物业管理前期介入的工作内容

物业管理前期介入的工作内容物业管理前期介入的工作内容在物业管理前期介入的工作中，需要遵循一般程序，由地产和物业双方确定工作内容要求，并组成前期工作小组，制定工作计划并按照计划实施。

前期介入主要分为五个阶段，包括规划设计阶段、营销策划阶段、施工建设阶段、验收阶段和项目入伙交付业主使用阶段。

第一阶段是规划设计阶段的介入。

在这个阶段，物业需要关注项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面，提出合理的建议。

规划设计评估的程序如下：首先，地产需要提前一个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

物业接到书面知会后，需要在三天内回复，并由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

开发资料包括企划文件和设计文件等。

地产需要及时向物业提供具体资料，对于不能提供的资料，需要书面知会物业，并在一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

物业接到开发资料后一周内，需要组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

物业相关部门在评估小组提交报告三天内，需要组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

评估小组根据物业公司评审会议的意见，于三天内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

在项目规划设计总体评估中，需要注意住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调，道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足，建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美，生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

设备和设施充分保障，包括水、电、煤、电信、广播电视、电梯和污水处理等，都是可靠完善的。

我们注重环境生态，因此使用环保、节能等材料和设备，以保护环境。

安全防卫方面，我们采用先进技术手段，并配备充分的安全和消防设备。

我们的智能化配置先进，网络资源充足，适合数字化小区建设。

此外，我们设计便于物业组织管理，以节约管理成本。

各项技术经济指标都处于同类住宅区中的领先水平。

在项目规划设计方面，我们考虑了以下分类评估要点：1.安保布局a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。

b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。

2.消防布局a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

3.交通布局a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分，非机动车位配置充分，便于停放。

d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

4.生活配置a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。

如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

g)卫生间应避免直接通向起居室、餐厅或厨房。

上下层住户的厨房、卧室、起居室和餐厅也不应布置在同一位置。

有上下水的卫浴设施应尽量避开卧室墙面。

h)厨房和卫生间的隔板和墙身应充分考虑防水隔声的设置，地漏位置应合理，便于检修。

i)管道和管线的布局应合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范。

管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j)建议使用垂直烟道，断面尺寸应充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟的措施。

出屋顶口高度适中，高层建筑宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活惯，不宜引起大规模的装修改动（如敲墙、再次分隔等）。

m)如果有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台），应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度应合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，以防止儿童攀爬。

8．室内配置a)室内空调机位设置应与家具布置一并考虑。

卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。

距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e)室内空调洞位置应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h)室内各类插座和开关位置应与家俱布置和使用惯一并考虑。

配电箱配出回路设计分配应合理。

j)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9．绿化配置a)绿化布局应合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率应设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

c)绿化品种应适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种应便于养护，养护成本应节约。

e)绿化布局不应遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走惯。

f)绿化品种应无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

g)主干道两侧及集中绿地应有大型树木。

10．景观配置1.景观设计景观布局应合理，适宜于人流较为集中的区域。

材料应具有牢度较高、不易污染、损坏、变形和老化的特点。

水景设计应考虑水质、清理、保洁、排泄、补充和养护。

水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并应配置相应的救生设备和设施。

2.公共空间公共空间应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

宜设置可开展社区活动的集中场所和避难场所。

公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

绿化及保洁用水取水口应设置合理。

楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱、休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

3.生态环保住宅区内不应有污染环境的生产性经营性项目，污水处理排放应符合国家规范。

住宅区内应无各类污染源，周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

垃圾应采用分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。

宜在住宅区内形成自然生态链。

4.管理用房物业管理处应具有经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间和中央监控等功能。

作业用房应包括保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室和员工生活用房等。

业委会、居委会应具有办公室、资料室、会议室和接待室等功能。

位置应在住宅区中央，底层，并和管理处相对接近。

业委会与居委会可联合设置于一处。

5.新材料、新技术应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

物业管理方案应包含以下内容：a)物业服务范围：明确物业服务的范围和内容，包括基础设施、公共设施、绿化及景观、安全管理、环境卫生、物业维修等方面。

b)服务标准：制定详细的服务标准，包括服务时间、服务态度、服务质量等，以确保服务质量的稳定和可靠性。

c)服务流程：明确服务流程，包括服务接待、服务咨询、服务投诉等方面，以提高服务效率和客户满意度。

d)服务人员：制定服务人员的招聘、培训、考核等方案，确保服务人员的素质和能力符合要求。

e)服务成本：制定服务成本测算方案，包括服务费用、人员成本、设备维护费用等，以保证服务成本的可控性和合理性。

f)服务创新：提出服务创新的内容和方案，包括新技术、新材料、新模式等，以提高服务水平和客户满意度。

确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》：在物业管理方案确定后，需要制定《业主临时公约》和签定《前期物业服务合同》。

《业主临时公约》是业主在物业管理服务前期的约定，包括服务内容、服务标准、服务流程等，以确保业主的权益得到保障。

《前期物业服务合同》是地产与物业签订的服务合同，明确物业服务的内容、标准、责任等，以确保服务质量的稳定和可靠性。

销售现场和样板房的日常管理：在销售现场和样板房的日常管理中，需要注意以下几点：a)保持环境整洁、卫生，使客户感到舒适和安心。

b)及时处理客户的咨询、投诉和建议，以提高客户满意度。

c)提供专业、周到的服务，使客户感到贴心和温暖。

地产销售活动的配合：在地产销售活动中，物业需要积极配合，为客户提供优质的物业服务，以增加客户的满意度和忠诚度。

客户信息的跟踪处理：物业需要对客户的信息进行跟踪处理，及时了解客户的需求和反馈，以提高服务质量和客户满意度。

同时，物业还需要定期对客户进行满意度调查，以及时发现和解决问题，提高服务水平。

在物业管理方案中，应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。

在确认后，应与地产签定《前期物业服务合同》，并在房屋销售时协助地产购买者签订《业主临时公约》。

同时，需要进行销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合，以及客户信息的跟踪处理。

在人员筹备方面，需要根据营销现场的要求配备相应工作人员，并对其进行礼仪、售楼知识、物业管理专业知识等岗前培训工作。

通过编写各岗位工作说明书、服务操作流程等规范管理，使工作标准化、模板化。

定期与营销中心负责人进行沟通，了解营销状况、所需配合工作及日常工作的开展情况。

同时，进行不定时的检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作，并配合营销做好楼盘推广活动，落实相应工作。