房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租 的经营模 式和税 务处理
葫 芦岛首 开宏泰 房地 产开发 有 限公 司 孙 荣 霞
摘 要： 房 地 产 开 发 公 司开 发 的 商业 项 目， 采 用售 后 返 租 的形 式 进 行 促销。 该 模 式 涉 及 的 税 收 关 系 比较 复 杂 ． 本 人 根 据 工 作 实 际 对相 关 问题 进 行 了整 理 ， 并举 例 对售 后 返 租 的 经 营 模 式 及 税 收 问 题 作 一 下 分 析 、 探
不 同 的 地方 。
向开 发 商 支 付 租 金 时 ， 按合 同价格每年 ｌ ２万 支 付 ， 第 一 个 月 租 金
１ 万 做 为 手 续 费
借： 其他应付款一 开发商
务 收入 １ ０ ０ ０ ０
１ ２ ０ ０ ０ ０ 贷： 银行存 款 １ １ ０ ０ ０ ０其 他 业
开发商与购房者 签订《 房 屋 租 赁 合 同》 ， 《 房屋租赁合 同》 中 会 有 这 样的约定： 购 房 者 将 该房 屋 交 付 房 地 产 公 司 管 理 后 ． 无 论 该 房 屋 实 际 出 租与否 ， 房 地产 公 司均 应 按 约 定 的 租 金标 准 向购 房 者 支 付 租 金 。 开 发 商 此业务需要按“ 租赁业 ” 缴 纳 营 业 税 金 及 附加 ， 营业税是 ５ ％， 城 市 维 护
育费附加 ３ ４
企业所得税 ： 收入 ２ ４ ０ ０ ０ ＋ １ ０ ０ ０ ０ ＝ ３ ４ ０ ０ ０ ； 成本费用 １ ９ ０ ４ ； 应 纳 税 所
能一直 亏损 ） ， 开发商不需要交纳 房产税 ， 土地使用税 ， 因为房地产公 司
不 是 房 屋 的 所 有权 人 ， 此 项 税 金 南商 户 缴 纳 。 购房者也要交纳 “ 租赁业” 营业税 金及附加 ， 营业税是 ５ ％． 城 市 维
售后返租的法律效力案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）系一家从事房地产开发、销售的企业。
2010年，开发商在其开发的某住宅小区内推出了一项名为“售后返租”的销售模式。
该模式的具体内容为：购房者购买住宅后，开发商承诺在购房者入住前，将其购买的住宅租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间，开发商按月支付给购房者固定租金，租赁期满后，购房者有权以原价购买回该住宅。
被告张先生在2010年购买了开发商开发的住宅一套，并与开发商签订了《售后返租协议》。
协议约定，张先生购买该住宅的价格为100万元，开发商在张先生入住前将其租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间每月支付租金1万元，租赁期满后，张先生有权以100万元的价格购买回该住宅。
然而，在租赁期满后，开发商未按照协议约定将住宅返还给张先生，也未支付约定的租金。
张先生多次与开发商协商无果，遂将开发商诉至法院，请求法院判决开发商履行《售后返租协议》，将住宅返还给张先生，并支付约定的租金。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 《售后返租协议》的法律效力；2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务；3. 开发商是否应当支付约定的租金。
三、法院判决法院经审理后认为，本案的争议焦点在于《售后返租协议》的法律效力。
以下是法院对各个争议焦点的分析及判决：1. 《售后返租协议》的法律效力法院认为，《售后返租协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，该协议合法有效。
2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期满后应将住宅返还给张先生。
开发商未履行该义务，构成违约。
因此，法院判决开发商应当履行协议约定的返还住宅义务。
3. 开发商是否应当支付约定的租金法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期间应按月支付租金。
开发商未履行该义务，同样构成违约。
返租合同纠纷案例
返租合同纠纷案例我有个朋友，叫小李，就碰上了这么一档子返租合同纠纷的糟心事。
小李呢，在当地一个新建的大型商场里买了个小商铺。
这个商场的开发商可会宣传了，说什么“一铺养三代”，还推出了返租的模式。
简单说就是小李把商铺买下来，然后再租给开发商指定的运营公司，运营公司每个月按照购买商铺总价的一定比例给小李租金，这听起来是不是挺美的？刚开始的时候，确实还不错。
小李每个月都能按时收到租金，心里还美滋滋的，觉得自己做了个超级明智的投资。
可是啊，好景不长，大概过了一年多吧。
有一个月，租金没有按时到账。
小李就想，可能是运营公司那边出了点小岔子，就打电话去问问。
这一问，就像捅了马蜂窝一样。
运营公司那边说，商场的客流量没有达到预期，他们亏损了，所以要降低租金。
小李就不乐意了，说：“咱们合同上可是写得明明白白的，按照总价的百分之几来给租金，怎么能说降就降呢？”运营公司却辩称，合同里有个条款说，如果遇到不可抗力或者市场环境发生重大变化，租金可以协商调整。
他们觉得商场没什么人来，就是市场环境变化了。
小李觉得这简直是强词夺理。
他想，商场没人来，那是你们运营公司的事儿啊，我把商铺好好地交给你们了，你们怎么经营是你们的责任。
于是，小李就翻出合同仔细研究，还找了律师朋友咨询。
律师朋友一看，说这个事儿有点复杂。
虽然运营公司说的那个条款是有，但这个“市场环境发生重大变化”的定义很模糊啊。
而且，运营公司并没有提供足够的证据来证明客流量少是不可抗的市场因素，而不是他们自己经营不善。
小李就拿着律师的话去找运营公司理论。
可运营公司呢，就是咬死了自己的说法，还说如果小李不同意降低租金，他们可能就不租了。
这可把小李急坏了，要是不租了，他的商铺空在那里，更不知道什么时候才能再收到租金呢。
没办法，小李就把运营公司告上了法庭。
法庭上，双方各执一词。
小李说自己按照合同履行了义务，运营公司没有理由单方面降低租金。
运营公司则拿出一些商场人流量统计之类的数据，试图证明市场环境变化。
房地产售后返租的税务处理和筹划分析
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
售后返租法律案件分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，售后返租作为一种新型销售模式逐渐兴起。
售后返租是指开发商将已售出的房屋在一定期限内返租给购房者，购房者支付一定租金，期满后购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在实际操作过程中，售后返租模式存在诸多法律风险，引发了众多纠纷。
本文将以某售后返租法律案件为例，对售后返租法律问题进行分析。
二、案件简介某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在市区某处开发了一处住宅项目，项目开盘后，开发商推出了一种售后返租模式。
具体来说，购房者购买房屋后，开发商承诺在购房者入住前将其房屋返租给购房者，每月支付一定租金，租赁期限为5年。
期满后，购房者可自由选择购买或继续租赁。
然而，在执行过程中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，导致购房者利益受损，引发了一系列纠纷。
三、案件分析1. 售后返租合同的效力根据《合同法》的规定，售后返租合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为有效。
然而，在司法实践中，部分售后返租合同因存在欺诈、胁迫等情形，被认定为无效。
因此，在签订售后返租合同时，购房者应仔细审查合同条款，确保合同内容的合法性和有效性。
2. 开发商违约责任在本案中，开发商因资金链断裂，无法继续履行返租承诺，构成违约。
根据《合同法》的规定，违约方应承担违约责任。
具体包括：（1）继续履行：开发商应继续履行返租承诺，每月支付购房者租金。
（2）赔偿损失：因开发商违约，导致购房者遭受损失的，开发商应赔偿损失。
损失包括直接损失和间接损失。
（3）支付违约金：合同中约定违约金的，开发商应按照约定支付违约金。
3. 购房者权益保护本案中，购房者因开发商违约而遭受损失，购房者权益受到侵害。
为保护购房者权益，可以从以下方面入手：（1）要求开发商继续履行返租承诺，每月支付租金。
（2）要求开发商赔偿损失，包括直接损失和间接损失。
（3）要求开发商支付违约金。
商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题
商铺售后返租涉及增值税土地增值税所得税问题售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
A房地产开发公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，未来5年内商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
（一）营业税的处理《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
红星四大失败案例
红星美凯龙四大失败案例一、桐乡红星美凯龙“品牌加盟”危局2013年06月04日 10:52来源：中国房地产报作者：曾倩文在桐乡市客运中心西面，有一座名为“桐乡红星美凯龙世博家居广场”的商业项目，它的背后或存在一场不为人知的品牌加盟闹剧。
记者调查发现，该项目开发商在2008年至2011年间，以“红星美凯龙第39家分店”的名义进行商铺销售和宣传，并给予业主包租10年加8~18%租金回报的承诺，导致1000余名业主血本无归。
该项目资料显示，桐乡红星美凯龙占地1.5万平方米，总建筑面积11万平方米，开发商为桐乡帝豪家居市场开发有限公司（以下简称“桐乡帝豪”），经营管理方为红星美凯龙全球连锁机构。
“当时的推销和卖房都是打着红星美凯龙的品牌，卖商铺的推销员也是以红星美凯龙员工身份给我们介绍并给了我们名片，我们一直以为自己是红星美凯龙桐乡分店的业主，但直到2012年才发现我们已经被红星美凯龙抛弃了。
”业主代表张女士愤怒地向记者表示。
根据红星美凯龙2010年5月25日发布的《红星美凯龙关于商铺投资的严正声明》，“我公司及下属公司在全国范围内（包括浙江的杭州、桐乡、湖州、安吉、嘉兴、舟山，江苏的南京、泰兴、昆山、宿迁，福建的泉州，山东的潍坊等地）均没有任何产权式商铺销售或商铺使用权出让，更不会对这些商铺投资者作出任何承诺和保证。
”然而，红星美凯龙的一纸声明并未将自己的欺诈嫌疑排除。
“红星美凯龙开放品牌加盟业务在江浙地区已经是公开的秘密。
”据一位长期从事家居行业的业内人士透露，近年来，红星美凯龙为了满足迅速扩张的要求，在一些地区允许当地的房企利用红星美凯龙的品牌进行房地产开发和销售，导致这些加盟商场各自为政，经营状况异常惨淡。
虚假销售始末记者在桐乡红星美凯龙现场看到，商场外立面白色裂纹加整体玻璃幕墙的风格与上海红星美凯龙相同，大门前悬挂“红星美凯龙分店”的金属牌，商场内部入驻有TOTO、欧派橱柜、世友地板、欧宝家居等品牌。
对房地产售后返租的处理和税务筹划
商 以固定 利 率包 租 。
一
的调 整 。售 后 租 回交 易认 定 为经
、
售 后 返 租 的 会 计 处 理
营 租赁 的 ． 价 与资 产 账 面 价 值 售
动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报
损益。
二、 售后 返租 的税务 处 理
国 家税 务 总局 《 于 从 事 房 关
地 产 开 发 的 外 商 投 资 企 业 售 后
回 租 业 务 所 得 税 处 理 问 题 的 批
后 回租方 式 下 ， 开发 商 与购 房 在
者 之 间 ， 发 商 （ 主 ） 时是 承 开 卖 同
酬 仍 然 由房 地 产 开 发 企 业 享 有 或 承 担 的 ， 融 资 租 赁 ： 果 交 为 如 易 安 排 并 未 改 变 与 该 不 动 产 的 所 有 权 相 关 的 风 险 和 报 酬 已经
复》 国税 函 『０ ７６ ３号 ） 的规 （ ２ ０ ］０ 定 ， 事 房地 产 开 发 经 营 的 外 商 从 投 资 企 业 以 销 售 方 式 转 让 其 生
租人 ， 房者 （ 主 ） 购 买 同时 是 出租 人 ；在 开 发 商 与 人驻 商 户之 间 ， 开 发商 又 是 出租 人 ， 户 则 是 承 商
租 人 。简 单 地 说 ， 是 开 发 商 将 就 其 开发 的商 铺 、 品房 、 店 、 商 酒 度
转 移 给 购买 方 的事 实 ， 为经 营 则
业 经营 的 一种 特殊 销 售方 式 。售
租 赁 期 内 按 照 与 确 认 租 金 费 用 相一 致 的方 法 进行 分 摊 ， 为 租 作 金 费用 的调 整 。但 是 ， 确 凿 证 有 据 表 明售 后 租 回 交 易 是 按 照 公 允价 值 达 成 的 ， 价 与 资 产 账 面 售
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房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析
房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析
在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。
所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。
【例】A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
◎营业税
上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。
但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
因此，A 公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。
购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。
A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。
◎印花税
在上例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
◎企业所得税
国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
上例中，A公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。
因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。
转租收入5万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。
则A公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
◎个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔20
08〕576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人，所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
◎房产税
购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。
开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。
这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
◎土地增值税
本例中，A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，所得税计税收入为85万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据国税函〔2008〕875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。
所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以85万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。
感谢您的阅读！。