物业管理法规之物业服务合同法律规定知识课件

1）必须是特定人的意思表示
2）必须是向要约人希望与之缔结合同的特定受要约人发出
3）必须要有订立合同的意图
4）内容必须具体确定
5）要约人须有受拘束的意思表示
第4章 物业服务合同法律规定 第三节 物业服务合同订立与履行
（2）要约的生效 我国立法对要约的生效时间采取到达主义。
要约的效力体现在：1）对要约人而言，负有接 受承诺的义务2）对受要约人而言，取得对要约 做出承诺的权利
1、前期物业服务合同的过渡性 2、前期物业服务合同虽由开发商与物业服务企业 签订，但牵涉到业主的权利和义务 3、前期物业服务合同的要式性
第4章 物业服务合同法律规定 第一节 前期物业服务合同
二、前期物业服务合同的内容 （一）当事人的基本情况 （二）物业的基本情况 （三）服务内容与质量 （四）物业服务费用 （五）双方的权利和义务 （六）违约责任 （七）其他事项
请您运用相关知识对本纠纷进行简要的评析。
第4章 物业服务合同法律规定 第二节 物业服务合同概述
一、物业服务合同的概念与特征 （一）合同认知：合同是指平等主体的自然人、法人、其
他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 依据不同的标准，合同可以分为：
1、单务合同与双务合同 2、有偿合同与无偿合同 3、有名合同与无名合同 4、诺成合同与实践合同 5、要式合同与不要式合同 6、主合同与从合同 7、束己合同与涉他合同 8、本约与预约 9、格式合同与非格式合同
• 2007年4月17日，业主刘某交纳了2007年1月至10月的物业服务费。但 是从2007年11月起，刘某拒绝交纳物业服务费。2008年5月18日，海逸 物业服务公司将刘某诉诸法院，请求判令刘某按照1.25元的标准支付物业 服务费，并按照每日0.3%的比例收取滞纳金。请问：
• 1．业主委员会代表业主签订的物业服务合同是否对业主发生效力？ • 2．上述案例中的“物业服务收费备案审核表”的内容是否构成物业服务合
（二）物业服务合同订立的程序：是指当事人各方相互 作出意思表示并就合同条款通过反复协商最终达成一致 的过程。合同的成立一般需经过要约和承诺两个阶段
第4章 物业服务合同法律规定
1、要约
第三节 物业服务合同订立与履行
（1）什么是要约：又称为发盘、报盘、发价，是指当事人一 方，以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。条 件：
第4章 物业服务合同法律规定
第二节 物业服务合同概述
三、物业服务合同的内容：
（一）合同首部
（二）合同正文
1、物业的基本情况； 2、委托管理事项
3、委托管理期限
4、双方的权利和义务
5、物业服务质量和标准 6、物业服务收费
7、违约责任及其他
8、附则
（三）合同的结尾
1、订立时间
2、生效时间
3、签名或盖章
4、页数及正副本的份数
范例4—2
• 刘某于2006年8月购买了阳光花园的商品房一套，并与海逸物业服务有限 公司签订了物业服务委托合同，约定无电梯的房屋按照每月每平方米1.20 元收取。当月，刘某便一次性交付了2006年8月至12月的物业服务费用。
• 2007年4月20日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司签订了一份物业服 务合同，约定由海逸物业公司继续在阳光花园小区提供物业服务，服务期限 为2年，自2007年5月1日至2009年5月1日；物业服务费按照每月每平方 米1.20元直接向业主收取，逾期交纳的按日收取0.3%的滞纳金。同年5月 1日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司又签订了一份合同，约定原物业 服务合同自即日起移交海逸物业服务公司并继续有效。不久，海逸物业公司 又填写了“物业服务收费备案审核表”，收费标准确定为无电梯房每月每平 方米1.25元，电梯房1.55元，并加盖了业主委员会印章，并将此表送交物 价管理部门备案。
第4章 物业服务合同法律规定 第二节 物业服务合同概述
二、物业服务合同的形式： （一）什么是合同的形式：是指合同当事人就意思
表示达成一致的具体表现形式。根据我国《合同法》 规定，合同的形式包括：
1、口头形式 2、书面形式 3、其他形式 （二）物业服务合同形式：物业管理服务的复杂性 以及牵涉主体的广泛性制定了物业服务合同是一种 要式合同，应该采用书面的形式。
《物业管理法规》
物业服务合同法律规定
第4章 物业服务合同法律规定 第一节 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同概述 （一）前期物业服务合同的概念：是指在前期物业管
理服务阶段，ຫໍສະໝຸດ Baidu开发商（或建设单位）与物业服务 企业就该阶段双方的权利和义务所达成的协议，是 物业服务企业开展物业服务活动的依据。 （二）前期物业服务合同的特征：
同的一部分？
第4章 物业服务合同法律规定
第三节 物业服务合同订立与履行
一、物业服务合同的订立 （一）物业服务合同订立的基本原则
1、平等原则： （1）当事人的法律地位是平等的； （2）不得将自己的意志强加给另一方。
2、合同自由原则 3、公平原则 4、诚实信用原则 5、守法原则
第4章 物业服务合同法律规定 第三节 物业服务合同订立与履行
第4章 物业服务合同法律规定 第二节 物业服务合同概述
（二）物业服务合同的概念：物业服务合同是业主或代 表全体业主的业主委员会（委托人）与物业服务企业 （受托人）签订的，物业服务企业接受委托提供物业管 理服务，委托人支付服务费用的合同。 （三）物业服务合同的特征：
1、当事人是特定的 2、物业服务合同是一种劳务合同 3、物业服务合同是诺成合同 4、物业服务合同是双务合同 5、物业服务合同是有偿合同 6、物业服务合同是要式合同
范例4—1
瑞都国际住宅小区开发商在售房合同中承诺该小 区的物业服务费不超过每平方米每月1.5元。可是当业 主办理入住手续时，管理该小区的精诚物业服务有限公 司却要求业主交纳每平方米每月2.5元的物业服务费。 全体业主认为这不合理，要求按照原购房协议的约定收 取物业服务费。精诚物业服务有限公司则认为购房合同 是开发商的事，开发商所承诺的事项与物业服务公司无 关。为此，业主与精诚物业服务有限公司发生了纠纷。
注：要约与要约邀请的区别
第4章 物业服务合同法律规定
第三节 物业服务合同订立与履行