房地产企业土地增值税清算案例
【案例分析-土地增值税】土地清算
【案例分析-土地增值税】土地清算【案例简介】A房地产公司是有限责任公司（法人独资），注册资本1000万元。
该项目属于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次分别取得。
项目建设规模：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。
可售商品房面积为18,764.44平方米，其中：普通住宅17,436.76平方米，非普通住宅1,327.68平方米。
项目销售情况：该商品房截止清算基准日止，已售商品房（含视同销售的面积）面积为17,334.86平方米，其中：已售普通住宅为17,334.86平方米，已售面积占可售面积(含视同销售的面积)比例为92%。
通过审核“开发成本”明细账，发现企业存在以下问题：（1）列支的土地征用及拆迁补偿费20万元未取得合法有效凭据。
企业称土地征用及拆迁补偿的原始票据均由集团取得，清算组人员认为该项目列支的土地征用及拆迁补偿费企业无法提供相关有效凭据，应调减开发成本-土地征用及拆迁补偿费20万元。
（2）基础设施费中列支的绿化费用15万元未取得合法有效凭据。
（3）开发间接费中列支的业务招待费26万元，清算组人员认为，企业将属于销售费用的业务招待费列入开发成本中，应调减开发成本-开发间接费26万元。
【案例分析】1、从该案例的清算中可以发现，对于房地产收入的审核，除了要审核预收账款明细账、往来科目明细表外，还要审核预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据是否相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
2、土地是房地产开发中一个重要组成部分，是土地增值税清算准予扣除项目中重要组成内容。
取得土地使用权所支付的金额，根据企业取得的方式不同，判断是否取得合法有效凭据，查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致；对于拆迁补偿费是否实际发生，合同、名册、凭证核对不上的不予认可，必要时可要求提供被拆迁户原房产、土地证明。
山东 二次土增清算的案例
山东二次土增清算的案例山东二次土增清算是指在土地增值税缴纳后，再次对土地进行清算，以核实土地增值税的征收标准和支付金额是否正确的过程。
以下是关于山东二次土增清算的案例：1. A先生购买了山东某地的一块用于房地产开发的土地，并根据政府规定支付了土地增值税。
后来，政府对该地进行了重新评估，发现土地价值被低估，于是进行了二次土增清算，结果显示A先生应支付更多的土地增值税。
2. B公司在山东投资兴建了一座商业综合体，完成后按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在日后的土地估价中发现B公司在申报土地价值时存在误差，因此进行了二次土增清算，要求B公司缴纳更多的土地增值税。
3. C女士购买了山东某地的一块农用地，计划用于农业种植。
在进行土地增值税缴纳后，政府对该地进行了重新评估，结果发现土地的增值幅度较大，因此进行了二次土增清算，并要求C女士支付更多的土地增值税。
4. D先生在山东某地购买了一块土地，并按照政府规定支付了相应的土地增值税。
然而，政府发现D先生在购买土地时存在虚假交易行为，于是进行了二次土增清算，要求D先生支付更多的土地增值税，并进行相关处罚。
5. E公司在山东投资兴建了一座工业园区，完成后按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在后续的土地估价中发现E公司在申报土地价值时存在错误，因此进行了二次土增清算，要求E公司缴纳更多的土地增值税。
6. F女士在山东购买了一块土地，并按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在重新评估土地价值时发现，F女士在申报土地价值时存在误差，于是进行了二次土增清算，要求F女士缴纳更多的土地增值税。
7. G公司在山东投资兴建了一座住宅小区，完成后按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在后续的土地估价中发现G公司在申报土地价值时存在虚假行为，因此进行了二次土增清算，要求G公司支付更多的土地增值税，并进行相应处罚。
8. H先生在山东购买了一块用于农业种植的土地，并按照政府规定支付了土地增值税。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
土地增值税清算实例
土地增值税清理实例给你一个清理实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清理审查工作方法，依据土地增值税清理审查有关政策及程序，编写了土地增值税三道事例题，供比较参照。
关于三道事例题中供给的数据状况请忽视。
事例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在 2006 年 7 月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清理申请手续。
税务部门对该公司所供给的有关清理项目资料进行了查收，特别是对《土地增值税清理鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》 )中内容和格式进行了要点检验后，赞同“东园小区”项目办理土地增值税清理手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中表露的详细状况以下：—、整体项目状况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于 2001 年 2 月以 (2001)231 号文件赞同投资开发的项目的，座落于东城区 XX 号，规划赞同总占地面积80,000 平方米。
该单位在 2003 年 3 月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002 年初动工建设，于2003 年 5 月开始对商品房进行预销售，依据北京市房地产勘探测绘所供给实测总建筑面积证明为200,000 平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000 平方米；其余不行销售的自用办公、商业、车库等面积30，000 平方米。
此外还有配套设备面积12,000 平方米。
3、截止 2006 年 5 月 30 日，可售面积中已销售面积为160,000 平方米，此中销售住所 120,000 平方米、销售商业用房 15,000 平方米、销售办公用房25,000 平方米。
节余未销售面积10,000 平方米中，已对出门租 4000 平方米。
4、公共配套设备用途分别为：变电站和热力站800 平方米、物业管理用房200 平方米、托儿所2000 平方米、派出所500 平方米、游泳馆 4000 平方米、自行车棚 1000 平方米，车库3500 平方米。
土地增值税清算案例(二)
一、要求
以下给出的是永安房地产开发有限公司（以 下简称永安公司）2008-2010年度“永辉花园” 小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料 和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该 项目进行土地增值税清算。
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二、相关资料
永安房地产开发有限公司基本情况：
永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为 2004年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法 定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。 核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行 为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自 2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他 开发项目 。 2018/11/22
（二）项目立项、规划情况 根据2008年1月20日取得发改委《关于基 本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永 辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目 占地面积50000平米。
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。 开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根 据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人 防工程2000平方米。容积率1.9。 二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3 米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。 建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0
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许可证取得情况如下：
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1、2008年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可 证。 2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可 证。（一期） 3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许 可证。（一期） 4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许 可证（二期） 5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可 证。（二期） 2018/11/22 6
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
土地增值税清算案例分析讲解学习
土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
房地产行业税收风险案例
房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。
话说有个房地产开发商，叫大宏地产。
他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。
在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。
正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。
大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。
他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。
这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。
可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。
在审查的时候，发现这些费用明显不合理。
比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。
大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。
二、房产税的糊涂账案例。
有个小型房地产公司，叫小利房产。
他们有一些用于出租的商铺。
按照规定，出租的房产是要交房产税的。
小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。
他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。
比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。
这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。
但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。
税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。
就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。
三、企业所得税的虚报亏损案例。
阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。
他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。
他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。
比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。
他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。
税务局有一套严密的核查系统。
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十一、房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。
这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。
问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税2467.08贷：银行存款 2467.08十二、商铺住宅联体楼土地增值税如何缴我国《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［１９９５］０４８号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
例如：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积１０００平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。
该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。
该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。
按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。
增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝９（万元）。
增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100％＝0．9％。
低于50％，适用30％的税率。
由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免税。
商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0．45（万元）。
按第二种方法计算：普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30％＋27．5＝807．5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。
普通标准住宅增值额＝500－807．5＝－307．５（万元），无增值额。
商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30％＋27．5＝183．5（万元）；商铺增值额＝500－183．5＝316．5（万元）；商铺增值率＝316．5÷183．5×100％＝172％，适用50％的税率。
商铺应纳土地增值税＝316．5×50％－183．5×15％＝130．725（万元）。
由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为０．45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130．725万元。
究竟哪一种计算方法正确呢？《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
因此，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字［１９９５］４８号“分别核算增值额”的规定。
后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
十八、房地产企业土地增值税的税收筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
它是一个专门针对房地产市场的特殊税种，因此对土地增值税进行税收筹划对房地产企业来说尤为重要。
一、利用土地增值税的征税范围进行筹划准确界定土地增值税的征税范围十分重要。
判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
1.房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
2.合作建房税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。
假如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。
对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。
将来再做处置时，可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。
二、利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。
合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。
其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。