资产评估期末复习题

1 / 8 1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件，问评估对象的价值为多少？ 2、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。 3、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在28万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。 4、被估企业未来5年的预期收益为100万元，120万元，150万元，160万元和200万元，假定折现率和本金化率为10%。另外，被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段估测企业整体价值。 5、某企业将某项资产与国处企业合资，要求对资进行评估，具体资料如下：该资产帐面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限为20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建适相同构造的资产全部费用支出480万元。经调查原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定时为57600小时，突计累2 / 8

计利用时间50400小时，经专业人员勘测估算，该资产还能使用8年，又知资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类资产标准比较每年支出营运成本3万元，（该企业所得税率为25%，假定折现率为10%求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 6、有一待估资产G需评估，现收集资料如下： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域位置 个别因素 A 600 1999 2% 1.2 1% 0% B 610 1999 1% 1.3 0% 1% C 620 2000 0% 1.0 -1% 2% D 620 2000 -4% 1.5 -4% -4% E 605 2001 4% 1.4 5% 5% F 650 2002 0% 1.3 3% 3% g 680 2002 4% 1.3 1% 5% 该城市城价指数为： 时间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 103 105 106 108 110 112 该城市容积率地价指数点： 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

地价100 105 110 115 120 125 130 3 / 8

指数 根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。 7、有一待估资产F需评估，现收集资料如下 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素

A 850 2000 2% 1.2 1% 0% B 810 1999 1% 1.3 0% 1% C 820 2000 0% 1.0 -1% 2% D 850 2001 4% 1.4 5% 5% E 880 2001 0% 1.3 3% 3% F 2002 4% 1.2 1% -5% 另调查，该市用地容积率与地价的关系是：当容积率为1～1.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价与容积率为1时的地价增加5%，超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%，该城市地价指数为： 时间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 103 105 106 108 110 112 根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。 8、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况如下表，表中交易情况，区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的4 / 8

数值。该城市比类用地容积率与地价的关系为，当容积为1.5—2.0之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.5时增加2%，该城市从1998年到2002年，每月地价指数上升 1%，因他因素如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限 被估标的 2002.1 0% 1.7 0% 0% 40

A 2200 2001.1 -1% 1.6 0% -1% 40 B 2400 2001.6 0% 1.8 2% 0% 40 C 2300 2000.4 0% 1.7 0% 0% 40 D 2100 1999.1 -2% 1.6 0% -1% 40 试根据上述条件运用市场比较法和算术平均法来评估待估宗地2002年1月时的价格。 9、现有一宗地，占地面积100平方米，1995年拥有使用权，期限50年，该地上的建筑235平方米现出租。每月租金3万元，每月总费用1.2万元，每年押金2万元，押金收益9%，房屋使用年限50年，已使用5年，目前重置价每建筑平方米3200元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率8%，评估该地2000年的价格。 10、某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限5 / 8

为55年，残值率为2%，在本题中不考虑残值收入。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元，给建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。现用于出租。每月平均实收租金为3万元。另调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设房屋收益年期为无限年期，测试评估土地使用的价格。 解： 11、有一待估新开发土地，拆迁，安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，土地开发周期为2年，第一年投资占总资产的3/4，当地银行一年期贷款利率为10%，利息以单利计算，开发商投资回报率10%，试评估该宗地的价格。 12、需要评估一宗“七通一平”熟地，2003年9月的价格，获知该宗地面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该土地后建造该商品住宅开发期为2年，安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程，专业费用及管理费，第二年需投入40%的建筑安装工程专业费用及管理6 / 8

费，预计该商品住宅在建成时可全倍售出，出售时的平均价为每平方米建筑面积2000元，试估算该宗地2003年9月的总价和楼面地价。（银行贷款利率为5%，行业的平均投资利润率为10%） 13、被评估设备为油罐，已建成并使用10年，预计将来还能再用20年。评估人员了解到该油罐正在维修，原因是由于受到腐蚀，油罐底部出现裂纹发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划约需花费35 万元，评估人员已估出该油罐复原重置成本为200万元。试求实体性贬值率。 14、某上市公司欲收购一家企业，需对该企业整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元、45万元、50万元、53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，使用收益法计算该企业的评估值。 15、某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元，开发费150元，土地取得两年，土地取得一年后开发，开发商要求的投资回报率为10%,当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，使用成本法评估土地价格。 16、对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1%，根据市场调查，得知该燃料近期7 / 8

市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，，则该库存燃料的评估值是多少？ 17、对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前5年的有关数据可知，前5年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款的评估值为？ 18、评估某企业某项低值易耗品，原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该种低值易耗品全新状态的现行市价为1100元，试估算该低值易耗品的评估值。 19、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘察估算认为，该资产还能使用6年。又知道目前市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍使用。新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人每月工资为650元。此外，由于市场竞争激烈，使该生产线开工不足，由此造成收益损失额每年为20万元，该企业所得税率为33%，假定折现率为10%，根据以上资料，利用成本法对该资产进行评估。 20.评估对象为商业用房，面积为500平方米。评估目的是企业联营，故采用公允市价标准。评估基准日2006年10月31