某房地产价格制定方案(ppt 35页)
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一手房价格制定(ppt70张)
㈣交易日期修正
1.交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价 格修正为估价时点时的价格，如此才能将其作为估
价对象的价格。对比较实例的交易日期进行修正，
其实是要对房地产的销售价格予以调整，以反映随 着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况。
2.修正系数=估价时点的价格指数/交易日期的价格指数
（一般用物价指数，最适宜采用房地产价格指数）
（3）统一币种和货币单位。 以人民币元为基准，则需要将丙交易实例的日元换算 为人民币元。 甲单价=950 000 ÷140＝6785.71（元人民币 ／平方米使用面积） 乙单价=1144 600÷180＝6358.89（元人民币 ／平方米建筑面积） 丙单价=300 000÷15=20 000（元人民币／坪 建筑面积）
3、某宗房地产2009年2月25日的价格为1000$/m2，汇 率1$=¥ 8.26元。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其2009年10月25日的价格¥ 是？ 2009年10月 25日的汇率为1$=¥ 8.29元。 4、某宗房地产2009年2月25日的价格为1000$/m2，汇 率1$=¥ 8.26元。该类房地产以人民币为基准的价格月均递 减0.5%，则其2009年10月25日的价格¥ 是？ 2009年10 月25日的汇率为1$=¥ 8.29元。
项目三一手房价格制定
任务1期房价格制定 任务2在建工程价格制定 任务3现房价格制定
任务1
主要内容：
期房价格制定
v 1.期房的概念及相关规定
v 2.运用市场比较法评估期房
v 3.运用成本比较法评估期房 v 4.运用收益法评估收益性的期房
期 房
1.概念：期房是指开发商从取得商品房预售许 可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的 商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品 房时应签预售合同。
某房地产项目营销策划方案(ppt 56张)
-合为基业 融创天下-
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业 融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业 融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
某房地产项目定价分析报告(PPT 65页)
三室两厅两卫 152㎡
四室两厅三卫 179㎡
多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩房源较 少，均价6200元/平米。
九洲·金地华章/产品价格
在售价格
细部定价参考
九洲·金地华章/整体综述
九洲·金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积 偏大，定位客户层次较高。 从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以电梯洋房、联排别墅拉 升整体项目品质。 目前项目立面、配套、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。 此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。
华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。 多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。 目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。 从地段、产品、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。
华宇城/产品价格
细部定价参考
华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/㎡。 顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。 边户型客户认可度较低，减价100元/㎡。 多层层差为100、200元/㎡，高层户型差为30、50元/㎡。
高报价、高折扣，折扣逐步回收，逐步提高售价
内部员工、团购优惠
内部员工： • 内部员工购房给予10%的无息贷款补贴，10%房款在后期员工工资中进行扣除，封顶
补贴无息房款为5万元，如员工在三年内离职，须补齐房款及贴息。此方案可在加强员 工忠诚度的同时，达到销售的目的。 • 此方案需开发商尽快确定，在此次开盘能够实施。
户型差：B户型>C户型>A户型
户型差
B1
B2
B3
B1、B2、B3差异较小，定义为基准户型，户型差为+0元/平米。
房地产项目定价方法PPT文档37页
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
Hale Waihona Puke 21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
房地产项目定价方法
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
谢谢！
Hale Waihona Puke 21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
房地产项目定价方法
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
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美杜兰华庭价格方案
一、折实价单制定 二、帐面价单制定 三、低首期价单制定（买一成送一成） 四、价格走势和推售安排
一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2） 1、价单体系
第4层（住宅开 始层）各单位单 价：
平面系数＊基价
5层以上各单位 价格在第4层的 基础上逐层加上 层差求得。
注：A、B、C、D栋分别命名为 房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定
1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：
9875/0.9=10972元/ M2
2、选择不带装修套餐： 在低首期价单上-500/0.9
四、推售策略及价格走势
中管网房地产频道
（一）推售策略
1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》
原则： （1）保证A单位有高成交量（预计150套） （2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）
（3）三栋20楼同层单价差1,500元
Байду номын сангаас
二、帐面价单制定
中管网房地产频道
（一）付款方式折扣
付款方式 一次性付款 首期二成 （含三成以上） 首期一成（入伙前一成） 低首期（买一成送一成）
折扣 0.96折 0.97折 0.99折 1.00折
比率 5％ 20％ 15％ 60％
2、平面系数
朝向：景观：噪音：户型 = 4.0: 2.5: 1.5: 2.0
2 户型
朝向 4 4 2 0
景观 2.5
1.5 噪音
美杜兰华庭周边情况示意图
布 吉 吉 学
布 中 路
住宅楼6层
住宅楼6层 A栋
B栋
D栋
C栋
7
住
宅 楼
层
住
8
宅 楼
层
德兴城8层
德兴城8层
德兴城8层
（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向
预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则：
A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列 261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。
B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、 13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。
优费折扣共计：
认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0. 15%）+整体预留（2%）=2.9%
（三）帐面均价（带装修） 9500/（付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%）
=9500/96.2%=9875元/M2
选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2
三、低首期（买一成送一成）价单制定
总计：522个单位。
2、美杜兰华庭模拟销售累进表
3、美杜兰华庭模拟销售走势图
120%
100% 80%
90%
100%
60%
60%
40% 20% 0%
15%
30%
04、12月12日 04、12月13—05、2月
05、3-5月 05、6-9月 05、10-11月
（二）价格策略
1、价格走势分析
综合折扣：0.991
（二）优惠折扣
1、认购优惠 Ø 认购期间给客户5%/套优惠 Ø 预计解筹当天会成交约200套（15%）
则价单需分摊5%*15%=0.75%
2、解筹当天成交优惠1％/套（逼定） 预计解筹当天会成交200套（15%） 则价单需再分摊1%*15%=0.15%
3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。
（1）1+1增值投资计划流程
1+1增值计划（可类推）
认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。
解筹日（当天有抽奖活动）：如下
A、B单位都认购
A、B单位补足定金，均获3%折扣 签定认购书，七日内签合同。
只要A单位
A单位补足定金，享受3%折 扣,签定认购书，七日内 签合同。A单位签合同 七天后，退回B单位涨 价后现金差额2%)
(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观
（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音
（4）户型系数（2.0）：共四种户型
3. 层差
（1）跳差
A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对， B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对； 西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊 城遮挡。
第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28 楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳 宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡， 另一半27楼以下被保安大厦遮挡。
Ø （1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10 楼以下层差为50元。
Ø （2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼 层差为80元。
Ø （3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。
3、价单控制
（1）三栋最高单价11,000元；最低单价 8,000元
（2）三栋最高总价600,000元；最低总 价240,000元
10000 9500 9000
8835 9100 9282 9560 9752 9752 9752
8500
8000
04、0142、月101249月、—110325—月、11282日月日 05、3-4月 05、5月 05、6-9月
05、10-11月
汇报完毕 谢谢！
第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30 楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面 30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被 保安大厦遮挡。
美杜兰华庭周边情况示意图
布 吉 吉 学
布 中 路
住宅楼6层
住宅楼6层 A栋
B栋
D栋
C栋
7
住
宅 楼
层
住
8
宅 楼
层
德兴城8层
德兴城8层
德兴城8层
（2）层差差价
两套都不要
解筹七天后可退回两 套单位诚意金， 共4000元。
解筹后第二天，所有认筹优惠及权利取消。即新客户无额外折扣（但可给暗点折扣2%）。
公开发售日（7天后），客户按新价单（已涨2%）成交，可享受2%暗点折扣。
（2）1+1投资增值价格试算
2、美杜兰华庭价格走势分析表
3、美杜兰华庭模拟价格走势图
一、折实价单制定 二、帐面价单制定 三、低首期价单制定（买一成送一成） 四、价格走势和推售安排
一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2） 1、价单体系
第4层（住宅开 始层）各单位单 价：
平面系数＊基价
5层以上各单位 价格在第4层的 基础上逐层加上 层差求得。
注：A、B、C、D栋分别命名为 房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定
1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：
9875/0.9=10972元/ M2
2、选择不带装修套餐： 在低首期价单上-500/0.9
四、推售策略及价格走势
中管网房地产频道
（一）推售策略
1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》
原则： （1）保证A单位有高成交量（预计150套） （2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）
（3）三栋20楼同层单价差1,500元
Байду номын сангаас
二、帐面价单制定
中管网房地产频道
（一）付款方式折扣
付款方式 一次性付款 首期二成 （含三成以上） 首期一成（入伙前一成） 低首期（买一成送一成）
折扣 0.96折 0.97折 0.99折 1.00折
比率 5％ 20％ 15％ 60％
2、平面系数
朝向：景观：噪音：户型 = 4.0: 2.5: 1.5: 2.0
2 户型
朝向 4 4 2 0
景观 2.5
1.5 噪音
美杜兰华庭周边情况示意图
布 吉 吉 学
布 中 路
住宅楼6层
住宅楼6层 A栋
B栋
D栋
C栋
7
住
宅 楼
层
住
8
宅 楼
层
德兴城8层
德兴城8层
德兴城8层
（1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向
预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则：
A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列 261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。
B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、 13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。
优费折扣共计：
认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0. 15%）+整体预留（2%）=2.9%
（三）帐面均价（带装修） 9500/（付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%）
=9500/96.2%=9875元/M2
选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2
三、低首期（买一成送一成）价单制定
总计：522个单位。
2、美杜兰华庭模拟销售累进表
3、美杜兰华庭模拟销售走势图
120%
100% 80%
90%
100%
60%
60%
40% 20% 0%
15%
30%
04、12月12日 04、12月13—05、2月
05、3-5月 05、6-9月 05、10-11月
（二）价格策略
1、价格走势分析
综合折扣：0.991
（二）优惠折扣
1、认购优惠 Ø 认购期间给客户5%/套优惠 Ø 预计解筹当天会成交约200套（15%）
则价单需分摊5%*15%=0.75%
2、解筹当天成交优惠1％/套（逼定） 预计解筹当天会成交200套（15%） 则价单需再分摊1%*15%=0.15%
3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。
（1）1+1增值投资计划流程
1+1增值计划（可类推）
认筹时：交诚意金4000元,获VIP卡两张（A、B卡）,定购单位两套(A、B单位)，解筹时可以选择是否要B单位。
解筹日（当天有抽奖活动）：如下
A、B单位都认购
A、B单位补足定金，均获3%折扣 签定认购书，七日内签合同。
只要A单位
A单位补足定金，享受3%折 扣,签定认购书，七日内 签合同。A单位签合同 七天后，退回B单位涨 价后现金差额2%)
(2)景观系数（2.5)：共四种典型景观
（3）噪音系数（1.5）：共四类噪音
（4）户型系数（2.0）：共四种户型
3. 层差
（1）跳差
A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对， B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对； 西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊 城遮挡。
第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28 楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳 宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡， 另一半27楼以下被保安大厦遮挡。
Ø （1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10 楼以下层差为50元。
Ø （2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼 层差为80元。
Ø （3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。
3、价单控制
（1）三栋最高单价11,000元；最低单价 8,000元
（2）三栋最高总价600,000元；最低总 价240,000元
10000 9500 9000
8835 9100 9282 9560 9752 9752 9752
8500
8000
04、0142、月101249月、—110325—月、11282日月日 05、3-4月 05、5月 05、6-9月
05、10-11月
汇报完毕 谢谢！
第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30 楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面 30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被 保安大厦遮挡。
美杜兰华庭周边情况示意图
布 吉 吉 学
布 中 路
住宅楼6层
住宅楼6层 A栋
B栋
D栋
C栋
7
住
宅 楼
层
住
8
宅 楼
层
德兴城8层
德兴城8层
德兴城8层
（2）层差差价
两套都不要
解筹七天后可退回两 套单位诚意金， 共4000元。
解筹后第二天，所有认筹优惠及权利取消。即新客户无额外折扣（但可给暗点折扣2%）。
公开发售日（7天后），客户按新价单（已涨2%）成交，可享受2%暗点折扣。
（2）1+1投资增值价格试算
2、美杜兰华庭价格走势分析表
3、美杜兰华庭模拟价格走势图