商业地产的产权销售与返租 (2)
什么是售后返租,售后返租是非法集资吗
什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗“售后返租”存在较⼤风险，在于⼀旦这个商业项⽬不成功，这⽚商铺就会成为商业圈⼦⾥所说的“死盘”，那么，什么是售后返租，售后返租是⾮法集资吗?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗1、所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的⼀定期限内，由卖⽅企业以代理出租的⽅式包租或直接承租经营。
2、法律层⾯也早已对“售后返租”(集资)⾏为给出明晰的界定。
根据《最⾼⼈民法院关于审理⾮法集资刑事案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定：实施下列⾏为之⼀，符合本解释第⼀条第⼀款规定的条件的，应当依照刑法第⼀百七⼗六条的规定，以⾮法吸收公众存款罪定罪处罚：(⼀)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要⽬的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼆)以转让林权并代为管护等⽅式⾮法吸收资⾦的;(三)以代种植(养殖)、租种植(养殖)、联合种植(养殖)等⽅式⾮法吸收资⾦的;(四)不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要⽬的，以商品回购、寄存代售等⽅式⾮法吸收资⾦的;(五)不具有发⾏股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等⽅式⾮法吸收资⾦的;(六)不具有募集基⾦的真实内容，以假借境外基⾦、发售虚构基⾦等⽅式⾮法吸收资⾦的;(七)不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼋)以投资⼊股的⽅式⾮法吸收资⾦的;(九)以委托理财的⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼗)利⽤民间“会”、“社”等组织⾮法吸收资⾦的;(⼗⼀)其他⾮法吸收资⾦的⾏为。
《中华⼈民共和国刑法》第⼀百七⼗六条规定：⾮法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱⾦融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处⼆万元以上⼆⼗万元以下罚⾦;数额巨⼤或者有其他严重情节的，处三年以上⼗年以下有期徒刑，并处五万元以上五⼗万元以下罚⾦。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景和市场分析随着房价的不断上涨和城市扩张，商铺作为房地产中的一种重要形式，一直备受关注并受到广大投资者的追捧。
然而，在商铺购买后，很多投资者发现自己不具备经营能力，商铺无法产生有效盈利。
为了解决投资者面临的这一难题，商铺返租成为了一种越来越广泛采用的可行解决方案。
相对于出售或者长时间闲置，商铺返租可以让投资者更灵活地管理自己的财产。
而雇佣专业机构来经营商铺，不仅能提高商铺的租金收益和资产价值，还可以节省投资者的时间与精力。
商铺返租销售方案商铺返租方案，是指由专业机构，委托代理人员，负责将其持有的商铺转交给承租人员，由承租人员租赁并经营商铺，最终实现投资者的盈利。
由于返租方案存在一定风险，投资者需要对商铺的基础条件、承租人员的实际情况、收益预期等进行仔细反复考虑。
商铺基础条件地段优劣商铺的地理位置直接关系到企业的经营活动与生存发展，因此，考虑到投资者的利益，选择优质地段商铺是商铺返租的关键之一。
优质地段商铺对于商业类企业而言，可以吸引更多的人流、车流与财富流动，是承租人员愿意承租的首要条件。
商铺的使用类别商铺的使用类别分别有零售业、餐饮业与娱乐业等，在商铺返租的过程中必须要选择与投资者需求相符的使用类别。
选择不同的使用类别，对于商铺的租赁周期、租金价值与回报率都会有不同的影响。
承租人员的实际情况在商铺返租过程中，承租人员是直接保证投资者获得租金回报的人。
因此，选择可信赖的承租人员是非常重要的。
在选择承租人员时，投资者需要全方位考虑承租人员的实际情况与能力，比如名气是否响亮、个人资信、经营管理能力等。
此外，还需要全面了解其经营状况、财务状况、拓展规划等情况，从而保证商铺的盈利。
商业地产的运营方式
商业地产销售五大基本做法：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购01自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
02纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
03返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
商业店铺返租协议书范本(3篇)
第1篇甲方（出租方）：____________________________乙方（承租方）：____________________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方将位于____________________________的店铺返租给乙方使用，达成如下协议：一、店铺基本情况1. 店铺名称：____________________________2. 店铺地址：____________________________3. 店铺面积：____________________________平方米4. 店铺用途：____________________________5. 店铺产权：甲方拥有该店铺的完全产权。
二、返租期限1. 返租期限：自____年__月__日起至____年__月__日止，共计____年。
2. 返租期满后，如乙方愿意继续租赁，甲方应给予优先续租权。
三、租金及支付方式1. 租金：乙方每月应向甲方支付租金人民币____元整（大写：____________________）。
2. 支付方式：乙方应于每月的____日前将租金支付至甲方指定的账户，账户信息如下：账户名称：____________________________开户银行：____________________________账号：____________________________四、物业管理费及公共能耗费用1. 物业管理费：乙方应按照物业管理公司规定的收费标准，支付每月的物业管理费。
2. 公共能耗费用：乙方应按照实际使用情况，支付水、电、燃气、网络等公共能耗费用。
五、租赁保证金1. 保证金：乙方应在签订本协议之日起____个工作日内，向甲方支付保证金人民币____元整（大写：____________________）。
售后返租的法律效力案例(2篇)
第1篇一、案件背景张某于2010年与某房产公司签订了一份《房产买卖合同》，购买了该公司开发的一套住宅。
合同约定，张某支付房款后，房产公司将该住宅返租给张某，返租期限为10年，返租价格为每月每平方米200元。
合同中还约定，若张某在返租期限内提出终止返租，房产公司应按约定的价格回购该住宅。
在签订合同后，张某支付了全部房款，并按照约定将住宅返租给房产公司。
然而，在返租期满后的第5年，张某因个人原因需要资金周转，遂向房产公司提出终止返租，并要求按照合同约定的价格回购住宅。
但房产公司以各种理由拒绝回购，双方因此产生纠纷。
二、争议焦点本案的争议焦点在于张某与房产公司签订的《房产买卖合同》中关于售后返租的条款是否具有法律效力，以及房产公司是否应按照合同约定回购住宅。
三、法院判决1. 关于售后返租条款的法律效力法院认为，张某与房产公司签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
合同中关于售后返租的条款是双方当事人自愿约定的，属于合同的一部分，具有法律效力。
2. 关于房产公司回购住宅的义务法院进一步认为，根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
张某与房产公司在合同中明确约定了返租期限和回购价格，房产公司应当按照约定履行回购义务。
3. 关于房产公司拒绝回购的理由房产公司提出的拒绝回购的理由包括：张某未按照合同约定支付物业管理费、水电费等费用；张某擅自改变房屋用途等。
法院认为，这些理由并不构成房产公司拒绝回购的合法依据。
首先，物业管理费、水电费等费用应由张某承担，但并不影响房产公司回购住宅的义务；其次，张某改变房屋用途的行为，如果未违反相关法律法规，房产公司亦无权以此为由拒绝回购。
四、判决结果综上所述，法院判决房产公司应当按照合同约定回购张某的住宅，并支付相应的费用。
房产公司不服一审判决，上诉至高级人民法院。
高级人民法院维持了一审法院的判决。
五、案例启示本案的判决结果表明，售后返租条款在法律上是有效的，当事人应当按照约定履行义务。
产权式商铺业主的权利限制
产权式商铺业主的权利限制一、产权式商铺的定义产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。
一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。
产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。
二、产权式商铺的经营特征产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。
租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。
三、产权式商铺业主的权利限制产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。
其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。
1、单个业主不宜单独使用江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。
商业地产3种销售模式有哪些
商业地产3种销售模式有哪些？概念解释：“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。
开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。
目前，大商场的产权分割已基本被禁止。
优点：商业地产3种销售模式有哪些？1、“分割出售”快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。
缺点：单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。
难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。
小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
2、“售后返租”概念解释：不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点：解决销售问题，快速回笼资金。
使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。
缺点：现金流量的考验。
商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。
“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。
案例：XX城因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。
3、“地产大鳄+商业巨头”概念解释：“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，这种模式与前几种模式不同，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态商业地产3种销售模式有哪些？1、“分割出售”组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
商业地产产权与使用权售价确定方法
商业地产产权与使用权售价确定方法对于任何商业地产项目来说，通常都要制作一个全体系的价格系统，其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分，又包括使用权售价体系等不同方面的内容，同时又必须遵循一定的先后顺序，即首先确定项目的租金价格体系，然后才能制定产权售价体系。
按照业内通行的做法，项目的租金体系都是按照套内建筑面积（又称使用面积）计算，并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。
这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大，如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。
这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。
实际上，在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时，还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。
一、商业地产产权售价确定方法商业地产项目确定租金价格体系后，才能制定产权售价体系。
这是因为：第一，在租金体系的制定中，同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大，但在制定产权售价体系时，通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的，而且这个价格基数往往较大，这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大，这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失，最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低；第二，产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。
所谓租售比例，是指购买商业地产或住宅产品后，能够收取的年租金和购房总额的比例。
商业地产也会采用这种方法计算回报率，这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。
商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。
现实情况中，很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注，因为住宅的用途是以自住和升值为主。
与之相对，商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用，投资人关注的是商铺的位置，购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益，也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营的功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能，同时各项价值功能之间往往还有内在关联。
售后回租涉及的纳税风险
“售后回租”又称“售后返租”或“售后包租”，一般是指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模式。
协议中一般会约定，购房者所购商品房在一定期限内由开发商统一承租或经营，并且开发商承诺将给予购房者一定比例的租金回报。
该销售模式集销售和融资于一体，经常被用于各类商业地产的促销及推广。
开发商所宣称的“投资回报率”、“回租年限”等指标对于广大购房者或投资者极具诱惑力，他们认为通过“售后回租”模式进行投资，不但可以预期商业地产不断升值带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。
但是，在这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险，其中还包括不少涉税风险。
一、“售后回租”销售模式下的涉税风险1. 将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈，引发滥用税收政策的涉税风险。
“售后回租”兼具销售和融资两方面特点，是现代企业融资新型方法之一。
根据现行税法规定，售后回租业务分为两类，一类是融资性售后回租，另一类是一般性售后回租。
商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售并办理过户手续，同时签订租赁协议，此应属于一般性售后回租，故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告［2010］第13号）中关于不征收增值税和营业税的规定。
因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。
2. 偷税、漏税的涉税风险。
商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，涉及向购房者收取购房款和支付租金两项经济业务。
在实务处理中有不少企业为简便处理和促进销售，将两项经济业务合二为一，即用租金抵冲相应的购房款或首付款。
殊不知此举隐藏着巨大的偷税、漏税风险，无形之中既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础。
产权式商业物业的售后返租模式
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
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商业地产的产权销售与返租
产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会
游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，
产权销售就应运而生了。
产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与
商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，
一般比例不超过20%。
对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主
要为４种方式。
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。
◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人
自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价
格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。
◆独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。
产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。
产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行
按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总
款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一
般设有担保公司进行返租担保。
1.总款返租
总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，
然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回报
也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一次性
返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场
业态建立名品折扣店。
另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割
成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中
扣除），从而降低了购买门槛。以 5m2摊位为例，若每平米的售价为2万元/m2，则总售
价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回
报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，
又能在培育期统一经营、规模管理。
2.首付款返租
一般而言，住宅按揭成数付款普遍达总款的7成，甚至达到8成，而商铺按揭成数一般为
总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元，相
当于一套总价40万元住宅的首付款。
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样
花几千元就可以买到一个商铺。对于2~4层商铺，则可分别采取一次性返租3~5年的策略，
这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
以一个总值达10万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从
以上供款实例可以看出，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就可以
投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相
对偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下，这样首期款就仅为数千元了。
此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、
总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。举
例如下。
由表5-4、5-5可以看出，银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要
争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付
款。
然而返租的方式也存在着一些不利的方面。由于产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态
中，产权式商铺的产权分散，因而不利于市场经济发展的统一管理。针对这一点，各路学者
的见解很多。对上述的虚拟回报模式许多人持反对意见，主要是因为其带有某种金融诈骗的
性质。
3.返租需要处理的难点
大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式
的方式是：商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存
在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投资者而存在；
发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。因此从整体上看，三者之
间存在两个基本点与两个关系。
（1）两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。
购买本项目商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与
租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期
收益。
（2）两个关系
◆发展商与小业主的承包经营关系
◆大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
4.销售风险与回避
（1）差价补贴的风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而
发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在
一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。例如：
假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的
市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8%，这之间
就存在2.2%的差距。假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期本
人需补贴：
1亿元x10年x0.022=2200万元， 因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展商今
后留下了包袱，也产生了一定的风险。而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：发展商
首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益
率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。补贴仅仅作为一种
资金成本而已。
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值
可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。但这种方式必须非常理性，
脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。
（2）大商家经营不良带来的风险
这是商家经营所带来的风险，也是发展商最为担心的风险。主要原因是在承租期中，由于商
家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需要
支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大
了。
由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。
应选择实力雄厚的知名商家。知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有
较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能
力与持续经营的能力比较强。针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商
业地产商选择大型超市一样是充分迎合了市场的需求与商家经营的联动关系。社区中大量的
家庭消费需求就可为那些为家庭提供日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。这样，
商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障。
（3）返租期满后产权分散带来的风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然
大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又将如何解决
这个问题来保障众多小业主的利益呢？大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多的小业
主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。
发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但为了更好
地实现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。
要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法，仅供参考。
首先，要成立业主委员会。
由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比
例关系，通过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、公平地保障所有业主的收
益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、
会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统
一经营。
其次，在项目前期分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。
要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，
合则好用”。这样，即使返租期满后大型商家不再租用，也可以通过商场本身布局，组织成
立相应的主题商场以对应招商。大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，
它有其存在的合理性。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。但同时也应意识到
它所带来的风险，只有在前期合理回避相应的风险，才能做到无论是发展商的开发获利，还
是小业主的投资收益，才能都得到更有效的保障。