未来商业地产的发展趋势大型综合体和休闲娱乐设施的兴起
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
民企造“城”——城市综合体：盛宴开席？
收入”的模式无疑会受到地方政府追捧。 “ 中国城市化进程依然势不可挡 ，作为城市化发展
淘金地 。如 果说来 自快速消 费品领域的制造 企业新近 成果之一的城市综合体的发展也是一样。在此过程 中， 才认识到这 ＿。 ，那 么 ，浸润 地产 行业 良久 的各家房 由于城 市综合体的 自身属 性和特点 ，对 于开发商 、政 。 点 地产 开发商 ，则在更早的时候就 已经对此达成共识。 背靠 厚实的 国资实力 ，华润集 团 、中粮集 团以及 宝龙集团等商业地产 一线龙头企业 堪称开发建设 城市 综合体 的 “ 第一梯 队” ，它们 无一例外地提 出 ： 当前环 境下 的企业战略是 “ 只做城市综合体开发” ，而由其开
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民 “ 企城 造”
城市综合体 ： 盛宴开席？
随着网 内背靠 网资 实力的商业地产一 线龙 头企业形成建设城 市综合体 的
“ 第一梯队” ，依靠繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商也紧随
其后 。
“ 城市综合体”就是将城 市中的商业 、 办公 、 住 、 居
不 可忽视的是政 府的推波助澜 。更有开发商直言 ，这
紧随其后的 ，则是在繁 荣的住宅市场迅 速完成 原
始资本的民企地产 商。譬如浙江绿城 ， 据其公开资料 ，
目前该公 司已经在浙江省 内多地先后打 造了温州鹿城 广场 、杭州 蓝色钱江 、干 岛湖度假公 寓等 ８个城市综 合体项 目 ； 而万达 集 团更是 先人 一步 ．于 ２ ０ ０ ５年就 开始致力于实践 城市综合 体的开发 ； 司莆 事长王健 公
分 析
综 合体 的 价值
西风 东渐 ，在深 圳万 象
城 、北 京 华 贸 中 心 、万 达 广
解析中国商业地产投资开发运作-投资管理-业态-房地产-投资开发流程
新政之下的商业地产大环境分析
3、新政加息对商业地产的影响 造成投资的成本增加，商业地产也不例外，但由于对通货膨胀高企的担忧，影响幅度有 限，大量热钱疯狂的涌入商业地产领域。随着通货膨胀的隐忧，人们对于低端和高端产 品的需求都会加大，而对于中档次及弹性消费需求将会明显下降。低档和高档商业物业 会因此而受益，中档商业物业将会出现盈利能力下降，租金下滑的态势。
6、发展商两极分化将更加明显 由于受专业人才和市场资源的挤压效应，一批规划不合理、发展水平不足、预期不合 理、管理跟不上的项目将会出现严重亏损甚至倒闭。与此同时，优秀的商业地产开发 商将稳步布局，树立形象，形成品牌效应，开出更多成功的购物中心。商业地产市场 对专业人士的需求将更加迫切，造成购物中心争抢人才的局面。
一、商业地产投资开发趋势
投资管理中心内部学习资料
新政之下的商业地产大环境分析
1、房地产新政调控房地产泡沫经济 国家对房地产投资行为进行强制调控，抑制住宅价格泡沫膨胀，保护居住房的刚性市 场需求，从而使房地产投资者收紧钱袋进行观望等待投资机会，各项金融控制政策使 开发商资金链紧张，政府对于囤地现象进行打压。受大环境的影响很多主流房地产开 发商和投资商被动调整企业的发展战略和发展方向，将原有取得的土地尚未报规的项 目进行调整控规和用地性质，投入商业地产的开发，一些房地产投资者已经转向投资 商业地产，各种热钱涌入商业地产开发的各个环节。
新政之下的商业地产大环境分析
5、主力商户话语权将进一步提高 随着大型商业物业特别是购物中心数量的快速增加，以及规划不合理造成的集中入市， 项目招商[简介 最新动态]难度将会增加。与此同时，具有较强市场号召力的主力商户 将在商谈中更加主动。另一方面，市场变化也会促使商户品牌的成长以及新主力品牌 出现。
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南 MALL·生活城为例
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
北京大型商业综合体明天第一城策划报告精品文档
甘家口大厦 商业经营面积2.1万平方米，大厦地下一层至四层为购物区。2002年聘请
中友百货做商业顾问，从新进行了商业定位、商业规划、商业空间设计。新 张开业后连续三年业绩翻番，在硬体建筑，营业面积、区域位置都不占优势 的情况下，连续三年成为北京市商委所属十大百货公司商业绩效最好单位。 总结：交通体系欠发达
4）、市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐 形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产 业化为主的商圈。例如十里河建材商业区以及中关村商圈。
北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的 商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要 可以体现在区位分布、业态分布等方面。其格具特点为，传统商圈多沿长 安街分布；新型商圈不断崛起，主要集中在新建的大型居住区域，“多中 心”之规划日益明显。
北京大型商业综合体 明天第一城商业策划报告
第一部分： 商业市场的调研与分析
一、北京市宏观商业环境研究分析
1、北京城市整体发展走势——确立国际大都市地位 《北京经济及城市发展规划》发展目标中指出：
(A)、2004年至2010年，北京将率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本框 架；
(B)、2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市地位；北京 市总人口规划控制在1800万人左右，年均增长率1.4％。其中户籍人口1350万人左 右，居住半年以上外来人口450万人左右。2020年，北京市城镇人口规模规划控制 在1600万人左右，占全市人口的比例为90％左右。2020年，城镇人口预计每年增加 0.6％至0.8％。
成都综合商圈分析
说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。
今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。
记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。
商圈：不“以街为市”金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。
这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。
青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。
”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。
据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。
青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。
市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。
”东区：特色繁华商业区金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。
这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片区来进行不同的安排布局。
光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。
西区：新兴的商务办公中心金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。
这个区域，也被划分为三个片区。
●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。
主题对话_城市综合体的规划条件与发展趋势
主题对话：城市综合体的规划条件与发展趋势来源：搜狐焦点网青岛站 2011年03月26日15:20 我来说两句(0)论坛现场以“商业地产，让城市更繁荣”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”，定于2011年3月25日-26日在青岛香格里拉大饭店举行。
年会由中国商业地产联盟发起，并联合商务部流通产业促进中心、中华全国商业信息中心、华夏时报社、商业时代杂志社、安家传媒、搜狐焦点网联合主办。
本届年会内容由宏观篇、资本篇和运营篇、综合篇四大板块和年度颁奖盛典构成。
城市综合体的导入在中国城市化进程中产生了革命性的影响，一些商业地产大公司甚至喊出了“非综合体不做”的口号，但是综合体是否一定意味着成功如何防止简单化的综合体膜拜。
26日上午，分论坛——城市综合体的规划条件与发展趋势展开热烈讨论。
时间：2011年3月26日上午地点：青岛香格里拉大饭店主持人：北京同世飞天商业地产全程顾问机构董事长张璋嘉宾：国家商务部流通产业促进中心副主任徐敏先生；内蒙古工商联副主席、呼和浩特人大副主任李岳清主任；上海证大房地产有限公司副总裁周燕女士；美国ADG设计公司董事李文先生；万豪国际集团中国区酒店发展部总监潘小科；原赛特集团总裁王辛民；>>点击进入专题：商业地产，让城市更繁荣——中国商业地产行业发展论坛2011年会◆以下为现场实录◆北京同世飞天商业地产全程顾问机构董事长张璋先生【张璋】：我们第一场对话，是就当前中国非常热点的商业地产的形态，就是城市综合体的规划条件以及发展趋势，我们做一个嘉宾对话，今天我们很荣幸的邀请了：国家商务部流通产业促进中心副主任徐敏先生；内蒙古工商联副主席、呼和浩特人大副主任李岳清主任；上海证大房地产有限公司副总裁周燕女士；美国ADG设计公司董事李文先生；万豪国际集团中国区酒店发展部总监潘小科；原赛特集团总裁王辛民；今天我们就城市综合体的有关问题我们来做一个交流，我们都知道这几年城市综合体作为一种全新的商业地产的模式，它集合了商务、酒店、公寓、购物、娱乐、休闲、餐饮以及住宅等多种功能为一体，符合了我们现代城市几乎所有的商业业态和功能，同时城市综合体集合了像酒店、百货、大卖场这一类的知名的主力店以及餐饮、娱乐、院线等一些著名的品牌店。
商场商业综合体的零售液态考察
商场商业综合体的零售液态考察1. 引言商场商业综合体是当代城市生活中不可或缺的一部分，它集合了众多零售店铺、餐饮场所、娱乐设施等，为消费者提供了便利的购物、娱乐和休闲体验。
本文将对商场商业综合体的零售液态进行考察，探讨其发展趋势、优势及挑战，并分析其对消费者和城市发展的影响。
2. 商场商业综合体的定义与特点商场商业综合体是指在一个建筑群内或一个园区内，集聚了多个不同类型的店铺和服务设施的商业地产项目。
它通常包括大型购物中心、超市、专卖店、餐饮街区等，以满足消费者在购物、用餐、娱乐等方面的需求。
商场商业综合体具有以下特点：•多元化：集聚了各类不同风格和定位的店铺，满足不同消费群体的需求。
•综合性：提供购物、用餐、娱乐等多种服务，满足消费者的多重需求。
•集中性：将众多店铺集中在一个相对集中的地理位置，方便消费者进行选择和比较。
•互动性：商场商业综合体通常提供丰富的活动和体验，吸引消费者参与并增强购物体验。
3. 商场商业综合体的发展趋势3.1 消费升级随着人们生活水平的提高，消费者对品质、个性化和体验的需求也日益增长。
商场商业综合体需要根据消费升级的趋势，提供更加高品质、多样化且个性化的产品和服务。
3.2 线上线下融合线上购物已经成为人们生活中不可或缺的一部分，但线下实体店依然具有不可替代性。
商场商业综合体应该通过线上线下融合，提供无缝连接的购物体验，吸引更多消费者。
3.3 引入新零售技术新零售技术如智能支付、无人货架、虚拟现实等正在改变传统零售模式。
商场商业综合体需要积极引入新零售技术，提升服务质量和消费体验。
4. 商场商业综合体的优势4.1 资源集聚商场商业综合体汇聚了众多店铺和服务设施，为消费者提供了更多的选择和便利。
消费者可以在一个地方满足各种需求，节约时间和精力。
4.2 互动体验商场商业综合体通常会举办各种促销活动、展览、演出等，为消费者提供丰富的互动体验。
这些活动不仅增加了消费者的参与度，也为商场带来了更高的知名度和流量。
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未来商业地产的发展趋势大型综合体和休闲
娱乐设施的兴起
未来商业地产的发展趋势：大型综合体和休闲娱乐设施的兴起
随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，商业地产市场正在经
历着巨大的变革。
在未来，大型综合体和休闲娱乐设施将成为商业地
产发展的重要趋势。
本文将分析大型综合体和休闲娱乐设施兴起的原
因以及对于商业地产行业的影响。
一、大型综合体的兴起
大型综合体是以商务办公、购物中心、住宅、餐饮、娱乐等多种业
态为一体的综合性项目。
随着城市化进程的加快和人们对于便利生活
的需求增加，大型综合体逐渐成为商业地产市场的主力军。
首先，大型综合体提供了一站式的消费体验。
消费者可以在一个地
方完成购物、用餐、娱乐等多个需求，这无疑提高了消费效率和便利度。
其次，大型综合体打破了传统商业地产的空间限制。
传统的购物中
心和商业广场往往空间有限，而大型综合体可以通过合理规划和设计，提供更多的商业空间，吸引更多的消费者。
再次，大型综合体注重创新和体验。
除了购物、餐饮和娱乐业态外，大型综合体还会引入一些新概念的商业模式，如文化展览、体验式消
费和主题公园等，给消费者带来全新的体验。
二、休闲娱乐设施的兴起
休闲娱乐设施的兴起是商业地产发展的另一个重要趋势。
人们的生
活方式发生了变化，越来越多的人开始注重休闲娱乐和文化消费。
首先，休闲娱乐设施满足了人们对于放松和娱乐的需求。
比如主题
公园、游乐场、电影院等娱乐设施的兴起，为人们提供了丰富多样的
娱乐选择，使得他们能够在紧张的工作之余放松身心。
其次，休闲娱乐设施带动了相关产业的发展。
比如主题公园的兴起，不仅促进了旅游和酒店业的发展，还带动了周边商业地产的繁荣。
人
们在游玩的过程中不仅可以消费购物、用餐等，还增加了对于当地经
济的贡献。
再次，休闲娱乐设施提升了商业地产的附加值。
相比传统的购物中
心和商业广场，有了休闲娱乐设施的商业地产更具吸引力，消费者会
因为娱乐节目或者体验项目而选择到该地进行消费，进而提高商业地
产的盈利能力。
三、大型综合体和休闲娱乐设施对商业地产行业的影响
大型综合体和休闲娱乐设施的兴起给商业地产行业带来了巨大的机
遇和挑战。
首先，商业地产开发商需要更加注重策划和运营能力。
大型综合体
和休闲娱乐设施需要有全新的策划理念和运营模式，开发商需要了解
消费者的需求，提供符合市场潮流的产品和服务，做好投资回报的预
测和风险控制。
其次，商业地产行业需要与其他行业进行合作。
大型综合体和休闲娱乐设施的兴起需要结合餐饮、娱乐、文化、旅游等多个行业的资源和优势，进行跨界合作，共同推动商业地产的发展。
再次，商业地产行业需要适应消费升级的需求。
随着人们生活水平的提高，他们对于购物和消费的需求也发生了变化，商业地产需要提供更高品质的产品和服务，满足消费者对于个性化和体验的需求。
总结：
未来商业地产的发展趋势将以大型综合体和休闲娱乐设施的兴起为主导。
大型综合体将提供一站式的消费体验，打破现有空间限制，注重创新和体验；休闲娱乐设施满足人们对于放松和娱乐的需求，带动相关产业的发展，并提升商业地产的附加值。
商业地产行业需要适应这一趋势，加强策划和运营能力，与其他行业进行合作，满足消费升级的需求。
只有这样，商业地产才能在未来取得更大的发展。