资产评估常用公式

市场法收益法成本法

综合1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特

征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、

交易条件）、时间

1、预期收益；

2、折现率或本金化率；

3、

取得预期收益时间。

1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；

2、具备历史资料；

3、形成资产价值的耗费是必须的。

1、市场售价类比法：P=P’*修正系数

2、功能价值法：P= P’*（评估对象能力/ 参物能力）

3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数）

4、成新率价格法：P= P’*（评估对象成新率/ 参物成

新率）

5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率）

6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’/ 其合

理成本）

7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数

市盈率

一、纯收益不变：

P=A/r P=A/r[1-1/(1+r)n]→有限

二、纯收益若干年后保持不变

P=∑R t/(1+r)t+A/r(1+r)t

P=∑R t/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]

三、纯收益按等差级数变化

1、等差：递增P=A/r+B/r2

P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n

递减P=A/r-B/r2

P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n

2、等比：递增P=A/（r-s）

P= A/（r-s）[1-(1+s) n /(1+r)n]

递减P=A/（r+s）

P= A/（r+s）[1-(1-s) n /(1+r)n]

P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值

一、重置成本p的估算方法：

1重置核算法：购买、自建

2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数

3功能价值法：p=参物重置价*年产量比

4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n

二、实体性贬值的测算方法：

1、观测法：=p*(1-实体性成新率)

2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧

三、功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数）

四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。

机

器设备评估1、直接匹配法

2、可比因素比较法

3、成本百分率比较法

折现率=年收益（租金）/价格

P=A/r[1-1/(1+r)n]

一、重置成本的估算：

1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法

二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比

率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修

部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123

三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额

投资成本。

四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际

使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。P67、

131

2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n）

3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本

房地产评估P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用

年限修正系数K

（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素

修正系数）K=[1-1/(1+r)m] /

[1-1/(1+r)n]

1、P=A/r[1-1/(1+r)n]

（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）

综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y

2、单独评估土地的价格：

土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯

收益/ r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）

/ r1

建筑物纯收益= r2*（建筑物重置价-折旧）

地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益

建筑物价格=重置成本*成新率

剩余法（评估待开发土地价值）

地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利

润

利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率

利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率

基准地价修正系数法

地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）

修正系数

路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度（四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税

3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）

资源资产评估森

林

P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整

系数K b*蓄积量Q

P=∑（At-Ct）/(1+t)t

适合有经常性收益的林木资产

P=K*∑Ct(1+r)n-t (t指过去第t年)→幼龄林

剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成

矿

产

采

矿

权

可比销售法

P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿

平均品位、价格、差异调整系数）

贴现现金流量法

P= ∑(Wat–W bt)/ (1+t)t

W at→年剩余利润额；W bt→社会平均收益额

探

矿

权

(高精度勘查)地勘加和法

P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)

约当投资——贴现现金流量法

P=T y原探矿人/(T x+T y)*∑W t / (1+t)t

重置成本法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值ξ)

=∑[Ubi*Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ)（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。

市场法收益法成本法

无形资产评估专利权的评估方法：主要采用收益法

商誉的评价方法：

一、割差法：

P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和

二、超额收益法：

1、超额收益本金化价格法

P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资

产评估值之和）/ 适用本金化率

P=∑KR t/(1+r)t K→分成率；R为超额收益

P=Y+∑KR t/(1+r)t Y→最低收费额

Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转

让净减收益+再开发净增费用）

收益额的确定：一、直接估算法

1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）

R=销量差*（P-C）*（1-T）

2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）

P=无形资产重置成本*成新率

一、自创无形资产重置成本的的估算

1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润

2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）

C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276

二、外购无形资产重置成本的估算

1、市价类比法

2、物价指数法：=账面成本*物价指数