房地产企业税收分析

房地产企业税收分析

一：房地产行业涉税及避税概述

（一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。

1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。

2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税

（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。）

(2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。

分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。

目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。

（二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段：

1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。

2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。

4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。

5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。

6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。

7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。

8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。

9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。

10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

11、提供虚假或不完整的销售面积。如将与商品房一起销售的门面房（店面房、营业用房、商铺）、地下车库等不并入销售面积。

12、利用关联企业的业务往来避缴税款。如：关联企业之间转移资金、集团内部购房实行优惠价交易等。

13、有挂靠关系的房地产企业之间收取的代扣缴税费不按规定时间申报。

14、合作建房不按规定申报纳税。如房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

15、“拆一还一”回迁户的回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。目前房地产公司对偿还面积与拆迁面积相等的部分绝大部分不申报纳税，对收取的房屋差价款、超安费等有的直接冲减开发成本，有的长期挂往来科目不申报纳税。

16、将自行开发的房产分给投资方部分不按规定申报缴纳税费。

17、以房产抵偿劳务款、工程款、材料款、银行及私人借款等不作收入申报纳税。

18、将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。如：以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

19、“以房换地，以地换房”，从中偷逃税。以地换房，以房换地是当前房地产开发过程中出现较多的一种交易方式，它不同于款物交易，它属于直接以物易物，以权利换权利，一般情况下不补差价，不存在现款问题。双

方往往在实际占有和使用后，暂不办理权属变更手续，逃避税收的监控。

20、整体转让“楼花”不做收入，偷逃税款。如：一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼盘的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷逃税的目的。

21、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不结转营业收入。

22、将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费、电力增容费等不按价外费用申报纳税。

23、补贴收入不入帐。如房地产企业上交的一些规费，有些地方政府一般会有返还，这部分收入在其实际收到时，都不并入收入申报纳税。

24、取得政府返还的土地出让金不入账。房地产企业取得政府返还的土地出让金后不按规定入账冲减土地成本。

25、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

分析：贵单位房地产开发项目由于开发、与销售情况较为简单，开发成本的票据能够合理、合法取得，不存在合理合法税收筹划的前提条件，因此不建议贵单位进行硬性筹划。

二、以下主要是对房地产项目涉及的主要税收以及提醒贵单位应注意的事项予以说明：

房地产企业纳税大体上分布在三个环节，即房地产开发建设环节、房地产交易环节、房地产使用环节。具体如下：

（一）房地产开发建设环节涉及的主要税种

1、有耕地占用税：在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。

2、印花税：根据与相关的建设单位、材料供应单位、勘察设计单位签订的与开发项目相关合同、协议缴纳印花税。

应注意：印花税虽然税款金额较小，但税务机关在稽查时常常以印花税涉及的合同、协议书的内容作为全面稽查企业是否合法纳税的起点与重大线索。

3、契税：企业取得的土地使用权，应按土地总成交价款的4%缴纳契税。

4、城镇土地使用税：应按年计算，分期缴纳。以开发项目所在地段的每平方米年税额乘以实际占用的土地面积计算税款，向土地所在地的地方税务局申报缴纳。

（二）房地产交易环节涉及的主要税种

1、营业税、城市维护建设税：营业税的计税依据是营业额，包括全部价款和价外费用，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。采用预收款(包括预收定金)方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,应按月向主管税务机关进行纳税申报。

应注意：在销售时，代有关部门、单位和企业收取的各种水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、基金、费用和附加等，不应使用企业发票开具的，

否则应按规定全部开票金额确认为销售收入缴纳营业税及附加税费，因此该类款项应作为代收代缴款项进行管理。

2、土地增值税，自2010年10月1日起除保障性住房外，河北省房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%（采用预收款(包括预收定金)方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天）。如果核定征收则核定征收率统一为5%。

应注意优惠政策：建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。但是否适用该优惠政策，需根据具体数据进行测算。如果适用也需先按预收款预缴税款，待开发项目完工出售后达到清算条件时，方可办理退税。

另：目前石家庄的房地产企业在预缴了土地增值税后，当项目结束时并没有真正办理土地增值税清算。

3、企业所得税：按应纳税所得额的25%缴纳税款，由于企业所得税涉及事项较多，这里就主要事项提醒贵单位注意：

①通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认销售收入：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价

款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

应注意向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除。

（4）采取委托方式销售开发产品的，收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

②企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售

③企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

④在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

⑤从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。

4、印花税：在销售开发产品时应按“产权转移书据”0.05%税率缴纳（三）贵单位如果将开发产品专为自用时，房地产使用环节涉及的主要税种

1、营业税、城市维护建设税，房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。

2、城镇土地使用税，应按年计算，分期缴纳。以开发项目所在地段的每平方米年税额与实际占用的土地面积计算税款，向土地所在地的地方税务局申报缴纳。

3、房产税，注意房产税的计算方法。房产税要区分自用和出租两种情况分别计算。对于自用房产，计税依据是房产原值一次性减除10%~30%以后的余值，适用1.2%的税率。对于出租房产，计税依据是纳税人出租房产的

租金收入，适用12%的税率。

注意房产税纳税的起始时间：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税，实行按年征收，分期缴纳。

三、贵单位在房地产开发期间相关的成本、费用，应取得的合法票据，具体如下：

（一）房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多，根据实际的审核经验，以下项目成本费用所应取得的合法发票是：

1.土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；

2.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；

3.直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据。

4.向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

5.支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

6.支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

7.其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；工程费支出应区分以下情况取得发票：1).施工方为建筑安装企业，应

取得地税部门监制的“建筑安装业发票”（注意：不得跨区使用发票）；2.)施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；3.)施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应

取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。

（二）常见的未按规定取得发票的行为:

1.以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。自制收据不能作为合法的入账凭证，行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围，应按照税法有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。

2.发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。

3.混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、

销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。

4.超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。

5、发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。