房地产企业融资完整PPT课件
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房地产企业融资课件
案例二
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
中国目前房地产开发企业主要融资方式ppt课件
中国目前房地产开发 企业主地产债券
• 银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行 贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的 住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹 资金。 • 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租 、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项 ，或者直接参与房地产的开发经营活动。 • 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行 集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基 金和国内产业基金。 • 上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一 • 房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小
2019/3/3
Free template from
后面内容直接删除就行 资料可以编辑修改使用 资料可以编辑修改使用
资料仅供参考，实际情况实际分析
主要经营：课件设计，文档制作，网络软件设计、 图文设计制作、发布广告等 秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满 意！ 致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、 策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全 网一站式需求
• 银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行 贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的 住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹 资金。 • 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租 、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项 ，或者直接参与房地产的开发经营活动。 • 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行 集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基 金和国内产业基金。 • 上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一 • 房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小
2019/3/3
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资料仅供参考，实际情况实际分析
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房地产企业融资ppt课件
2024/1/26
9
债券发行
企业债
由企业发行的债券，投资 者购买后成为债权人，享 有固定收益。
2024/1/26
公司债
上市公司发行的债券，通 常具有较高的信用评级和 较低的融资成本。
可转债
具有转换为股票权利的债 券，为投资者提供多种选 择。
10
信托计划及其他创新产品
信托贷款
信托公司向企业提供的 贷款，通常具有较灵活 的融资条件和较高的融
信用风险
评估借款方的还款能力和意愿， 建立严格的信贷审批流程。
流动性风险
确保足够的现金流以应对短期债 务和突发事件，建立流动性应急
预案。
2024/1/26
14
案例分析：高风险项目应对策略
2024/1/26
01
案例一
某房企通过高息借贷进行高风险项目投资，最终因资金链断裂导致项目
失败。应对策略：在项目投资前进行充分的市场调研和风险评估，制定
风险与挑战
如何应对PPP模式中的潜在问题
2024/1/26
21
产业链上下游企业间合作模式探讨
房地产企业与金融机构合作
融资创新与风险管理
房地产企业与建筑企业合作
共建产业链生态圈
2024/1/26
房地产企业与其他相关企业合作
拓展业务领域，实现多元化发展
22
案例分析：跨界合作实现共赢局面
01
02
03
04
25
未来发展趋势预测及挑战应对建议
2024/1/26
房地产市场趋势分析
结合宏观经济形势、人口变化、城镇化进程等因素，预测房地产 市场未来发展趋势。
行业挑战及应对策略
分析房地产行业在发展过程中可能面临的挑战，如市场波动、政策 调整等，提出相应的应对策略。
《房地产如何融资》PPT课件
Page 5
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
Page 9
房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
LOGO
房地产融资策略
Page 2
房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
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房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
LOGO
房地产融资策略
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房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
2024版房地产企业融资渠道课件
包括有追索权保理和无追索权保理。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
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股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
《房地产融资》课件
《房地产融资》PPT课件
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
房地产企业融资之路ppt共47页PPT资料
我国房地产企业融资
分析房地产融资面临的环境 对房地产融资的方式探讨
借鉴成功的房地产融资模式 我国房地产企业当前形势下的应对
我国房地产融资面临的环境
国民经济环境 政策环境 金融环境
国民经济环境
2019年我国全年国内生产总值136515亿元， 比上年增长9.5%。全年全社会固定资产投 资70073亿元，比上年增长25.8%，增速比 上年回落1.9个百分点。其中，城镇投资增 长27.6%，农村投资增长17.4%。全年房地 产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%； 商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其 中销售给个人增长30.4%，所占比重为 93.3%。
目前房地产融资的方式
银行贷款 股票上市 发行债券 预售房款 合作开发 REITS和产业基金
2019年我国房地产开发资金共筹集
17168.8亿元，其中来源最大的是预收 款和定金，总数为7395.3亿元。但实
际上考虑到预收款以及自有资金中大部 分来自商品房销售收入，而这些收入中 绝大部分又是购房者信贷，故而实际上 银行贷款占得比重是非常高的。
2019年我国房地产企业开发的资金构成
9.2%
43.1%
30.3%
18.4%
预收款 银行 自有资金 其他
银行贷款
当前房地产企业融资的主要渠道。
房地产开发企业资金来源的构成情况
优点: 可以充分发挥资金的杠杆作用，最大化企 业的价值。 在外部监督下，企业在开发项目时更加注 意对资金成本的合理控制，使资金的流动 更加有效 风险可以在一定程度上得到转移
71号令 2019年8月国土资源部发布 了《关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知》，明确要求8月31日之后，严 格和规范执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度。 8月31日后，不 得再以历史遗留问题为由采用协议方 式出让经营性土地使用权。
分析房地产融资面临的环境 对房地产融资的方式探讨
借鉴成功的房地产融资模式 我国房地产企业当前形势下的应对
我国房地产融资面临的环境
国民经济环境 政策环境 金融环境
国民经济环境
2019年我国全年国内生产总值136515亿元， 比上年增长9.5%。全年全社会固定资产投 资70073亿元，比上年增长25.8%，增速比 上年回落1.9个百分点。其中，城镇投资增 长27.6%，农村投资增长17.4%。全年房地 产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%； 商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其 中销售给个人增长30.4%，所占比重为 93.3%。
目前房地产融资的方式
银行贷款 股票上市 发行债券 预售房款 合作开发 REITS和产业基金
2019年我国房地产开发资金共筹集
17168.8亿元，其中来源最大的是预收 款和定金，总数为7395.3亿元。但实
际上考虑到预收款以及自有资金中大部 分来自商品房销售收入，而这些收入中 绝大部分又是购房者信贷，故而实际上 银行贷款占得比重是非常高的。
2019年我国房地产企业开发的资金构成
9.2%
43.1%
30.3%
18.4%
预收款 银行 自有资金 其他
银行贷款
当前房地产企业融资的主要渠道。
房地产开发企业资金来源的构成情况
优点: 可以充分发挥资金的杠杆作用，最大化企 业的价值。 在外部监督下，企业在开发项目时更加注 意对资金成本的合理控制，使资金的流动 更加有效 风险可以在一定程度上得到转移
71号令 2019年8月国土资源部发布 了《关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知》，明确要求8月31日之后，严 格和规范执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度。 8月31日后，不 得再以历史遗留问题为由采用协议方 式出让经营性土地使用权。
《房地产融资管理》PPT课件
在考虑资金时间价值的情况下，债券发行价格的计算公式为：
债券筹资的特点
优点： （1）债券资本成本低； （2）能为股东带来杠杆效益； （3）有利于保障股东对公司的控制权； （4）企业可主动调整其资本结构。 缺点: （1）风险较大； （2）发行债券筹资要受到一定的限制； （3）会影响公司的再筹资能力，所以筹资数量有限。
普通股股东的权利和义务
（一）普通股股东享有的权力
❖ 监督决策权
❖ 剩余收益请求权和剩余财产清偿权 ❖优先认股权 ❖股票转让权
普通股股东应履行的义务
按照《公司法》的规定，普通股股东必须履行的相应的义 务有： ❖遵守公司章程 ❖ 缴纳所认缴的资本 ❖以所缴纳的资本额为限承担公司的亏损责任 ❖公司核准登记后，不得擅自抽回投资
2、优先股筹资的限制较多。发行优先股通常有许多限制条件，如，对普 通股现金股利支付的限制，对公司借债的限制等。
3、可能形成较重的财务负担。优先股要求支付固定股利，但又不能在税 前扣除，当公司盈利下降时，优先股股利可能会成为公司较重的财务 负担，有时不得不延期支付，从而影响公司的形象。
鉴于优先股筹资存在以上优缺点，公司应选取适当时机发行适当 种类的优先股，以达到良好的筹资效果。
7.63×[40÷(40+16）]=5.45
❖部分参与 首次分配 8×2×8%=1.28 40×1×8%=3.2
再次分配 8×2×（9%-8%）=0.16 12.11—1.28-3.2-0.16=7.47
由计算可知，在全部参与分配的方式下，优先股股票的股利率同 普通股股票的年股利率相同，均为21.625%（3.46÷16或 8.65÷40）；在部分参与分配的方式下，优先股股票的股利率为 9%，低于普通股股票的股利率26.675%（10.67÷40）。
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– 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场 再融资的大门已向地产行业彻底关闭
.
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年10月
– 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组， 借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登 陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
– 在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地 产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无 期
• 房地产公司上市公司中
– 首次公开发行股票并上市企业 – 通过买壳上市的企业几乎各占一半
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 1994年以前
– 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点
• 从1994年下半年开始
– 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列 政策
• 1995年中国证监会明令
– 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假 村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以 上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批
.
我国房地产企业融资环境
• 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执 行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上 限制了房地产开发企业可用的资金来源
• 如果这些政策有效地执行下去，那么经过 不太长的时间就会对房地产开发企业的融 资环境产生致命的影响，各上市公司资金 链压力可能不断上升
.
我国房地产企业融资环境
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
– 并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完 成初始登记等四个节点专项用于工程建设
– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7
亿元的物业
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 国内众多企业集中投资房地产行业的原因 为：
– 一是相对较高的行业毛利率
• 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72% • 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 1996年
– 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、 房地产行业企业暂不受理
• 1997年
– 继续沿用了这一规定 – 房地产企业上市暂停了5年时间
• 由于受到增发条件的限制，以及房地产企 业高负债对业绩的不利影响，房地产企业 在当时实现股市融资还有一定的操作难度
– 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发 资产置换方式借壳上市
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行 业：
– 不仅房地产类上市公司为数众多 – 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多
• 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业 中
– 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都 有行业内公司涉及房地产业务
.
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一 条融资通道：
– 但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多 的条件下，这也是一条充满风险的道路。
– 在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司 暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕
• 在短期资本市场融资无望的情况下
– 加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自 救的主要方式
• 按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠 道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏 法也被监管层识破
.
我国房地产企业融资环境
• 信合作是指
– 银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成 理财产品通过银行卖给投资者。
• 这种做法是
– 将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽 让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷 款额度来
– 再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金 链断裂的消息即是明证
.
房地产预售资金监管
• 北京市于2010年10月25日宣布
– 自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监 管
– 禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金
• 按照北京市的要求
– 房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的 原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账 户
.
我国房地产企业融资环境
• 2010年8月起 • 监管部门要求
– 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的 资产负债表内
• 也就掐断了这一戏法存在的业再融资搁浅
• 2010年以来
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
房地产企业融资
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目录
一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场及金融机构体系 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产传统融资方式 五、房地产融资创新
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第一章
房地产企业的融资环境
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资本市场房地产企业基本概况
• 目前，全国房地产开发企业
– 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; – 在沪深两市公司已超过800家
.
我国房地产企业资金来源
• 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道 过于单一，则
– 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 – 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅
速蹿升为经济泡沫 – 直至经济泡沫的“灾难式”破灭
.
房地产融资渠道
•企业自筹 •定金及预收款 •贷款 •个人按揭贷款 •其他资金等
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 其中：
– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家
– 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上
• 数据截止时期2011年
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：
– 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 – 三是民间投资渠道窄，经营环境差
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我国房地产企业资金来源
• 银行贷款是最主要的融资渠道
– 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于 银行贷款的比重大约占55%
– 超过30~40%的国际水平
• 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产 企业和金融业都有不利影响
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2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年10月
– 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组， 借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登 陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
– 在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地 产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无 期
• 房地产公司上市公司中
– 首次公开发行股票并上市企业 – 通过买壳上市的企业几乎各占一半
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 1994年以前
– 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点
• 从1994年下半年开始
– 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列 政策
• 1995年中国证监会明令
– 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假 村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以 上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批
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我国房地产企业融资环境
• 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执 行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上 限制了房地产开发企业可用的资金来源
• 如果这些政策有效地执行下去，那么经过 不太长的时间就会对房地产开发企业的融 资环境产生致命的影响，各上市公司资金 链压力可能不断上升
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我国房地产企业融资环境
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
– 并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完 成初始登记等四个节点专项用于工程建设
– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7
亿元的物业
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 国内众多企业集中投资房地产行业的原因 为：
– 一是相对较高的行业毛利率
• 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72% • 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 1996年
– 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、 房地产行业企业暂不受理
• 1997年
– 继续沿用了这一规定 – 房地产企业上市暂停了5年时间
• 由于受到增发条件的限制，以及房地产企 业高负债对业绩的不利影响，房地产企业 在当时实现股市融资还有一定的操作难度
– 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发 资产置换方式借壳上市
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行 业：
– 不仅房地产类上市公司为数众多 – 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多
• 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业 中
– 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都 有行业内公司涉及房地产业务
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2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一 条融资通道：
– 但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多 的条件下，这也是一条充满风险的道路。
– 在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司 暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕
• 在短期资本市场融资无望的情况下
– 加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自 救的主要方式
• 按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠 道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏 法也被监管层识破
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我国房地产企业融资环境
• 信合作是指
– 银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成 理财产品通过银行卖给投资者。
• 这种做法是
– 将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽 让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷 款额度来
– 再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金 链断裂的消息即是明证
.
房地产预售资金监管
• 北京市于2010年10月25日宣布
– 自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监 管
– 禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金
• 按照北京市的要求
– 房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的 原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账 户
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我国房地产企业融资环境
• 2010年8月起 • 监管部门要求
– 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的 资产负债表内
• 也就掐断了这一戏法存在的业再融资搁浅
• 2010年以来
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
房地产企业融资
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目录
一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场及金融机构体系 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产传统融资方式 五、房地产融资创新
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第一章
房地产企业的融资环境
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资本市场房地产企业基本概况
• 目前，全国房地产开发企业
– 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; – 在沪深两市公司已超过800家
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我国房地产企业资金来源
• 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道 过于单一，则
– 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 – 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅
速蹿升为经济泡沫 – 直至经济泡沫的“灾难式”破灭
.
房地产融资渠道
•企业自筹 •定金及预收款 •贷款 •个人按揭贷款 •其他资金等
.
房地产业资本市场发展历程回顾
• 其中：
– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家
– 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上
• 数据截止时期2011年
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房地产业资本市场发展历程回顾
• 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：
– 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 – 三是民间投资渠道窄，经营环境差
.
我国房地产企业资金来源
• 银行贷款是最主要的融资渠道
– 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于 银行贷款的比重大约占55%
– 超过30~40%的国际水平
• 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产 企业和金融业都有不利影响