万科项目策划书
深圳万科房地产公司的项目策划流程(doc 9页)
深圳万科房地产公司的项目策划流程(doc 9页)深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景·经济实力·行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场·工地围板·彩旗·挂幅·欢迎牌2，营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板规范·胸卡·工作牌·台面标牌3，工地办公室·经理办公室·工程部·保安部·财务部4，功能标牌·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房·火警119·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
万科集团全集项目计划方案限额管理目标标准
项目限额管理标准1、指引目的：1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。
1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。
1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
1.4、范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。
2、定义:2.1、设计限额为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。
项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。
2.2、建筑面积指GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。
2.3、装修面积指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计2.4、赠送面积指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。
赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。
2.5、项目档次定位A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200液以上的项目,且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200（含140%的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%C、“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%（含80%的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%D、“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%^下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。
中原地产策划方案万科红
与相关行业合作伙伴合作，共同举办活动或提供 优惠，以此提高品牌知名度和吸引更多潜在客户 。
价格策略制定
定价目标
01
根据项目特点、市场情况、客户群体等因素，制定合理的定价
目标，如利润最大化、市场占有率最大化等。
价格策略
02
根据定价目标，考虑成本、竞争状况、客户需求等因素，制定
相应的价格策略，如高价策略、低价策略、成本加成等。
产品定位
定位为高端住宅
万科红项目定位为高端住宅，主 要面向中高收入阶层，注重居住
品质和舒适度。
城市核心区域
项目位于城市核心区域态宜居
注重生态环保，打造宜居社区， 满足居民对健康、舒适和环保的
需求。
产品设计
建筑风格
采用现代简约风格，注重建筑美学和空间设计， 提升住宅的品质感。
采用绿色建筑技术，如太阳能、雨水收集等，降低能源消耗和环境 污染。
05
营销策略与推广
营销渠道选择
1 2 3
线上渠道
利用社交媒体、网络平台、手机APP等线上渠道 进行广告推广，吸引潜在客户的关注和咨询。
线下渠道
通过户外广告、宣传单张、宣传活动等方式，在 项目周边区域进行宣传推广，吸引本地客户的关 注和到访。
价格调整
03
根据市场反馈和销售情况，适时调整价格，以保持销售稳定和
实现销售目标。
推广活动策划
宣传活动
举办宣传活动，如楼盘开放日、房展会、主 题活动等，吸引客户到访和关注。
社交媒体推广
利用社交媒体平台进行广告投放和内容推广 ，提高品牌知名度和在线关注度。
促销活动
推出促销活动，如折扣、赠品、抽奖等，刺 激客户购买欲望和提升销售业绩。
华为商业计划书
竭诚为您提供优质文档/双击可除华为商业计划书篇一：万科集团商业计划书篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1.项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。
万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。
本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。
拟于20XX年3月1日开工，20XX年8月取证销售，20XX 年10月15日交付使用。
场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。
存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。
1.1.1周边道路情况东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。
项目地处位置交通便利。
1.1.2周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。
现有1条dn60自来水，13年前完成500线送水。
周边无中水甩口。
排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。
现有dn900污水管道和dn400雨水管道两趟。
燃气：现有中压dn300燃气管道，能满足项目用气需求。
电力：项目施工用电已接入场地中。
热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。
1.2建设用地规划要求一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米，容积率为2.29。
1.3建筑概况住宅栋数：10栋户数：137户建筑形式：28层高层，33层高层，34层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。
万科交付入伙策划方案
05
风险控制
风险识别风险进行预判，包括工程进度、 质量、安全等方面。
风险分类
将识别出的风险进行分类，如技 术风险、市场风险、财务风险等 ，以便更好地进行管理和应对。
风险评估
评估风险影响
对识别出的风险进行影响程度评估， 包括对项目目标、成本、时间等方面 的影响。
设计合理的入伙流程，包括房屋验收、 钥匙交接、物业服务介绍等环节，确 保客户顺利完成入住。
制定应急预案
针对可能出现的问题和风险，制定相 应的应急预案，确保在紧急情况下能 够迅速响应并解决问题。
策划流程
需求分析
了解项目的具体需求和 目标，分析项目的特点 和发展趋势，为策划提
供依据。
方案设计
根据需求分析结果，设 计具体的策划方案，包 括入伙计划、流程、人
万科交付入伙策划方 案
目 录
• 项目背景与目标 • 策划方案 • 实施方案 • 保障措施 • 风险控制
01
项目背景与目标
项目背景
万科企业是国内知名的房地产开发商，拥有多年的房地产开发经验，致力于为客 户提供高品质的居住环境。
随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，客户对房屋交付的要求也越来越 高，万科需要制定一套完整的交付入伙策划方案，以满足客户需求和提高客户满 意度。
户满意度。
风险控制
加强风险控制，提前预测可能 出现的问题，制定相应的应对
措施。
03
实施方案
实施内容
确定交付入伙的目标和期望
制定详细的工作计划
明确项目的交付标准、入伙时间、质量要 求等关键指标，确保项目按时按质完成。
根据项目规模和复杂程度，制定合理的工 作计划，包括任务分配、时间安排、资源 调配等，确保项目有序推进。
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
万科房地产项目可行性实施实施计划书(模板)
万科.房地产项目可行性研究报告（模板）目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)12 主要技术经济指标 (8)1.3.问题与建议 (8)第2章项目投资环境与市场研究 (9)2.1.投资环境分析 (9)22 区域房地产市场分析 (12)2.3.销售预测 (16)2.4.营销策略 (21)第3章建设规模与项目开发条件 (22)3.1.建设规模 (22)3.2.项目概况现状 (23)3.3.项目建设条件 (23)第4章建筑方案 (28)4.1.设计依据 (28)4.2.项目设计主题和开发理念 (28)4.3.项目总体规划方案 (29)4.4.建筑设计 (31)4.5.结构设计 (32)4.6.给排水设计 (32)第5章节能节水措施 (34)5.1.设计依据 (34)5.2.建筑部分节能设计 (35)第6章环境影响评价 (36)6.1.编制依据 (36)6.2.环境现状 (36)6.3.项目建设对环境的影响 (37)6.4.环境保护措施 (37)第7章劳动卫生与消防 (38)7.1.指导思想 (38)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (38)7.3.消防设计 (39)第8章组织机构与人力资源配置 (41)8.1. 组织机构 (41)82 人力资源配置 (42)第9章项目实施进度 (42)9.1.项目开发期 (42)92项目实施进度安排 (42)93项目实施过程控制措施 (43)第10章项目招投标 (45)10.1.工程项目招标投标概述 (45)10.2.工程项目招标投标因素分析 (46)10.3.招标依据 (48)10.4.招标范围 (48)10.5.招标方式 (49)第11章投资估算与资金筹措 (49)11.1.投资估算 (49)11.2.资金筹措 (50)第12章财务评价 (51)12.1.项目评估依据 (51)12.2.财务评价基础数据的选择 (51)12.3.财务评价 (52)12.4.不确定性分析 (52)第13章社会评价 (54)13.1.项目对社会的影响分析 (54)13.2.风险分析 (55)13.3.社会评价结论 (56)第14章研究结论与建议 (57)14.1.可行性研究结论 (57)14.2.建议 (58)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司（外国自然人独资）注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。
万科四季花城策划方案
四季花城业主真挚情感的流露：
•今年5月，在四季花城200多名业主的“老虎沟”亲 山亲水路程中，紫荆苑的小杨威一不小心滑入水中， 浑身湿透，冷得直打哆嗦。这时管理处的王教员赶 紧脱下自己的衣服给他穿上，仔细地帮他扣好纽扣。 直到晚上回到花城，这件带着体温的上衣才回到王 教员身上。一直以来，王教员总是带着憨厚的微笑 在我们身边忙碌。一切都自自然然，毫无做作，但 那份情已无声润入我们的心里。 •楼下的爷爷很好，给了我们很多小鸟，邻居做好 吃的水饺也会送过来。 •这么大的社区，这么多人和睦地像亲戚一样住在一起。 ——摘自《万客会》及业主访谈
项目特色分析：
•他们为什么选择四季花城？
四季花城能够给予他们的正是他们所需要的
（1）硬件上的项目特色分析：
人性化的、自然的，便于情感交流和
温情洋溢的建筑。
•欧洲小镇风情，小高层、低密度——建筑同人的融合 欧洲小镇常见的那种坡屋顶错落有致地分布在小山 坡上,是一种精致的慵懒. •开放式广场、商业街——自在、沟通 镇内充满情趣的绿茵大道,咖啡小店、园林餐厅,营 造格调清雅的生活景象。 •组团建筑——宁静、和谐 独立式、联排式组团,私密性和公共性的和谐统一。 采用围合式设计,外立面大胆的色块运用,阳光下形成小镇一 道亮丽的景观，人车分流的欢乐园,让孩子无忧嬉戏,尽情奔 跑。
这就是万科四季花城的品牌核心
广告语： 万科四季花城， 有一种情感随意流淌。
第二部分：四季花城与目标消费群的沟通表现
感动来自生活的本身，也许 一声问候 一个背影 一朵小花 一个电话 …..
与目标群体的沟通我们采用的是一种 平实的、生活化的、真实的语言。
第三部分：四季花城项目推广策略
第一阶段：
主题：传播四季花城新形象 目的：让消费者对四季花城认识从外在美上升到一个精神享受， 从“一个美丽的地方”到“一个情感随意流淌的地方”。 时间：在四季花城6期销售前2个月进行 方式：TVC片。 电视专题报道。 平面报纸广告。 路牌。 报纸软性新闻。 公关活动。
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万科项目策划书篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1.项目概况.................................................................................................................. ...............................31.1位置及环境.................................................................................................................. ........................31.2建设用地规划要求.................................................................................................................. .............31.3建筑概况.................................................................................................................. ............................31.4建筑分期概况.................................................................................................................. .....................41.5项目管理目标.................................................................................................................. .....................61.6项目特点及对应措.........62.项目部架构.................................................................................................................. ...........................72.1项目管理人员架构...................................()............................................................................ ................72.2主要人员管理职责.................................................................................................................. .............72.3项目管理流程.................................................................................................................. .....................82.4项目岗位职责.................................................................................................................. ...................153.总平面管理策划.................................................................................................................. ................173.1总平图.................................................................................................................. ..............................174.项目进度管理.................................................................................................................. ...................184.1项目计划保障措施.................................................................................................................. ...........185．质量管理.................................................................................................................. ..........................195.1质量管理体系及职能分195.2工程质量控制要点.................................................................................................................. ...........205.3工程质量重点控制环节.................................................................................................................. ..225.4质量管理指导思想.................................................................................................................. .........245.5工程质量管理措施.................................................................................................................. .........256.工程成本管理.................................................................................................................. ....................296.1项目成本控制目标.................................................................................................................. ........296.2项目成本控制措施.................................................................................................................. ........297.安全文明管理.................................................................................................................. ....................307.1安全文明管理组织架构.................................................................................................................. .307.2安全文明及成品保护合同清单........................................................................................................307.3安全文明惩罚措.........357.4临时电施工方案.................................................................................................................. .............358.风险管理.................................................................................................................. ............................368.1风险管理计划.................................................................................................................. .................368.2风险控制流程.................................................................................................................. .................378.3进度控制风险与对策.................................................................................................................. .....388.4质量控制风险与对策.................................................................................................................. .....388.5成本控制风险与对策.................................................................................................................. .....398.6其它.................................................................................................................. (39)1.项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。