商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析1008931
房地产业售后回租的优劣分析
房地产业售后回租的优劣分析【摘要】随着中国房地产业的成长与萧条，房地产也始终牵扯着广大消费者的利益，怎么样来保证开发商和购房者的利益显得尤其重要。
而售后回租能够比较好的解决成品房的销售问题，而且能很好的保障购房者的利益。
但是其中的风险却被一些投资者所忽略。
【关键词】房地产售后回租优劣分析所谓售后回租，也叫售后包租、返本销售，是指房地产开发经营企业在楼盘销售时与买方(散户投资者)约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，由开发企业(或委托其他物业管理公司)统一管理，统一经营，租金和期限由双方协定，并签订和约明确双方的权利义务，对双方进行约束，保护投资者的权益。
售后回租的实质是房地产产品的一种营销手法，在具备良好的信用体系和营销策略趋于完善的房地产市场中普遍存在。
一、售后回租的优势分析作为一种营销策略，售后回租能够得到市场的认可，必定有其优势所在。
客观的讲，这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。
市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。
（一）：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额售后回租对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。
因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。
同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。
所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。
此外，利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。
售后返租 地产商画出的好大一张“饼”
售后返租地产商画出的好大一张“饼”售后返租隐藏着高风险，首先是开发商经营不善而导致租金断裂的风险。
也可能铺位一直处于闲置状态，开发商获取的利润逐月减少，其向投资者支付的租金也可能随时中断。
楼市调控，让不少房产投资者把目光转向商业地产。
随着一些大型商业地产的投入销售，不少投资者更是看好购买商铺。
不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中却暗藏很大的风险，各种招商方式层出不穷。
返租租金只能值过银行贷款利息何谓售后返租?就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后，出售给中小业主，同时与之签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
洪先生前年投资购置了一处黄金地段商铺，他当初正是看中了该商铺售后返租模式，觉得不用费神，有利可图。
开发商承诺，投资者将商铺返租6年，返租租金不仅可抵充部分首付款，返租期内每年还能坐收部分租金。
今年年初，该商业地产竣工交付，洪先生和开发商的返租协议正式生效，开发商将第一年约1万元的返租金付给洪先生。
“这点返租租金，只能值过银行贷款利息。
”洪先生感觉收益率比预期的要低，有点后悔当初的投资选择。
省了心赔了钱“返租的方式其实很早前就出现了。
”业内人士认为，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上。
不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租，然后整体招商，更能快捷地起到隆市作用，从而提升商铺价值。
其实，这种形式说穿了，更像发行企业的信用债券，一旦开发商不顾信用，投资者也只能接受“亏本”现实。
广州一处商业地产项目，曾以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12％”的高额返租方式，实现了7亿多港元销售，6楼商铺几乎全部售罄。
但小业主们在收到3个月的返租回报后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
表面稳回报后的高风险俗话说“一铺养三代”，一直以来，选择商铺都是不少人的投资渠道之一，尤其在目前严厉的楼市调控背景下，不少人转而把钱投向商铺。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究售后返租模式作为商业地产行业的一种新型模式，其具有明显的优点。
通过售后返租，商业地产开发商能够更好地获得资金回流，降低企业负债率，提高现金流水平，同时也为企业带来更大的发展空间。
但是，售后返租模式在应用中也存在一些风险，需要进行有效的风险防范。
售后返租模式的应用售后返租模式指的是商业地产开发商在将已投入使用的商业地产出售给其他投资方后，租回该物业用于自身经营或其他用途的一种模式。
具体来说，售后返租模式的实施流程如下：1、商业地产开发商向投资方出售经营对象并签署租赁合同。
2、投资方成为物业所有者，并将物业租回给原所有人。
3、商业地产开发商用于经营的租金将成为投资方的收益。
售后返租模式虽然具有一定的优点，但在实际应用中也面临着一定的风险和挑战。
为了更好地防范风险，商业地产开发商需要有下列几个方面的风险防范措施：1、规避市场风险售后返租模式的风险除了包括市场风险、信用风险、经营风险外，还应该考虑到市值变化带来的波动。
因此，在执行售后返租模式时，商业地产开发商需要通过市场分析，精确把握市场变化，降低投资方的信用风险，优化资源配置，规避风险。
2、加强合同管理售后返租的核心是租赁合同，因此，加强合同管理具有重要的意义。
在签订合同时，需要明确规定租金、租赁期、物业维护责任等条款，防止合同中含有不合理、不清晰的条款，杜绝漏洞。
此外，商业地产开发商还需要加强对投资方信用状况的了解，确保收益权益不受到影响。
3、提高退出策略未来的销售、收购或其他退出策略也是售后返租模式的重要组成部分。
商业地产开发商需要提前规划退出方式，并在合同中明确规定，降低交易中的风险。
退出方式包括预先约定的条件和购回价格，可风险措施等。
总之，售后返租模式的实施能够为商业地产开发商带来更多的利益和空间，但在应用中还需要进行有效的风险防范。
商业地产开发商需要从规避市场风险、加强合同管理、提高退出策略等方面来做好风险防范措施，确保售后返租模式的实施顺利、风险可控。
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法1 / 153 / 154 / 155 / 156 / 157 / 158 / 15说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额由以上递增方式得出每年租金表（元/㎡）：9 / 1510 / 15为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件： 租期时间为8、10年计。
选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额11 / 15其中：实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；第二种，按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为：不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；12 / 1513 / 15计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究摘要：随着社会经济的发展，城镇化建设水平不断提高，商业地产正在不断体现出更大的拉动和建设能力，对于当地经济发展，劳动人口就业等，都发挥着重要的作用。
在房地产市场中，随着国家宏观调控的加强，频繁出台的限价限购政策，以及大量开发建设保障性住房等措施，使得住宅房产的利润空间大大降低，发展潜力也被削弱。
因此，很多房地产开发商，开始将注意力向商业地产转移。
经过不断的探索，逐渐形成了售后返租这种新的商业销售模式，其市场发展潜力比较大。
然而在商业地产中，对售后返租模式的应用，也存在着一定的风险。
基于此，本文首先介绍售后返租模式在商业地产中的应用，然后分析售后返租模式存在着的风险，最后对商业地产售后返租模式的风险防范措施进行了探讨。
关键词：售后返租模式;商业地产;应用;风险防范售后返租模式，是商业地产销售模式中的一种常见方法，主要是指房地产开发商为了对销售效益进行提升，将商铺、商品房出售时，和购买者签订返租合同，规定在出售后的一段时间内，房地产开发商将购买者买下的商铺或商品房直接承租下来，统一进行管理和经营，双方可自行约定期限。
在这种模式下，投资者只需要投入一定金额首付款，开发商每年按照购房总价的一定比例，向购房者支付租金，用来对银行贷款进行偿还。
在租期满之后，购房者将对商铺或商品房的各项权利完全享有，还可根据之前的约定，由房地产开发商以约定价格回购。
售后返租模式最早起源于法国，并逐渐在欧洲范圍内扩散。
这种模式能够使投资者资金压力大大降低，具有很高的灵活性，很多地产开发商、投资者等，对这一模式都比较倾向。
不过，在实际操作当中，这一模式也存在着一定的风险，可能造成较大的经济损失，所以还需要采取有效的措施对风险加以防范。
一、售后返租模式在商业地产中的应用（一）商业地产项目定位在售后返租模式的应用中，对商业地产项目要准确定位，分别从总体定位、形象定位、主力业态定位、辅助业态定位、经营定位等方面入手进行分析。
一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）
一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为'回租'。
在售后回租方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。
售后回租的基本交易研究假如回租的设备只是在短期内使用，可以界定为是经营租赁;若是回租的设备准备长期使用，通过向租赁公司分期支付租金，在租金支付完毕时重新取得该资产的所有权，则售后回租实质上是一种融资行为，属于融资租赁。
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
开展这种业务的根本目的在于筹资，在出售时可取得全部价款的现金，而租金则是分期支付的，从而获得了所需的资金；而资产的新所有者(即出租人)通过售后回租交易，找了一个风险小、回报有保障的投资机会。
该融资性售后回租交易形式是企业在告贷无门、融资困难或融资成本比较高时，为达到融资目的，同时又能够保证生产正常运作的情况下开始使用的。
通过售后回租业务可将固定资产转化为货币资金，运作程序较简单，已成为重要的筹资手段之一。
一、融资性售后回租交易的优势（一）有效盘活资产，解决资金问题融资性售后回租交易可以作为一种融资手段，切实缓解流动资金压力。
这是公司进行售后回租交易所要满足的首要目标。
通过出售交易，企业解决了资金困难，增加了企业的流动性，又盘活了自身的固定资产；而后的回租，使得企业的生产得以继续，满足了企业生产经营活动所需。
通过售后回租交易，企业可以实现与“抵押贷款”和“分期付款购买商品”同样的效果。
而灵活的租金支付方式又使其显著优于上面两种银行金融产品。
在一些特殊的情况下，企业还可以售后回租融入资金，同时约定回购条款，获得资产升值的好处。
（二）融资资金用途灵活，不受限制通过售后回租取得的融资资金，由企业按实际需要使用，既可用作流动资金、也可用作项目建设等。
商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策
商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策随着商业经济的发展，商铺售后返租逐渐成为一种常见的商业交易方式。
在商铺售后返租的交易过程中，执行过程中可能会出现各种问题。
本文将重点探讨商铺售后返租纠纷案件执行中的问题及对策。
一、商铺售后返租纠纷案件执行中的问题1. 双方交易意图不一致在商铺售后返租的交易过程中，可能出现双方之间的交易意图不一致的情况。
比如，在签订合同时，双方对于返租期限、租金等商铺租赁事项存在分歧，给执行过程带来了极大的困难。
2. 合同执行过程中的争议一旦商铺售后返租出现争议，执行过程往往会受到各种各样的干扰。
例如，房主可能会在合同执行过程中削弱承租人的权利或者滥用承租人的权利；承租人可能在支付租金方面存在拖欠等情况，进而导致双方之间发生法律纠纷。
3. 资金短缺问题在商铺售后返租过程中，由于返租金额较大，有可能会出现资金短缺的情况。
在资金短缺的情况下，商户可能会拖欠租金，从而造成承租人租金收益受到影响，甚至导致承租人无法按时支付银行借款等资金压力。
4. 异常租期处理问题对商铺售后返租的租期，承租人和房主双方都需要非常谨慎地处理。
其中，租期过短或者过长会给执行过程带来不必要的困难，需要双方进行深度协商。
最常见的情况是，承租人在租金期限内未正常支付租金，导致双方出现法律纠纷。
二、商铺售后返租纠纷案件执行中的对策1. 提前预防问题的发生在商铺售后返租的交易过程中，双方在签订合同之前应该充分沟通，防止交易意图不一致的情况发生。
一旦发现问题，双方应该及时解决。
2. 合同即时更新合同更新是商铺售后返租交易中最重要的事项之一。
为了防止争议的发生，双方应该严格遵守现有的合同，做好现有合同的更新工作。
如果需要对合同进行修改，双方需要再次进行深度协商，以确保合同的合法性和有效性。
3. 确保租金及时支付在商铺售后返租的交易过程中，租金是最重要的收入来源。
双方应该保证租金的及时支付，以免发生拖欠或者滥用的情况，影响双方的合作关系。
售后包租利弊谈
“售后包租”存在潜在的风险及防范所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。
我国房地产市场现处于起步阶段，在制度不健全的情况下，操作运行尚不规范。
再加上投资者（业主）在所谓高额回报率鼓动下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。
而且在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下，投资者树立良好的风险意识和防范意识，规避法律风险就显得尤为重要。
一、五种潜在风险目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其一、售价虚高，回报落空。
开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。
其二、资金挪用。
一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。
作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。
其三、经营风险。
众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。
一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。
其四、市场、政策风险。
当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。
其五、合同风险。
中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。
二、风险防范三招从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。
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商业地产后续难题：售后返租的三方利弊分析
(一)经营管理公司
开发商一般在项目销售结束，商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，所有权属于投资者，经营权由专业商业管理公司掌控，入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间，这是一般返租的运作模式。
而商业管理公司如能够进行科学的营运规划，完善的经营管理及其理念将对商铺价值，长远的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划，市场策划，招商，工程等所有环节，对经营管理公司的综合运营能力要求极高。
(二)投资者(业主)
返租形式商铺的出现对于业主来说存在各种优劣，对业主投资者的利弊关系与其分析对比：
利
1.、省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利.
2.、免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
3、确保了市场运作初期的业主利益。
一般"管理型商铺"委托经营合同签订时，
都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
4。
统一经营的商铺具备对经营业态，整体形象，商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。
弊
1、专业市场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值类型都不同，专业市场主要依赖于商场整体经营的成功。
假如不委托经营，一旦商场经营失败，商业管理公司也无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。
2、在委托经营期满后，投资者（业主）取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的返租模式或固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露，严重将会令多年运营的专业市场土崩瓦解，而业主也注定投资失败。
(三)商铺经营者（商户）
商业地产项目的经营商的好坏的影响是多方面的，可以直接影响整个项目运营的成败，也可以影响到业主投资价值的多少。
所以在项目运营招商时应侧重于经营商的资质实力判断，以谋求日后发展。
现市场受商户实力商家少、进化渠道优势不明显、营业额难以突破等内部因素影响，从各方面来说，培育期完全未脱
离，所以商户经营的如此这般，难以对项目运营说成功。
当再次返租后，进行大规模洗牌，重新进行招商定位才是上策。
商业地产项目运营食物链
清远义乌商贸城经营管理有限公司
罗焯明。