泰宏项目规划建议

致：郑州泰宏置业有限公司 项目初步定位及规划建议 深圳中原物业顾问有限公司 二〇〇四年十月 CENTALINE 阳光新城项目 2 目 录

第一章 项目定位 第二章 项目规划建议 一、 项目开发模式建议 二、 项目开发时机建议 三、 项目开发周期分析 四、 物业总体档次建议 五、 总体布局规划及空间布局建议 六、 交通规划建议 七、 建筑风格及外观风格建议 八、 主力户型选择及组合建议 九、 环境景观设计要点 十、 配套设施规划建议 十一、配套设备建议 十二、会所配套设施建议 十三、装修标准建议 十四、项目夜间灯光设计及背景音乐设置建议 十五、物业管理建议 十六、项目智能化建议 十七、商业部分规划建议 CENTALINE 阳光新城项目

3 第一章 项目定位

1、物业定位 城市中轴线上的首席艺术社区 定位诠释： 城市中轴线：本案位于郑州中州大道，随着郑东新区的建设，郑州市的城市格局将发生重大的变化，中州大道将成为近似于北京的长安街、深圳的深南大道、上海浦东的世纪大道的城市最重要干线，而从上述城市的现实情况来看，城市中轴线两侧的物业都是最具价值的楼盘。 首席：此前郑州未出现过真正以艺术为主题的楼盘项目，本案的横空出世将成为郑州首个艺术社区，在讲求产品差异化的郑州房地产高端市场，这一概念将在竞争楼盘中独树一帜，以鲜明的口号、务实的操作和带给业主有形、无形的利益，吸引关注自身素质提升、关注孩子成长环境、关注家庭生活氛围的目标客户群。 艺术社区：本案艺术社区的定位首先体现在建筑规划和园林设计上，不仅建筑规划艺术化、园林设计艺术化，并将世界大师级作品融入设计之中，真正使业主生活在艺术之中；其次是社区服务艺术化，通过音乐会、名画品析等等系列化、程序化的社区服务，全面提升业主艺术修养，培养孩子的艺术贵族气质；第三是投资艺术化，艺术品投资已经成为中国富裕阶层的重要投资渠道，通过讲座、拍卖会等形式使业主安全、便捷、盈利地踏入艺术品投资行列。 CENTALINE 阳光新城项目 4 2、形象定位： 足以永传于世的艺术化栖居 定位诠释： 辞海中“艺术”词条的解释是： 人类以感情和想象作为特性的把握世界的一种特殊方式，即通过审美创造活动再现现实和表现情感理想，在想象中实现审美主体和审美客体的互相对象化。具体说，他们是人们现实生活和精神世界的形象反映，也是艺术家知觉、情感、理想、意念综合心理活动的有机产物。作为一种社会意识形态，艺术主要是满足人们多方面的审美需要，从而在社会生活尤其是人类精神领域内起着潜移默化的作用。根据表现手段和方式的不同，可分为表演艺术(音乐、舞蹈)，造型艺术(绘画、雕塑、建筑)，语言艺术(文学)，综合艺术(戏剧、影视)。根据表演的时空性质，又可分为时间艺术(音乐)，空间艺术(绘画、雕塑、建筑)和时空并列艺术(文学、戏剧、影视)。 西方人对Art一词的原始解释是：the making of things considered beautiful，直译即为"制造我们认为'美'的东西"。由此可见，艺术首先要具有美感；其次，它要具有一定的社会属性和思想感情。 通过以上理论分析，我们起码可以得出一点结论：艺术是人们在解决温饱问题后的必要需求。因为人终究是感情的动物。而本案作为中高档次楼盘的定位，其目标客户群也必然是已经解决了温饱问题，开始追求精神享受的一群人。 CENTALINE 阳光新城项目 5 永传于世：将本案比喻为世界大师的艺术作品一样，有足够的价值一代代地传递下去，也传达了本案的中高档次定位； 艺术化栖居：含有两层涵义，当“栖居”作为名词理解时，指本案所提供给客户的是充满艺术气息的居住空间；当“栖居”作为动词理解时，指本案业主的生活充满了艺术氛围、行为和意识。 CENTALINE 阳光新城项目

6 第二章 项目规划建议

一、项目开发模式建议 根据项目的自身特点，为了尽快树立项目的形象，塑造开发商品牌，建议本项目的开发模式为： 环境先行、与营销互动的滚动式开发 本项目规模不算太小，若一次性开发一方面面临资金压力，另一方面存在较大的市场风险，因此建议分期开发，在分期开发过程中应与销售进展紧密结合起来，分期界限不宜过于死板，视乎销售情况实行滚动开发，从整体上缩短开发周期，如当一期销售率达到60%时立即进行二期开发。 “环境先行”主要是指在每一期开发中，广场、会所及会所周边的中心园林先行开发，目的是在正式发售时便已树立起项目的初步形象，同时向客户昭示了开发商的实力。目前郑州市绝大多数楼盘的开发都是按照传统模式按部就班地进行，建筑主体施工 道路建设 园林建设 配套建设，因此本项目从开发理念上就有了一定的革新，也是体现项目差异化的一方面。

二、项目开发时机建议 区域发展时机： 项目所在区域房地产迎来了极为有利的发展时机，中州大道的景观改造，东风渠的治理美化，郑东新区的大规模开发，都会对区域房CENTALINE 阳光新城项目 7 地产的发展起到积极的拉动作用，项目所在区域由原来的城市边缘地带一跃成为新的城市中轴线，在未来几年内其区位优势将进一步凸现，商务氛围及商业价值有较大的提升空间。 郑东新区建设已全面启动，目前住宅开发大多集中在龙湖南区，如联盟新城、顺驰第一大街、上海绿地老街、浙江中义阿卡迪亚、浙江绿城项目，按照郑东新区整体规划该区域（龙湖南区）定性为多层居住区，因此这些项目起点较高，由于与本项目绝对距离较近，将对本项目发展形成直接的竞争威胁，为了抢占市场先机，建议本案开发一方面借郑东新区蓬勃发展之势，另一方面以项目内部操作规律加紧运作。 市场销售时机： 在竞争激烈的市场环境下，项目能否实现成功销售，入市时机很关键，在入市时机的选择上主要取决于项目周边竞争对手。 鑫苑名家目前在推售第三期小高层部分，销售状况良好，销售率已达到60％，剩下约200多套住宅，按目前的消化速度估计今年年底即可清盘，而我们项目最快也要等到明年年初方能进入销售，因此彼此之间无任何竞争可言。 恒升府第总建筑面积15万平方米，共分三期进行开发，目前正开发第二期，项目整体品质不高，售价较低，与我们项目相比不在同一档次上，因此不是我们的参照对象。 中亨都市花园主要属于定向开发项目，基本上无任何亮点，目前在售的第三期销售已过半，对我们项目无法构成威胁。 CENTALINE 阳光新城项目 8 注协大厦、金成国际广场2期和绿洲·银郡都属于商住楼项目，物业功能偏重于商务办公，因此没有过多的类比性。 德亿时代城与本项目仅一渠之隔，但由于其开发商内部原因项目销售陷入困境，市场口碑较差，由于一期销售的不成功导致小区内难以聚集人气，对项目销售来说无疑是雪上加霜。由于开发商内部原因，项目拆迁补偿问题迟迟未决，二、三期开发也变得遥遥无期，因此不会成为本项目发展的障碍。 金成豪庭项目规模较小，目前在进行尾盘销售，也不在竞争之列。 对本项目而言，最直接的竞争来自郑东新区龙湖南区住宅项目，如联盟新城、顺驰第一大街、上海绿地老街、浙江中义阿卡迪亚、浙江绿城项目，这些项目开发商有较高的品牌影响力，项目起点较高，物业类型基本上都是多层建筑，产品质素较高，对未来本项目的发展造成较大的威胁。联盟新城和顺驰第一大街已相继入市，将于本月中旬正式开盘，上海绿地老街和浙江中义阿卡迪亚估计将在下月正式入市，浙江绿城项目也将于明年年初正式推向市场，竞争不可避免，中原建议不宜火拼，惟有在入市时机上采取“时间差”策略，密切关注其发展动向，选择在其休整期迅速入市，以吸引消费者眼球，提高项目的知名度。

三、项目开发周期建议 根据项目整体开发模式，项目规模不小，为了缓解资金压力和规避市场风险，建议本项目总体上分3期开发，由南到北，按照项目规CENTALINE 阳光新城项目 9 划的三个组团分步进行，第一期开发南组团，第二期开发中组团，第三期开发北组团，总的开发周期在2—3年内完成。 具体如下示意图：

北组团（Ⅲ期） 中组团（Ⅱ期） 南组团（Ⅰ期）

四、物业总体档次建议 中原建议本项目物业总体档次定位为中高档次，理由如下：  区位 因本项目位于城市中轴线上，属于未来城市的核心地带，此地段 完全具备开发中高档楼盘的所有条件。  地块特征 项目形象展示面较长，临中州大道近600米，临鑫苑路200多米， 作为未来城市景观，应具备较高档次。  政府重点工程 作为政府重点工程，项目应是高起点、高素质楼盘。  泰宏地产品牌战略 CENTALINE 阳光新城项目 10 泰宏地产已成功开发多个房地产项目，但由于先期开发的项目起点较低而未能树立起较高的企业品牌，因此有必要借一个中高档精品项目（阳光新城）提升自己的品牌。

五、总体布局规划及空间布局建议 1、规划思想 无论是建筑规划还是景观设计，首先是研究地块特性，发掘可供利用的地块特征，从而完成适合于地块的规划和景观设计。在研究完场地特性后，方案设计的方向通常面临两个选择：一是如果场地是一块没有任何特点的平地，那么设计师要依据项目，创立设计主题；二是如果场地本身有一定特点，如内部有一定高差，或者有天然山景、水景等特点，则设计师应尊重场地的特点，将其场地优势加以改造，作出有地块特色的设计方案。 本案地块特征为东西方向短、南北方向长的梯形平整地块，场地自身没有任何特点，这就需要为本案的规划方案设定一个设计主题。从本案的物业定位和形象定位出发，中原建议以艺术为主题为本案的设计理念。 以艺术为设计主题在规划上更多地体现在音乐方面。建筑本身就是凝固的音乐，通过建筑排布的高低起伏、建筑外立面色彩的细微变化、景观主轴线的曲折连绵表现音乐的韵律感和抑扬顿挫。通过对高度、色彩、曲度等数据赋予特定音乐小节的涵义，本案沿中州大道东立面的建筑设计完全可以变化解读为一首气势磅礴的西方交响乐，而