浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
最新整理房地产售后返租详解
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后回租的税务处理
售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。
在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。
售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。
租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。
2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。
如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。
3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。
如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。
售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划
、
式体现 了国家对 于融 资性 售后回租业务 的支持 ， 同时这种方式也 贴近 会计处理方式 ， 更 能体现实质重 于形式 的原则。但是 ， 房地产行业 在进 行售后 回租业 务中 ， 涉及到的资产往往是房 产之类的不动产 。针对这 特点 ， 是 否符 合税务总局 ２ ０ １ ０ 年ｌ ３ 号 文件中规定的相关条件 ， 还需 要房地产企业进行相关 的纳税筹划。 二、 房地产企 业售后 回租纳税筹划 （ 一） 房 地产 企 业 在 出售 和 承 租 时 的 纳税 筹 划
税务筹划
房地产售 后回租 的税务处理及纳税筹划
山 东省德 州市环境卫 生 管理处 梁英梅
摘 要： 和普通 的业务相 比 ， 售后回租在会 计和税务 处理 方面 ， 都有 定 的特殊性 。鉴于 目前房地产行业 的不景气 ， 纳税筹划在 企业管理 中的作 用 日益明显。如何对售后 回租这样 的特殊业务进行纳税筹 划， 尤其是商业地 产需要考虑的问题 。 关键 词： 房地产 售后 回租 税务 处理 税务筹划
针对房地产行业 的售后 回租业务 ， 国税 ｉ ￣［ ２ ０ ０ ７ １ ６ ０ ３ 做 出过规定 ， 即 不管房地产企业无论采用何种形式 的售后 回租 ， 都应该讲该 项业务分 解 为销售和租赁两项业务进行税务处理 。但是根据 国办法［ ２ ０ １ ０ １ ２ ８ 号 文件的相关精神 ， 于２ ０ １ １ 年予 以废 止。针对售后 回租业 务 ， 在２ ０ １ ０ 年 国税总局下发 的 １ ３ 号文件 中， 对这项业务进行 了重大 的调整 ， 即不再 将 这项业务分割成 出售和租 赁两种业务 ， 而是根据会计上 实质重于形 式 的原则 ， 合并为一项业 务。同时规定 了， 在融资性售后 回租业务 中， 对于承租方出售 资产获得 的款项 ， 税务上不确认为收入 ， 不用缴纳企业
房地产售后返租的税务处理和筹划分析
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
售后返租税务处理及经典案例分析
售后返租税务处理及经典案例分析售后返租是指企业在购买资产后，将其租回给供应商或第三方进行管理和使用的一种业务模式。
由于售后返租涉及到资产转让和租赁两个环节，因此在税务处理上需要注意相应的规定和操作。
在售后返租的税务处理过程中，需要注意以下几点。
首先，对于企业而言，应及时准确地填报企业所得税申报表，申报资产转让所得，并按照税收法规缴纳企业所得税。
其次，对于供应商或第三方而言，也要及时准确地填报个人所得税申报表，申报租金收入，并按照税收法规缴纳个人所得税。
此外，还需注意资产的折旧处理。
对于售后返租后继续使用的资产，企业需要根据税务规定继续计提相应的折旧费用，以保持资产价值的正确反映。
经典案例分析：企业购买了一批生产设备，在设备交付后，与供应商签订了售后返租协议，将设备租回给供应商。
这个案例中涉及到的税务处理如下：首先，企业需要将设备的出售作为资产转让进行申报，并根据税率计算相应的企业所得税。
企业需要在所得税申报表中填写相关信息，并缴纳所得税。
其次，供应商作为租赁人，将获得来自企业的租金收入。
供应商需要按照税法规定计算个人所得税，并填报个人所得税申报表进行申报缴税。
同时，企业继续在财务报表中将设备计提折旧费用，并计提相应的税前损益。
综上所述，售后返租的税务处理涉及到资产转让和租赁两个环节。
企业需按照相关税收法规对资产转让所得进行申报缴税，供应商需按照相关税收法规对租金收入进行申报缴税。
此外，企业还需继续计提折旧费用以保持资产价值的正确反映。
对于售后返租的税务处理，企业和供应商都需要及时准确地填报相应的税务申报表，并缴纳相应的税款，以避免税务风险。
对房地产售后返租的处理和税务筹划
商 以固定 利 率包 租 。
一
的调 整 。售 后 租 回交 易认 定 为经
、
售 后 返 租 的 会 计 处 理
营 租赁 的 ． 价 与资 产 账 面 价 值 售
动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报
损益。
二、 售后 返租 的税务 处 理
国 家税 务 总局 《 于 从 事 房 关
地 产 开 发 的 外 商 投 资 企 业 售 后
回 租 业 务 所 得 税 处 理 问 题 的 批
后 回租方 式 下 ， 开发 商 与购 房 在
者 之 间 ， 发 商 （ 主 ） 时是 承 开 卖 同
酬 仍 然 由房 地 产 开 发 企 业 享 有 或 承 担 的 ， 融 资 租 赁 ： 果 交 为 如 易 安 排 并 未 改 变 与 该 不 动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报 酬 已经
复》 国税 函 『０ ７６ ３号 ） 的规 （ ２ ０ ］０ 定 ， 事 房地 产 开 发 经 营 的 外 商 从 投 资 企 业 以 销 售 方 式 转 让 其 生
租人 ， 房者 （ 主 ） 购 买 同时 是 出租 人 ；在 开 发 商 与 人驻 商 户之 间 ， 开 发商 又 是 出租 人 ， 户 则 是 承 商
租 人 。简 单 地 说 ， 是 开 发 商 将 就 其 开发 的商 铺 、 品房 、 店 、 商 酒 度
转 移 给 购买 方 的事 实 ， 为经 营 则
业 经营 的 一种 特殊 销 售方 式 。售
租 赁 期 内 按 照 与 确 认 租 金 费 用 相一 致 的方 法 进行 分 摊 ， 为 租 作 金 费用 的调 整 。但 是 ， 确 凿 证 有 据 表 明售 后 租 回 交 易 是 按 照 公 允价 值 达 成 的 ， 价 与 资 产 账 面 售
房地产“售后返租”的财税处理
房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。
是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。
在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。
而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。
（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。
1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。
售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）
售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧（老会计人的经验）导读：为了实行售后返租，许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。
一、售后返租的税务处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;;（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租）未竣工商品房取得预售许可的售后返租;）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）;;（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）（4）商品房现售阶段的售后返租。
对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。
第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。
][案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析案例分析：某房开公司商铺售后返租的涉税透析]1、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总85%）出售，在未来）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售价100万元的85%时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
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浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题
一、经营模式简述
所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司
第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概
开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房
屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司代理开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的代理手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给开发商。
所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第十九款规定，“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
”此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“代理业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，物业管理公司代理租房手续费不是印花税列举税目，不用交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交纳房产税，土地使用税。
三、税收问题详解
假定每年返购房者租金12万元，每个月租金是1万元，则开发商与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年12万，每个月租金是1万元，高于12万的作为受托租房的手续费归商业运营管理公司所有；低于12万的，按实际出租金额返给开发商。
所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入。
四、开发商的会计处理
第一种情况以14.4万一年的价格租出
物业管理公司的会计处理：
收到租金时：借：银行存款144000 贷：其他应付款－开发商120000 其他业务收入24000
向开发商支付租金时，按合同价格每年12万支付，第一个月租金1万做为手续费
借：其他应付款－开发商120000 贷：银行存款 110000其他业务收入10000
计提营业税及附加5.6%，其中营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%（辽宁省葫芦岛市规定）
借：营业税金及附加 1904 贷：应交税费-应交营业税1700 -
应交城市维护建设税119 -应交教育费附加51 -应交地方教育费附加 34
企业所得税：收入24000+10000＝34000；成本费用1904；应纳税所得额34000-1904＝32096；应纳所得税额32096×25%＝8024。
房地产开发商的会计处理：
收到物业管理公司支付的租金110000元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票144000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票34000元。
借：银行存款110000销售费用34000 贷：其他业务收入144000 支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本120000 贷：银行存款120000
计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加 8064 贷：应交税费-应交营业税 7200 -应交城市维护建设税 504 -应交教育费附加 216 -应交地方教育费附加 144
房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款144000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用－印花税264（264000×1‰）贷：银行存款（或现金）264
企业所得税：收入144000；成本费用34000+120000+8064+264＝162328；应纳税所得额162328-144000＝18328；应纳所得税额18328×25%＝4582。
第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出，每个月租金6666.67元：
物业管理公司的会计处理：
收到租金时：借：银行存款80000 贷：其他应付款－开发商80000
支付租金时：借：其他应付款－开发商80000 贷：银行存款73333.33其他业务收入6666.67
计提营业税及附加5.6%：借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80
企业所税税：收入6666.67；成本、费用4480；应纳税所得额6666.67-4480＝2186.67应纳所得税额：2186.67×25%＝546.67 房地产开发商的会计处理：
收到物业管理公司支付的租金73333.33元时，由房地产开发商
向商场及独立商户开具房屋租赁发票80000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票6666.67元。
借：银行存款73333.33 销售费用6666.67贷：其他业务收入80000
支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本120000贷：银行存款120000
计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税 4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80
房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款80000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用－印花税200 贷：银行存款（或现金）200
企业所税税：收入80000；成本、费用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；应纳税所得额6666.67-131346.67＝-51346.67；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。
第三种情况没有租出
物业管理公司没有会计处理，房地产开发商会计处理如下：
支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本120000 贷：银行存款 120000
房地产开发商按租入合同价款120000元缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用-印花税 120 贷：银行存款（或现金）120 企业所税税：成本、费用120000+120＝120120；应纳税所得额-120120；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。