房企融资变形记
房地产融资的16种途径
房地产融资的16种途径房地产融资的16种途径 房地产开发是⼀种资本、技术、管理密集型的投资⾏为，开发⼀个房地产项⽬所占⽤的资⾦量是⾮常庞⼤的，如果不借助于各种融资⼿段，开发商将⼨步难⾏。
同时，融资渠道作为产业链中的⾸环，⼀直以来便是房地产开发的瓶颈，需要⾦融业和健全的资⾦市场作为后盾。
房地产开发的不同项⽬、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进⾏分析，确定最优的融资结构，下⾯是房地产融资的⼗六种途径： 1.⾃有资⾦: 开发商利⽤企业⾃有资本⾦，或通过多种途径来扩⼤⾃有资⾦基础。
例如关联公司借款，以此来⽀持项⽬开发。
通过这种渠道筹措的资⾦开发商能长期持有，⾃⾏⽀配，灵活使⽤;必要的⾃有资⾦也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号⽂件规定，⾃有资⾦⽐例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实⼒的企业少，随着投资规模的不断加⼤，对⾃有资⾦的需求也会变得越来越⼤，众多实⼒不⾜的中⼩房地产商将会被排除出局。
2.预收房款： 预收房款通常会受到买卖双⽅的欢迎，因为对于开发商⽽⾔，销售回笼是最优质、风险最低的融资⽅式，提前回笼的资⾦可以⽤于⼯程建设，缓解⾃有资⾦压⼒，还能将部分市场风险转移给买家;⽽对于买⽅⽽⾔，由于⽤少量的资⾦能获得较⼤的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极⼤的热情。
121号⽂件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银⾏的个⼈购房按揭贷款，⽽中国⽬前绝⼤部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的⽀持，房地产开发商很难把房⼦预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项⽬从开⼯建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资⾦最为短缺的时间，预收房款的不⾜，会使⾃有资⾦压⼒更⼤，项⽬开发难以为继。
3.建设单位垫资: ⼀种是由建筑商提供部分⼯程材料，即“甲供材”;⼀种是延期⽀付⼯程款。
据建设部统计，房地产开发拖⽋建设⼯程款约占年度房地产开发资⾦总量的10%，它解决的资⾦有限，⽽且也只是缓解，不能解决根本问题。
房地产企业的融资方式
房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
房地产企业融资风险分析及应对研究
房地产企业融资风险分析及应对研究摘要：近年来房地产企业的资本投资边际贡献明显递减，融资风险持续加大，防范融资风险遂成为了行业的当务之急。
本文分析了房地产企业的融资风险因素及成因，并提出了相应的应对策略。
关键词：房地产企业；融资风险；对策1.房地产企业的融资风险因素及成因分析要研究房地产企业的融资风险类型及成因，首先要准确理解房地产的行业属性及这个行业对金融秩序和市场经济的影响。
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是推动行业发展的重要力量，无论是在土地购置环节，还是在开发建设和商品销售环节，都需要大体量的资金予以支撑，如果仅靠企业自有资金进行业务拓展显然满足不了行业发展的实际需求，这就需要企业具备强劲的融资管理能力。
房地产行业是当前国家经济发展的重要支柱产业，它关联着上下游数十个产业链的发展，深刻影响着市场经济的稳健运行，从某种程度上看，房地产行业的健康发展是确保国家金融秩序安全的“定海神针”。
基于对房地产行业属性及其行业对金融秩序和市场经济影响的理解，我们可以把房地产企业的融资风险归纳为外部宏观经济政策应对风险和内部微观财务管理应对风险两大因素，在此基础上再进行由表及里的成因分析就会更加有的放矢。
1.1外部宏观经济政策风险因素及其成因分析（1）国家房地产政策调控随着城市化进程的加快和棚改货币化安置政策的实施，人民群众对新增城市住房的需求激增，供需两旺的局面迅速拉升了商品房价格，导致近年来的地价、房价均维持在高位运行。
房地产市场过热的情形一方面对房地产企业的蓬勃发展起到了推波助澜的作用，房地产企业的投资与日俱增，融资总额不断扩增，资产负债率屡攀新高，潜在债务爆雷风险逐步加大。
另一方面加剧增长了社会刚需族的购房成本，限制了购房主体的其他类别消费，间接侵蚀了实体经济的发展空间，与“人民对美好生活向往与追求”的现实需求不符，影响国家产业结构的调整。
为抑制房地产市场的过热发展，2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的战略定位，将“房住不炒”作为房地产市场调控的主旋律。
房地产企业融资结构分析
房地产企业融资结构分析房地产企业的融资结构包括两个方面，即资金来源和债务结构。
房地产企业的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、企业债券和股权融资等。
自有资金是指企业利用自身的现金流、利润和积累的资金来进行融资。
银行贷款是指企业向银行申请借款来进行房地产项目的开发和运营。
企业债券是指企业向投资者发行的债券，以获取所需的融资资金。
股权融资是指企业通过发行股票或引入股东来获取资金。
房地产企业的债务结构包括短期债务和长期债务。
短期债务主要包括短期银行贷款、短期债券和商业票据等，用于满足企业短期的资金需求。
长期债务主要包括长期银行贷款、长期债券和企业债务等，用于满足企业长期的资金需求和项目开发。
1. 资金来源的多样化程度。
房地产企业的融资结构应该尽量多元化，不过度依赖某一种融资渠道。
多元化的资金来源可以降低企业的融资风险，提高企业的融资能力。
2. 债务结构的稳定性。
房地产企业的债务结构应该保持相对稳定，避免过度依赖短期债务，以免出现偿债风险。
长期债务的比例应该适中，以保持企业的偿债能力和发展空间。
3. 资金成本的控制。
房地产企业应该根据不同的融资渠道选择合适的资金成本，努力控制融资成本。
企业还应该关注融资的时机，选择适合的时机进行融资，以减少融资成本的支出。
4. 资本结构的优化。
房地产企业应该根据自身的经营需求和市场环境，优化资本结构，平衡债务和股权的比例。
合理的资本结构可以提高企业的抗风险能力和盈利能力。
房地产企业融资结构的分析可以帮助企业了解自身的融资情况和融资能力，从而制定合理的融资策略，提高企业的竞争力和盈利能力。
企业还应该密切关注市场环境的变化，灵活调整融资结构，以适应不同的经营需求。
浅谈我国房地产企业融资风险及应对措施
浅谈我国房地产企业融资风险及应对措施当前，我国房地产行业面临着严峻的融资风险。
一方面，房地产行业的资金需求量庞大，难以从传统金融机构获得足够的资金支持；另一方面，政府逐渐收紧房地产市场政策，导致房产投资的不确定性增强，使得房地产企业债务风险逐渐上升。
本文将从房地产企业融资的风险点具体分析，提出组织应对措施，以减少我国房地产企业的融资风险。
一、房地产行业融资的风险点1.过度杠杆化风险很多房地产企业采取高杠杆策略，大量借贷来扩大企业规模和运作范围。
这样的策略带来的是大量的债务压力，企业财务风险增加。
一旦市场发生变故，企业债务风险将成为企业的致命伤。
2.信用风险经济环境变化，例如房地产市场价格下跌，会使得客户的偿债能力降低。
房地产企业中的开发商和借款人未能按时偿还贷款，会直接增加企业的违约和坏账风险。
同时，金融机构也可能发生信用违约风险，导致房地产企业借贷业务无法正常开展。
3.政策风险政府对房地产市场的调控政策对企业影响巨大。
政策紧缩会导致房价下降，开发商利润率下降，进一步加剧企业的债务压力。
不良政策可能还会导致企业死亡或者崩溃，损害企业的品牌价值。
二、房地产企业融资风险应对措施1.规避财务风险房地产企业在借款时，应该根据财务情况和管理水平，明确市场营销和风险管理策略，从而设置更为合理的借款额度和贷款结构。
在保证财务安全的前提下，提高定价和费率的灵活性，增强抵押担保资产的管理和质量控制。
2.分散信用风险分散信用风险是一个非常有效的风险控制策略，对于房地产企业它可以通过与多个金融机构进行合作，以达到更广泛的资金来源，并减少信用风险。
3.管理政策风险房地产企业应该尽早预留足够的应急资金，避免因突发政策而出现资金链断裂。
通过多个渠道获得资金，并降低企业的负债率，从而降低投资持有成本，增加现金流，尽量降低债务融资的影响。
4.规范自身的流动性管理房地产企业要建立灵活、高效的流动性管理体系和制度，控制各类成本和费用，并及时采取措施降低资产负债率，减少运营资金流量。
中国房地产上市融资案例 -首创上市十年融资枷锁一朝解除 2013纠结中前进
首创上市十年融资枷锁一朝解除2013纠结中前进本文转载自：中房网2013年12月06日15:4932013年，已然度过上市十周年生日的首创置业似乎重新站到了起点：房地产开发、投资，优化土地布局结构，拿下上海松江商住用地，首次成功进军上海，与法国签下“中法经济贸易合作区”，今年已进入实施阶段。
关键字：首创置业房地产融资2013年，已然度过上市十周年生日的首创置业似乎重新站到了起点：11月17日收购以红筹身份上市的钜大国际，为其突破融资限制改善融资渠道，并搭建从事房地产开发、投资的另一帄台提供便利；11月18日以17.7亿元拿下上海松江商住用地，首次成功进军上海，“一了数年夙愿”，而其在北京同样拿地积极，土地布局结构进一步优化；5月1日北京房山奥特莱斯在延期3年之后正式开业；去年9月与法国签下建设协议的“中法经济贸易合作区”，今年已进入实施阶段。
而与首创置业在土地、商业、资本及海外市场的出色表现不同，前11月签约金额144亿元仅完成全年200亿元目标72%的销售业绩，显得有些拿不出手。
2012年以来转型提速，加快布局城市综合体项目也导致首创置业负债率迅速上升，财务压力增大。
中型企业规模却已在养老、旅游、商业、文化地产等多领域布下阵地，又难免被质疑扩张实力。
此外，经历合作伙伴分手及多次延期开业的北京奥特莱斯项目后期经营状况如何也为业内所担忧。
不过，在规模扩张和战略转型方面，2013的表现显然在如此严峻挑战之外，也铺就了抢跑的机遇和稳步前进的外部环境。
土地布局结构优化作为北京市国资委所属的国有企业，董事长刘晓光本人也曾任专管批地的北京市计划委员会副主任，在之前的协议拿地过程中首创占据特殊优势，是北京最大的地主之一。
2004年8月31日，国土部规定之后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，首创置业拿地优势不在，在当年最早参与土地公开拍卖之后，出走北京。
之后的几年，北京土地市场上的竞得主，鲜见首创身影。
尽管声称不迷信规模，刘晓光带领首创实施转型的努力，也正是逐渐上规模、上项目的过程。
房地产市场融资协调机制
房地产市场融资协调机制一、前言随着中国经济的不断发展，房地产市场一直处于供求关系的动态平衡之中。
房地产行业融资是支撑房地产企业发展的重要保障，也是重要的市场活力的来源。
因此，建立房地产市场融资协调机制是非常必要的。
二、房地产市场融资现状中国的房地产市场融资主要包括银行信贷融资、企业债券融资、股权融资、境外融资和债券融资等多种形式。
目前，房地产市场融资存在以下问题：1. 融资渠道单一。
大部分房地产企业的融资主要依赖于银行信贷，而企业债券融资、股权融资等融资方式使用较少。
2. 融资成本高。
由于银行融资是主要的融资方式，对于一些中小房地产企业来说，虽然融资难度较大，但由于无法通过其他途径融资，只能接受高成本的银行贷款。
3. 风险扩散不够。
由于融资渠道单一，导致很多房地产企业的资金来源集中在某一融资渠道上，一旦该融资渠道受到一定的影响，将导致企业资金链断裂，甚至出现倒闭现象。
4. 资金链断裂风险大。
房地产市场的特点是长周期、高投入、高利润，所以对于房地产企业来说，资金链的安全性尤为重要。
五、房地产市场融资协调机制建设为了解决这些问题，我们应建立房地产市场融资协调机制，推动多元化融资渠道的发展，降低融资成本，确保房地产市场的稳定健康发展。
1. 完善融资政策。
通过不断完善房地产市场融资政策，引导资本市场投资者参与房地产融资，推动股权融资、企业债券融资的发展。
2. 建立多元融资渠道。
通过创新金融产品和服务，促进房地产企业使用多元化融资渠道，包括企业债券融资、信托融、保险资金、产权交易市场等。
3. 完善信用体系。
建立完善的企业信用体系，提高房地产企业信用评级，降低融资成本。
同时通过多方融资合作，提高企业的债券信用等级。
4. 加强金融监管。
通过完善金融监管机制，提高金融机构的合规经营意识，防范金融风险。
5. 建立风险防范机制。
建立健全的风险管理机制，控制房地产市场融资风险，预防资金链断裂现象。
6. 推动企业创新。
房地产融资协调机制典型案例
房地产融资协调机制典型案例一、案例一：某大型房企的债务重组与融资协调。
1. 背景。
这个大型房企啊，之前可是风光无限，到处拿地盖楼。
但后来呢，市场风向一转，房子不好卖了，资金链就开始紧绷得像快要断掉的皮筋。
它欠了银行一屁股债，供应商的钱也付不出来，项目还一个接一个地面临停工。
2. 融资协调机制的介入。
当地政府一看这情况可不行啊，就赶紧启动了房地产融资协调机制。
首先把银行、金融监管部门还有企业的负责人都拉到一张桌子上。
银行呢，一开始是很头疼的，毕竟钱借出去了，怕收不回来。
但是在协调机制下，大家开始重新评估企业的资产。
原来这个房企虽然有债务问题，但它手头还有不少优质的未开发土地，以及一些地理位置绝佳的在建项目。
3. 解决方案与成果。
于是，银行决定对部分债务进行展期，就像给这个企业一个喘息的机会。
同时呢，政府还出面协调引入了新的战略投资者。
这个投资者看中了企业的潜力，注入了一笔资金。
有了这笔钱和债务展期的缓冲，企业就像枯木逢春一样，重新启动了那些停工的项目。
供应商看到项目又有希望了，也愿意继续供货。
慢慢地，这个企业就从悬崖边缘被拉了回来，开始逐步走向正轨。
二、案例二：中小房企的联合融资与政策扶持。
1. 背景。
有一批中小房企，在房地产市场里就像小虾米一样。
它们单个的实力不强，融资渠道又窄。
在市场遇冷的时候，连拿一块小地开发的钱都凑不齐。
而且由于规模小，银行也不太愿意给它们单独放贷，觉得风险大。
2. 融资协调机制的介入。
这时候房地产融资协调机制发挥作用了。
政府部门出面组织这些中小房企联合起来。
就好比把一群小蚂蚁聚成一股力量。
然后协调金融机构为这个联合体专门设计了一种融资方案。
这个方案既考虑了中小房企的特点，又能保证金融机构的风险可控。
3. 解决方案与成果。
金融机构根据这个联合体的整体资产情况和项目规划，提供了一种组合式的融资。
一部分是低息贷款，帮助企业启动项目；另一部分是通过金融创新产品，比如资产证券化的方式，把联合体未来的项目收益提前变现。
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业是一种常见的房地产开发企业形态，通常指的是规模较小、资金实力相对较弱的企业。
随着我国经济的快速发展，房地产市场也呈现出蓬勃发展的态势，中小房地产企业在其中发挥着重要作用。
由于其规模和资金的限制，中小房地产企业在融资方面面临着诸多挑战，影响了其持续发展。
本文将对中小房地产企业融资的现状进行探析，并提出相应的对策，以期为中小房地产企业的融资问题提供一些有益的启示。
一、中小房地产企业融资现状1. 融资渠道狭窄中小房地产企业由于规模较小，往往难以通过发行债券、股票等资本市场融资渠道获得充分的资金支持。
由于银行对于房地产行业的风险控制，对中小房地产企业提供贷款的政策也相对保守，导致了融资渠道的狭窄。
2. 融资成本高企对于中小房地产企业而言，融资渠道的狭窄意味着其融资成本相对较高。
相对于大型房地产企业或者国有企业而言，中小房地产企业若要通过银行贷款融资，通常需要支付更高的利息，融资成本相对较高。
3. 银行贷款难获随着房地产行业政策的不断收紧，银行对于房地产企业的贷款也越来越谨慎。
中小房地产企业往往难以满足银行的贷款标准，甚至无法获得相应的贷款支持，导致了资金紧张的局面。
4. 融资风险增加中小房地产企业融资渠道狭窄、融资成本高企、银行贷款难获等问题，导致了其融资风险的增加。
一旦遇到资金链断裂的情况，很容易陷入资金困境，影响企业的正常经营和发展。
1. 多元化融资渠道中小房地产企业应积极拓展多元化的融资渠道，不仅可以通过银行贷款融资，还可以通过股权融资、债权融资、信托融资等方式来获取资金支持。
尤其是在当前资本市场不断发展的情况下，中小房地产企业可以考虑通过股票发行、债券发行等方式融资，来解决资金问题。
2. 提升企业信用中小房地产企业应努力提升自身的信用和经营实力，通过健全的财务结构、严格的合规管理、规范的运营模式等方式来提升企业的信用水平。
建立良好的信用记录对于企业未来的融资活动具有重要意义，可以提高企业在银行贷款、信托融资等方面的申请成功率，降低融资成本。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景介绍随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产企业对于资金的需求也越来越大。
然而，在资金获取过程中，法律风险往往不容忽视。
本文将通过一个具体的房地产法律融资案例，分析房地产企业在融资过程中可能遇到的法律问题，并提出相应的解决方案。
二、案例简介某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）是一家从事房地产开发的企业。
近年来，开发公司成功开发了多个住宅和商业项目，但在项目后期，由于资金链紧张，公司面临较大的财务压力。
为了解决资金问题，开发公司决定通过法律融资渠道获取资金。
三、融资方案1. 融资方式：开发公司计划通过发行企业债券的方式进行融资。
企业债券是一种债权融资工具，具有期限长、利率固定、风险较低等特点。
2. 融资规模：开发公司计划发行5亿元企业债券，用于补充公司流动资金，保障项目顺利完工。
3. 融资期限：企业债券期限为5年，利率为5.5%。
四、法律风险分析1. 债券发行主体资格风险：根据《企业债券管理条例》，发行企业债券需具备相应的主体资格。
开发公司作为房地产开发企业，需满足国家相关法律法规的要求，否则可能面临债券发行失败的风险。
2. 债券信用风险：企业债券的信用风险主要来源于发行主体的财务状况和偿债能力。
开发公司在融资过程中，需确保其财务状况良好，具备较强的偿债能力，否则可能引发债券违约风险。
3. 债券发行程序风险：债券发行需遵循严格的程序，包括发行申报、审批、发行等环节。
若开发公司在发行过程中出现程序瑕疵，可能导致债券发行失败。
4. 债券信息披露风险：企业债券发行过程中，发行人需按照规定披露相关信息。
若开发公司未按规定披露信息，可能引发投资者诉讼，甚至影响公司声誉。
五、解决方案1. 债券发行主体资格风险：开发公司应提前咨询专业律师，确保符合国家相关法律法规的要求，取得债券发行主体资格。
2. 债券信用风险：开发公司在融资过程中，需加强财务管理，提高偿债能力。
同时，可寻求专业评级机构的信用评级，提高债券信用等级。
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房企融资变形记作者：王春梅李立群来源：《财经国家周刊》2013年第13期房地产公司的融资方式，总是不缺“创新”。
5月17日，海印股份公告披露的一个专项资产管理计划，被业内解读为“变相REITs（房地产信托投资基金）”。
根据公告，海印拟以旗下经营管理的15家商业物业，用未来5年租金收益作为基础资产，设立优先级和次级两种资产支持证券，合计募集资金不超过16亿元。
这将成为国内房企首个通过资产证券化融资的项目。
“目前，房地产的资金来源主要是靠民间资本、外资（热钱）和银行，但前两者的比例在上升。
”一位银行人士对《财经国家周刊》记者表示。
住建部政策研究中心调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成其重要的资金来源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
事实上，房企融资经历了银行信贷、信托融资、PE投资、券商通道和资产证券化等多种变迁，以及应对监管变化而采取的不同排列组合形成的N种“创新”。
银行主角2010年之前，房地产公司的融资大多以传统的银行贷款为主，但之后，这种间接融资方式发生变化。
上述人士介绍，其所在银行自2010年下半年开始仅限于给央企系的房地产开发商贷款，其他房企业务均停掉了。
当年的房产政策除了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施外，银监会对开发贷也进行了窗口指导，银行贷款明显收紧。
此后，房地产公司的间接融资开始转道信托、担保公司、小贷公司以及银行的理财途径。
一位地产商告诉《财经国家周刊》记者，表面看地产公司融资已经转道，但实质还是银行的钱。
开发商接到项目后，手续齐全的话会放在担保公司，担保公司再拿该项目去向银行贷款，之后再将银行贷款放到小贷公司去放贷。
“担保公司对银行是放大几倍的交易，其实风险全在银行。
”他说，中国的金融监管不是技术监管，是行政监管，“这是中国金融体制最大的缺点”。
“房地产没有损耗，就是资金压力的问题，所以如果银行在存量业务中给它持续提供资金是没有问题的。
”该人士告诉记者，中信银行有很多这种做法，其背后有中信地产，中信银行的某个房企客户出现问题时，可以通过中信地产去收购这个项目，再由中信银行给中信地产融资，来间接解决项目的融资问题。
类似的案例也出现在光大系。
一位知情人士告诉《财经国家周刊》记者，光大银行解决房地产贷款的问题主要是通过光大金控。
原来的模式是通过四大资产管理公司收购银行的一些不良资产，但银行感觉通过独立第三方的机构来处理，会把真实的市场价值反映出来，就会造成当期的损益问题。
而通过自己的平台，比如光大金控，就可以隐藏这些损失，还是按照原价标记。
“相当于光大银行将同金额的资产和负债注销掉，交给光大金控，银行的问题解决了，但真实的问题又没有解决，相当于把导火线拉长了。
”该人士说。
信托“借新还旧”自2011年开始，宏观调控和银行贷款继续收紧，银行曾一度全面停止对房地产开发商贷款，随后信托成为房地产融资的主力渠道。
据前述银行人士介绍，虽然信托融资的利率明面看只有9%-10%，但加上费用部分，信托融资的真实利率基本在18%-20%左右。
与传统信贷利率相比，银行更乐得在此分一杯羹。
以“买入返售信托收益权”为例，里面就包含了很多房地产项目，其实质是，金融机构对非金融机构（比如房企）的一笔债权，演变成了金融机构对金融机构之间的资金往来。
举例而言，假设某家股份制银行A借钱给一家城商行B，B将钱交给信托公司C，由C给A指定的一家房地产企业贷款。
B持有该信托的收益权，然后B再将收益权卖还给A。
实质相当于A给房企贷款，但演变成了A的同业业务，B做了过桥贷款。
在资产负债表中，A计入买入返售，B计入卖出回购。
如果A和B分处两地，则两地银监部门看到的都只是合法的片段，但是组合起来之后就是不合理的。
这样就绕开了监管规定。
据用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。
而中金公司的统计数据更高，预计今年到期的房地产信托规模将达2816亿元，总还款额约为3100亿元。
中国信托业协会统计，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过去年和前年一季度的总和。
普益财富分析员范杰提到，2013年地产信托数量大增，除了房市回暖带动的相关信托业务回暖、以及一二季度是传统房企发行信托产品较多的时期之外，还有一个重要原因是“借新还旧”。
同一开发商借助其关联项目发新信托替换旧信托，通过不同项目间的资金腾挪解决刚性兑付问题。
也正因此，房地产信托的兑付危机虽然自2012年已有显现，但尚能化险为夷。
一位知情人士告诉记者，一家以房地产信托起家的信托公司近期的一个房地产产品即采用此操作，该产品到期时，先找了一笔民间的高息资金去垫付，等市场兑付过去之后，隔三四个月再发一款信托产品，且第二次的信托计划资金规模会比第一次高，一方面依然是为之前的项目融资，同时还可以覆盖之前借的高息资金的利息。
借道券商资管2012年下半年起，房企融资的较大变化是，券商资产管理通道越来越灵活。
银行借道券商资管变相为房企贷款，即银行理财资金去认购券商的资管产品，然后再要求资管的资金投向银行认可的房地产项目。
不过，业界普遍认为，这是“换汤不换药”，只是换个通道而已，原来通过信托搭建的结构，现在借道券商来做，可以称为“类信托产品”。
“券商资管更多是沦为银行的通道，就是代替了原来信托的一部分作用。
”前述银行人士称，银行在这里有很多渠道赚钱，比如投资人的回报是7%，项目回报是10%，这样就产生3个百分点的收益；另一方面，银行代理券商产品，可再收取2个百分点收益。
普益财富分析员范杰指出，券商和信托主要是比资产管理能力和项目管理能力，但券商资管是新业务，因而在融资成本和其他条件上都会给一些优惠。
例如宏源证券的部分业务通道费已经接近零，目的就是冲规模。
“从去年的通道类业务来看，信托对通道类业务要求还是比较高的，而券商和基金公司对此类业务费用一降再降，他们的想法是不管赚不赚钱，先把这块地盘占下来再说。
”前述银行人士表示。
从监管来看，券商通道也更占优势。
“相比来说，证监会的监管思路比银监会要放得更开，因而券商在审批上会做得灵活一些。
”一位曾长期做银行表外业务的人士告诉《财经国家周刊》记者，券商资管也会看“432”（四证齐全、30%自有资金、二级开发资质）条件，这是门槛性的要求，但在项目的监管审批上更宽松，比如对于“自有资金占30%”这一要求就会稍微松一点。
范杰提到，2012年以来“银证信合作”的融资模式开始流行，信托也在利用券商渠道去做业务，从而避开监管。
鼎信长城基金董事长章华认为，目前银行的风险在房地产领域在下降，因为信托的资金来源70%-80%都是社会化的私募。
反倒是国内一些非常大的券商，缺乏成熟经验，包括中间会有利益输送，站在一个非理性的角度做一些东西，虽然规模不大，但是风险是不小的。
地产PE大行其道记者采访的一些业内人士认为，未来房企融资，银行将有两条路好走，一是券商通道，另一个是房地产基金。
双汇地产一位高管告诉《财经国家周刊》记者，为规避监管层对银信合作的规定，房企可以通过第三方机构（比如合伙制的私募股权基金或者房地产基金）作为路径或者载体来做。
据悉，双汇地产正在做国内一个商业地产项目，募集资金规模三、四十个亿，主要募集方式就是私募股权基金。
该高管举例说，一家地产企业要融资10个亿，PE有3个亿，剩下的7个亿可以找信托。
信托通过向银行出售产品获取这7个亿资金，并承诺给银行10%的回报率。
银行直接对公众出售表外资产可能只赚5%的收益，而通过信托，刨去管理费用和其他成本，银行也能净赚4%左右。
然后信托再用这7个亿把PE的产品买过来。
通过谈判，PE带着10亿资金以股权加债权的形式（即“夹层投资”模式）进入该房企，同时获得50%-60%的股权，股权部分以该项目的土地做担保，债权部分可以获得适当的利息。
“股权+债权”的运作模式与房地产信托类似，许多房地产基金基于一个项目一只基金的模式，也与房地产信托极为相似，但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。
章华强调，私募基金是股权投资，如果不是站在股权和投资的角度看问题，就没有私募基金公司的基本影子。
近年兴起的地产PE鱼龙混杂，恰恰在做着银行的渠道业务。
“这两年的股权投资实际上就是‘明股实债’，就是披着股权融资的外衣，实际上还是债权。
一般是先以一种股权的形式进去，然后投到项目里，等到项目进行到某些阶段、或者快终止时再以一个溢价终止股权，实际本质上就是一种债权。
”一位曾从事地产PE的人士指出。
据清科资料显示，目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一类是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，后者包括万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等。
如复地集团旗下的智盈投资管理的资金总量约有12亿元，目前全部投资复地集团的房地产项目。
不仅如此，一些信托公司也正在通过各种方式试图突破相关监管标准，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地产项目投资方式上所受监管相对宽松，从而使信托公司自己想做但报批困难的项目得以成行。
资产证券化新宠2013年，房企融资又有新变化。
海印股份5月17日公告披露的专项资产管理计划，被业内解读为“变相REIT s”。
REITs是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
今年3月份，证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，其中提到，商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。
这被视为REITs开闸的信号，海印股份开创了房企融资的又一个创新模式。
“但实际上与真正的REITs有很大差别。
”一位PE人士直言，海印股份最大的问题是，旗下的物业都不是其自身持有的，说白了就是一个二房东。
海印股份也公开表示，其采用的是“租入-租出”的轻资产模式，并不拥有产权，也就不存在银行抵押贷款或担保问题。
同时，券商只针对机构投资者兜售，不针对散户。
问题是，如果按照此前的银证合作模式，银行作为机构认购券商的资产证券化产品，最终风险还是由银行承担。
鼎信长城基金董事长章华告诉记者，资产证券化背后的含义是房子租金回报与售价之间有一个比较好的比率，现在国内大概是2%-3%，房地产现在是售价高、租金低，“随便投一个信托就是8%-10%的收益，一个私募基金有10%-20%的收益，谁会去投收益才2%的产品呢。
”因而REITs不具备推行的基础。
但一位曾从事地产PE的人士称，如果国际上通行的REITs放开的话，即便收益率很低，一些机构投资者特别是一些偏外资背景的投资者还是会愿意持有。
“它只要赌人民币升值就行了。