房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同
土地增值税企业所得税对于开发费用和开发间接费用扣除的不同规定
房地产开发企业计算土地增值税和企业所得税开发费用扣除不同规定土地增值税的开发费用是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。
在土地增值税清算时，三大费用的扣除不同于企业所得税。
企业所得税计算中允许扣除：企业发生的期间费用、已销开发产品及税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（一）土地增值税的“管理费用和销售费用”扣除土地增值税清算流程对于管理费用与销售费用的扣除一般采取了计算扣除的办法，利息支出满足一定条件时才能据实扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
（三）开发费用与开发间接费用的区分《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
这些费用必须与直接组织、管理开发项目有关才能被称之为开发间接费用。
开发间接费用不仅可以据实列支，还可以作为房地产开发费用扣除基数和财政部规定的其他扣除项目加计扣除的基数。
（四）土地增值税对于费用扣除与企业所得税存在较大差异首先，企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），土地增值税扣除项目的开发费用不是按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除。
银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。
房地产开发企业主要涉及的税种及税率
房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。
对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。
土地增值税与企业所得税差异事项
（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。
在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。
除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。
（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。
而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。
开发企业要区分期间费用和计税成本。
计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。
开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。
按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。
（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。
其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。
具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告-国家规范性文件
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法律家 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
没有明确。
土地增值税没有明确接受土地使用权投资应按何种价格入帐。
公共配套设施成本
开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
〈关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉
（财税[2006]88号）第一条
对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条
两税加计扣除的内容完全不同。
合作建房
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
房地产开发企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
（适用查帐征收的内资房地产企业）
企业所得税
依据
土地增值税
依据
差异说明
收入总额
纳税人的收入总额包括:
(一)生产、经营收入；
(二)财产转让收入；
(三)利息收入；
(四)租赁收入；
(五)特许权使用费收入；
(六)股息收入；
(七)其他收入。
从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
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今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。
小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。
的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。
上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。
比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。
值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理
房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。
政策规定：一、土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
二、企业所得税。
根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。
先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。
房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算
2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。
由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。
其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。
为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。
其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。
两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。
主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。
房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。
所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。
土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。
包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。
房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。
其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。
土地增值税与企业所得税的差异性
财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。
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房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同？
计算土地增值额时税法允许扣除的项目。
主要包括：（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定.(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。
纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。
（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。
企业所得税扣除项目（1）利息支出的扣除。
纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
（2）计税工资的扣除。
计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。
按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。
直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。
个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。
纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。
国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。
（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。
纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。
纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。
职工教育经费，则不得扣除。
纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。
4）捐赠的扣除。
纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。
超过3％的部分则不得扣除。
（5）业务招待费的扣除。
业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。
税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超
过该部分营业收人的1‰。
营业收入是指纳税人从事生产经营等活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
缴纳增值税的纳税人，其业务招待费的计提基数，是不含增值税的销售收入。
（6）职工养老基金和待业保险基金的扣除。
职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（7）残疾人保障基金的扣除。
对纳税人按当地政府规定上交的残疾人保障基金，允许在计算应纳税所得额时扣除。
（8）财产、运输保险费的扣除。
纳税人缴纳的财产。
运输保险费，允许在计税时扣除。
但保险公司给予纳税人的无赔款优待，则应计入企业的应纳税所得额。
（9）固定资产租赁费的扣除。
纳税人以经营租赁方式租入固定资产的租赁费，可以直接在税前扣除；以融资租赁方式租入固定资产的租赁费，则不得直接在税前扣除，但租赁费中的利息支出。
手续费可在支付时直接扣除。
（10）坏账准备金、呆账准备金和商品削价准备金的扣除。
纳税人提取的坏账准备金、呆账准备金，在计算应纳税所得额时准予扣除。
提取的标准暂按财务制度执行。
纳税人提取的商品削价准备金准予在计税时扣除。
（11）转让固定资产支出的扣除。
纳税人转让固定资产支出是指转让、变卖固定资产时所发生的清理费用等支出。
纳税人转让固定资产支出准予在计税时扣除。
（12）固定资产、流动资产盘亏、毁损、报废净损失的扣除。
纳税人发生的固定资产盘亏、毁损、报废的净损失，由纳税人提供清查、盘存资料，经主管税务机关审核后，准予扣除。
这里所说的净损失，不包括企业固定资产的变价收入。
纳税人发生的流动资产盘亏、毁损、报废净损失，由纳税人提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，可以在税前扣除。
（13）总机构管理费的扣除。
纳税人支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费，应当提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、分配依据和方法的证明文件，经主管税务机关审核后，准予扣除。
（14）国债利息收入的扣除。
纳税人购买国债利息收入，不计入应纳税所得额。
（15）其他收入的扣除。
包括各种财政补贴收入、减免或返还的流转税，除国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途者，可以不计入应纳税所得额外，其余则应并入企业应纳税所得额计算征税。
（16）亏损弥补的扣除。
纳税人发生的年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。
两个扣除项目差多了.土地增殖税扣除的只能是与房地产开发有关的费用,而企业所得税是整个房地产开发企业所发生的可扣除费用.两者覆盖范围是不同的。