土地增值税扣除办法

南京地方税务局

土地增值税扣除办法(试行)

总则

第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则、《土地增值税清算管理规程》和其他法规、规范性文件制定本办法。

第二条土地增值税扣除项目是指计算房地产转让增值额时房地产转让收入按规定可以扣除的成本、费用、税金等。土地增值税扣除项目包括以下五个方面的内容：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第三条土地增值税扣除项目金额以清算单位为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，应按普通住宅、非普通住宅和非住宅类房地产分类归集。

第一节扣除项目一般规定

第四条扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

合法有效凭证是指以下情形应当取得的凭证和资料：

（一）购买不动产、无形资产、货物和劳务的，应当取得发票；

（二）支付行政性规范和政府性基金，应当取得财政部门监制的专用票据；

（三）支付拆迁补偿费的，应当取得发票的，应按规定取得发票，无需取得发票的，应取得收款凭据。

（四）以接收投资方式取得房地产的，应当以提供投资作价协议、帐务处理记录和关于接收房地产投资工商行政管理部门的登记或变更登记手续。

第五条纳税人支付成本、费用的，税务机关可以要求纳税人提供以下资料：

（一）有土地使用权出让合同、房地产购买协议；

（二）拆迁委托协议、拆迁补偿协议；

（三）工程设计合同、工程勘察合同；

（四）工程施工合同、工程合同结算单、工程审计报告、工程监理协议和工程监理报告；

(五)工程材料和设备采购协议，其他货物和劳务的采购协

议；

（六）银行贷款利息结算通知单；

（七）其他与扣除项目金额相关的政府文件、纳税人决议等证明资料。

第六条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。实际发生的成本和费用，是指已经支付的金额。除另有规定外，预提费用不得扣除。

未实际支付的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本不得扣除。允许扣除的土地使用权所支付的金额和房地产开发成本应当在自主清算申报之日前已经支付。

第七条扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。房地产开发费用不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。房地产项目开发过程发生的损失不得计入开发成本。

第八条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

第九条纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

本条所指合理的分配方法是指：

(一)同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权

所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(二)同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

第十条对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第十一条房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

本条所指不符合清算要求是指以下情形：

（一）报送的资料不全面。

（二）未提供本办法第四条所要求的凭据和资料的。

（三）所提供的资料混乱，不能验证有关情况的。

第十二条纳税人发生的扣除项目由关联交易形成的，应当按照评估价格、公允价值和营业常规进行业务往来确定扣除项目

金额。

第十三条扣除项目中房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目的计算基数应当保持一致。

第十四条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的除税金之外单位建筑面积的扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。

除税金之外的单位建筑面积扣除项目金额=清算时的除税金之外扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

第十五条提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重臵成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

第二节取得土地使用权所支付的金额

第十六条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

第十七条纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计

算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府及相关部门以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

第十八条纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。

第十九条以地补路（或其他工程等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额，按政府部门审计报告确认的道路或其他工程建设成本确认。以地补路（或其他工程等）形式取得土地使用权的，应当以政府文件为依据。

第二十条母公司与国土局签订土地出让合同，由母公司支付土地出让金、办理土地使用权手续和土地前期开发费用后，根据国土部门的管理规定直接将土地使用权证办给其子公司，经主管税务机关确认不属于土地使用权转让的，税务机关审核确认属于子公司取得土地使用权所支付金额的，子公司计算土地增值税时按规定扣除。

第二十一条房地产开发企业支付的土地闲臵费不得扣除。

房地产开发企业支付的土地出让金滞纳金不得扣除。

房地产开发企业支付的违约金不得法扣除。

第二十二条地下建筑面积按规定未承担土地出让金的，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

第二十三条房地产开发企业为取得土地使用权所支付的