资产评估的基本方法
资产评估的基本方法练习题
资产评估的基本方法练习题一、填空题1.市场法是指利用市场上（1）资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法。
2.市场法中的直接比较法的基本计算公式为：（2）。
3.收益法的基础是（3），而成本法的理论基础是（4）。
4.（5）是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。
5.修复费用法中修复费用包括资产主要零部件的（6）或者修复、改造、（7）等费用支出。
6.成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得，同时，现时资产与历史资产具有（8）。
7.资产的种类较多，收益额的表现形式也各不相同，一般有利润总额、净利润、（9）等。
8.收益法的应用要求资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测，并可以（10）。
二、单项选择题1.在收益法运用中，加和法中的折现率一般应包括（）。
A.资产报酬率和行业平均报酬率B.超额报酬率和通货膨胀率C.无风险报酬率与风险报酬率D.银行贴现率2.成本法主要适用于评估（）。
A.可连续计量预期收益的设备B.续用，但无法预测未来收益的设备C.可正常变现的设备D.可获得非正常变现价格的设备3.已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本为（）。
A.4万元B.5万元C.4～5万元之间D.无法确定4.选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用（）。
A.复原重置成本B.更新重置成本C.任选一种D.以上答案都不正确5.采用成本法的优点之一是，比较充分地考虑了资产的各种损耗，评估结果更趋于（）。
A.公平合理B.一致C.保值增值D.强弱结合6.收益法应用中收益额的选择，必须是（）。
A.净利润B.现金流量C.利润总额D.口径上与折现率一致7.一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本（）。
A.高B.低C.相等8.资产评估中所用的无风险利率一般是指（）。
资产评估课程心得体会(2篇)
第1篇一、前言资产评估作为一门综合性学科，涉及经济学、管理学、法学等多个领域。
在我国市场经济不断发展的背景下，资产评估在企业管理、金融投资、司法鉴定等领域发挥着越来越重要的作用。
本人在学习资产评估课程的过程中，对资产评估的基本理论、方法和实践操作有了较为深入的了解，现将学习心得体会总结如下。
二、资产评估课程的基本内容1. 资产评估的基本概念资产评估是指对资产的价值进行估算和鉴定的活动。
资产评估的对象包括企业整体资产、单项资产和资产组合。
资产评估的目的是为资产交易、融资、投资、税收、司法鉴定等提供价值参考。
2. 资产评估的基本方法资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法是以市场上类似资产的成交价格为基础，估算资产价值的方法；收益法是以资产预期收益为基础，估算资产价值的方法；成本法是以重建或重置成本为基础，扣除折旧后的价值，估算资产价值的方法。
3. 资产评估的程序资产评估的程序包括：确定评估目的、选择评估方法、收集评估资料、估算资产价值、撰写评估报告等。
4. 资产评估在企业管理中的应用资产评估在企业管理中的应用主要体现在以下几个方面：资产价值管理、投资决策、绩效评价、财务报表编制等。
三、学习心得体会1. 提高了我对资产评估的认识通过学习资产评估课程，我对资产评估的基本理论、方法和实践操作有了较为全面的认识。
使我了解到资产评估在市场经济中的重要作用，以及资产评估在企业管理、金融投资、司法鉴定等领域的应用。
2. 增强了我的专业素养资产评估课程的学习，使我在专业知识、实践能力、职业道德等方面得到了全面提升。
我学会了运用市场法、收益法和成本法等方法对资产价值进行估算，提高了我的专业素养。
3. 培养了我的创新能力资产评估课程的学习过程中，我不断思考如何将所学知识运用到实际工作中，提高资产评估的准确性。
这使我培养了创新意识，提高了创新能力。
4. 增进了我的团队协作能力资产评估工作往往需要团队协作完成。
资产价值评估
资产价值评估资产价值评估是一种对资产进行定量和定性分析的方法，旨在确定其真实市值和潜在风险。
在金融和商业领域，资产评估是一项重要的工作，它可以帮助投资者和公司做出明智的决策。
本文将介绍资产价值评估的基本概念、方法和应用。
一、资产价值评估的基本概念资产价值评估是通过对资产进行综合分析，确定其在市场上的价值。
这项工作通常由专业的评估师或团队完成，他们根据多个因素来评估资产的价值，包括市场需求、供给情况、竞争环境、资产特性等。
二、资产价值评估的方法1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较相似资产的市场交易价格，来确定目标资产的价值。
评估师会收集和分析类似资产的市场数据，并根据这些数据来确定目标资产的价值区间。
2.成本法成本法是一种通过计算资产的重建或取代成本，来评估资产价值的方法。
评估师会考虑资产的购买成本、维护成本以及预期的未来收益，来确定资产的价值。
3.收益法收益法是一种通过计算资产未来预期收益，来评估资产价值的方法。
评估师会考虑资产的预期现金流量、风险和市场利率等因素，来确定资产的现值和价值。
三、资产价值评估的应用资产价值评估在金融和商业领域有广泛的应用，主要包括以下几个方面：1.投资决策对于投资者来说，资产价值评估是做出投资决策的基础。
他们可以通过评估不同资产的价值和风险，来选择最有价值的投资机会。
2.贷款和融资在贷款和融资过程中，资产价值评估可以帮助银行和金融机构确定抵押物的价值和抵押率，从而决定贷款金额和利率。
3.公司并购和估值在公司并购和估值过程中，资产价值评估可以提供客观的依据，帮助买方和卖方确定交易价格和资产的价值。
4.保险和风险管理在保险和风险管理领域，资产价值评估可以帮助保险公司和企业确定资产的价值和风险水平，从而制定合理的保险费用和风险分析策略。
四、结论资产价值评估是一项重要的工作，在金融和商业领域有广泛的应用。
通过准确评估资产的价值和风险，我们可以做出明智的投资决策，有效管理风险，实现资产的最大化利益。
资产评估基本方法
×(1+30.5%) ×(1+6.9%)
×(1+4.8%) ×100%
= 200,000×191%
= 382,000(元)
（3）功能价值法 功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
被评估资产重 参 参置 照 照成 物 物本 年 重生 置 被 产 成 评 能 本 估 力资产年生
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有
全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
成新率 1重 修置 复成 费 1本 用 0% 0
使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
解：
直接成本＝50000＋100＋800
＝51，800（元）
间接成本＝500×0.8 = 400(元)
重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法 定基物价指数：
资产重置成 资本 产历史成 资 资本 产 产构 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
环比物价指数： XX=:环(1+比a1价) ×格（变1动＋指a2）数…(1+an) ×100% an:第n年环比价格指数
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
第二章 资产评估的基本方法
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第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估的基本方法
1.1 成 本 法
（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）
（1）观察法
计算公式为：
1.1 成 本 法
资产实体性贬值=重置成本×（1—实体性成新率）
主要通过观察被评估资产的外表： 光洁度、腐蚀程度、形体物理变化 通过观察确定 程度等综合分析资产的设计、制造、 新旧程度 使用、磨损、维护修理、大修理、 改造情况及物理寿命。
1.1 成 本 法
形体物理变化程度
一项资产生产能力的大小，虽然与其制造成本呈正比，但 不是线性的，而是指数关系。也就是说，当某项资产的生产 能力扩大一倍时，其制造成本并不一定增加一倍，表现出规 模经济效应。以建筑物为例，如果把建筑物的面积扩大一倍， 其建筑成本也许只增加0.8倍或0.9倍。
X——规模经济效益指数，是个经验数据。在美国一般为：0.4-1.2， 如加工业一般为0.7，房地产业一般为0.9，我国目前尚无统一数据，所 以要慎用。
一、成本法的基本原理
（四）成本法应用的前提条件 1. 被评估资产处于继续使用状态； 2.应当具备可利用的历史资料； 3. 形成资产价值的耗费是必需的； 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。
1.1 成 本 法
二、成本法的具体评估方法
重置成本评估方法
复原重置成本 更新重置成本
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
资产评估的基本方法
2021/5/24
资产评估学PPT课件
房地产评估
房地产评估概述
介绍房地产评估的概念、目的、原则和程序。
房地产评估方法
详细介绍市场比较法、收益法、成本法等评 估方法及其适用范围和优缺点。
房地产评估案例分析
通过实际案例，演示如何运用评估方法对房 地产进行评估。
机器设备评估
机器设备评估概述
介绍机器设备评估的概念、目的、原则和程序。
机器设备评估方法
法律责任
如果评估师违反了相关法律法规或职业道德，将会承担相应 的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任。
05 资产评估案例分析
房地产评估案例
总结词
房地产评估案例主要涉及对房地产价值 的评估，包括住宅、商业和工业地产等 。
VS
详细描述
房地产评估案例通常需要考虑房地产的位 置、用途、建筑结构、市场供需关系以及 经济环境等因素。评估方法包括比较法、 收益法和成本法等。
04 资产评估的程序和规范资产评估源自程序明确评估目的和评估范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和资产的 范围，以便确定评估方法和参数。
01
选择评估方法
根据资产的特点和评估目的，选择合 适的评估方法，如市场比较法、收益
法、成本法等。
03
计算评估值
根据确定的参数和方法，进行计算，得出资 产的评估值。
02 资产评估的基本方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评 估资产价值的方法。
详细描述
市场法基于替代原则，通过选取与被 评估资产类似的资产作为比较对象， 收集近期交易价格、交易条件等信息， 经过对比分析和调整差异，得出被评 估资产的价值。
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估 资产价值的方法。
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49