酒店式公寓市场分析案例
某酒店式公寓专题分析
酒店式公寓专题分析在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下，酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐，越来越多的开展商瞧到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。
一、酒店式公寓产生的背景分析酒店式效劳公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的效劳，公寓式的治理〞，市场定位特别高，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店治理公司进行统一治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅〞。
这些物业就成了酒店式效劳公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，逐渐得到宽广消费者的认可，现在已遍布全球。
酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿都市——深圳，之后在上海、北京等地均有开展。
酒店式公寓既汲取了星级酒店的效劳功能和治理模式，又汲取了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性特别强的物业治理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
我国的酒店式效劳公寓通过几年的开展，在原有根底上差不多形成自己的特点，具有“自用〞和〞投资〞两大成效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而效劳更加家庭化。
由于它汲取了传统酒店与传统公寓的优点，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
二、酒店式公寓产品分析从产品品质来制造物业价值，是酒店式公寓的全然。
产品本身品质要紧表现在规模、房型、装修标准、功能配置等四方面。
1、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓工程，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓局部体量就有600余套。
分析缘故，应与此类产品在济南市场尚属探究时期有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的同意程度，大型物业对比有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成效劳的规模效应，落低单位本钞票，且大规模高档次的强势进进有助于产品在市场上扩大碍事、提高竞争力。
国内外酒店式公寓案例调查研究
案例目录
深圳
国内
上海
综合体案例
北京
国外
美国曼哈顿
泰格公寓 金中环公寓 世金汉宫 ASCOTT （雅诗阁 ） 翠湖天地
华府天地 世界城 海晟国际公寓
柏悦居 昆仑公寓 Manhattan House 455 Central Park West The Lincoln Park
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11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.2700:05:5100:05Aug-2127-Aug-21
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12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:05:5100:05:5100:05Friday, August 27, 2021
北京
世界城
规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面61130 平，共719套 运营模式：对外发售 管理公司：第一太平洋戴维斯 价格：27000,带精装修 主力客户：90％为活跃投资客 产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363 溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人
小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于 顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主 产品面积区间拉的较大，投资类以小户型 为主，顶级高端公寓以大户型为主
纽约曼哈顿 Manhattan House
三房：100以上 溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”
深圳
世金汉宫
天津高档酒店式公寓及酒店市场分析【整理精品范本】
目录高档酒店式公寓及酒店市场分析 (2)1、天津市高档酒店市场分析 (2)2、酒店式公寓的市场分析 (7)2.1、酒店式公寓的供给 (7)2.2、潜在项目的分布及供应情况 (9)2。
3、酒店式公寓经营情况 (10)2。
4、经营方式及管理方法 (11)2。
5、天津市酒店式公寓需求研究 (12)2.6、市场小结 (14)2.7、酒店式公寓竞争案例分析 (14)2。
8、销售类酒店式公寓产品分析 (16)天 津 市 场 研 究 报 告高档酒店式公寓及酒店市场分析 1、天津市高档酒店市场分析 酒店产品供给市场现状2005年天津旅游统计资料显示,目前天津市内六区正式挂牌的星级酒店共有58家,其中四星级以上酒店共有18家 。
酒店产品供给分布格局南开区13%河西区43%和平区38%河北区6%截至到目前为止，天津市内六区五星级酒店共有6家,四星级酒店共有12家，其中已通过审批的五星级酒店为3家，四星级酒店为9家.且多数都分布在政治、经济、文化较为优越的和平区和河西区，而其它区域四、五星级酒店数量则相对较少。
五星级酒店规模四星级酒店规模五星级产品价格四星级产品价格酒店产品需求研究-—需求类型研究天津口岸入境接待情况主要客源国籍情况旅游企业单位接待情况来的频繁程度而扩大，参加会议以及出差人员的数量也会随之增加,从总体上看，人万人入住星级酒店的各类人员都会保持稳定的增长态势,具体体现在对星级酒店需求量.五星级酒店入住率四星级酒店入住率天津酒店业发展滞后，四、五星酒店不多，且分布相对集中，同目前经济的高速发展、滨海新区的建设等不协调，不能满足现有的市场需求。
酒店入住率较高，而且淡季、旺季对入住率的影响不大，再次说明供应未达到饱和状态，还有巨大的发展空间.2、酒店式公寓的市场分析酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资"潜力。
90年代,我市的国际大厦项目正式投入使用标志着天津拥有了真正意义上的酒店式公寓，但在此后的十余年里，天津酒店式公寓市场的整体发展速度较为缓慢。
酒店市场定位及分析成功案例
酒店市场定位及分析成功案例在酒店快速的发展下，仍有一些不稳定的因素存在，需要我们清醒的认识它，认真分析酒店市场的定位，以下是店铺为大家整理的酒店市场定位及分析，欢迎阅读!酒店市场定位及分析篇一酒店的目标市场必须依托本地市场，消费的主流都是本地客户,酒店都应立足于本地市场,再向外地辐射;酒店的最主要的目标市场为零陵区,辅助市场为周边区县市场,建议酒店的销售目标市场为：当地企事业单位,各大中型企业,外地来零陵经商者,与零陵有商务往来的企业及商务人士。
1、目标市场分析 1)、目标客户群描述如前所述,酒店的主要目标客户群可进一步细分为: 企事业单位政府人员。
常驻零陵区的外地的商务人士。
商务和专业会议需求者。
讲求生活品位的外地商务及旅游客源。
追求浪漫情调的情侣约会和朋友聚会。
2)、目标市场来源结构按地域划分: 本地 80% 外地 20% 按客源划分: 散客 70% 协议 10% 会员 10% 团体 10%3)、目标市场年龄结构 25岁-45岁 80% 其它年龄层 20% 4)、目标客户群喜好喜好轻松自然的休闲氛围，喜好趣味性强的产品，喜好唯美,浪漫和幸福的感觉，喜好私密和安全的消费空间。
酒店的价格有以下几种组成1)、酒店基本价格-----包括酒店门市价和对散客优惠房价，酒店定价不宜太低,如果太低,留给其他特殊价格的空间过小,不利于操作和体现特殊价格的优越性。
2)、商务合约价-----酒店价格主流之一,是对酒店主要目标客源群体的优惠政策,该价格主要针对企事业单位。
3)、会员价-----本酒店最优惠的价格，该价格只针对会员本人。
4)、政府优惠价-----只针对各级政府和与酒店相关的职能部门。
5)、会议价-----在确定会议底价以后,会议价基本采用一会一议的方式,根据会议综合消费情况和社会效益情况最终确定价格。
6)、团队价-----只针对旅行社的价格，包括旅行社团队房价，地陪房价,全陪房价,司机房价,旅行社客户价。
南京市酒店式公寓市场分析报告
南京市酒店式公寓市场分析报告目录一、什么是酒店式公寓………………………………………………………1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特点3、酒店式公寓与传统酒店的比较4、酒店式公寓与公寓的差异5、酒店式公寓的优势6、酒店式公寓必须具备的条件二、酒店式公寓的客户特点……………………………………………9-101、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士2、投身事业的年轻人3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者三、市场前景………………………………………………………………10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心4、新生事物，生命力强5、市场逐步成熟四、个案分析1约瑟夫酒店式公寓………………………………………………………11-151、项目的差不多情形2、周边项目情形3、市场定位4、SWOT分析2、铂领公寓…………………………………………………………16-181、项目的差不多情形2、周边项目情形3、市场定位4、SWOT分析2、新锐国际公寓……………………………………………………18-201、项目的差不多情形2、周边项目情形3、市场定位4、SWOT分析六、总结 (21)随着南京市房地产市场竞争的日益猛烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。
在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。
在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流淌性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。
那么怎么讲什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。
一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1起源1.2概念：进展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店治理公司引进酒店式物业治理，为业主开展出租服务和理财服务。
酒店式公寓市场分析
毛坯
待定
无
本案
45-53平、103平
3.6米
毛坯
江苏福田物业管理有限公 司
有
独立烟道 无 无 无 无 无
无 无 有
代表优势
哥伦国际和汇金大厦入市之后，本案产品力优势减弱，特有亮点支撑力不足，对客户的吸引力也下降。
价格优惠 竞品以低价和高额奖励冲击市场——分流本案客户
项目名称 游站
GOHO悦城 中城商务广场 苏豪国际广场
哥伦国际
汇金大厦 双联国际
本案
价格优惠 5月75折；6月82折；11月95
折
贷款99折，全款98折
无
实际售价 13000-15000元/㎡ 7950-11000元/㎡ 8000-11000元/㎡
外场佣金 4个点佣金；5-6月送业务员ipadmini，7月至 今送业务员1800元OK卡，经理600元OK卡，
产品层面——产品竞争力及价格优势减弱
产品力
高性价比项目相继入市——本案产品优势减弱
项目名称 游站
户型面积 37-120平
层高 4.8米
装修标准 毛坯、精装
物业公司
昆山花桥游站物业服务管 理有限公司
直饮水 无
GOHO悦城 54平、85平、90平
4.49米
毛坯
苏州苏房物业有限公司
无
中城商务广场 57平、66平、89平
近期花桥区域酒店式公寓 市场分析
2013年11月29日
11月前累计成交78套，月均成 交19套，11月仅成交14套。
成交量减少，原因何在？
项目热销需满足三个要素——
天时 市场层面——良性的市场格局 地利 产品层面——具有竞争力的产品 人和 营销层面——有针对性的销售模式和系统的策略方案
经典SWOT分析案例
W1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰； W2、区域交通较差，出行不够便利； W3、地块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够浓厚； W4、基础配套设施极不完善，生活便利性不强； W5、开发商开发经验不足，品牌知名度不高。
Opportunity机会分析
Threat威胁分析 T1、普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量； T2、目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来 的威胁； T3、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患； T4、外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目 形象造成不利影响; T5、普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的 分流。
解析结论：
针对不同购买源及消费目标，寻求项目 优势因素并转换成营销推广优势策略及 其卖点。但在产品规划设计过程中,应将 项目弱势及威胁因素力争规避，产品设 计做到扬长避短，营销推广做到避实击 虚，进而形成项目开发销售的一体化优 势。
案例三
项目 SWOT分析
Strength优势分析 S1、先天可开发素质较好，土地平整； S2、空气清新，环境好； S3、天然水景优势，提升项目品质； S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显； S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。 Weakness劣势分析
项目SWOT分析
案例一
项目SWOT分析 S――优势
片区价值：新城区中心位置，已在市场上得到较 高认同 人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人 文底蕴丰厚 升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。 交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通 极其便捷
W――劣势
地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较 大，治安环境受影响 既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的 气象站等，影响项目品质
酒店式公寓案例研究.
3.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空 白点；
06年中心区商务公寓供应列表
建筑面积 30000 100000 14706 144706 19339 75882 239929 二栋20层 由四栋25-30层 361
1568户，其中1 房946户，2房 591户，3房29 户
目前中心区商务/酒店式 公寓供应稀缺，入伙项目 仅江苏大厦，公寓租金及 成交价格与写字楼持平。 在售服务式公寓项目仅 有三个：中国凤凰大厦、 星河世纪和金中环，并且 均属于综合体物业中的某 一功能定位，总供应量为 14.47万平米。 泛中心区区域出现少量 服务式公寓供应，供应量 约9.52万平米。
6
3.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现 双赢。
05年中心区服务式公寓销售价格列表 同一个综合体中，商务 公寓销售速度一般快于写 字楼，实现价格略低于写 字楼； 酒店式公寓由于整体档 次较高并带精装修和家私 电器，实现价格高于同一 综合体写字楼物业；
已入伙项目江苏大厦公寓的 项目名称 星河世纪 中国凤凰大 厦 积 56024 39581 月均销量 （平米/月） 7203 7124 实现均价 11000 13000 备注 精装修
项目名称 中国凤凰大厦 星河世纪 金中环商务大 厦 中心区供应 凯旋国际 南方国际广场 总供应量
类型
一幢11-29层为商 务式公寓
总户数 100 1164 288
备注
二栋32层
附楼7－15层为酒 店式公寓；主楼824为商务公寓
B\C两栋 公寓
酒店式公 寓
体现了高档 商务型物业 的领袖风范
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
7
3.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产 品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。
经典SWOT分析案例
房行东方 在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。 /
案例七
项目核心价值梳理
S
SWOT分析
W
•产品：高层点式，户型设计 差． •口碑：东方新城经济适用房的 负面口碑影响．
地段价值：优越的地理位置：地 处万家丽路与荷花路交界处，成 熟、优越的城市生活配套聚集。 城市地标。 •学区价值：芙蓉中学、育英小 学比邻。 •品牌价值：东方新城的口碑和 新金鸿企业品牌（水云间）。
规模：总建筑面积约300万㎡。 以大盘的运作模式，建立大盘在 产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞 争优势。
高尔夫资源：18栋标准高尔夫球场配套， 充分利用高尔夫球场提升项目档 为项目建立鲜明的档次标准 次，建立市场区隔，并发挥高尔夫俱乐部 的运营功效推动项目的高端客户营销。
人文底蕴：明代王陵，四川师范大学等， 充分发挥人文底蕴优势，塑造项 提升项目人文底蕴。 目浓郁的 文化生活品牌。
房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。
去哪里寻找这片土地的点金魔杖？
做细市场 做精产品
扬 长 □ 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景； □ 在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广； □ 通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。 避 短 □ 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；
O1、太平工业区规划前景看好； O2、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升； O3、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空 间； O4、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上 升； 05、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售； 06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投 资回报率； 07、8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。
公寓式酒店的市场分析与前景展望
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感谢聆听
未来公寓式酒店的发展趋势
绿色环保
个性化服务
未来公寓式酒店将更加注重环保和可 持续发展，如节能减排、绿色建筑材 料等。
未来公寓式酒店将更加注重个性化服 务，提供定制化的住宿体验。
共享经济
共享经济模式将在公寓式酒店中得到 更广泛的应用，如共享厨房、共享洗 衣房等。
未来公寓式酒店的竞争格局
品牌竞争
品牌影响力将成为公寓式酒店竞争的重要因素， 拥有知名品牌的酒店将更具竞争力。
定制化服务
借助技术手段，公寓式酒店将能够 提供更加个性化的服务，满足不同 客户的需求。
政策法规对公寓式酒店的影响
政策支持
政府对旅游业的支持将促进公寓 式酒店的发展，如税收优惠、贷 款扶持等政策。
法规监管
政府对公寓式酒店的监管将更加 严格，如安全、卫生等方面的规 定，确保行业健康发展。
市场竞争
随着公寓式酒店市场的竞争加剧 ，合规经营、品牌建设等方面将 成为竞争的关键。
成功案例二
总结词
科技赋能，高效管理
详细描述
该公寓式酒店运用先进的技术手段，如智能门锁、自助入住等，提升客户入住体验。同时，采用高效 的管理系统，降低运营成本，提高盈利能力。
失败案例：某公寓式酒店的市场定位失误
总结词
定位模糊，缺乏特色
详细描述
某公寓式酒店在市场定位上不够明确 ，未能突出自身特色和优势。在竞争 激烈的市场环境中，难以吸引目标客 户，导致经营业绩不佳。
消费习惯
消费者在选择公寓式酒店时，通常会通过在线预订平台进行比较和筛选，同时 ，消费者对于公寓式酒店的评价和分享也成为了影响其他消费者选择的重要因 素。
竞争格局分析
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酒店式公寓市场分析案例
目录
酒店式公寓市场分析 (1)
一、什么是酒店式公寓 (1)
1、酒店式公寓的概念 (1)
2 、酒店式公寓的特点 (1)
3、酒店式公寓与传统酒店的比较 (2)
4、酒店式公寓与公寓的差异 (2)
5、酒店式公寓的优势 (2)
6、酒店式公寓必须具备的条件 (2)
二、酒店式公寓的客户特征 (4)
1、商务人士分为国内商务人士和国际商务人士。
(4)
2、投身事业的年轻人 (4)
3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 (5)
三、市场前景 (5)
1、风险小 (5)
2、回报高 (5)
3、有专业人员和经营机构替你经营可信度较高，省事省心。
(5)
4、新生事物，生命力强 (5)
5、市场逐步成熟 (5)
四、本项目市场定为酒店式公寓的可行性 (5)
1、项目的基本情况 (5)
2、周边项目情况 (6)
3、本项目酒店式公寓的市场定位 (6)
五、本项目的产品优化建议 (7)
六、行销策略 (8)
1、准备工作 (8)
2、推广工作基本步骤 (9)
七、价格分析 (9)
1、南*市场酒店式公寓价格 (9)
2、本项目售价 (9)
3、酒店出租价格，有待进一步调查 (9)。