由委托人和估价目的双重决定。

任何房地产都能估价。

◇价值类型有：最基本的市场价值和非市场价值(投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值)。

> 估价假设作用：1规避估价风险、2保护估价师估价机构、3告知、提醒报告使用人、4保护报告使用人。

> 估价原则：1独立客观公正原则(基本原则、最高行为准则)2合法原则3替代原则4最高最佳利用原则。

另外还有“谨慎原则”。

> 估价程序：1获取业务2受理委托3制定方案4搜集资料5实地查勘6求取价值7撰写报告8审核报告9交付报告10资料归档。

1>估价程序作用：1规范估价行为2保障估价质量3提高估价效率4防范估价风险> 估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法，市场比较法、收益法、成本法为基本估价方法。

> 要用两种以上估价方法，相互验证但不能相互替代。

>估价师职业道德1诚实道德2回避利益冲突3具备专业胜任能力4勤勉尽责5保守秘密6公平竞争7承担社会责任。

第二章房地产及其描述> 房地产指土地和建筑物等地上定着物，实物、权益、区位的结合体。

> 广义建筑物：房屋+构筑物，狭义建筑物仅指房屋。

> 建筑物：人们可以直接在里面进行生产生活活动，有门窗顶盖；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

> 地上定着物：管线、设施、围墙、假山、水池、树木等，临时搭建的帐篷戏台不属于地上定着物。

> 房地产实物：看得见摸得着的部分，有形的实体+实体的质量+实体组合完成的功能。

> 房地产权益：无形的不可触摸的部分，权利、利益和好处。

> 房地产权益包括：1房地产权利(所有权、使用权等)2该房地产权利受其他房地产权利的限制情况(抵押权、地役权、租赁权)3 该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况(使用管制、相邻关系、查封处分限制)4额外的利益或好处(屋顶、墙面出租广告收入等)自物权—所有权物权.对世权绝对权用益物权-房地产权利他物权-土地所有权(国家、集体)房屋所有权(国家、集体、私人)单独所有共有(按份共有、共同共有)建筑物区分所有权(专有部分所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、因共同关系所产生的成员权)土地使用权土地承包经营权地役权-担保物权—抵押权债权——租赁权对人权相对权> 房地产区位：位置(坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层)、交通条件、外部配套设施(基础设施、公关服务设施)、周围环境和景观(自然、人文、景观)> 房地产特性：1不可移动(地区性市场)2 独一无二(相同房地产难以大量供给、不能完全替代、非完全竞争市场、容易受个别因素影响、不宜采用样品交易方式、必须到估价对象实地查勘；仍然有一定的替代性、存在一定程度的竞争、价格上有一定程度的牵掣。

) 3寿命长久(商业旅游娱乐40,居住70,其他50)4 供给有限(本质上由于不可移动，非土地总量不能增加，与一般商品在供给上的区别)5 价值较大6用途多样(经济性：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地)7相互影响(外部性、外部经济)8 易受限制(政府限制4种特权：管制权、征税权、征收权、充公权)9 难以变现10保值增值(1投资改良2外部经济3需求增加导致稀缺性增加4使用管制改变5通货膨胀；自然增值靠：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、使用管制改变)> 开发程度分类：1生地(无基础设施)2毛地(有基础设施地上物)3熟地(完善的基础设施，场地平整：三通(水、电、路),五通(给水、排水、电、路、通讯),七通(给水、排水、电、路、通讯、供热、燃气))4在建工程5现房> 拖欠的建设工程价款优先受偿于抵押权和其他债权，已经依法公告拆迁的房产不得设定抵押，有时也要评估无形资产价值。

> 房地产状况描述：基本状况(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、实物状况、权益状况、区位状况(位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观)。

第三章房地产价格和价值> 房地产估价评估的是价值。

价值的外在表现是价格。

> 价格形成条件：1有用性、2稀缺性、3有效需求(不仅愿意买，而且有能力买)。

> 房地产价格：1与区位关系密切、2实质是房地产权益的价格、3有买卖价格和租赁价格、4容易受交易者的个别情况影响、5形成的时间较长。

> 决定房地产需求量的因素：1该种房地产价格水平2消费者收入水平3消费者偏好4相关物品价格水平5消费者对未来的预期。

> 炫耀性商品和吉芬商品需求规律相反。

> 宾馆和写字楼之间存在一定替代关系(租宾馆当办公用)。

> 潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类+其他种类转换为该种+新竣工量> 决定房地产供给量的因素：1该种房地产价格水平2该种房地产的开发成本3开发技术水平4开发企业对未来的预期。

> 预期未来房价跌，短期供给量会增加。

> 土地总量不能增加、开发期长、不可移动性等导致房地产供给缺乏弹性。

> 本地区同类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况。

> 广义价值分使用价值和交换价值，狭义为交换价值。

没有使用价值就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值。

> 成交价格，市场价格(平均水平价格),理论价格(真实需求真实供给相等的价格，自然价格，真实价值)> 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

> 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动。

波动上升。

> 正常成交价格形成条件：1公开市场2交易对象具有市场性3众多的买者和卖者4出于自愿5自私且理性的经济行为6完全信息7适当的期间完成交易。

> 土地出让价格：协议成交价格，招标成交价格，挂牌成交价格，拍卖成交价格。

拍卖挂牌最高，招标次之，协议最低。

> 交易情况正常，成交价格接近市场价格。

市场状况正常，市场价格接近理论价格。

估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理论价格。

> 评估价值中，市场法比准价值(趋于成交价),收益法收益价值(趋于最高买价),成本法积算价值(趋于最低卖价)。

市场成熟且正常状况下，三种价值基本一致。

> 价值类型：市场价值(最基本常用),非市场价值(1投资价值，2谨慎价值，3快速变现价值4现状/在用价值5残余价值)。

> 市场价值形成条件：1适当的营销2懂行3审慎4无被迫5公平交易6无特殊兴趣7不过于乐观保守8最高最佳利用9继续利用，企业持续经营。

市场价值是客观的非个人的。

> 投资价值对特定的投资者而言，主观的个人因素的。

市场价值唯一，投资价值因投资者不同而不同，可能高于低于或等于市场价值。

投资价值高于等于市场价值才会投资。

> 评估市场价值，收益预测是客观的，折现率是社会一般报酬率(典型投资者要求的报酬率);评估投资价值，收益预测可能乐观或保守，折现率是某个特定投资者要求的最低报酬率。

> 谨慎价值低于市场价值，抵押价值。

> 快速变现价值低于市场价值，不符合“适当的营销”。

> 现状/在用价值：合法利用下低于市场价值，但如果最高最佳利用等于市场价值，不是合法利用下可能高于市场价值。

◇残余价值：非继续利用下的价值，低于市场价值，不等同于残值。

> 商品租金/全价租金=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税+保险费+地租+利润。

> 成本租金=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税。

> 抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数；抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。