关于房屋拍卖实现抵押权问题

随着人民法院加大执行力度的，限制被执行人高消费、限制出境，设立失信人员名单等执行措施；建立点对点的查控机制，对被执行人形成一定的威慑作用。社会上流行一种说法，债务人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，这是最高院2004年的司法解释，已经被2005年新的司法解释替代。唯一住房法院也可拍卖，但要根据案件具体情况区别对待.

2005年12月21日开始施行的最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。新的司法解释杜绝了恶意欠供的漏洞，对于“老赖”来说，这将是一个警告信号。

新的司法解释意味着，对于那些恶意拒还房贷的“老赖”，法院将变卖其居住的房屋以回收贷款。新的司法解释将释放房贷风险，从而稳定国家的金融秩序。

在实行《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释中，对以下问题应当充分给予重视：

一、设定抵押的房屋可执行

根据《执行抵押房屋的规定》，属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。这主要是从设定抵押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需，那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养

家属基本的居住条件确实有一定的矛盾。但与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋确有其特殊性，不仅居住者的所有权并不完整，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此设定抵押的房屋在执行的过程中区别与普通的房屋，即使为被执行人及其所抚养的家属生活所必需的房屋也可以依法拍卖、变卖或者抵债。

二、执行可有条件宽限

《执行抵押房屋的规定》对执行属被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。首先，人民法院对已设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强制迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

三、申请人提供临时住宅

被执行人被强制迁出且不能自行解决居住问题的，由申请人提供临时住宅。此司法解释主要规定了临时住宅的面积参照《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定，没有对临时住宅的其他条件做出要求。同时还规定申请人有权收取临时住宅的租金，并可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除

四、低保对象不得被强制迁出

《执行抵押房屋的规定》明确规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不得强制迁出。此规定的目的在于保护弱势群体的利益，同时也是保证社会和谐稳定的需要。但需要指出，此规定只是限制了强制迁出这一执行手段的使用，但在这种条件下，并不妨碍查封、拍卖、变卖和抵债这些执行方式的施行。

五、未设立抵押权的房产法院处理时应慎重对待

最高人民法院对设定抵押权的房产处置，作出如此详尽的规定，因此对没有设定抵押权的房地产的处理应分具体情况区别对待；如果是毛坯房有预售合同或房地产证书的，可以依法评估、拍卖。有人居住的房产处理程序应该严于设定抵押权的房产；执行法官应该根据具体案件情况慎重对待，以保障被执行人合理的居住权。

附：

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

（2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过）法释[2005]14号

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。

二○○五年十二月十四日

根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：

第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居

住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。

强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

第五条人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：

（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；

（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；

（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；

（四）未公开的发明或者未发表的著作；

（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；

（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；

（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；

（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。