物业管理法律法规PPT课件
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2024年度物业管理法律法规培训PPT课件
2024/3/24
及时修订和完善现有法律法规，适应社会经济发展和物业管理行业的新形势、新要 求，保持法律法规的时效性和前瞻性。
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加强物业管理企业的监管力度
建立健全物业管理企业市场准入机制 ，严格审核企业资质和从业人员资格 ，确保物业管理服务的专业性和规范 性。
加强对物业管理企业的日常监管和专 项检查，及时发现和纠正存在的问题 和隐患，保障业主的合法权益和社区 的安全稳定。
完善物业管理企业信用评价体系，建 立黑名单制度，对违法违规、服务质 量差的企业进行惩戒和曝光，促进行 业自律和优胜劣汰。
2024/3/24
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提高业主自治意识和能力
加强业主大会和业主委员会的建 设和指导，推动业主自治组织的 规范化和专业化发展，提高业主
自我管理和自我服务的能力。
2024/3/24
开展物业管理法律法规宣传教育 活动，提高业主对物业管理法律 法规的认知和理解，增强业主的
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业主大会和业主委员会的关系
业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体实 施业主大会的决定。
2024/3/24
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物业服务合同制度
2024/3/24
物业服务合同的定义和内容
物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
提出物业管理纠纷的预防措施，如完善合同条款、提高服务质量、 加强沟通协商等，从源头上减少纠纷的发生。
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04
物业管理法律法规的热点问题探讨
2024/3/24
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业主大会决策效力问题
01
业主大会的成立与运作规范
探讨业主大会的成立条件、程序及运作规范，确保业主大会的合法性和
物业法律法规完整ppt
案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷 业主擅自经营小超市
案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷 曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工 搭建车棚。 曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。
（二）物业管理服务
1、物业管理服务的特点
2、物业管理服务的内容
（1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面） 具体：维修、养护与管理（三类） 环境卫生与绿化 公共秩序、消防、交通等协管事项 装饰装修 档案资料 专项维修资金 （2）物业服务合同约定以外的服务 非法定 需另行约定 有偿
3、物业服务的收费形式
（1）收费原则 合理、公开、收费与服务水平相适应。 （2）收费管理 定价形式 费用的缴纳和督促—非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务 代收代交费用 （3）收费形式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。法律法规常识 知法懂法； 守法用法！
目录
我国的法律体系 物业管理及关联的法律法规体系 适用原则
（一）我国法律体系（法的效率来源）
1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。 2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等
第三编 用益物权
1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权
物权法五编247条
物业管理法规PPT课件
▪ 法律关系的主体 ▪ 法律关系的内容 ▪ 法律关系的客体
22
(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
23
(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
5
有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
7
物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
8
(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
26
(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
27
(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
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物业管理法规
1
第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业
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(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
23
(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
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有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
7
物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
8
(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
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(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
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(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
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物业管理法规
1
第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业
物业法律法规PPT课件
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二、物业相关法律、法规及摘要
物业管理常用法律、法规
《住宅室内装饰装修管理办法》于2002年 2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自 2002年5月1日起施行。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用 房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经 有利害关系的业主同意 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
物业法律法规
培训人：
2020/3/20
1
纪律要求
•
请把手机调至静音或关机状态；
•
会议期间请注重仪容仪表及个人行为规范；
•
请勿交头接耳；
•
会议期间如需离场需经领导同意。
2020/3/20
2
物业管理法律、法规及常见问题解答①
2020/3/20
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目录
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. 一、物业管理基础知识
物业管理法律法规培训PPT授课课件
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而忙奔也我碌向因却的那此朝一个看着天让到与的人了家人休在相们憩两反以被点的各人一方自们线向的赋的，方忙予惯也式碌了常因奔的太中此向一多不看那天温一到个的情样了让人的的在人们地两'休画以方点憩面各—一被，自—线人至的家的们今方。惯赋式不而常予奔肯我中了向忘却不太那怀朝一多个。着样温让与的情人家'的休画相地憩面反方被，的人—至方们—今向赋家不，予。肯也了而忘因太我怀此多却。看温朝到情着了的与在地家两方相点反—一的—线方家的向。惯，而常也我中因却不此朝一看着样到与的了家'画在相面两反点的，至一方今线向的，不肯惯也忘常因中此怀。不看一到样了
法律与物业息息相关 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向那个让人休憩被人们赋予了太多温情的地方——家。而我却朝着与家相反的方向，也因此看到了在两点一线的惯常中不一样的'画面，至今不肯忘怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而奔也我向因却那此朝个看着让到与人了家休在相憩两反被点的人一方们线向赋的，忙予惯也碌了常因的太中此一多不看天温一到的情样了人的的在们地两'画以方点面各—一，自—线至的家的今方。惯式不而常奔肯我中向忘却不那怀朝一个。着样让与的人家'休画相憩面反被，的人至方们今向赋不，予肯也了忘因太怀此多。看温到情了的在地两方点—一—线家的。惯而常我中却不朝一着样与的家'画相面反的，至方今向，不肯也忘因此怀。看到了
2024版物业法律法规培训ppt课件
换物业公司。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
物业管理法律法规PPT
公开透明
物业服务企业有义务定期向业 主公开物业服务费的使用情况
，接受业主的监督。
物业服务企业的法律责任
违约责任
当物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务时，应承担相应的违 约责任，赔偿业主因此遭受的损失。
侵权责任
当物业服务企业的过失导致业主的人身或财产受到损失时，应承担侵 权责任，赔偿业主的损失。
物业服务企业的义务
提供物业服务
物业服务企业有义务按照合同 约定，提供优质的物业服务，
满足业主的合理需求。
维护公共秩序
物业服务企业有义务维护物业 管理区域内的公共秩序，保障 业主的人身和财产安全。
及时维修保养
物业服务企业有义务对物业管 理区域内的共用设施设备进行 及时维修保养，确保设施设备 的正常运行。
知情权和监督权
业主有权了解物业服务企业的经营状 况和服务质量，并对物业服务企业的 服务进行监督和评价。
参与权和建议权
业主有权参与物业管理的相关决策， 并对物业管理的相关事项提出建议和 意见。
业主的义务
遵守物业管理规定
业主应遵守物业管理规定，不得违反规定进 行装修、搭建、改建等行为。
爱护共用设施设备
物业管理法律法规
目录
• 物业管理概述 • 物业管理法律法规体系 • 物业服务企业的权利和义务 • 业主的权利和义务 • 物业服务合同和物业服务收费 • 物业管理纠纷的处理和解决
01
物业管理概述
物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和秩序的活动。
业主应爱护物业共用设施设备，不得随意损 坏或占用。
物业服务企业有义务定期向业 主公开物业服务费的使用情况
，接受业主的监督。
物业服务企业的法律责任
违约责任
当物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务时，应承担相应的违 约责任，赔偿业主因此遭受的损失。
侵权责任
当物业服务企业的过失导致业主的人身或财产受到损失时，应承担侵 权责任，赔偿业主的损失。
物业服务企业的义务
提供物业服务
物业服务企业有义务按照合同 约定，提供优质的物业服务，
满足业主的合理需求。
维护公共秩序
物业服务企业有义务维护物业 管理区域内的公共秩序，保障 业主的人身和财产安全。
及时维修保养
物业服务企业有义务对物业管 理区域内的共用设施设备进行 及时维修保养，确保设施设备 的正常运行。
知情权和监督权
业主有权了解物业服务企业的经营状 况和服务质量，并对物业服务企业的 服务进行监督和评价。
参与权和建议权
业主有权参与物业管理的相关决策， 并对物业管理的相关事项提出建议和 意见。
业主的义务
遵守物业管理规定
业主应遵守物业管理规定，不得违反规定进 行装修、搭建、改建等行为。
爱护共用设施设备
物业管理法律法规
目录
• 物业管理概述 • 物业管理法律法规体系 • 物业服务企业的权利和义务 • 业主的权利和义务 • 物业服务合同和物业服务收费 • 物业管理纠纷的处理和解决
01
物业管理概述
物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和秩序的活动。
业主应爱护物业共用设施设备，不得随意损 坏或占用。
物业管理条例解读 PPT课件
3
第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
4
第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
7
第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
2
第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。
第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
4
第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
7
第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
2
第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。
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《物业管理条例》明确规定：物业管理，是指 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
精品课件
4
(二)物业管理公共服务的内容 1、房屋共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5、物业区域内秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。 公共服务的特点：服务的公共性；服务内容须写入物业
省、自治区、直辖市人民政府的规章效力高于 本行政区内较大城市人民政府制定的政府规章；
部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间 具有同等效力，不存在上位法和下位法的关系。
精品课件
13
二、《中华人民共和国物权法》
-----建筑物区分所有权
精品课件
14
2007年3月16日，十届全国人大五次会 议正式通过了《中华人民共和国物权法》, 该法已于2007年10月1日起正式实施。《物 权法》作为规范我国财产法律关系的基本 法律，是《物业管理条例》颁布以来，又 一部对物业管理行业产生深远影响的法律。
服务合同。
精品课件
5
二、我国物业管理的发展历程及其存在的主要问题
（一）我国物业管理的发展历程
物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代 传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的 发展经历了三个阶段：
第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年--1993年）
1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司----深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管 理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。
精品课件
7
第三阶段，物业管理规范发展阶段（2003年 至今）
规范发展的标志：
1、2003年6月，国务院颁布《物业管理条例 》（2007年修改）;
2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五 次会议通过《中华人民共和国物权法》。
特点：
国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动 物业管理行业的规范发展。
1、专有权的界定：专有部分是指构造上能够明确区
分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》指出：专有部分应具备三 个条件：
（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
理论界有四种观点：中心说、空间说、最后粉刷层说、 中心和最后粉刷层说。
精品课件
17
2、业主行使专有权的权利
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处
分的权利。
3、业主行使专有权的义务
物业管理产生的原因：一是商品住宅的出现，即市场 推动；二是业主的需求。
这一阶段的特点：企业数量少，发展缓慢。
精品课件
6
第二阶段：物业管理高速发展阶段（1994年---2002年）
物业管理高速发展的原因：一是住房制度改 革，不少房管所转制为物业公司；二是机关、企 事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转 制为物业公司。
（一）从宏观方面讲，继续依靠立法、行政力量推动行 业发展
1、加强立法，创造一个公平、清晰的法制环境；
2、推动政府机关、企事业单位后勤改革，实行后勤
管理社会化；
3、政府依法监管，创造一个有序、净化的市场环境
。
（二）从企业自身来看，主要依靠专业化、规范化推动 行业发展，搞好企业自身建设，打造企业核心产品，提高 企业竞争力；自觉依法办事，规范管理，强化服务意识， 重视服务质量，创立行业品牌或民族品牌。
精品课件
10
第二部分 物业管理相关法律法规
精品课件
11
一、我国的法律法规体系与效力
（一）我国的法律法规体系（广义的体系）
1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会
制定，包括宪法、基本法律和其他法律；
2、法规。法规包括行政法规和地方法规。行政法规
由国务院颁布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其
著作：
1、房地产概论（主编） 2001年；
中国劳动出版社
2、物业管理概论（副主编） 北京大学出版社 2009年；
3、物业管理实务 （副主编） 北京大学出版社 2009年；
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第一部分 我国物业管理的发展
历程及存在的主要问题
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3
一、物业管理的含义及服务内容
（一）物业管理的含义
物业服务概论
主讲人 张太潇
济宁市金盾物业职业培训学校 校长
山东蓝盾物业服务有限公司 总经理
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个人简历
赵明，本科学历，高级讲师，国家注册房地产
估价师、国家注册房地产经纪人、国家首批注册物
业管理师、济南市物业管理评标委员会专家、济南
市物业管理协会法律专业委员会副主任委员、国家
注册物业管理师考前辅导教师。
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三、物业管理行业存在的主要问题 1、有关制度尚未落实； 2、部分物业服务企业法律意识、合同意识、责任
意识不强； 3、物业管理的责任边界不清； 4、部分物业服务企业服务理念不强； 5、物业服务队伍参差不齐； 6、行业自律机制不健全，部分企业缺乏自律意识。
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四、物业管理的发展趋势
较大城市的人民代表ຫໍສະໝຸດ 会及其常务委员制定和颁布；3、规章。规章包括部门规章和地方规章。部门规章
由国务院各部委制定和颁布实施；地方规章由省、自治区
、直辖市及较大城市的人民政府制定和颁布实施。
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（二）法律法规的效力
法律效力最高；
行政法规的效力高于地方法规、规章；地方法 规的效力高于本级和下级地方规章；
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(一) 建筑物区分所有权的概念 1、建筑物区分所有权的产生条件 多个业主共同拥有一栋建筑物。 2、建筑物区分所有权的构成： （1）业主对专有部分的所有权； （2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；
（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同 管理权。
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(二)专有部分的所有权
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(二)物业管理公共服务的内容 1、房屋共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5、物业区域内秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。 公共服务的特点：服务的公共性；服务内容须写入物业
省、自治区、直辖市人民政府的规章效力高于 本行政区内较大城市人民政府制定的政府规章；
部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间 具有同等效力，不存在上位法和下位法的关系。
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二、《中华人民共和国物权法》
-----建筑物区分所有权
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2007年3月16日，十届全国人大五次会 议正式通过了《中华人民共和国物权法》, 该法已于2007年10月1日起正式实施。《物 权法》作为规范我国财产法律关系的基本 法律，是《物业管理条例》颁布以来，又 一部对物业管理行业产生深远影响的法律。
服务合同。
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二、我国物业管理的发展历程及其存在的主要问题
（一）我国物业管理的发展历程
物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代 传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的 发展经历了三个阶段：
第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年--1993年）
1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司----深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管 理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。
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第三阶段，物业管理规范发展阶段（2003年 至今）
规范发展的标志：
1、2003年6月，国务院颁布《物业管理条例 》（2007年修改）;
2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五 次会议通过《中华人民共和国物权法》。
特点：
国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动 物业管理行业的规范发展。
1、专有权的界定：专有部分是指构造上能够明确区
分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》指出：专有部分应具备三 个条件：
（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
理论界有四种观点：中心说、空间说、最后粉刷层说、 中心和最后粉刷层说。
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2、业主行使专有权的权利
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处
分的权利。
3、业主行使专有权的义务
物业管理产生的原因：一是商品住宅的出现，即市场 推动；二是业主的需求。
这一阶段的特点：企业数量少，发展缓慢。
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第二阶段：物业管理高速发展阶段（1994年---2002年）
物业管理高速发展的原因：一是住房制度改 革，不少房管所转制为物业公司；二是机关、企 事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转 制为物业公司。
（一）从宏观方面讲，继续依靠立法、行政力量推动行 业发展
1、加强立法，创造一个公平、清晰的法制环境；
2、推动政府机关、企事业单位后勤改革，实行后勤
管理社会化；
3、政府依法监管，创造一个有序、净化的市场环境
。
（二）从企业自身来看，主要依靠专业化、规范化推动 行业发展，搞好企业自身建设，打造企业核心产品，提高 企业竞争力；自觉依法办事，规范管理，强化服务意识， 重视服务质量，创立行业品牌或民族品牌。
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第二部分 物业管理相关法律法规
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一、我国的法律法规体系与效力
（一）我国的法律法规体系（广义的体系）
1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会
制定，包括宪法、基本法律和其他法律；
2、法规。法规包括行政法规和地方法规。行政法规
由国务院颁布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其
著作：
1、房地产概论（主编） 2001年；
中国劳动出版社
2、物业管理概论（副主编） 北京大学出版社 2009年；
3、物业管理实务 （副主编） 北京大学出版社 2009年；
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第一部分 我国物业管理的发展
历程及存在的主要问题
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一、物业管理的含义及服务内容
（一）物业管理的含义
物业服务概论
主讲人 张太潇
济宁市金盾物业职业培训学校 校长
山东蓝盾物业服务有限公司 总经理
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个人简历
赵明，本科学历，高级讲师，国家注册房地产
估价师、国家注册房地产经纪人、国家首批注册物
业管理师、济南市物业管理评标委员会专家、济南
市物业管理协会法律专业委员会副主任委员、国家
注册物业管理师考前辅导教师。
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三、物业管理行业存在的主要问题 1、有关制度尚未落实； 2、部分物业服务企业法律意识、合同意识、责任
意识不强； 3、物业管理的责任边界不清； 4、部分物业服务企业服务理念不强； 5、物业服务队伍参差不齐； 6、行业自律机制不健全，部分企业缺乏自律意识。
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四、物业管理的发展趋势
较大城市的人民代表ຫໍສະໝຸດ 会及其常务委员制定和颁布；3、规章。规章包括部门规章和地方规章。部门规章
由国务院各部委制定和颁布实施；地方规章由省、自治区
、直辖市及较大城市的人民政府制定和颁布实施。
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（二）法律法规的效力
法律效力最高；
行政法规的效力高于地方法规、规章；地方法 规的效力高于本级和下级地方规章；
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(一) 建筑物区分所有权的概念 1、建筑物区分所有权的产生条件 多个业主共同拥有一栋建筑物。 2、建筑物区分所有权的构成： （1）业主对专有部分的所有权； （2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；
（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同 管理权。
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(二)专有部分的所有权