商业地产返租模式赢利计算公式
商业地产销售返租模式
经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要 开发商具备雄厚的资金实力 和经营管理能力，能够确保 项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开 发商需要与投资者明确约定 返租协议的具体条款和违约 责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成 功关键在于统一经营和管理， 以提升项目的整体商业价值 和租金收益。
03
商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
01
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资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可 以在项目建成初期快速回笼资 金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖 投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进 行统一经营管理，提升项目的 整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
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选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛 的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的 可持续发展。
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合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价 过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按 照约定履行职责。
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商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范 政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业 地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
THANK YOU
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款旳8％☐回报计算期：实际交付有效期，如2月28日交付使用，回报期为2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％旳回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％旳返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享有3年8％旳年回报，发展商承当3年回报旳所有风险，同步享有超过年回报差额旳租金收入。
☐甲乙双方：签定返租合同，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳有关税费，合计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承当物业管理费与空调费，招租旳客户承当这些费用。
而通过招商旳品牌商家不承当，由商场旳项目管理公司承当。
☐开出极具诱惑力、驱使力旳优惠条件吸引有出名度旳百货公司以租赁或合伙旳方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位旳规定，结合目前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化旳商场形象，保证所采用旳返租方案顺利实行。
为此，寻找经营商场旳商家可谓方案可否执行旳重要前提及保障。
那么，以什么样旳合伙方式与之联手打造商场形象呢？如下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁旳方式进场经营长处：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定旳市场出名度及号召力，同步有丰富旳经营管理经验。
3、通过商家旳物流配送体系，节省经营成本，增长赚钱。
缺陷：1、由于商场体量较小，较难找到故意向旳商家进场经营。
2、出租租金收入与否能与年回报8％旳返租租金持平或赚钱较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼旳商场，拟定租金受益，租赁期限以以上为宜。
2、物管费用及其她由物管公司承当。
3、双方签定租赁合同，明确双方权利义务关系。
4、合同中列明租金旳增长幅度及增长周期。
2024年商铺租赁返利协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年商铺租赁返利协议一本合同目录一览第一条租赁商铺及返利范围1.1 商铺位置及面积1.2 返利范围描述第二条租赁期限2.1 租赁开始日期2.2 租赁结束日期第三条租金及支付方式3.1 租金金额3.2 租金支付周期3.3 租金支付方式第四条返利标准及计算方式4.1 返利标准4.2 返利计算方式第五条返利条件的达成5.1 返利条件概述5.2 返利条件的监测和评估第六条返利支付时间及方式6.1 返利支付时间6.2 返利支付方式第七条商铺使用及管理7.1 商铺使用范围7.2 商铺管理责任第八条维修及保养责任8.1 出租方维修责任8.2 承租方维修责任第九条合同的变更和解除9.1 变更条件9.2 解除条件第十条违约责任10.1 违约行为10.2 违约责任承担第十一条争议解决方式11.1 争议解决方式第十二条合同的生效、终止和解除12.1 合同生效条件12.2 合同终止条件12.3 合同解除条件第十三条保密条款13.1 保密内容13.2 保密期限第十四条其他条款14.1 附加条款14.2 法律法规规定的其他条款第一部分：合同如下：第一条租赁商铺及返利范围1.1 商铺位置及面积商铺位于甲方的商业物业内，具体位置详见附件一。
商铺使用面积为____平方米，具体面积以实际测量为准。
1.2 返利范围描述返利范围包括乙方在商铺内进行的合法经营活动产生的销售额。
返利不适用于乙方购买商品或服务的费用、乙方员工工资、税费等成本。
第二条租赁期限2.1 租赁开始日期租赁期限自____年__月__日起至____年__月__日止。
2.2 租赁结束日期如双方未提前解除合同，本合同自动续约一年。
第三条租金及支付方式3.1 租金金额商铺租金为每月人民币____元整（大写：____元整），租金每三个月支付一次。
3.2 租金支付周期乙方应在每个租金支付周期结束后的七个工作日内，将租金支付至甲方指定的银行账户。
商铺返租协议：2024年商业地产返租协议版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX商铺返租协议：2024年商业地产返租协议版本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 商铺1.2 返租协议1.3 甲方1.4 乙方1.5 租赁期1.6 租金1.7 返租金额1.8 返租期限1.9 商业地产2. 商铺描述2.1 商铺位置2.2 商铺面积2.3 商铺现状3. 返租协议的条款3.1 返租金额的计算3.2 返租期限的确定3.3 租金支付方式3.4 返租支付方式3.5 甲方支付返租的条件3.6 乙方支付租金的条件4. 甲方的权利与义务4.1 甲方保证商铺的合法性4.2 甲方负责商铺的日常维护4.3 甲方不得随意变更商铺用途5. 乙方的权利与义务5.1 乙方按时支付租金5.2 乙方不得擅自转租商铺5.3 乙方负责商铺的日常经营6. 合同的变更与解除6.1 合同变更的条件6.2 合同解除的条件7. 违约责任7.1 甲方违约的责任7.2 乙方违约的责任8. 争议解决8.1 双方协商解决8.2 提交甲方所在地的人民法院诉讼解决9. 其他条款9.1 合同的生效条件9.2 合同的终止条件9.3 合同的保密条款10. 合同的附件10.1 商铺所有权证明10.2 商铺租赁合同11. 签字盖章11.1 甲方签字11.2 乙方签字12. 合同的签订日期13. 合同的有效期14. 合同的份数14.1 甲方执份14.2 乙方执份第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 商铺本合同所称商铺，指的是位于【商铺地址】的【商铺面积】平方米的商用房地产，商铺所有权归甲方所有。
1.2 返租协议本合同所称返租协议，是指甲方将其拥有的商铺出租给乙方，并按照本合同约定向乙方返还部分租金的协议。
1.3 甲方本合同所称甲方，指的是【甲方名称】，商铺的所有权人。
1.4 乙方本合同所称乙方，指的是【乙方名称】，接受甲方向其返还租金的租户。
1.5 租赁期本合同所称租赁期，是指自【租赁开始日期】至【租赁结束日期】的期间。
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
商业地产销售返租模式
经营；买高了vs卖低了（产权式销售）
中商业
遵循商业客观规律的最佳处理方式； 只租不售
资金大、回收周期长，运营风险大
大型MALL
快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价 小型社区底商， 只售不租
值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售） 非集中商业
为什么要销售
▪ 开发商直接的现金压力 ▪ 未来预期不良 ▪ 退出机制
是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售
开发商
购买方（业主）
×
√
√
×
×
√
×
√
×
√
×
√
经营方 —— ——
—— —— —— ——
带租约销售
带条件的物权转移
是否具有所有权
在约定期限内 是否具有使用权
在约定期限内 是否具有转让 （退出）权
在约定期限内 是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售与售后返租
区别
共性
带租约销售
产权式销售 售后返租
先招商，再销售，返租期灵活；
投资者经营收益有保证；
容易销售；
市场培育期开发商资金压力相对较
小；
开发商均面临售
后的资金压力和
先销售，后招商，同楼层返租期一 返租到期后再招
般相同，且为固定期限；
商等经营问题
收益保障相对较小，投资者不确定
性风险较大；
的情况下，现金流入、流出稳定。
不同返租模式的现金流
▪ 假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。 ▪ 对于开发商而言，较长返租期内的浮动回报率，相对成本的不确定性增加，在宏观经
济形式利好的情况下，现金流入流出多样化。
如何计算租金回报率
租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
2024年商铺租赁返利协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年商铺租赁返利协议一本合同目录一览一、租赁商铺基本信息1.1 商铺位置与面积1.2 租赁期限1.3 租金及支付方式二、返利政策2.1 返利计算方式2.2 返利条件与标准2.3 返利周期与支付时间三、租金调整机制3.1 租金调整原则3.2 租金调整时间与幅度3.3 租金调整的公示与执行四、商铺使用与维护4.1 承租方的使用范围4.2 承租方的装修要求4.3 商铺的维护与保养五、合同的变更与解除5.1 合同变更的条件5.2 合同解除的条件5.3 合同变更与解除的程序六、违约责任6.1 承租方的违约行为6.2 出租方的违约行为6.3 违约责任的计算与赔偿七、争议解决7.1 争议解决方式7.2 争议解决机构7.3 诉讼管辖法院八、合同的生效、终止与续约8.1 合同生效条件8.2 合同终止条件8.3 合同续约程序与条件九、其他条款9.1 税费承担9.2 保险责任9.3 保密条款十、附件10.1 商铺平面图10.2 返利政策明细表10.3 租赁合同附件十一、签字盖章11.1 出租方签字盖章11.2 承租方签字盖章十二、日期12.1 合同签订日期12.2 合同生效日期十三、补充协议13.1 补充协议的内容13.2 补充协议的签订程序十四、其他约定14.1 双方的其他约定事项第一部分：合同如下：一、租赁商铺基本信息1.1 商铺位置与面积甲方将位于____市的____街道____号的商铺出租给乙方，商铺建筑面积为____平方米。
商铺的具体位置与面积详见附件一：商铺平面图。
1.2 租赁期限双方同意，本租赁合同的租赁期限为____年，自2024年1月1日起至____年12月31日止。
1.3 租金及支付方式租金为每月每平方米人民币____元，租金按月支付。
乙方应在每月的第一个工作日支付上一个月的租金。
租金的支付方式为银行转账，账户信息详见附件二。
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个人护理店 展示
屈臣氏、千色店、万宁 车行
目前如希望招商租金达到返还租金水平， 难度很大。
本报告是严格保密的。
试算假设前提：
招商盈利计算
计算方法说明
1、2层全部招商出租完 毕，并且目前整体租金收 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本） 益均能达到返租水平。 返还业主租金按每年1% 递增考虑。 总收益 3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万
需考虑规避政策风险； ►招商工作前置，降低发展商成本； ►金融支持保障，解决小商铺按揭问题。
►
优劣势：
统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证项目形象； ►如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； ►如统一经营，需承担经营费用及维护成本； ►承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。
1 F
各持有年限收益
时间 3年 5年 10年 15年 3年 2 F 招商收益 （元/m2） 8741 14863 31272 49390 6206 返还金额 （元/m2） 8654 14568 29880 45973 6145 收益金额 （万元） 49.7 168.9 799.2 1961.5 35.8
品牌/业态示意
西湖春天/王子厨房 中航、浩沙健身会所健身会 （大部分以合作方式经营） 西武/马莎百货/欧尚等 华润万佳、百佳
租金范围
60-80 ≤50 50-70 40
需求面积
>3000m2 1000-5000m2 >3000m2 >5000m2
各业态价格承受范围
根据项目返租租金，若保 证盈利，本项目的招商租 金1层整体平均不应低于 238元/m2 ，2层整体平均 不应低于169元/m2。
眼镜行
化妆品 一线服装名牌店、时装店 麦当劳（肯德基）
从右表可知，需求面积较 大的商家（本项目主要承 租对象），租金承受能力 较低；而符合本项目租金 要求的业态需求面积较小， 并且对位置有较高要求， 若需大量引进，则需付出 高额招商成本，且日后统 一经营管理难度较大、成 本较高。
►
餐饮
面点王 品牌咖啡厅
a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）
月返租金额
45000×6% 1F每月返还租金= 32000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] 12×[[1-1/(1+6%)50] =238元/m2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2F每月返还租金=
=169元/m2
本报告是严格保密的。
招商租金收益计算
业态类型
大型餐饮 商务配套
►
本报告是严格保密的。
返还租金计算
说明：本报告数据以 提交的价格测算为依据进 行试算，并非最终确定销 售价格。 一层商铺均价取45000 元/ m2，2层商铺均价取 32000元/ m2 商铺的投资回报率一 般在5%-7%之间，本项目 取6%的投资回报率计算 返租金额。
应用公式说明
a= Vr 12× [1-1/(1+r)n]
10345
21217 32645
121.6
575.3 1412
►
大型主力店 品牌超市
珠宝、手表
休闲时尚 商业街
200-500 100-200
300-600 200-400 200-300 100-200 200-300 100-250 100左右
30-150m2 30-150m2
≤50m2 100-500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 100-500m2 >1000m2
商业返租售后统一经营 可行性分析 --招商返租赢利试算
本报告是严格保密的。
销售后返租经营分析
手段——零售产权、整体经营
开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将 经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物 业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。
实现前提：
不考虑商业经营风险，商 业经营状况良好。
暂以利润最大计算，不 计入维护成本。
招商租金的年增长率一般是按照CPI(消 费价格指数)，一般在2%—3%，CPI值为 1.7% 本报告按照2%执行，即每年招商租金收 益增加2%。
本报告是严格保密的。
5年
10年 15年
10554
22206 35071