房地产估价师题-房地产估价理论与方法_10
房地产估价师题-房地产估价理论与方法1、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格B.现时该房屋的房改成本价C.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金D.当时该房屋的房改成本价2、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。
A.发现B.创造C.发明D.确定3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一4、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的,同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。
A.作出的估价师声明不同B.估价对象状况不同C.掌握的有关信息不同D.委托人不同5、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。
A.投资价值高于市场价值B.谨慎价值低于市场价值C.原始价值高于账面价值D.快速变现价值低于市场价值6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。
A.过去是否带来了经济收益B.是否具有产生经济收益的能力C.目前是否有经济收入D.目前的收入是否大于运营费用7、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。
A.清算价值B.快速变现价值C.市场价值D.投资价值8、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=()x直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用+销售费用B.待开发房地产价值+后续开发成本C.后续开发成本+管理费用D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费9、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m，套内墙体面积20m，分摊的共有建筑面积25m，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A.2000B.2069C.1765D.240010、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A.最高最佳使用原则B.估价时点原则C.合法原则D.替代原则11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。
A.共有房地产的价值B.无租约限制下的价值C.有租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A.收紧房地产开发贷款B.开征房地产持有环节的税收C.上调贷款利率D.增加土地供应13、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元／m，出租的年末净收益为500元／m。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元／m。
A.4365B.4500C.3473D.463514、引起真正的房地产自然增值的原因是()。
A.需求增加B.通货膨胀C.装修改造D.改进物业管理15、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m，约定建筑面积为95m，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100m。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/m。
A.4000.00B.4072.54C.3868.92D.4286.8916、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A.合法原则属于一般性原则B.最高最佳使用原则属于技术性原则C.独立,客观,公正原则属于普适性原则D.谨慎原则属于一般性原则17、甲,乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。
A.50~75B.50~100C.0~50D.100~15018、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证B.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制C.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格19、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。
A.发放抵押贷款之日B.完成估价对象实地查看之日C.签订估价委托合同之日D.未来处置抵押房地产之日20、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元,29万元,30.5万元,29.5万元，报酬率为8%。
用”未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为()万元。
A.360.49B.362.93C.358.85D.365.2921、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m，安装工程直接费为450元／m（其中人工费为50元/m），装饰装修工程直接费为900元／m（其中人工费为45元/m），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为 3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元/m。
A.2397.99B.3237.60C.2204.55D.3345.6422、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。
A.2.13%B.2.22%C.2.00%D.2.50%23、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为()元／m。
A.2500.00B.2575.00C.2427.18D.2659.5724、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A.1844.55B.1845.87C.1838.00D.1850.0025、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m,3565元/m,3730元／m,3905元/m,4075元/m，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为()元/m。
A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.526、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为()万元。
（说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是()。
A.估算后续开发的各项支出,收入B.估算后续开发各项支出,收入在何时发生C.估算后续开发经营期D.估算开发期中的利息和利润28、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为()。
A.7.65％B.8.75%C.9.42％D.10.19%29、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25％。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元A.2474.60B.3798.30C.2281.83D.4119.1830、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置,交通,环境景观等的优劣C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落,用途等情况进行核对D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解31、设临街深度价格修正率见下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40%,20%和10％，则下图的宗地B的单价为()元／m。
A.6800B.6960C.6400D.760032、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有()。
A.城市房屋拆迁补偿估价业务B.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务C.在建工程抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务33、某幢大厦的总建筑面积为1000m，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为()。
A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%34、某房地产开发用地，其土地面积为10000m，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。
A.450B.500C.375D.60035、估价结果报告通常包括委托人,估价机构,估价对象,估价目的,估价时点,估价依据,估价原则,估价方法,估价结果,其他需要说明的事项,注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A.价值类型和定义,估价对象分析,致委托人函B.价值类型和定义,估价的假设与限制条件,估价报告应用的限制C.价值类型和定义,估价作业日期,估价的假设与限制条件D.价值类型和定义,估价作业日期,估价报告应用的限制36、与非专业估价相比，专业估价的特点有()。
房地产估价《理论与方法》考前练习及答案
房地产估价《理论与方法》考前练习及答案房地产估价《理论与方法》考前练习及答案一、判断题1．决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。
（√）2．总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。
（√）3．稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
（√）4．价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
（√）5．在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
（√）6．同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。
（×）解析：同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。
7．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
（√）解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
8．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
（√）解析：不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。
9．一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。
（×）解析：一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。
10．在使用交通时间距离时．应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。
（√）二、选择题1．影响房地产价格的环境因素不包括（）。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境答案：D解析：影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试题及答案.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试题及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 建筑物的损耗可分为（ ）。
A.可修复的损耗 B.不可修复的损耗 C.可估算损耗 D.不可估算损耗 E.不可计算损耗 本题答案： 2、判断题 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。
增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。
该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。
（ ） 本题答案： 3、判断题 成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要大量建筑物进行估价的场合。
（ ） 本题答案： 4、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、多项选择题砖混结构一等：生产用房的耐用年限为（）年，受腐蚀的生产用房为（）年，非生产用房为（）年。
（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65本题答案：6、判断题在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。
（）本题答案：7、判断题建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。
（）本题答案：8、问答题房地产价格的构成本题答案：9、判断题在实际的估价中，我们采用的是实际成本。
（）本题答案：10、多项选择题房屋新旧程度的判定标准是（）。
A.完好房：十、九、八成新B.基本完好房：七、六、五成新C.一般损坏房：五、四成新D.严重损坏与危险房：三成以下E.危房：一成以下本题答案：11、单项选择题在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，计算建筑物折旧的经济寿命为（）。
房地产估价理论与方法_考题预测llff_lx0401习题
第四章房地产价格影响因素一、单项选择题1.下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（）。
A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关2.下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。
A.完备程度B.基础设施C.实物因素D.环境状况3.（）房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施完备程度。
A.别墅B.商业C.居住D.工业4.对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。
A.80％B.75%C.70%D.60％5.影响房地产价格的环境因素不包括（）。
（2005年试题）A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境6.《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。
”A.发现人B.土地使用者C.集体D.国家7.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。
A.增加，增加B.减少，减少C.减少，增加D.增加，减少8.（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长9.一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升10.对于（）房地产来说，房产税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。
相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第3次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.下面不是估价所需资料的是()。
A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料2.相比之下，成本法最适合于对()的估价。
A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产3.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。
A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。
如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。
A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上5.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.68%B.75%C.76%D.80%6.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。
A.24B.23.42C.23.43D.22.869.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。
A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房10.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。
房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（ ）。
A.自留山 B.自留地 C.被依法查封的财产 D.被依法监管的财产 E.乡镇企业的土地使用权 本题答案： 2、判断题 城市规划不影响房地产价值。
（ ） 本题答案： 3、判断题 法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。
（ ） 本题答案： 4、判断题 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。
（ ） 本题答案： 5、单项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理B.均衡原理C.收益递减原理D.最佳使用原则本题答案：6、判断题估价时点原则优先于其他估价原则。
（）本题答案：7、判断题类似房地产是指其实物、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
（）本题答案：8、判断题合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。
（）本题答案：9、判断题在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。
（）本题答案：10、判断题再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第7次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料2.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。
A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素3.城市房屋拆迁估价应当采用()。
A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准4.报酬率的表达式为（）。
A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本5.收益法的雏形是()。
A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法6.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。
A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧7.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定8.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层9.基准地价是城市中均质区域内的土地()。
A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格10.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。
A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型11.画出时间序列图的目的是()。
A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势12.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。