济宁市任城区自强教育培训学校、济宁翠都物业服务有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

1 / 18 济宁市任城区自强教育培训学校、济宁翠都物业服务有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷 【审理法院】山东省济宁市中级人民法院 【审理法院】山东省济宁市中级人民法院 【审结日期】2022.06.15 【案件字号】(2022)鲁08民终1628号 【审理程序】二审 【审理法官】张阿梅史宝磊孙守虎 【审理法官】张阿梅史宝磊孙守虎 【文书类型】判决书 【当事人】济宁市任城区自强教育培训学校;济宁翠都物业服务有限公司;王兴胜 【当事人】济宁市任城区自强教育培训学校济宁翠都物业服务有限公司王兴胜 【当事人-个人】王兴胜 【当事人-公司】济宁市任城区自强教育培训学校济宁翠都物业服务有限公司 【代理律师/律所】时俊楠山东济信律师事务所;董祥岗山东济信律师事务所;黄晓东山东思雅律师事务所;陈俏玲山东思雅律师事务所 【代理律师/律所】时俊楠山东济信律师事务所董祥岗山东济信律师事务所黄晓东山东思雅律师事务所陈俏玲山东思雅律师事务所 2 / 18

【代理律师】时俊楠董祥岗黄晓东陈俏玲 【代理律所】山东济信律师事务所山东思雅律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】济宁市任城区自强教育培训学校 【被告】济宁翠都物业服务有限公司;王兴胜 【本院观点】被上诉人翠都物业提交的证据一系被上诉人提供相关物业服务内部记录，能够证明翠都物业提供相关物业服务的事实，本院予以采纳；被上诉人提交的证据二系上诉人缴纳电费、水费的物业单据，系上诉人缴纳电费、水费的书面凭证，本院予以采纳。被上诉人提交的前台日常值班表、客户保修登记记录、电梯故障作业单、每日防火巡查记录、消防安全设备维修联系单、物业人员日常服务照片等证据能够证明翠都物业提供了涉案楼宇公共或共有设施的物业服务，自强培训学校作为该裙楼部分房屋的使用人，是受益人和服务对象之一，应视为接受了翠都物业部分服务。如争议焦点一所述，虽然翠都物业向自强培训学校自2021年1月1日起提供的物业服务存在瑕。 【权责关键词】显失公平催告撤销代理实际履行违约金侵权支付违约金合同约定证据不足证据交换质证举证不能的后果诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。 【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院认定被上诉人翠都物业向上诉人自强培训学校提供物业服务存在瑕疵的时间节点是否正确？二、一审法院判令上诉人按照70%比例支付瑕疵物业服务费是否正确？ 关于争议焦点一，上诉人主张停止提供物业服务的时间应自2020年9月份开始。本院认为，被上诉人提交的前台日常值班表、客户保修登记记录、电梯故障作业单、每日防火巡查记录、消防安全设备维修联系单、物业人员日常服务照片等证据能够证明翠都物业提供了涉案楼宇公共或共有设施的物业服务，自强培训学校作为 3 / 18

该裙楼部分房屋的使用人，是受益人和服务对象之一，应视为接受了翠都物业部分服务。上诉人自强培训学校主张被上诉人翠都物业自2020年9月起便停止了物业服务，其并未提交证据对此予以证实。被上诉人主张未停止过提供物业服务，但是翠都物业提供的证据不能证明为自强培训学校提供了相应保洁服务，且对于电梯停运等事实未能提供反驳证据。在此情形下，一审法院依据翠都物业向自强培训学校发出的催告函内容认定自2021年1月1日起翠都物业向自强培训学校提供的物业服务存在瑕疵并无不当，本院予以维持。上诉人主张自2020年9月份开始翠都物业便停止提供物业服务不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，如争议焦点一所述，虽然翠都物业向自强培训学校自2021年1月1日起提供的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵并不能否定翠都物业提供的全部物业服务，作为翠都物业提供物业服务的整栋楼宇的一部分房屋使用人，自强培训学校仍在享有翠都物业提供的物业服务，据此，一审法院在综合权衡翠都物业提供的保洁和电梯使用服务瑕疵在翠都物业提供的全部物业服务中的占比的基础上，认定2021年1月1日至2021年5月4日物业费按照70%比例予以支付，理据充分，本院予以维持。 综上所述，济宁市任城区自强教育培训学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人济宁市任城区自强教育培训学校负担。 本判决为终审判决。 【更新时间】2022-09-20 21:39:36 【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月，自强培训学校租赁案外人即业主杨博涵、王沛杰、孙德玉所有的济宁翠都国际AB座401-402房间为经营场所，用于成人和学生校外教育培训。翠都物业系翠都国际ABCD座等商住楼的物业服务企业，与部分业主签订物业服务合同。2018年5月4日，自强培训学校承租房屋后，向翠都物业交纳物业费50，000元，翠都物业出具收据，载明：AB某401、402北京智高点教育转账交物业费(2018.5.4-2019.5.3)。2019年10月26日，自强培训学校向翠都物业交纳物业费40，000元，翠都物 4 / 18

业出具收据，内容载明：AB某401、402北京智高点教育以转账和现金方式交物业费(2019.5.5-2020.5.4)。后双方就物业费的收取产生争议，自强培训学校自2020年5月5日起未再交纳物业费。2020年12月23日，翠都物业向自强培训学校发出催告函，内容载明：“贵公司所租赁的AB座裙房401.402室自2020年5月4日已进入交费期，按规定您应近期交纳2020年5月4日至2021年5月3日物业费共计63，405元，请您务必于2020年12月31日前向我公司交清物业费63，405元。如您逾期仍未交清费用，我公司将对贵公司进行停电处理，停止相应物业服务，一切不利的后果和损失将由您个人承担。”该催告函由“王兴胜”签名。2020年12月25日，王兴胜出具“保证书”，承诺2021年1月1号前交清智高点物业费。后翠都物业又向自强培训学校催要物业费，自强培训学校的工作人员李想于2021年1月19日出具保证书：承诺本公司2021年2月10日前交清物业费。2021年3月4日，经催要，王兴胜向翠都物业出具承诺书，内容载明：“本人为翠都国际百货四楼智高点教育校长王兴胜，本人承诺2021年5月31日前向济宁翠都物业服务有限公司交清物业服务费63，405元(物业费交费区间为2020年5月4日至2021年5月3日)，逾期未交，由此产生的任何后果本人自行承担。”后自强培训学校和王兴胜未向翠都物业支付上述物业费，双方形成纠纷。 【一审法院认为】一审法院认为，双方当事人主要争议焦点：一、涉案房屋物业费收取标准问题；二、翠都物业是否实际提供了其所主张期间的物业服务问题；三、王兴胜的责任承担问题。 关于焦点一，翠都物业主张涉案房屋物业收费标准为3.9元/平方，该收费标准系与业主的签订的物业服务合同约定。原告主张涉案房屋的物业费经双方协商为4万元/年。一审法院认为，法律规定，物业服务合同应当采用书面形式。翠都物业、自强培训学校均认可双方就服务事项、服务质量、服务费用的标准及收取办法、服务期限等内容没有签订书面合同予以约定。翠都物业主张与出租房屋给自强培训学校的业主签订有服务合同，但未能提供，因此应承担相应的不利法律后果。翠都物业主张物业费3.9元/平方，证据不足，一审法院不予确认。自强培训学校2018年和2019年分别交纳物业费5万元和4万元，应认定双方 5 / 18

存在物业服务合同关系，物业费系按年支付，但两年的物业费金额并不一致，非按房屋面积的固定价格收取。关于2019年收取物业费4万元的问题，翠都物业主张2020年2月至6月因疫情停课招生不好等原因，相关物业费在自强培训学校支付时予以减免。对此，一审法院认为，自强培训学校于2019年10月26日预交2019年5月5日至2020年5月4日的物业费，交款时本地尚未出现新冠疫情，翠都物业陈述明显不合理。因此，从上述两次自强培训学校交纳物业费的金额来看，关于物业费标准和收取办法系双方协商一致的结果。现双方均不能提供充分证据证明2020年5月至2021年5月物业费约定或商定标准，根据一审法院查明事实、疫情影响等情况，结合公平原则，一审法院认定应参照上一年度的收费标准即4万元/年为物业费计算依据。王兴胜和李想签名和出具的保证书和承诺书，翠都物业未能提供证据证明王兴胜、李想系自强培训学校授权与翠都物业关于处理物业服务事宜的人员，不能认定自强培训学校认可相关承诺内容，效力不及于自强培训学校，翠都物业要求被告按照63，405元支付物业费，一审法院不予支持。 二、关于翠都物业是否实际提供物业服务问题。翠都物业主张已实际提供物业服务，并提供2020年10月至2021年9月间的前台日常值班表、客户保修登记记录、电梯故障作业单、每日防火巡查记录、消防安全设备维修联系单、物业人员日常服务照片等予以证明。自强培训学校认为翠都物业提供多为公共设施的维修和服务的证据，时间和内容均不能对应自强培训学校，且翠都物业自2020年9月停止包括电梯运行等物业服务，2021年5月电梯恢复运行时仍未恢复其他物业服务。一审法院认为，物业费的收取须以物业服务企业提供符合约定的物业服务为前提。翠都物业提供的证据多为公共或共有设施的维修服务，自强培训学校作为该裙楼部分房屋的使用人，是受益人和服务对象之一，应视为接受了翠都物业部分服务。翠都物业提供的证据不能证明为自强培训学校提供了相应保洁服务，且对于电梯停运等事实未能提供反驳证据。从翠都物业向自强培训学校发出的催告函看，存在称如自强培训学校于2020年12月31日前未交清物业费63，405元，将停电、停止相应物业服务的内容，即翠都物业以明示方式告知自强培训学校如不交纳物业费停止物业服务的事实存在。综上，一审法院认为，自2021年1月1日起存在翠都物业未能按照