最新售后返租的税务处理及筹划

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房地产“售后返租”的财税处理

房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

售后回租的税务处理

售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。

在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。

售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。

租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。

2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。

如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。

3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。

如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。

售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。

房地产售后回租的税务处理及纳税筹划

所得税，也不属于增值税和营业税的征收范围。虽然这种税务处理方
、
式体现了国家对于融资性售后回租业务的支持，同时这种方式也贴近会计处理方式，更能体现实质重于形式的原则。但是，房地产行业在进行售后回租业务中，涉及到的资产往往是房产之类的不动产。针对这特点，是否符合税务总局２０１０年ｌ３号文件中规定的相关条件，还需要房地产企业进行相关的纳税筹划。二、房地产企业售后回租纳税筹划（一）房地产企业在出售和承租时的纳税筹划
税务筹划
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划
山东省德州市环境卫生管理处梁英梅
摘要：和普通的业务相比，售后回租在会计和税务处理方面，都有定的特殊性。鉴于目前房地产行业的不景气，纳税筹划在企业管理中的作用日益明显。如何对售后回租这样的特殊业务进行纳税筹划，尤其是商业地产需要考虑的问题。关键词：房地产售后回租税务处理税务筹划
针对房地产行业的售后回租业务，国税ｉ￣［２００７１６０３做出过规定，即不管房地产企业无论采用何种形式的售后回租，都应该讲该项业务分解为销售和租赁两项业务进行税务处理。但是根据国办法［２０１０１２８号文件的相关精神，于２０１１年予以废止。针对售后回租业务，在２０１０年国税总局下发的１３号文件中，对这项业务进行了重大的调整，即不再将这项业务分割成出售和租赁两种业务，而是根据会计上实质重于形式的原则，合并为一项业务。同时规定了，在融资性售后回租业务中，对于承租方出售资产获得的款项，税务上不确认为收入，不用缴纳企业

房地产售后返租的税务处理和筹划分析

房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。

在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。

与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。

本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。

首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。

在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。

在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。

增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。

在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。

如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。

然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。

在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。

房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。

投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。

此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。

首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。

通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。

其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。

例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。

此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。

售后返租税务处理及经典案例分析

售后返租税务处理及经典案例分析售后返租是指企业在购买资产后，将其租回给供应商或第三方进行管理和使用的一种业务模式。

由于售后返租涉及到资产转让和租赁两个环节，因此在税务处理上需要注意相应的规定和操作。

在售后返租的税务处理过程中，需要注意以下几点。

首先，对于企业而言，应及时准确地填报企业所得税申报表，申报资产转让所得，并按照税收法规缴纳企业所得税。

其次，对于供应商或第三方而言，也要及时准确地填报个人所得税申报表，申报租金收入，并按照税收法规缴纳个人所得税。

此外，还需注意资产的折旧处理。

对于售后返租后继续使用的资产，企业需要根据税务规定继续计提相应的折旧费用，以保持资产价值的正确反映。

经典案例分析：企业购买了一批生产设备，在设备交付后，与供应商签订了售后返租协议，将设备租回给供应商。

这个案例中涉及到的税务处理如下：首先，企业需要将设备的出售作为资产转让进行申报，并根据税率计算相应的企业所得税。

企业需要在所得税申报表中填写相关信息，并缴纳所得税。

其次，供应商作为租赁人，将获得来自企业的租金收入。

供应商需要按照税法规定计算个人所得税，并填报个人所得税申报表进行申报缴税。

同时，企业继续在财务报表中将设备计提折旧费用，并计提相应的税前损益。

综上所述，售后返租的税务处理涉及到资产转让和租赁两个环节。

企业需按照相关税收法规对资产转让所得进行申报缴税，供应商需按照相关税收法规对租金收入进行申报缴税。

此外，企业还需继续计提折旧费用以保持资产价值的正确反映。

对于售后返租的税务处理，企业和供应商都需要及时准确地填报相应的税务申报表，并缴纳相应的税款，以避免税务风险。

新租赁准则固定资产售后回租账务处理

新租赁准则固定资产售后回租账务处理售后回租是一种特殊的租赁业务，涉及到租赁公司、承租人和供货方三方当事人。

在新租赁准则下，售后回租业务的财税处理需要按照规定进行，本文将介绍售后回租业务的账务处理方法。

一、售后回租业务的定义售后回租业务是指租赁公司向承租人提供资金，用于购买固定资产，然后将固定资产出售给租赁公司，并签订融资租赁合同，租赁公司再将固定资产出租给承租人使用。

在租赁期满后，承租人有权按照约定价格购买固定资产，从而完成售后回租的交易。

二、售后回租业务的账务处理根据新租赁准则，售后回租业务的账务处理需要按照以下步骤进行：1. 租赁公司提供资金购买固定资产，将固定资产记为“固定资产”科目，同时将借款记为“长期借款”科目。

2. 租赁公司将固定资产出售给承租人，将收到的款项记为“现金”或“银行存款”科目，同时将固定资产的成本记为“出售固定资产”科目。

3. 租赁公司与承租人签订融资租赁合同，将租赁合同记为“融资租赁合同”科目，同时将承租人支付的租金记为“租赁收入”科目。

4. 在租赁期内，租赁公司需要对固定资产进行折旧，将折旧费用记为“折旧费用”科目。

5. 在租赁期满后，承租人有权按照约定价格购买固定资产，租赁公司将收到的款项记为“现金”或“银行存款”科目，同时将出售固定资产的成本记为“出售固定资产”科目。

三、售后回租业务的税务处理根据国家税务总局的规定，售后回租业务需要按照以下方式进行税务处理：1. 租赁公司购买固定资产时，需要缴纳增值税和营业税。

2. 租赁公司出售固定资产时，需要缴纳企业所得税。

3. 承租人支付租金时，需要缴纳企业所得税。

4. 租赁期满后，承租人购买固定资产时，需要缴纳企业所得税。

售后回租业务是一种特殊的租赁业务，需要按照规定进行财税处理。

售后回租业务企业所得税处理

售后回租业务企业所得税处理回租是指企业将现有的资产出租给相应的出租方，然后再以租赁的方式将其租回的一种融资方式。

在商业运作中，售后回租业务已逐渐成为企业获取资金的一种常见方式。

然而，售后回租业务所涉及的企业所得税处理是一个需要认真对待的问题。

首先，售后回租业务中，企业在将资产出售给出租方后，往往需要继续使用这些资产。

这种租赁关系在税法上被视为一种租赁服务，并会对企业的所得税产生影响。

根据税法的规定，企业需要将资产出售收入减去应税成本计入企业所得税的税前利润中。

所得税的计算将根据企业税法适用的税率进行。

其次，售后回租业务中，企业需要注意的是在税务申报中不重复计算租赁费用和折旧费用。

一些企业在处理所得税时可能会出现这样的情况，同时计入租赁费用和折旧费用，导致所得税的计算错误。

因此，在税收申报时，企业需要准确填写相关的租赁费用和折旧费用，确保正确计算所得税。

此外，售后回租业务中的企业还需要合理处理利息费用的计算和税收申报。

在售后回租业务中，出租方往往会向企业收取利息费用作为租金的一部分。

而企业在缴纳所得税时，可以将支付的利息费用作为扣除项目，减少纳税基数。

然而，企业也需要注意在申报所得税时填写正确的利息费用，以避免因填写错误而遭受税务风险。

除了上述的处理要点，售后回租业务在企业所得税处理中还需要关注以下几个方面。

首先，请确保租赁费用的合理性和合法性。

企业在与出租方进行售后回租业务时，应合理确定租赁费用，并确保其合法性。

如果租赁费用过高或涉嫌关联交易，可能引起税务机关的质疑，并可能导致相关税务调查和处罚。

其次，请注意税务政策的变化。

企业在进行售后回租业务时，应密切关注税务政策的变化，了解相关政策法规的更新和调整。

税务政策的变化可能对售后回租业务的所得税处理产生影响，因此企业应及时调整自己的税务策略。

最后，请合规管理企业所得税。

售后回租业务的企业需要建立健全的税务管理体系，确保所得税的合规申报和缴纳。

企业应合规纳税，遵守税法规定，及时缴纳所得税，并配合税务机关的税务审计工作。

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售后返租的税务处理及筹划
某公司主要从事房地产开发等业务,公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。

商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。

合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。

开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。

购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。

开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。

对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？
所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。

房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。

售后返租的税务处理
售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。

这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。

在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。

企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

作为销售业务，应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。

对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。

另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。

作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。

对开发商收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。

需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。

售后返租的纳税筹划
在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。

开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。

售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。

方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。

开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。

开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：
营业税＝6000000×5%＝300000（元）；城建税＝300000×7%＝21000（元）；教育费附加＝300000×3%＝9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。

方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。

财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。

所以，物业
公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金48 0万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。

物业公司缴纳的税费计算如下：营业税＝1200000×5%＝60000（元）；城建税＝60000×7%＝4200（元）；教育费附加＝60000×3%＝1800（元）；税费合计66000元。

对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（330000－66000）。