固定资产处置操作流程范文

资产处置中的固定资产处置的操作流程

目录：

第一部分：资产处置的基本概念

第二部分：房产的正常交易过户及司法裁定过户的概念、业务流程及相关注意事项

第三部分：房产抵押流程及注意事项

第四部分：附件

第一部分：资产处置的概念

概述

资产处置，是指资产占用单位转移、变更和核销其占有、使用的资产部分或全部所有权、使用权，以及改变资产性质或用途的行为。资产处置的主要方式有：调拨、变卖、报损、报废以及将非经营性资产转为经营性资产。

资产处置范围

资产处置的范围按资产形态可划分为：股权类资产、债权类资产和实物类资产；

资产处置方式

资产处置的主要方式有：调拨、变卖、报损、报废以及将非经营性资产转为经营性资产等。

资产处置方式按资产变现分为终极处置和阶段性处置。

终极处置主要包括破产清算、拍卖、招标、协议转让、折扣变现等方式；

阶段性处置主要包括债转股、债务重组、诉讼及诉讼保全、以资抵债、资产置换、企业重组、实物资产再投资完善、实物资产出租、实物资产投资等方式。

此处仅讨论房产的正常交易过户与司法裁定过户的相关问题。

第二部分房产的正常交易过户及司法裁定过户的业务流程

1.房产正常交易过户的概念及流程:

房产的正常交易过户是指在平等主体间以真实合法有效的意思

表示订立买卖合同继而成交的过程。

1.1房地产买卖双方达成购买意向后应对买卖双方提供的资料进行审核（进行尽职调查），审核内容如下：

（1）、当事人提供的材料是否合法、有效;

（2）、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

（3）、房产交易申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

（4）、受让人按规定是否可以受让该房地产;

（5）、买卖的房地产是否已设定抵押权;

（6）、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

（7）、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

（8）、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

（其中注意的细节是关于房子状况的详细约定。了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。

由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。屋内的设施也要实际查看核对,有些房产可能会

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出现土地证与房产证坐落不符的现象应在过户之前到当地派出所开具证明到房地局做变更以免延误过户时间。）

1.2尽职调查之后双方应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同（自制合同须符合当地房管部门的要求），提交市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请。

1.3办理房屋产权过户的手续双方应向房管局提交如下资料办理房产证：

1 、房屋所有权证；

2 、买、卖房屋申请表；

3 、房地产买卖契约；

4 、税收完税证明（一般所缴纳的税费有契税一般是房价的1.5%和印花税0.05%，如果土地是划拨的,还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%),若土地是转让的,就不须缴纳。此外转让房产是写字楼还需缴纳公共维修基金。）；

5 、营业执照；

6 、法定代表人资格证、身份证、委托书；

7 、受托人身份证或合法有效身份证件、印章；

8 、受让人身份证及合法有效身份证件；

9 、属全民单位房地产过户的，须提交上级主管部门同意买卖的证明；属集体单位或股份制单位房地产过户的，须提交职代会或董事会同意买卖证明； 10 、房产证原件。

1.4取得房产证后如不是整栋楼过户的须到当地土地局指定的测绘部

门进行土地测绘部门进行土地分割，然后持以下材料递交当地土地局办理土地证。

1国有土地使用权转移登记申请书

2《国有土地使用证》

3转让合同

4董事会或股东会同意土地出让的证明

5法人身份证（复印件）

6年检后的营业执照副本及组织机构代码证（涉及第三人的第三人也需提供）

7法人证明书

8委托授权书及代理人身份证

9税收完税凭证

2.司法裁定过户的概念及流程（本流程与一般交易过户流程相同的不再赘述）：

司法裁定过户是指法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼

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程序的最后阶段。（本节只讨论双方在法院的协调下达成抵债和解的裁定过户）

1、资产评估、

司法裁定过户的资产须经过法院指定或当事人双方认可的评估机构进行评估，以免抵债资产缩水或虚增有失公平。

资产评估分四部进行

第一步:双方初步沟通，明确估价基本事项

包括:

（1）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。

（2）明确估价对象的范围，是房地合一的价值评估或是单纯的房屋、土地的价值评估，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。

（3）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。

（4）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定。

第二步:办理委托手续

包括:

委托房地产估价的，应签订估价委托合同。估价委托合同是委托