对房地产开发项目的成本控制的探讨
探讨建筑项目的成本控制
探讨建筑项目的成本控制摘要：本文主要通过可研阶段的成本控制；可研阶段的成本控制；项目建设阶段的成本控制的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法。
关键词：房屋造价；成本控制一、可研阶段的成本控制（一）项目建议书阶段成本控制首先，开发项目的建设条件要有利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当，应尽量便于获得建筑材料，易于各种型号机械的运作。
还应考虑各种地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等因素和政策、资源和法律等方面的支持度。
在项目初始阶段要对其进行严密考察，权衡各方面条件使其既有利于房地产项目的开发，又能节约资金。
其次，建设的内容和规模方面要适当，要根据开发商的经济潜力量力而行。
再次，做好投资和效益的预先估算，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面可以查阅相关案例，借鉴经验。
（二）项目可行性研究报告阶段成本控制开发项目不可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个主攻目标，选定前景良好的目标市场。
有了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢得消费者。
方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资金。
应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市场适应性等原则。
方案要抓住消费者心理，能适应消费者整体品味。
项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市场的主流产品。
二、设计阶段的成本控制（一）设计方案优化设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。
设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。
比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。
如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15%的停车位，降低了停车位的单位工程成本。
关于房地产开发建安成本控制与管理的探讨
ｌ 投资决策阶段
投 资决策阶段也就是拿地阶段需 做好建安成本投 资估算 ， 投 资估算 的准确与否， 会影响整个项 目的成败。 首先要进行多方 案比较， 方案要优 化 ， 设计方案不仅技术上可行 ， 而且经济 上更 应合理 。 以成本人员从方案 的优选开始 ， 所 就应该渗透到设计的 全过程 中去 ， 合理进行投资估算还 须做到 以下几点： （） １掌握 建设档 次与标准 ， 是建设 高端物 业还 是做普通 住 宅， 装修 部分 （ 如外墙 、 首层大堂 、 标准层 电梯厅） 装修标准 是用 石材还是贴砖或涂料， 设备 （ 电梯 、 智能化安防设备等） 的拟投入 标准 ， 室外景观绿化 的拟投入标准 ， 这些都是对成本影响较大的
Ｌ 建筑单体成本
营销费用
２ 方 案实 施 阶段（ 即施 工 图设计 阶段 ） 的成 本 管理与控制
方案实施 阶段 （ 即施工图设计阶段） 是成本管理与控制 的关 键阶段， 是成 本投入优化配置阶段 ， 也 如何达到价值 最大化 ， 及 控制建安成本不超投资估算 ， 是项 目建安成本控制的关键 。 通过实施 限额设计 ，将最初 的投资估算转换成 限额指标提 供给设计 ， 由于建安 内容的复杂性 ， 但 某些时候设计也无法真正 按限额来控制 （ 如主体结构设计 、 建筑设计 、 装修设计 、 室外景观 设计 、 门窗栏杆设计等等） 往往超 出限额指标 也不 知道 ， ， 这时需 要成 本 人 员 动 态跟 踪 ， 早 介入 设计 进 行 市场 询 价 ， 过 优 化 对 及 通 比 ， 择最 优 方 案 。 选
公司管理 费及财 务费用 公 竹 州
建 发城 木
８０ ８ — ％
由于建安成本在除土地成本以外 占比达到 ８ ～ ５ ０ ８％，所 以房 地产开发项 目的成本管理其实就是对建安成本的控制与管理， 它 贯穿在投资决策阶段、 设计阶段、 实施阶段、 竣工决算 阶段 ， 把建 安成本控制在投资决策阶段确定的限额以内， 随时纠正发生 的偏
房地产工程项目成本控制探析
房地产工程项目成本控制探析【摘要】房地产工程的项目成本控制，关系到房地产企业的市场竞争和经济效益。
目前房地产企业工程开发的过程中，将成本管理控制措施集中于制度的规范上。
在市场化背景之下，房地产企业受到开发周期和规模的限制，项目的开发势必伴随各种各样的市场风险，因此，房地产企业的成本管理因素研究和控制势在必行。
本文将在分析房地产企业工程成本控制影响因素的基础上，探讨具体的成本控制措施。
【关键词】房地产；工程项目；成本控制1.房地产工程项目成本控制的影响因素房地产企业工程项目成本控制内容，是房地产企业在开发、生产和经营产品的过程中，所产生的各种费用总和，影响工程项目成本控制的因素，具体体现为以下几个方面：（1）项目决策的失误。
成本管理的基础是项目的可行性，如果项目决策失误，成本管理也就没有任何意义。
如果企业没有根据项目的实际情况和自身的综合实力，对待项目决策的具体风险，否则将导致项目决策的失误，那么成本管理也就无从谈起。
（2）设计阶段脱离市场需求。
房地产企业的经营活动，需要结合市场具体的需求，然后针对性地进行产品设计。
企业设计的产品最终需要面向客户，如果所设计的产品客户不满意，将造成企业投资资金的浪费。
譬如项目所在市场的置业者需要中小户型的商品房，但企业所设计的商品房属于大户型，最终产品有可能滞销，造成开发成本浪费。
（3）工程施工期间的成本控制问题。
项目施工阶段，对成本控制影响最大的因素开发的周前期，由于开发周期长，项目所需要的材料、设备、人力等资源将存在很大的变数，譬如某项目施工周期为三年，如果三年期间所需的材料没有签订固定价格的供应合同，那么三年期间材料肯定存在价格的变动，而预算方案不可能详细到将材料价格的具体变动详情罗列出来，那么材料成本的失控将必不可免。
2.房地产工程项目成本影响因素控制的措施2.1项目决策阶段的成本影响因素控制在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。
房地产开发项目成本控制
房地产开发项目成本控制的探析【摘要】本文结合笔者实际工作经验对房地产开发项目成本控制的必要性进行了分析，然后介绍了房地产成本控制的相关原则，在此基础了探讨了房地产开发项目成本全过程控制的策略。
【关键词】房地产开发项目；成本控制必要性；原则；策略随着我国房地产事业的不断发展和完善，我国政府对房地产行业的宏观调控手段不断加强，导致房地产行业成本管理工作变得更为重要。
可以说，只有不断的改进企业成本管理方式，建立健全相应的管理体系，才能够保证企业在项目成本管理工作中处于有利地位。
1.房地产开发项目成本控制的必要性1.1提高成本控制水平使获利能力增强。
现阶段，传统的成本管理方式还在大量地应用于工程项目管理工作中。
应该看到，只有通过现代的管理手段，不断地提高自身对于项目成本的控制能力，才能够更好地提高企业盈利水平[1]。
对于市场份额的控制，要求房地产企业必须不断提高自身的成本控制能力和自身管理水平，同时降低管理投入。
1.2加强企业管理使管理水平提升。
成本管理作为企业管理的重要组成部分，是对企业的实际经营状况的有效反应，企业各个部门的工作情况最终通过成本报表显示出来。
通过对成本控制的研究，可以不断提高企业的管理水平，提高管理效益，最终达到优化资源配置的目的[2]。
1.3加快产业转型能够促进房地产业合理发展。
房地产作为我国经济发展过程中必不可少的重要推动力，对国计民生的重要性不言而喻，可以说，对房地产行业的成本管理进行分析和研究，可以有效的提高企业的盈利水平，转变该行业的产业结构，通过资源的优化配置来达到该行业由传统的粗放型管理向集约型生产方向发展。
2.房地产开发项目成本控制原则的介绍应该看到，对于房地产成本的控制，其中最为重要的就是控制原则。
对于成本控制问题的分析，主要应该注意现阶段房产开发过程中出现的项目定位和项目设计的影响，这些因素对项目成本控制具有非常明显的作用[3]。
所以对房地产开放项目中的成本控制问题进行研究，应该重点按照全面控制和重点控制两个方面相结合的原则来进行。
房地产动态成本管控
房地产动态成本管控随着经济的快速发展和人口的增加，房地产市场的需求持续增长。
然而，由于人们对住房的需求不断上升，房地产成本也随之增加。
因此，如何有效控制房地产动态成本成为了一个重要的问题。
本文将探讨房地产动态成本的特点和控制方法。
一、房地产动态成本的特点房地产动态成本是指在房地产开发和销售过程中产生的各种支出。
它具有以下几个特点：1. 成本波动大：房地产市场的波动性较大，因此房地产动态成本也会随之波动。
例如，房地产项目的材料和劳动力成本会受到市场供需关系、原材料价格等因素的影响而波动。
2. 成本结构复杂：房地产项目涉及多个环节和多个参与方，包括土地购置、规划设计、建筑施工、销售推广等。
每个环节都有不同的成本组成部分，使得成本结构复杂多样。
3. 成本周期长：房地产项目往往需要经历多个阶段，包括前期的规划设计、开发建设、销售推广等。
每个阶段都会产生一定的成本支出，并且这些成本支出需要在项目周期内得到回收。
二、房地产动态成本的控制方法为了有效控制房地产动态成本，开发商可以采取以下几种方式：1. 做好前期准备工作：在项目开发之前，开发商需要进行充分的市场调研和成本估算，确保项目的可行性。
同时，也需要与相关的设计、施工和销售方进行充分的协商和合作，为后续的动态成本控制打下基础。
2. 优化项目规划设计：精细化的项目规划设计可以有效减少后期的变更和调整，从而减少成本支出。
例如，在规划阶段合理利用土地资源，科学规划和布局建筑物，减少不必要的土地面积和建筑体量，从而降低建设成本。
3. 控制施工过程的成本：施工是房地产项目中最为重要的环节之一，也是成本最为显著的部分。
因此，开发商需要与施工方建立良好的合作关系，加强项目管理，确保施工过程的高效、顺利。
同时，也可以通过引入先进的施工技术和设备，提高施工效率，降低人力和材料成本。
4. 精细化销售控制：在项目销售推广过程中，开发商可以通过合理定价、有效市场分析和精准营销等方式，控制销售成本。
房地产开发项目成本管理控制
房地产开发项目成本管理控制
随着房地产市场的发展，各种房地产开发项目的数量也在逐年增加。
房地产开发项目
的成本管理和控制对于有效发展房地产市场和实现经济效益来说至关重要。
中国政府鼓励
各级单位积极参与房地产开发，但是房地产开发项目投资回报周期较长，同时存在成本可
控性较低、投资风险较大等特点，这些都使得房地产开发项目的成本控制特别重要。
首先，要有明确的成本识别，重点对房地产开发项目的具体支出和成本进行分别的规划，识别和确定项目投资的各种成本，包括主要成本费用（如原材料费、工资费等）、固
定费用（如公共事业费、辅助费等）和时间费用（如财务费、保险费等）等，以便分析控
制各类成本状况。
其次，对于房地产开发项目各个阶段来讲，要根据项目经营目标定期对各类成本进行
分项预算，定期控制各类成本的实际发生；可以通过比较预算状况与实际成本发生状况，
来发现成本发生的差异，以及及时根据绩效考核结果发现的成本性问题，制定适当的成本
调整措施，及时补正和解决问题。
此外，要加强开发项目成本管理，合理审控资金流向，确保本项目投资经营结果合理；应在落实预算管理方面，实行收支两条线分解，采取负责制管理原则；在报账、决算方面，要严格按照财务体制规定的制度和程序履行。
最后，为了确保开发项目的有效运行，健全
项目经营相关的决策审批机制以及成本运行控制机制，以此来确保房地产开发的正常运行
及项目效益的可持续发展。
总之，房地产开发项目成本控制有其根本任务就是为了确保投资资金的有效使用，提
高投资回报，保证项目可行性，促进项目开发业绩绩效，为项目发展带来更多经济效益。
关于房地产开发项目成本控制的探讨
项 目的市场定位 、 品质要 求有 一个初步的估计 ， 对项 目成本 进行 及项 目实施进度等进行研究并基本确定 的基础上 ， 造价 师估算项 初步测算 ， 并在项 目设计 过程中予以体现 。 既然 房产是商 品 ， 它就有 与其 他商品一样的共性 ， 可以应用
提下， 争取获得最佳 的经济效益 。
控制 ， 从 而使企 业立 于不败之地 ， 成 为每一 个房地产 企业 必须面对 的重要 问题 。
关键词 ： 房 地 产 开发 成 本 控 制 措 施
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热 在 投 资 决 策 阶 段 、 可行性研究阶段 ， 充分 运 用 价 值 管 理 的思 想 和 点。 随着近年 来全国房地产市场的逐渐成 熟和局部出现过热 ， 国 方法 ， 精心 编制 项 目可行性研究报告 ， 力求做到拟建工程项 目价
政工 ・ 管 理
建 材发 展导 向 ２ ０ １ ３ 年 １ 月
关于房地产开发项 目成本控制的探讨
葛敬 然
五矿建设投资管理 （ 北 京） 有限公司
摘 要： 房地产开发项 目的成本控 制是 房地产开发商在项 目实施过程 中的一项重要工作 ， 贯 穿于项 目实施 的全过程。 要
保 障 开发 项 目取 得 良好 的 经 济 效 益 ， 就 必 须 十 分 重视 成 本 控 制 工 作 ， 切 实提 高成 本 管理 水 平 。 如 何 对 房 地 产 开 发 成 本 进 行
２ ． ２ 通 过 限 额 设 计 落 实 目标 成 本 的 要 求 在 满 足设 计 质 量 的
目前 ， 房地产项 目设计 实行 工程造价和设计方案相结合的设
在实际工作中 ， 在保证品质的前提下 ， 通过 改进和优化设计 ， 前提下 ， 限制钢筋含量 、 砼含量 、 节 点设计等对 工程造价影 响大
对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨
的根本目的就是成本最小化 、 利益最 大化 、 开发所面临 的风 险最小化。地产 的重要保证。房地产 这种商品 ， 其价格具有地域性和 差别性 ， 没有任 开发项 目的成本管理都伴 随着每一个开发商 、 每一个开发项 目、 目开发的 何两个项 目的价格是完全一致的。成 本越低 ， 项 企业的价格就有可能 每一个阶段 。为此 ， 本文在分析我 国房地产开发企业在房地产开发项 目成本 越富有竞争性 ， 企业获利的空间可能越大。但是成 本管理 的结果最 管 理 上存 在 的 问题 的 基础 上 ， 出 了房 地 产 现 代成 本 管 理 策 略 。 提
关键词 ： 房地产开发企业
０ 引 言
项 目 问题
策略
终要 由用户是 否认知企业的产品 ， 是否满意企业的产品来决定。用 户满意是检验企业产品成本 答理是否到位 的重要标准。忽视 了用户
满意 ， 成本再低也无法使利润得以实现。 以用户满 意为 目标 的成本管理战略 ， 对企业管理水平提 出了更 高的要求 ， 它要求企业在构划产 品的同时就要对产品的成本进行事 地 产开 发企 业 的 生 存 氛 围 发 生 了很 大 变化 。 因此 ， 立面 向市 场 的 建 先规划 ， 对用户所满意的因素进行仔细分析 ， 出科学的预测 ， 做 突出 房地产开发成本管理体系 ， 是企业 立于不败之地的必然选择。 产品的重点和 特色。以用户满意 为目标的成本管理战略 ， 可以保证 １ 目前 房 地产 开 发 项 目成 本 管理 存 在 的 若 干 问题 企业 在决 策过程中审慎而严谨 ， 始终以市场 为导 向， 从根本上避免 １１ 开 发 成 本 管 理 的 思 维 滞 后 性 长 期 以来 ，计 划经 济 下 重规 ． 因决策的随意性而造成的战略性 失误。 模、 轻效益 、 重数量、 轻质量 、 重过程 ， 轻决策的观念和做 法 ， 不少 使 ２２ 从时间和 空间上展开 的动态业务过程 传统成 本管理仅 以 ＿ 国有 房 地 产开 发 企 业 在 经 营 中 比较 重 视 开 发 规模 的 大 小 ， 以规模 作 企业 内部资金运动过程 中的价值耗费 为对象 ， 但成本管理战略表现 为衡 量 一 个开 发 企 业 实力 和 企 业 领 导 者 政 绩 的主 要指 标 ， 忽 视其 却 为一个动态的过程 ， 它不仅是对某一时点上开发项 目成本的核算与 中能产生效 益的规模。 还有不少企业 土地是通过划拨 或其他非市场 检查 ， 在时间上 ， 它贯穿于项 目开发的全过程 ， 从开发项 目尚未正式 途径取得的 ， 干不干、 怎样干更 多是 由上级主管部 门来决定 ， 成本仅 确定 起 ， 要 从 成 本 上 研 究 项 目是 否 可行 ， 后 在 实 施 中加 以监 控 ， 就 然 仅 是 满 足 会计 报 表 需 要 的 数字 游 戏 。 直至项 目全部完成 后再 总结 分析。在空间上 ， 它突破 了单纯的财务 １２成本管理 的过程缺乏科学性 不少 国有房地产开 发企 业的 ． 核算成本或是预算部 门招投标控制成本的界限 ， 贯穿于房地 产开发 成 本往 往缺 乏经 营管 理 的 内涵 ， 忽视 了 为管 理 决 策 的 目的 。 一 般 开 的每一个环节 ， 从产品定位到规划设计、 工程招标各阶段 ， 从建筑主 发项 目的成 本核 算只有在项 目结利时才进行 ， 这样做在财务上具有 体 到市政配套各产 品， 从生产部门到市场部 门、 销售部 门、 前期手续 定 的合 理 性 ， 对 于 动 态 的开 发 过 程 而 言 ， 掩 盖 了企 业 经 营 管 但 则 办理部 门等等 ， 每个环 节、 每个部 门都是成本管理治动的参与单位 。 理 中的问题 。特 别是对于长期大规模滚动开 发的企业 ， 难以反映出 ２３ 约束・ ． 性手段和 非约束性手段相结合 开发企业 在传统 的成 开 发项 目的 真 实成 本 ， 个 项 目完 成 后 ， 常 没 有 人 能 够 全 面 的 说 一 常 本管理活动中 ， 多采用约束性手段。 例如 ， 对工程管理部 门下达成 本 清楚该项 目是赔是赚 ， 了多少 ， 了多少。 赔 赚 承包协议 ， 对预算管理 部门下达指令 性的标底。这些手段 ， 主要是针 １３ 成 本 管 理 体 系缺 乏全 面 性 不 少开 发 企 业 虽 然 已经 意 识 到 ． 对生产过程中某一单项 活动进行约束。 由于房地产开发周期长 ， 参 了成本管理 的重要性 ， 但是仍然把 开发项 目的成本管理仅 当成是单 与生产的主体 多 ， 品不具有均质 性 ， 凭这种约束性手段很难在 产 仅 项 成 本 的控 制工 作 ， 建 安 成 本 、 地 成 本 、 划 设 计 费 、 套 设 施 如 土 规 配 开 发全 过 程 实 施成 本控 制 ， 业 也 难 以 建 立 一套 完 备 的针 对 所 有部 企 费等的控制 ， 在管理上通常的作法是每 审核拨付一笔款项时简单地 门和每个环节的可量化 的约 束性制度。构筑成 本管理战 略， 需要 还 砍上一刀。 这样做 的结果是 ， 在某一 方面 ， 成本看似控 制住 了， 但是 ， 在此基础上采取一些非约束性手段 ， 来对那些难 以用数字衡量的活 项 目在选址 、 规划 、 设计、 定位 包装过程当 中已经存在 的问题 ， 却在 动所产生的成 本加 以管理 ， 如职业道德、 业务能力、 门协调 等。例 部 施 工 和 销售 过 程 中 不 断地 暴 露 出来 ，开 发成 本 变成 了开 口成 本 ， 成 如， 对产品定位过程 中成 本如何定 位的管理 ， 以及提高该成本定位 本 管 理 变成 了单 纯 的成 本 控 制 ，企 业 被 迫 不 断地 去堵 塞 成 本 漏 洞 ， 对开 发 项 目总成 本 的指 导 性 ，就 是 企 业 内部 一 项较 为宏 观 的 工 作 ， 近年来 ，房地产开发企业之间的竞争 已经进入 白热化阶段 ， 开 发利润空间 日渐缩小 ， 而宏观市场环境和政 策的变化 ， 又使国有房
浅谈房地产开发项目如何进行成本控制
传统 项 目成本管理可以追溯到 ２ 世纪 ６ 年代 ， ０ ｏ 最具代表 性 的管理 方法是美 国航 天局和美国 空军为开 展项 目成 本管理 和控 制而 创建 的工作 分解 结构 （ ｏ ｒ ｋｏ ｎ Ｓｕｔ ｅ Ｗ ｒ Ｂｅ ｄｗ ｔ ｃ ｒ， ｋ ａ ｒ ｕ ＷＢ ） Ｓ技术和挣值管理 （ａ ｅ ａ ｅＭａａｅ ｅｔ Ｖ ） 。 Ｅｒ ｄＶ ｌ ｎｇｍ ｎ， Ｍ 技术 ｎ ｕ Ｅ 随着全球性 竞争的 日 加剧 、项 目活动 的更趋扩 大和复 益 杂 、 目数量的急剧增加 、 目团队规 模的不断扩大 、 目相关 项 项 项 利益者的冲突不断增加 、 降低项 目成 本的压力不断上升等一 系 列情 况的出现 ， 目成本管理在理论与方 法等方面不断地发展 项 和现代化 ， 现代项 目成本管理理论和实践 在这 一时期均获得了 长足 的进步和快速的发展 。 现代项 目 成本管理 的方 法从 管理 思想来看 ， 是全面 的 、 系 统的管理 方法。其中 ， 最有代表性的有 ： 目全过程成本管理 、 项 项目 全寿命周期成本管理 以及项 目全面成本管理三种方法 。 ２ 世纪 ６ 年代 美国国防部首 先提 出了项 目 Ｏ ０ 全寿命周期成 本管理的思想 。当时国外的有关资料表明 ， 目的寿命周期 在项 内， 研究和研制费用约占 １％， ０ 生产费用约占３％， ０ 使用保障费 用约占６％ ０ 。鉴于使用费用、 采购费用远大于研制费用的现象， 美国国防部首先提出了全寿命周期费用概念 ， 力求通过在研制 阶段多花一点钱来节省后来的使用保障费。这一方法包括： 项 目全寿命费用设计和项目全寿命费用的管理和控制。目前它已 经成 为一 种项 目投 资决策和项 目成 本控制 的一种思 想和技术 方法 。 项 目全 面 成 本 管 理 思 想 是 国 际 全 面 成 本 管 理 促 进 会
房地产项目成本管控风险及管控措施
房地产项目成本管控风险及管控措施概述房地产项目的成本管控是确保项目成功实施并取得预期收益的重要环节。
本文将深入探讨房地产项目成本管控的风险因素以及相应的管控措施，以帮助开发商、投资者和相关从业人员更好地理解和应对这些挑战。
成本管控风险房地产项目成本管控过程中存在多个风险因素，包括但不限于以下几个方面：1. 成本估算风险在项目的初期阶段，对项目成本的估算是一项关键任务。
然而，由于市场的波动性、物价上涨、人工成本变动等因素，成本估算容易产生误差。
这可能导致项目后期出现资金不足、资金流断裂等问题。
2. 承包商风险项目的施工过程涉及到众多承包商的参与，在选择和管理承包商方面存在着一定的风险。
承包商的施工质量、进度控制等问题都可能对项目的成本产生影响，不合理的合同条款也可能导致额外的成本支出。
3. 物价风险房地产项目的成本中，物料和工人工资通常占据较大的比例。
物价的波动可能对项目造成较大的影响，特别是在长期项目中，物价风险更加突出。
4. 融资成本风险房地产项目通常需要大量的资金支持。
融资成本的变动可能导致项目资金成本的增加，影响项目的投资回报率。
尤其是在利率波动较大的情况下，融资成本风险更加显著。
5. 政策环境风险房地产项目的成本管控还受政策环境的影响。
政府的政策调整、土地使用权变动等因素可能对项目造成一定的成本影响，开发商需要密切关注政策变化，做好相应的应对措施。
成本管控措施为了降低房地产项目成本管控风险，开发商、投资者和相关从业人员可以采取以下一些措施：1. 定期评估成本定期评估项目成本是成本管控的基本手段。
通过与实际情况对比，及时调整和修订项目成本预算，以确保项目的可行性和成功实施。
2. 加强供应链管理加强对供应链的管理是控制物价风险和承包商风险的有效方法。
通过与供应商建立长期稳定的合作关系，确保物料质量和价格的稳定性；同时，对承包商进行严格的评估和管理，确保施工质量和进度的控制。
3. 多元化融资渠道为了降低融资成本风险，开发商可以通过多元化的融资渠道来获取资金支持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对房地产开发项目的成本控制的探讨摘要：在房地产项目开发中，工程投资主要发生在施工阶段，浪费投资的可能性很大，可以说施工管理水平的高低直接影响工程造价，所以施工阶段的成本控制同样有着举足轻重的地位。
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。
所以要对项目投资实施全过程有效的成本控制，提高投资和社会效益。
本文就施工阶段的成本控制做了几个方面的探讨并提出解决方法
关键词：房地产；利润；成本控制；施工阶段
中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：
前言：房地产开发是一个完整的过程，合理地确定工程造价，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价结算价、竣工决算价；工程造价的有效控制，就是在优化建设方案设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力物力和财力，取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何，显得至关重要，它直接关系到企业的生存和发展。
房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，即项目投资的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。
虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工
阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。
项目开发进入施工阶段后，由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生；合理制定计划，确保按期交付工程，以达到及时销售并回收资金的目的，减少项目开发的资金成本。
如何对施工阶段的成本进行有效的控制，我认为可以从以下几个方面进行考虑：
一、标后施工组织设计的审定
房地产企业一般不怎么注重施工组织设计或施工方案，没有对施工组织设计的经济性、可行性进行认真分析，监理、工程部门对标后施工组织的审核大多流于形式，审核完后即束之高阁；可是在承包人提交的施工组织设计中往往会隐藏一些不合理的之处，在后续的施工及竣工结算中增加费用，这也是房地产成本控制中容易被忽略的地方。
标后施工组织设计的审定应注意以下几个方面：
(1)基坑土方的开挖方式、工作面宽度及放坡系数应合理；(2)临时设施的搭设点、材料的堆放点应提前考虑周全，以免影响后续工程的施工，造成临时设施不得不重新搭设及材料的二次搬运；(3)合理安排总包、各专业分包之间的施工工序。
二、加强图纸会审工作
由于目前房地产企业对设计工期要求普遍较紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、不合理的地方较多，对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，以求提高设
计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失及工期延误。
图纸会审中部分应着重审查的范围主要有：
(1)基坑开挖及基坑围护可行性，基坑围护设计图中注明土方开挖顺序是否科学、节约。
(2)屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水及门窗防水做法是否可行。
(3)土建与各专业矛盾问题。
(4)工程施工中的可行性问题。
(5)室外管线走向及布置是否合理。
(6)图纸是否符合国家的规范要求。
(7)图纸中的设计是否经济合理。
(8)图纸是否有不明确的地方，如有应尽快明确。
三、加强项目开发计划管理
项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结盘)为骨干，综合项目开发的各专项计划经平衡、协调形成。
项目开发计划制定不合理，容易导致项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下，经营业绩和
品牌形象严重受损。
计划管理应避免出现的以下问题：
(1)计划管理没有一个组织上的保障。
公司没有专业的计划管理部门统筹公司的计划，而将计划管理的职责放在行政管理部、总裁办、总经办等行政部门，由于缺少对开发环节具体业务的了解，这些部门实际不能承担有关计划的编制、统筹和协调等职责，只能沦
为计划的收集、汇总和期末按计划考核评分的部门，计划管理的效果不佳。
(2)缺乏保证计划实行的制度、流程。
缺乏计划管理相应的制度、流程、操作指引和工作标准支撑，表现为计划制定合理性不强、计划变更随意性大、变更频繁。
计划的严肃性和权威性得不到保证。
(3)不尊重科学的规律。
计划中的每一个工作都有其合理的完成时间，而不能人为的进行压缩。
如强行压缩导致最后的结果是既不能按期完成既定目标，又加大了成本的投入，计划也就成了一纸空文。
(4)后续工程不计代价盲目赶工。
在计划实施过程中，往往前期计划落后的情况，房地产公司为了完成计划的总体目标，便“埋头苦干”、“大干特干”，完全不考虑成本的增加及质量上的下降。
四、加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。
如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。
它是影响工程造价的关键因素之一。
如何有效控制现场签证，应做到以下几点：
(1)现场签证单管理要执行严格的规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对企业造成损失，追究越权签字人的责任。
(2)现场签证单应及时办理。
对特殊情况，后补办的现场签证单，
经办人员应有书面情况说明。
(3)现场签证单规定的时间内完成费用审核、确认工作，以保证动态成本的准确性。
(4)现场签证单完成签证流程工作后应及时归档汇编，建立现场签证单台账目录。
防止出现重复签证的现象发生。
(5)现场签证单的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。
(6)现场签证管理工作在各部门之间进行多级审核控制体系；各级在审核过程中应实事求是、认真仔细、意见明确，有关手续资料的签字、盖章等根据权限规定务必齐全、有效。
(7)签证内容完成后，现场工程师应避免采用类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性字眼进行签认，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等内容。
五、合同交底
随着房地产企业的合同管理水平不断提高，合同条款越来越严谨、细致。
大多数房地产企业的总包合同少则几十页，多的上百页。
再加上有些项目监理工程师、项目现场工程师未参与合同的谈判、订立工作，导致执行合同的人员大多数情况下对合同具体内容理解不充
分；在合同的履行过程中，容易造成因管理不当而造成不必要的损失。
合同签订人员向合同执行人员面对面进行合同交底，使合
同执行人员熟悉合同条文、合同总体分析结果、合同中的主要内容、各种规定、管理程序及各种行为的法律后果等；则可有效保证合同的正确履
行和合同风险的防范。
合同交底应做好以下几点的交底工作：
(1)具体的工程界面划分，质量标准及规范，关键性工期节点及总工期要求等；(2)发包人、监理承及承包人的权利与义务；(3)总分包配合的内容及要求；(4)发包人、承包人违约责任；(5)现场签证、工程联系单等单据的办理要求；(6)甲供材料的种类及管理办法；(7)合同进度
款的支付；(8)竣工验收要求及竣工资料编制移交。
六、结束语
房地产项目开发施工阶段的成本控制具有重要的意义，房地产公司应从组织、制度上保证以上五个方面的工作得到有效推进，尽量节约公司的成本，以便提高公司的盈利水平。
从而能动地影响决策、设计、施工等阶段的全过程管理，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。
参考文献：
[1]决策资源集团房地产研究中心.地产王牌成本控制手册.北京:北京大学出版社,2008.。