房地产企业融资模式
八种房地产融资方式总结
八种房地产融资方式总结一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。
央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。
随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。
但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。
二、上市融资理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。
但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。
三、房地产债券融资（企业债券融资）通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。
企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。
但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。
按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
四、资产支持票据通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。
如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。
另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。
房地产企业融资方式和融资结构
房地产企业融资方式和融资结构房地产企业融资方式和融资结构是指房地产企业为获得资金进行发展和运营所采用的方式以及资金在企业内部的分配情况。
房地产是一种资金密集型行业，需要大量的资金进行土地购买、建筑物建设和市场推广等工作。
因此，房地产企业需要采用多种方式进行融资，以满足其资金需求。
首先，房地产企业可以通过自有资金进行融资。
自有资金是指企业自身积累的资金或者来自于股东的资金。
房地产企业可以通过盈利留存在企业内部的利润进行融资，这种融资方式不需要支付利息或者分红，对企业的财务状况有着积极的影响。
此外，房地产企业也可以通过股东注入资金来融资，这样可以保证企业的独立经营和自主发展。
其次，房地产企业可以选择债务融资。
债务融资是指企业通过向金融机构借款的方式来融资。
房地产企业可以通过发行债券、贷款、银行信用等方式获得必要的资金。
债务融资的优点是可以大规模融入资金，从而扩大企业的规模和影响力。
同时，债务融资的利息可以计入企业的成本，降低企业税负。
此外，房地产企业还可以通过股权融资来获取资金。
股权融资是指企业通过向投资者发行股份来获得资金。
房地产企业可以通过向公众发行股票或者引入战略投资者等方式进行股权融资。
股权融资可以为企业提供灵活的资金来源，有利于企业的扩大和增长。
但是，股权融资也可能导致企业控制权的转移，对企业决策产生一定的影响。
此外，在融资结构方面，房地产企业需要根据自身资金需求的特点进行合理的分配。
一般来说，房地产企业的融资结构应该包括长期资金和短期资金。
长期资金主要用于土地购买、建筑物建设等长期投资项目，可以通过债务融资或者股权融资获得。
短期资金主要用于企业日常经营活动，包括办公室租金、工人工资、材料采购等，可以通过银行贷款或者自有资金融资来满足。
此外，房地产企业的融资结构还应该考虑到风险的分散。
通过将融资来源分散在不同的金融机构或者投资者之间，可以降低企业因某一方面融资出现问题而导致的风险。
此外，还可以考虑采取多元化的融资方式，如同时采用债务融资和股权融资，以降低企业的融资风险。
房地产开发企业十大融资模式
房地产开发企业十大融资模式作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。
经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。
面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。
房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。
多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
银行贷款（门槛较高，易受政策影响）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。
随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。
在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。
尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。
房地产融资模式-详解
房地产融资模式-详解引言房地产融资是指以房地产资产为基础，通过借贷、股权融资、债券发行等方式，为房地产开发企业提供资金支持的一种融资方式。
房地产融资模式多样且复杂，包括传统的银行贷款、资本市场融资等形式，本文将详细介绍房地产融资的各种模式。
1. 银行贷款银行贷款是最常见的房地产融资方式之一。
开发企业通过向银行申请贷款，获得资金用于项目的开发和建设。
银行根据企业的信用状况、项目的可行性等条件来决定是否给予贷款，并根据贷款利率和期限来确定还款计划。
银行贷款具有利率相对较低、还款期限灵活等优势，但需要提供足够的抵押品作为担保。
2. 股权融资股权融资是指开发企业通过发行股票来吸引投资者投资，以获取资金支持的一种融资方式。
投资者通过购买公司的股票，成为公司的股东，并获得相应的股权和分红权。
开发企业可以通过发行新股或者转让原股东的股权来实现股权融资。
股权融资相对于银行贷款来说，更加灵活，能够吸引更多的资金，但同时也会增加公司的股权结构复杂性，并且需要承担股东的分红等权益。
3. 债券发行债券发行是指开发企业通过发行债券来融资。
债券是企业向投资者发行的债务凭证，承诺在一定期限内支付利息并偿还本金。
债券发行通常需要在证券交易所进行，投资者可以购买债券作为投资工具。
债券发行的优势在于利率相对较低，还款期限长，同时也能够扩大企业的知名度和影响力，但需要提供足够的担保并承担债券利息和偿还本金的责任。
4. 房地产投资基金房地产投资基金是指由专业投资机构或者管理人发起设立，通过吸收合格投资者的资金，进行房地产项目的投资和管理的一种融资方式。
投资者通过购买基金份额，成为基金的有限合伙人或普通合伙人，享有对基金投资项目所产生的收益权益。
基金管理人负责对资金进行投资和管理，并按照基金合同约定对投资回报进行分配。
房地产投资基金的优势在于能够吸引大量资金、拥有专业的投资管理团队，但同时也需要投资者承担风险。
5. 特许经营特许经营是指开发企业通过授予其他企业使用自己的品牌、技术、管理经验等经营要素，让其他企业代理经营、缴纳特许经营费用的一种房地产融资方式。
房地产融资模式详解
房地产融资模式详解在房地产行业中，融资是一项关键的活动。
房地产开发商需要融资来购买土地、建造物业等。
然而，不同的开发商采用的融资方式也不同。
本文将详细介绍房地产行业中常见的融资模式，以及它们的优缺点。
常见的融资模式银行贷款银行贷款是最常见的融资方式。
开发商向银行申请贷款用于购买土地、开发和建造物业。
贷款可以分为长期贷款和短期贷款。
长期贷款通常用于购买土地和建造物业，而短期贷款用于开发物业。
“先借后建”是银行贷款的常用模式，也就是说开发商要先借钱购买土地，然后进行规划、建设，然后再向银行申请贷款。
优点1.容易获得：银行对开发商的贷款申请审核十分严格，但是如果开发商有稳定的收入来源和良好的信誉记录，银行通常会愿意向其提供贷款。
2.低利率：相比其他融资渠道，银行贷款的利率通常较低，尤其是对于有较好信誉的开发商而言。
缺点1.条件较严格：银行对开发商的贷款条件十分严格，需要提供充足的担保和保证金，以及完善的财务报表等。
2.可获得的资金数量有限：银行贷款的额度通常有限，限制了开发商的扩张空间。
债券融资债券融资是指开发商发行债券募集融资资金。
债券融资是通过向公众发行债券来筹集资金的一种方式，发行人（开发商）承诺在一定期限内支付利息和本金，投资者可以在到期时获得本金和利息。
这种形式的融资方式通常用于已经上市的房地产公司。
优点1.资金筹集方便：开发商可以通过债券市场方便快捷地筹集资金，而无需依靠传统的银行贷款方式。
2.债券发行规模更大：相较于银行贷款，债券融资的规模通常会更大。
缺点1.利率高：相比银行贷款，债券的利率通常较高。
2.债券发行需要得到监管部门的批准，如证监会。
开发商需要耗费大量时间和精力申请批准。
拍卖融资拍卖融资是指开发商通过竞拍的方式向资金提供者出售房地产资产获得资金。
这种方式一般用于开发商拥有可转让的股份。
优点1.资金快速到账：资金提供方往往是一些具有大量现金的实体或个人，能够快速地向开发商提供大额资金。
地产融资模式及渠道大全
地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。
因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。
下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。
一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。
债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。
银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。
信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。
债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。
2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。
上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。
私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。
风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。
3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。
REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。
4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。
租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。
二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。
2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。
3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。
地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。
4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。
私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。
5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。
外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。
6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。
房地产融资模式分析(一)2024
房地产融资模式分析（一）引言概述：房地产融资模式是指房地产企业在开发和运营过程中，通过借款、发行债券、股权融资等各种方式筹集资金的方式和方法。
本文将从五个方面分析房地产融资模式，分别是银行贷款、债券融资、基金融资、股权融资以及其他融资方式。
通过对这些融资模式的分析，我们可以更好地了解房地产融资的运作机制和特点。
正文：一、银行贷款1. 目的和适用范围2. 申请流程和审批周期3. 利率和还款方式4. 风险控制与监管机制5. 优缺点及适用场景二、债券融资1. 债券类型及特点2. 发行与认购流程3. 收益和风险评估4. 债券定价机制5. 市场流通和退出机制三、基金融资1. 基金类型及运作方式2. 基金募集和管理流程3. 投资策略与回报预期4. 与投资方的合作关系5. 风险控制和利润分配机制四、股权融资1. 股权融资的形式与方式2. 股权结构与投资比例3. 投资者与企业的权益关系4. 上市与融资流程5. 盈利与退出机制五、其他融资方式1. 混合融资的特点与优势2. 租赁融资的适用场景和操作方式3. 信托融资的风险与收益4. 私募股权融资的流程与推动因素5. 担保融资的债权保障与风险控制总结：综上所述，房地产融资模式的多样性使得房地产企业可以根据自身需求和市场情况选择适合的融资方式。
银行贷款、债券融资、基金融资、股权融资以及其他融资方式各有其优缺点，投资者和企业可以根据自身情况进行选择和权衡。
合理的融资模式能够为房地产企业提供充足的资金支持，帮助其实现经营目标和发展战略。
然而，无论选择何种融资模式，企业都需要注意风险控制和合规监管，以确保融资活动的安全性和可持续发展。
房地产企业融资渠道分析
房地产企业融资渠道分析房地产企业的融资渠道主要包括自身资金、银行贷款、债券融资、股权融资、信托贷款等多种方式。
下面对这些融资渠道进行分析和解读。
一、自身资金：房地产企业利用自身的资本、利润等来进行融资。
这种融资渠道具有灵活性高、成本低的特点。
但是对于大多数中小型房地产企业而言，自身资金往往无法满足其进行大规模开发的要求，因此需要借助其他融资渠道。
二、银行贷款：银行贷款是房地产企业常用的融资方式之一。
银行提供的贷款可以用于购买土地、开发建设、购置设备等各种用途。
银行贷款的优势在于融资时间相对稳定、利率较低，但是需要提供充足的担保和抵押物。
三、债券融资：房地产企业可以通过发行债券来进行融资。
债券融资通常由利息和本金组成，具有期限较长、债券市场参与者较多等特点。
债券融资的优势在于可以吸引更多投资者进行投资，但是需要具备一定规模和信誉的企业才能顺利发行债券。
四、股权融资：房地产企业可以通过股权融资来获取资金。
股权融资是指企业向投资者出售股份，获得资金的同时也向投资者分配了一部分企业所有权。
股权融资的优势在于可以吸引更多的投资者，分散风险，但是同时也会带来企业控制权的转移问题。
五、信托贷款：信托贷款是一种以信托为基础的贷款方式。
房地产企业可以通过与信托公司合作，将企业的土地、房产等作为信托贷款的担保物，从而获取资金用于开发建设等。
信托贷款的优势在于审批时间相对较短，利率较低，可以借助信托公司的专业能力来进行融资。
房地产企业的融资渠道多样化，企业可以根据自身的需求和实际情况选择最合适的融资方式。
在选择融资渠道时需要综合考虑融资成本、融资规模、融资风险等因素，以确保融资的顺利进行。
房地产企业在选择融资渠道时还需要注重合规性，遵守相关法律和规定，以免出现融资纠纷或违法问题。
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房地产企业融资模式资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。
总体来说，有以下几种融资模式：1.自有资金+银行贷款·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。
·融资成本最低，应优先使用。
2.自有资金+信托计划·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。
·融资成本比银行贷款高。
3.自有资金+股权融资·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。
·融资成本比银行贷款高。
4.自有资金+投资基金·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。
融资流程介绍：一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。
保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。
抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
－动产（比如存货）3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。
另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。
票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。
（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。
2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。
3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。
4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。
）二、贷款流程1、办理贷款卡：（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。
贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。
（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。
（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。
企业申请所需材料:①《贷款卡申请书》；②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表；⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；审核：①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；③主要财务指标平衡关系表发卡：上机登录企业概况后发卡；年审所需材料：①《贷款卡年审报告书》；②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；④上年度会计决算报表；⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。
2、贷款申请：借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。
借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。
同时须按要求提供借款人相关资料。
3、对借款人的信用等级评估：应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。
评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。
信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。
财务报表要求经审计的。
每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。
4、年度授信：银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。
简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。
是和信用评级联系在一起的。
其特点是：（1）、一次授信，循环使用，随用随还。
一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；（2）、凭证贷款，手续简便。
借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。
所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的年度财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。
5、部门审批流程首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。
每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。
贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。
贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。
6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。
三、签发银行承兑汇票和贴现1、签发银行承兑汇票定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。
付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。
功能：用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。
如何办理：（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。
常见问题解答：（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。
（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。
（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。
2、贴现定义：银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。
产品特点：能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。
如何办理：1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》2．提供以下资料：（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件（5）贴现行要求提交的其他资料常见问题解答：1．对贴现的票据有何要求？要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。
2．对贴现的期限有何规定？贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。
四、银行贷款关注的财务指标企业还要把握好以下12个指标：财务结构：1、净资产与年未贷款余额比率。
必须大于100%（房地产企业可大于80%）。
2、资产负债率。
必须小于70%，最好低于55%。
偿债能力：3、流动比率。
一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。
4、速动比率。
一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。
5、担保比例。
企业应该把有损失的风险下降到最低点。
一般讲，比例小于0.5为好。
现金流量：6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。
7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。
经营能力：8、主营业务收入增长率。
一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。
如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。
9、应收账款周转速度。
一般企业应大于六次。
一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。
10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。
存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。
经营效益：11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。
一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。
12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于5%。
一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。
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