房地产开发企业经营过程中的税收决策共107页
(整理)房地产经营企业和房地产经营决策
房地产经营企业和房地产经营决策地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。
房地产企业的类型：（一）按所有权性质划分：1.全民所有制企业。
2.集体所有制企业。
3.私营企业。
4.中外合营企业。
5.外商独资企业。
(二) 经营内容和经营方式划分：1.房地产开发企业。
2.房地产中介服务企业。
3.物业管理企业。
（三）按经营性质划分：1.房地产专营企业。
2.房地产兼营企业。
3.房地产项目企业。
44.房地产企业的设立、变更和终止的条件及程序；45.设立房地产企业，应当具有的条件：1.有自己的名称和组织机构。
2.有固定的经营场所。
3.有必要的财产和经费。
4.有足够的专业技术人员。
5.法律、行政法规规定的其他条件。
46.企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：1.组织负责人签署的登记申请书。
2.组织章程。
3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。
4.企业主要负责人的身份证明。
5.住所和经营场所使用证明。
6.其他有关文件、证明。
47.有限责任公司的设立条件：1.股东符合法定人数。
2.股东出资达到法定资本最低限额。
3.股东共同制定公司章程。
4.有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。
5.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
48.有限责任公司的设立程序：1.发起人符合法定人数。
2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。
3.股份发行、筹办事项符合法律规定。
4.发起人制订公司章程，并经创立大会通过。
5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。
6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
｛44｝企业的变更、终止。
｛44｝49.房地产开发企业资质等级标准分五个等级。
｛详见45｝申请资质等级的证明文件：1.企业资质等级申报表。
2.企业资信证明。
3.企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。
4.企业统计年报资料，5.其他有关文件、证明。
50.组织是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。
房地产开发程序与税费课件
土地使用税
01
是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
土地使用税的税率
02
根据不同的土地所在地和用途，采用不同的税率。一般来说，城市、县城、建制镇和工矿区的繁华地段和工业用地的税率较高，而农业用地和荒地的税率较低。
土地使用税的征收方式
02
房地产开发程序
土地拍卖
协议转让
股权收购
租赁
01
02
03
04
通过竞拍方式获得土地使用权。
通过与土地所有者协商转让土地使用权。
通过收购项目公司股权获得土地使用权。
通过租赁方式获得土地使用权。
邀请施工单位进行工程报价和投标。
施工招标
向相关部门申请施工许可。
施工许可证办理
对施工过程进行质量、进度和安全管理。
过度扩张，资金链断裂
总结词
泰禾地产在快速扩张的过程中，资金链出现问题，导致项目停工、延期交付等情况，企业陷入困境。
详细描述
管理不善，质量问题
华夏幸福基业在项目开发中存在管理不善、质量问题等方面的问题，导致项目交付后出现较多问题，影响了企业的声誉和长期发展。
详细描述
总结词
THANKS
感谢观看
施工过程管理
对已完成的工程进行验收，确保符合设计要求和质量标准。
工程验收
提供物业服务，维护小区秩序和环境。
物业管理
社区文化活动
房屋维修保养
客户投诉处理
组织各类社区文化活动，增进邻里关系。
对房屋进行定期检查和维护，确保房屋质量。
及时处理客户投诉，提升客户满意度。
03
房地产开发税费
房地产开发业务征收企业所得税政策PPT资料34页
为了统一有关资料的格式《开发产品〈成本对象）完工情况 备案表》（一）、（二）
完工开发产品的税务处理
（四）开发产品销售收入的范围 ：为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及 其他经济利益。
发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成
本产品完工销售与预售毛利的结转 1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，
合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规 定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。 2、实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的 差额，计入完工年度的应纳税所得额。 3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利 额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有 权 进行调整
转作固定资产需作视同销售处理，下月起可按固定 资产计提折旧
房地产开发业务征收企业所得税政策
通州地方税务局税政一科
政策出台的背景
由于房地产开发企业财务核算的复杂性，导 致其在企业所得税征收管理上存在以下问题：
1、预售收入大量存在而长期不结转销售收入 2、收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标
准
3、成本与费用间缺乏合理的划分标准。 国家税务总局曾下发国税发〔2019〕83号 ，
1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开 发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其 他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。
房地产企业税收政策研讨ppt课件PPT共70页
房地产公司出售办公 楼，土地增值税增值 率虽然低于20%，但 是由于其为办公楼， 不是普通标准住宅， 所以不应免征土地增 值税，应按规定缴纳 土地增值税。
资金时间
企
价值
业
税
务 管
相对 减轻 税负
企业效益 最大化
维护 合法 权益
理
内
容
涉税风险
为零
增值税，消费税，车辆购置税,铁 路、银行总行、保险总公司集中 缴纳的营业税、企业所得税等。
实际操作中，存在 部分房地产企业采 取包销方式，在销 售过程中，部分房 款由开发商开具发 票、其余房款直接 以现金收取或开具 收款凭据，隐瞒销 售收入。
偷税行为
案例 3
2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资 加奖金模式，二是年薪制，Байду номын сангаас是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依 据是《关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》（国税发 〔1996〕107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金 所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月 领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来调整为1600元）后，按适用税率 计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收 入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为〔（500000／12－ 1600）×30%－3375〕×12＝103740元。
纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑安装成本200万元后） 扣除项目为4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960万元。 土地增值额为15500－12960＝2540万元。 土地增值率为2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。
房地产开发与经营决策理论
较高的决策方案，使得企业获得最大的经济效益，同时也取得
良好的社会效益。
3
3．定性分析与定量分析相结合的原则
• 定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系进 行逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，能更真实、更客 观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。定量 分析更注意经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数学计 算进行分析。 • 房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，许多技 术经济指标须依赖定量分析才能求得，然而定量分析也有赖于 定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才 是最可靠的。
房地产开发与经营
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房地产开发与经营决策理论
➢一、房地产开发与经营决策原则 ➢二、房地产开发与经营决策的类型 ➢三、房地产开发与经营决策的程序
2
一、房地产开发与经营决策原则
房地产开发与经营决策过程中除了要按照一定的规范性程序、标准和 方法进行分析和决策外，在开发与经营决策时还应当遵循以下基本原则。
1．遵守政策法规原则
•为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地 方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策，无论是部门决 策、企业决策，都必须以政策法规为依据。
2．取得最佳效益原则
•房地产企业在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与
长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，运用正确的
方法，在从多个可行性方案中寻求最优方案的同时，选择效益
5
1 量本利分析的概念
量本利分析全称为产量成本利润分析，主要用于研究价格、单位变动成 本和固定成本总额等因素之间的关系。这是一个简单而实用的管理技术，用 于项目成本管理中，可以分析项目的合同价格、工程量、单位成本及总成本 相互关系，为工程决策阶段提供依据。
房地产企业经营管理决策分析
房地产企业经营管理决策分析［摘要］税收筹划是对企业税收成本进行合理规划的方式，其能够降低企业税收压力，提升企业成本控制效率，为企业利润最大化提供保障。
基于此，本文结合房地产企业的发展情况，对税收筹划在经营管理决策中的应用进行分析和阐述，希望对房地产企业的发展有所帮助。
［关键词］房地产企业；经营管理决策；税收筹划在房地产企业发展中，为了提高自身的经营成本及经济效益，应加大对税收筹划的重视度，合理选用纳税方案，注重纳税的合理性，从而实现税收利润最大化，推动房地产企业的稳定发展。
1税收筹划及房地产企业税收筹划的意义税收筹划指纳税人为了提高经济效益，在符合国家法律规定的前提下，合理安排纳税，从而取得更高的经济效益。
房地产企业经营环境十分复杂，工作人员需要应对繁重的管理任务，而税收管理在现代企业生产决策、绩效考核等方面均发挥着极为关键的作用，因此也应受到企业管理人员的高度重视。
1.1降低税收负担。
房地产企业发展中实施税收筹划能够有效减轻税收负担，降低企业的税费，我们可将其视为纳税人成本，借助税收筹划能够有效减少税费，降低纳税人成本，提升企业的经济效益。
减轻税负主要是综合多种因素合理避税，降低应交税额的相对值。
其要求在全面落实企业其他经济目标和政策的前提下，制定科学的税收筹划，从而实现少交税款的目的，也可延期缴纳税款。
若为了减轻税负而影响了其他经济指标，则会引发更大的损失，这也不符合税收筹划的基本原则。
1.2规避税收风险。
税收筹划风险主要有内部风险和外部风险两部分。
内部风险与企业内部环境有关。
包括管理风险、人力资源风险等。
管理风险是指企业发票管理和机构设置不科学而引发的风险。
人力资源风险主要指人员能力薄弱，无法正确理解税收制度，也不能采取有效措施规避税收筹划风险。
外部风险主要源自于经济环境变化和税收政策的变化，包括政策风险和经营环境风险。
政策风险主要指国家税收政策出台速度越来越快，税务人员无法及时了解最新的政策，进而使企业承受损失的风险。