中粮万科长阳半岛区域发展稿-73页
昆山楼盘
嘉域汇商业中心老莊德荣·帝景东亚逸品阁中海地产广场远洋万和公馆盛景蓝天公寓合生世界花园万科大都会龙山广场SOCO公社赛洛公馆众智慧谷紫御华府黄金SOHO北京方糖@北京路劲·世界城泰达科技园颐湖庄园融景广场畅龙苑融景广场通厦·公元99林泉别府丽江庄园金色漫香林·香林天恒·半山世家联东集团永乐工业融景广场鸿坤·花语墅花栖左岸恒华安纳湖山水汇豪苑金科廊桥水岸首开·国风美仑辉煌·云上中关村科技园区通京投快线·上林湾浅山香邑温都水城国际养生富力·盛悦居富力湾SQUARE 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MOMA 绿地中央广场·新北京苏活国悦府乐栋300西红门经济适用房龙湖·蔚澜香醍北京第九区中冶·霄云汇三亚克拉码头万通新界·紫藤堡大学城11号亿城西山公馆棕榈泉白金公寓北京四季世家世嘉光织谷京贸国际城四惠商城四季会中粮万科长阳半岛博悦府保利茉莉公馆专家国际公馆润西山北京ONE美然生态馆汤泉墅凤凰国际首开石榴派中水电国际大厦红玺台财富海湾公馆阳光邑上阳光邑上海阔·水岸花墅元大都7号朝阳首府绿城北京诚园龙盛四季城新景别墅中弘·北京像素潮白河孔雀城北京IFC北京IFC世纪星城全朝阳中国铁建国际城俯台星河185长安8号艺天丽宫花园亦庄硅谷北京台湾街博瑞大厦博瑞大厦欧美汇购物中心7克拉中冶·霄云中心朱辛庄限价房海怡庄园金隅长安山麓中宏新界保利花园龙湖·香醍溪岸K2清水湾山屿湖长安六号新磁器金隅嘉和园天竺空港工业区53号大厦北京祥龙房地产开国际E庄怡景溪园欢乐1+2天保郦景成功广懋新龙大厦正源定慧福里宜品上层永兴家园明悦湾乐秀商城华远九都汇北辰香麓金科帕提欧Ⅱ美遇平谷科技信息大厦蓝宏中心精图盛业大厦京润大厦润枫·锦尚金运大厦德胜写字楼大唐科研大厦(大唐博雅大厦博安阳光大厦宾阳大厦百万庄独立写字楼恒生写字楼海关大厦飞翔写字楼大和写字楼北京西客站邮件处宝鼎广场百川物业写字楼安源大厦安信大厦(北京东糖阿原传媒写字楼TPT大厦三才堂写字楼千山园写字楼菊园宾馆写字楼京煤大厦京都瑞成大厦西京工业园捷讯通写字楼嘉曦大厦华远·长安街写字金丰和写字楼奥加国际公寓安立花园写字楼太丰惠中大厦顺成饭店三宇大厦恩菲科技大厦南丽湖1号宫颐府写字楼富通大厦金榜园商务会馆今儒商务大厦海通大厦豪力大厦京津新城庄园壹号华安发展大厦京津新城高尔夫公光联工业园三期华章大厦华远置业大厦华艺写字楼华戍大厦华恒大厦华府大厦北京金田恒业蓝鼎晨大厦锦胜华安商务楼东润时代大厦百盛大厦珠江逸景科技园中仪大厦中铁科大厦天海大厦田纳溪湖中国建材大厦中国兵器大厦中标协写字楼再保险大厦永康商务写字楼红杉国际公寓亦庄燕景写字楼阳光工场新时代大厦高登大厦中水大厦亦庄五角大厦首开智慧社运河岸上的院子中企财写字楼中发商务写字楼针织集团办公楼雅宝大厦宣武工会商务中心新华办公楼威盛大厦花园写字楼万企大厦(观湖国际天润福熙大道香悦四季避暑家园贡院9号波尔多庄园一瓶兰亭一渡新新小镇华业东方玫瑰天锦苑商业街彩颐街朝阳首府万年花城濠景新华联运河湾津港国际天籁·轩天籁·轩大兴区国家新媒体顺义区李桥镇工业现代制造技术产业西沙工业区厂房首开·璞瑅亦庄新城工业园工顺义新城第一街江南山水夏宫别墅江南山水中粮祥云国际生活昌平天通苑北新建光华工业园朝阳机场第二高速北京顺义林河工业纳帕海运河大兴全新厂房朝阳东五环库房仓康盛工业园北京五元物流中心北京通联仓储中心北京市丰台区花乡通州环保产业园区顺义供销社京大空新华联科技园十里堡王各庄产业北京留学人员大兴通州开发区厂房西北旺西500米厂库大兴区黄村芦求路朝阳十八里店物流顺义哈镘工业园厂亦庄开发区物流园北京印刷包装产业嶺澜北京视声通科技发通州马驹桥天车厂大兴工业物流园区北京市大兴区采育亦庄开发区新建厂大兴京开路旁新厂北京经济技术开发固安工业园区北京昌平沙河工业北京中关村永丰高天山国际创业基地联东U谷亦庄工业园400-10京津塘高速旁国家北京房山工业园区北京顺义仁和镇厂密云新建厂库房北京物流基地新建首发物流库房出租东方信捷物流北清首都机场南侧新建北京城外城新建厂西直门全新库房通州全新厂房通州区张家湾开发香河10000平米新厂大兴区旧宫镇南小顺义区李桥镇新建昌平回龙观新建库朝阳十八里店南桥通州工业开发区厂昌平回龙观北新建张家湾镇枣林庄新房山新建独门独院房山西六环新建厂丰台新建厂房海淀西北旺厂房顺义区北务镇厂房朝阳区东五环厂房顺义区马坡镇西丰北京密云经济开发北京好景象科技园北京健业达工贸有大兴黄村标准厂房北京通州新建厂房大兴新建两院厂房通州宋庄新建厂房顺义区张镇1300平大兴区黄村新建60方和正圆工业园区通州聚富苑工业开大兴医药产业基地昌平科技园厂房朝阳定辛庄厂新建北京国际信息产业华尚企业园旧宫开发区新建高佳合产业基地宋庄宋福工业园区京昌高科技园信息首都机场东侧现代中央领仕馆东联哈尔工业园茂华工场赛尔集团工业园华丰企业园嘉德工场永翌公馆雅园商业步行街御香山北京广播大厦嘉里星源汇盘龙谷文化城二期中意鹏奥大厦林肯公园京辰大厦钓鱼台七号院中国铁建·原香小海棠第三区·观邸大悦公寓龙湖锦坨城桃花源(东方太阳城龙源文化创意园锐城国际(财满街三锐城国际(财满街三欧美汇大厦鑫源国际前门大街雅世合金公寓保利西山林语金茂府京洲世家中国印刷大厦国盛时尚购物中心屯三里屯三里诗景长安屯三里CRD银座天莲大厦北京空港明豪商务华润五彩城首开·常青藤亚龙湾会公主郡三亚凤凰水城富力十号蓝岸丽舍雁栖半岛金城尚品文化大厦商业街东杉国际鸥洲顺义金宝城启城世茂·工三丹棱SOHO大厦世茂·工三世茂·工三唐宁ONE凯德锦绣中海城紫鑫阁竞园时代帝景宝汇苑碧桂园商业街北发大厦中景江山赋融景城香悦四季合生时代帝景百富国际大厦都城心屿阳光大厦上庄·三嘉信苑金隅·可乐+林达海渔广场富力丽柏天地活力东方·奥特莱金宝汇购物中心独栋奥线大厦国家会议中心泰晤士蓝湾泰晤士蓝湾北京外经贸大厦安全大厦安全大厦康健·宝盛广场珠江摩尔国际中心。
2010年北京中粮万科长阳半岛视觉推广工作汇总
2010年3月29日 中粮万科长阳半岛 区位图再次修正调整
增加了地铁线路图，区域图修正了道路位置，奥特莱斯位置等
2010年3月30日- 4月5日 中粮万科长阳半岛 报纸广告
北青报尚色，广厦时代／精品购物指南／新京报
2010年4月12日 中粮万科长阳半岛 巡展物料开始筹备
2010年4月18日 中粮万科长阳半岛 户外物料调整
EDM将体现出区域配套，教育配套，生活配套信息
2010年2月27日 中粮万科长阳半岛 手机彩信宣传开始
彩信设计方案
2010年3月4日 中粮万科长阳半岛 金源外展场物料开始制作
项目气质执行，塑造
2010年3月5日 中粮万科长阳半岛 假日临时售楼处开始启动
门头设计方案
精神堡垒设计方案
导视系统 警示贴等设计方案
晚报 晨报
2010年5月26日 中粮万科长阳半岛四号线地铁广告
2010年5月26日 中粮万科长阳半岛周末活动展板展架
2010年5月26日 中粮万科长阳半岛周末活动展板展架
网站登陆界面
中粮万科长阳半岛海报正面
中粮万科长阳半岛海报正面
项目围档
京良路围档画面
内部团购展板
户型单页
2010年5月11日 中粮万科长阳半岛 周末活动展板展架
2010年5月11日 中粮万科长阳半岛信报广告
主推教育主题
2010年5月17日 中粮万科长阳半岛户外广告更换
主推品牌，教育，交通
2010年5月17日 中粮万科长阳半岛网络EDM 登陆界面更换
2010年5月20日 中粮万科长阳半岛报纸广告
2010年1月25日 中粮万科长阳半岛项目地块包装形式确立
项目地块确定以：画面和石材仿材构成地块包装形式，并继续细化执行方案
【VIP专享】房地产产品研究系列
房地产产品线：万科恒大等企业产品系列化标准化揭秘及启示关键字：房地产产品系列房地产产品标准化房地产产品线房地产企业管理房地产管理咨询我们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”，一个是“京投万科新里程”。
长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘，项目从2010年7月面市以来，销售额超过50亿。
“新里程”项目距长阳半岛很近，是一个有1000余套房的小项目。
如果你对照新里程项目的户型，你会发现几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到同样的户型。
也就是说，新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来的。
同属“华南五虎”的恒大，2011年实现合约销售额803.9亿元，同比增长59.4%；实现营业收入619.2亿元，同比增长35.2%；净利润117.8亿元，同比增长46.9%。
更值得关注的是，2008-2011四年间，恒大的销售额平均增长率高达133.6%。
但是，假如你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大·绿洲”看看，并认真对比一下各个项目的楼书，你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目，无论是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎都是一模一样的。
或许不同城市的“绿洲”业主不知道，但许多业内人员可能知道，各个“绿洲”就是一套标准图建出来的。
其实，不只是万科和恒大。
据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。
例如：■万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列；■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利的花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；■万达的广场系列、华府系列；■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。
而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。
中粮彩云居个案分析
彩云居
彩云居周边 高速干道有吉印大道、 机场高速、双龙大道高 架、绕城高速； 地铁线路有：地铁1号线， 地铁三号线（在建）、 地铁六号线（规划）
二、地块信息-配套
胜太路商业街 百家湖商圀
商业：殷巷商业街、殷巷菜 场、华润苏果等，及1912百 家湖商圀直接辐射区域，30
江宁康复医院 清水亭中学 殷巷商业街 清水亭小学
分钟直达新街口；
教育：清水亭小学、清水亭 中学、南师大附中、东南大 学； 医疗：同仁医院、同仁儿童 医院、江宁康复医院。
商业配套 教育配套 医疗配套
同仁医院 南师大附中
中粮·彩云居
东南大学
三、区位板块分析
三、区位板块分析-板块分析
江宁七板块划分：
1、岔路口板块 2、百家湖板块
3、将军路板块
二、地块信息-项目周边四至
北侧新城规划混合用地
东侧癿加油站
西侧同仁医院
南北长约314米，东西宽约140米
东侧九州通医药
南侧东南大学
南侧吉印大道
东侧九竹
二、地块信息-项目交通
新街口
河西
地 铁 六 号 线 （ 规 划 ）
南站
百家湖商圈
彩云居， 10分钟到达百家湖商圀； 20分钟可达南京南站； 30分即达河西 40分钟直达新街口。
地存在一些小瑕疵，如：次卧的采光不够好，卫生间比较暗， 主卧、次卧被客厅分离而不处在同一静区，休息质量会受到 一定影响。但是总体来说，大多户型能够将空间面积完整利 用，几乎没有浪费面积，能满足年轻人群居住需求。
总结：部分户型在具备一些优点的同时，也不可避免
五、营销推案分析
五、营销推案分析 开盘时间：2011年5月7日 推出产品：居首度开盘，推出01、02、03栋，共 240套房源，主力面积54-103㎡，还有少量
10大房产开发企业趣谈
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NO2.红花会---绿城
• 红花会创建于清朝雍 正年间，以反清复明 为宗旨，在各地遍开 分舵，兴旺时帮众超 过十万之数。而绿城 也在全国攻城略地， 已在30余座城市有82 个项目。总舵主宋卫 平以打倒万科为己任， 豪言3至5年超过对手。
NO3.全真教------中海
NO9.古墓派-------碧桂园
• 古墓派轻功绝妙，剑 法、拳法飘逸灵动。 尤其是门派绝技“黯 然销魂掌”，故意与 传统武学原理相反， 为天下第一等厉害功 夫。而碧桂园的发展 模式，也是迥异于其 他业内同行，但是在 今年表现不尽人意， 也正应了“黯然销魂” 一词。
NO10.峨眉派----龙湖
• 峨眉派与少林、武当 共为中土武功的三大 宗，尤其在西南一带 很有势力，可说是独 占鳌头。峨眉派武功 亦柔亦刚，内外相重， 倏忽神奇，变化万方。 龙湖地产成长于重庆， 发展于全国，由女掌 门吴亚军统领，09年 底成功在香港上市， 风头一时无两。
中国地产江湖中国地产江湖十大门派：万科、绿城、中海、保利、恒大、绿地、富力、世贸、碧桂园、龙 湖。
NO1.少林派---万科
• 常言道，“天下武功出少林”。少 林派，乃武林中的泰山北斗，江湖 第一大门派。在中国地产行业，万 科目前是首屈一指的住宅开发企业。 万科作为行业领头羊，被归类为中 国地产江湖第一门派——少林派真 正是实至名归。
NO7.五虎门----富力
• 相传在古时，五虎门 在广东开山立派，是 南方著名武术流派。 而在今日地产界，素 有“广东地产五虎” 的说法，富力地产作 为广东土生土长的房 地产企业，风头甚劲， 正是“五虎”中的领 军人物。
NO8.姑苏慕容----世茂
• 姑苏慕容氏，为鲜卑 族燕国皇室后裔，父 子皆为顶级武功高手， 在北宋年间成为江南 第一大世家。世茂集 团也是一个家族企业， 掌门人许荣茂一直对 儿子许世坛着重培养， 而年纪轻轻的许世坛 也已呈现出大将风度， 不愧是名门望族、帝 王后裔。
罗兰贝格培训例案万科发展战略ppt79页
深深房 万科 中远发展 深物业
• 与竞争对手相比较，万科 盈利能力偏低，且呈下滑 趋势
• 未来的扩张需要考虑盈利 平，通过提高万科股票的 场吸引力来增强未来的融 能力
1) 税前利润 资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析
在未来的发展中应该处理好盈利和 增长两个发展目标的关系
万佳百货主营业务收入(1997-1999) [百万元]
+17.6% p.a.
万佳百货营业毛利(1997-1999) [百万元]
+18.9% p.a.
万佳百货营业毛利率(1997-1999)
1999年净利润为2,108万元，净利润率为2.46%，属行业中等水平
资料来源：万科股份，罗兰贝格分析
万科未来将面临着改善其主营业务 盈利能力的重要课题
核业务房地产的快速增长显示了万科在这一领 域的竞争实力
其它 商业零售
• 主营业务收入：1997~1999
• [百万元]
1,956
2,269
2,912
年均增长率
+22%p.a. +2%p.a. +18%p.a.
房地产
+25%p.a.
资料来源：万科公司，中国统计年鉴2000，罗兰贝格分析
万科已经成为我国房地产行业的领 先者之一
• 营运效率比较：1999
营业费用：1999 [万元]
销售额：1999 [万元]
单位营业费用 产生的销售额[元]
// 万科
// 深深房
深物业
291,238
15
84,916
175
194,249
712
中远发展
房地产策划跑盘汇报
中信新城、枫丹壹號、 林肯公园、国锐金嵿、 远洋天著、润枫领尚、 首开万科公园里、富 力尚悦居、首开国风 美仑、珠江四季悦城、 融科钧廷、金第万科
金域东郡
【竞争态势】
北京南部市场在售项目众多，竞争 激烈
在售主流项目
中信新城 林肯公园 国锐金嵿 中建国际港 金地朗悦 葛洲坝紫郡府 润枫领尚 富力尚悦居 首开国风美仑 融科钧廷
认购面积 （万平米）
6.29
1.61 0.3 15.36 9.75 5.8 3.7 4.0 8.6 6.05 61.46
成交均价 （元/㎡）
24362
26077 30987 24600 21197 28500 20461 20480 16005 18196 ——
注：数据为2013年1-7月，以上数据来源于天朗网
➢交通优势明显：国际港距离地铁四号线枣园站A口
仅100米；项目距离大兴小营公交站仅50米，途径本 站有610、631、829、841、842、937、940、954、 968和兴2路等。
➢周边配套相对成熟：
•商超配套：家乐福、华堂商场、吉星德亿商城； •教育配套：大兴一幼、大兴一小、大兴一中、
兴华中学、北师大附中分校；
➢南城在售项目众多，在调研的10个项目中，2013年各项目整体销售良好；
➢中建国际港在整个南部市场，实现销售套数、成交面积之最，堪称南城的王者！
【发现问题】
中建国际港二期1462套房源，当天售罄，销售额达37.9亿元，
刷新2012年以来全国单盘单日成交额记录！
中建国际港如何实现 如此的成交奇迹？
楼栋分布图 效果图
中建国际港二期货源盘点
户型 面积 居室 分布楼号 套数 单价区间 总价区间（万）
开发商配套小学违约-请愿书模板
请愿书尊敬的北京市级相关领导：您们好！我们是中粮万科长阳半岛项目（以下简称“长阳半岛项目”或“本项目”）的业主代表，谨代表本项目近8000户业主，要求房山区教委在今年9月1日前务必解决本项目配套的北京小学长阳分校（以下简称“配套小学”）存在的不合理划片问题，保证今年及今后万科业主的京籍、非京籍适龄子女能够顺利入读配套小学。
一、事件概述：2010年，万科开始牵头在长阳起步地区引入北京小学，并于2012年8月25日正式与西城区教委、房山区教委、北京小学三方，签署的《关于在北京长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（见附件2），约定“北京小学属于长阳半岛教育配套”、约定“北京小学“校名等不得用于本长阳项目以外的其他项目。
北京小学长阳分校编制为6个年级、24个班、一个年级4个班、每班38人，对应长阳半岛项目（万科2009年拿地）的2.5个地块，根据2006年公布的《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），按照长阳半岛居民人数规划的最低配置，服务范围是长阳半岛近8000户居民。
在没有征求意见、没有任何公示的情况下，房山区教委于2013年5月22日发布“北京市房山区教育委员会关于房山CSD长阳核心区划片招生范围的意见”（以下简称“北小长阳分校2013招生意见”，见附件3），将北京小学长阳分校的划片范围从1#地、3#地南、5#地扩展为1-6#地（见附件1），除万科开发的长阳半岛（包括半岛家园、云湾家园、紫云家园）外，规定中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集业主子女全部入学北京小学长阳分校，共计约20000户居民。
后于2015年4月30日发布“北京市房山区教育委员会关于房山长阳地区划片招生范围的意见”，引入临时划片概念，进一步扩展周边行政村（见附件1）共计11个，户数不详，规定除长阳起步区1-6#地外，西营、马厂、高岭、牛家场、保和庄的适龄新生先入学于北京小学长阳分校，搬迁后，根据搬迁位置就近入学。
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
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1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
早晨设计-作品集和
品牌需求
远洋光华国际希望通过系统的品牌战略来强调写字楼、服务式公寓、商业三种业态的价 值互动与效能叠加，发挥商务综合体的整体效能。节能、人性化、智能化：以节能、人 性化、智能化设计作为产品的设计原则，全面提升项目的综合品质和长期价值。
品牌策略、品牌设计、品牌推广专家
品牌策略、品牌设计、品牌推广专家
品牌需求
远洋地产所开发的写字楼产品，全部以高端形象面世，无一不是地域商务中心，无论从 建筑品质、功能配套、物业管理与服务，都达到了中国写字楼产品的巅峰水平，为企业 赢得了广泛的声誉。此次远洋地产本着为南北京带来最好的商务产品和投资升值样板的 理念开发了自然新天地项目。 早晨设计将“写字楼领航者”作为为自然新天地的定位。自然新天地以低调奢华的立面 设计，浑然天成的商务气质，完善区域内的商务配套，引领区域一流品质，提升区域价 值，成就南北京商务核心。
万科金域华府 万科新里程
万科地产 假日风景（秦皇岛）
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项目概况
•凯晨世贸中心是北京凯晨置业有限公司投资开发建设的纯商务写字楼。由美国SOM 设计师事务所与北京市建筑设计研究院联袂担纲设计。 •凯晨世贸中心整个建筑是由中间有两个玻璃中庭和四个玻璃连桥相联接的三栋相互平 行的独立写字楼构成。 •世界最大的智能生态双层呼吸式玻璃幕墙，长安街上最高的总裁行政层，北京高端写 字楼最大的空中花园，北京标准净高最高的顶级写字楼之一，众多优势使得凯晨世贸 中心，在京城高档写字楼中占据绝对优势。