土地增值税清算思路和模式
土地增值税清算思路和模式
土地增值税清算思路和模式
1.税收政策制定：土地增值税清算的思路和模式首先需要在国家层面
进行税收政策的制定。
政府可以根据地区实际情况，设定不同的土地增值
税率，并规定税收征收的方式和程序。
2.土地增值计算：土地增值税清算的核心在于对土地增值的计算。
该
计算可依据转让时土地的市场价格与购置时土地的成本价之间的差额来确定。
同时，还应考虑与土地增值相关的各种费用，如土地改造费、评估费等。
3.房地产市场监管：为保证土地增值税的清算顺利进行，需要建立健
全的房地产市场监管机制。
政府可以对房地产交易进行登记、备案和审查，并加强对房地产市场的监管，防止虚假交易或恶意炒作，以确保土地增值
税的计算准确性。
4.税收征收与管理：对于土地增值税的征收与管理，可以采取根据土
地转让时的增值额直接征收、一次性征收、分期征收等方式。
同时，还需
建立税收管理体系，加强对纳税人的监督和管理，确保税款的按时足额缴纳。
5.税收用途规划：土地增值税的清算所得需要合理使用和规划，以满
足社会公共利益的需求。
政府可以将土地增值税用于基础设施建设、社会
保障、环境保护等方面，以推动城市可持续发展和改善民生。
以上是土地增值税清算的思路和模式。
在实施中，需要政府、市场主
体和社会公众共同参与，建立健全的制度和机制，以确保土地增值税的清
算工作的顺利进行。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧土地增值税是指在土地转让时根据土地增值收取的一种税费，其计算方法一般为土地转让价格减去取得土地时的价格或评估价值，并按照一定比例征收。
房地产企业在进行土地上的开发、建设或转让时，需缴纳土地增值税。
企业如何降低土地增值税成本，提高盈利能力呢？以下介绍几个常用的土地增值税筹划及清算技巧：一、适当选用土地出让方式不同的土地出让方式征收土地增值税的比例也会不同。
企业在选择购买土地时，应该优先考虑土地出让方式，以选择相对较低的土地增值税比例的土地。
例如，比较合适的土地出让方式是协议出让和挂牌出让。
协议出让是指与土地资源出让方签署土地出让协议，规定建筑面积、土地价格、土地使用年限等事项，满足条件后即可取得土地使用权。
该方式征收的土地增值税比例为30％。
二、适当选择土地取得时间在进行土地取得时，企业应该适当选择时间，以降低土地增值税成本。
对于企业来说，在土地价格上升的高峰时期购买土地，可能面临更高的土地增值税成本。
因此，企业应该采取先期布局的发展战略，提前购买低价土地。
这样可以在土地增值税的计算过程中，取得更低的土地原值，从而降低土地增值税的成本。
三、适当选择开发策略不同的开发策略会对土地增值税的计算产生不同的影响。
因此，企业在选择开发策略时应该认真考虑，以降低土地增值税成本。
例如，企业采用直接开发或自行开发的方式进行土地开发，在没有出售现成商品房时可以选择缴纳逐期土地增值税的方式，以避免在一个期间内一次性缴纳大量土地增值税，降低企业的资金流压力。
此外，企业可以优先选择住宅项目来开发，因为住宅项目所需要缴纳的土地增值税比商业和办公项目要低很多。
四、适当利用土地增值税的抵扣政策为了鼓励企业加大对住房等可改善居住条件项目的投入，政府对于符合条件的企业可以按照土地增值税缴纳额的50％，在企业所购买的土地上自主建设公共租赁住房，等同于缴纳土地增值税的政策。
此外，企业在土地增值税缴纳期限内，可以适当利用土地增值税的抵扣政策，通过抵扣应纳税额度来减少土地增值税的支出。
土地增值税清算(2篇)
第1篇一、土地增值税清算的概念土地增值税清算是指在土地交易过程中，对土地增值收益进行核算、申报、缴纳的过程。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为土地转让方，以土地增值额为计税依据，按照规定的税率计算应纳税额。
二、政策背景近年来，我国房地产市场蓬勃发展，土地交易频繁，土地增值收益不断增长。
为了规范土地市场秩序，合理调节土地收益分配，我国政府于1994年出台了《土地增值税暂行条例》，对土地交易中的增值收益进行征税。
此后，土地增值税政策不断完善，为我国房地产市场健康发展提供了有力保障。
三、土地增值税清算程序1. 确定清算主体：土地增值税清算主体为土地转让方，包括房地产开发企业、个人以及其他组织。
2. 收集资料：土地转让方应收集以下资料：土地使用权证、土地转让合同、土地交易税费缴纳证明、土地评估报告等。
3. 核算增值额：根据土地评估报告，计算土地转让前后的价值差额，即土地增值额。
4. 计算应纳税额：根据土地增值额和适用税率，计算应纳税额。
5. 申报纳税：土地转让方在规定期限内，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应税款。
6. 税务机关审核：税务机关对土地转让方的申报材料进行审核，确认应纳税额。
7. 税款缴纳：土地转让方在税务机关审核确认后，按规定缴纳土地增值税。
四、土地增值税清算方法1. 直接法：直接法是指以土地转让合同约定的价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
2. 成本法：成本法是指以土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等为基础，计算土地增值额。
3. 市场比较法：市场比较法是指以同类土地交易价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
五、土地增值税清算注意事项1. 依法纳税：土地转让方应按照国家法律法规和政策规定，依法缴纳土地增值税。
2. 实事求是：在清算过程中，土地转让方应如实提供相关资料，不得隐瞒、虚报、伪造。
土地增值税清算方案
土地增值税清算方案土地增值税是指在土地使用权转让、出让过程中，因土地价值的增加所应缴纳的税款。
土地增值税的清算是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的过程。
土地增值税清算方案是为了规范土地增值税的计算和缴纳，保障税收的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。
下面将就土地增值税清算方案进行详细介绍。
首先，土地增值税的计算是基于土地增值额进行的。
土地增值额是指土地使用权转让、出让时，土地价值的增加部分。
土地增值税的计算公式为，土地增值额×土地增值税税率。
土地增值额的计算方法多种多样，一般是指土地成交价与土地评估价之差。
在具体计算过程中，需要注意对土地成交价和土地评估价的准确性和合理性进行核实，以确保土地增值额的准确性。
其次，土地增值税的纳税主体是指在土地使用权转让、出让过程中应缴纳土地增值税的纳税人。
一般情况下，土地增值税的纳税主体是土地使用权转让、出让的受让方。
受让方在取得土地使用权时，应按照法定程序向税务机关申报并缴纳土地增值税。
在实际操作中，需要对纳税主体的身份和纳税义务进行准确确认，以避免纳税主体的误认和漏报。
再次，土地增值税的缴纳方式是指土地增值税的纳税人按照规定的时间、地点和程序向税务机关缴纳土地增值税的具体方式。
一般情况下，土地增值税的缴纳方式是通过银行转账或现金方式进行的。
在具体操作中，需要按照税务机关的规定和要求，及时、准确地完成土地增值税的缴纳程序，以避免因缴纳方式不当而导致的税款纠纷和处罚。
最后，土地增值税的清算程序是指对土地增值税应税额进行核算、计算和缴纳的具体步骤和流程。
土地增值税的清算程序一般包括税务申报、税款核算、税务审核、税款缴纳等环节。
在进行土地增值税的清算程序时，需要严格按照税法和税务机关的规定，依法纳税，确保清算程序的合法性和规范性。
综上所述，土地增值税清算方案是对土地增值税的计算、纳税主体、缴纳方式和清算程序进行规范和指导的具体方案。
只有严格按照土地增值税清算方案的要求进行操作，才能保障土地增值税的合法性和公平性，促进土地资源的合理利用和保护。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作；2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括：(一）清算范围的界定：1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级群众政府制定的“普通标准住宅”标准，正确分别清算项目中普通住宅与非普通住宅的支出和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.正确分别征税项目与免税项目，防止混淆两者的边界。
7.明确清算项目的起止日期。
（二）该当搜集、整理如下材料：1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证1明材料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明材料。
三、清算项目销售支出的计算（一）商品房销售合同与销售核对，特别要注意合同面积和实测面积。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
浅析土地增值税清算的方法
浅析土地增值税清算的方法1. 概述土地增值税是指在土地交易过程中产生的增值部分所应纳税的一种税种。
土地增值税的清算是指对土地交易中产生的增值进行计算和核实，并按规定缴纳相应的税款。
本文将对土地增值税清算的方法进行浅析。
2. 土地增值税清算的基本步骤土地增值税清算主要包括以下几个基本步骤：2.1 确定土地增值额确定土地增值额是土地增值税清算的核心步骤。
土地增值额一般是指土地转让价格与土地取得成本之差。
其中，土地转让价格是指土地转让时的实际交易价格，土地取得成本包括土地购买价款、相关税费等。
2.2 确定土地增值税税率土地增值税税率是根据国家相关法律法规规定的，根据税法的规定，土地增值税税率分为3%、5%和20%等不同档次。
根据土地增值额和税率，可以计算出应纳税额。
2.3 计算应纳税额根据确定的土地增值额和土地增值税税率，可以计算出应纳税额。
应纳税额一般是指土地增值额乘以土地增值税税率得出的税款金额。
2.4 缴纳土地增值税款应纳税额计算完成后，土地交易相关方需要按照国家相关法律法规的规定，将应纳税额及时缴纳给税务机关。
3. 土地增值税清算的方法3.1 一般清算方法一般清算方法是指根据土地转让价格和成本，计算出土地增值额，并按照相关税率计算出应纳税额。
这种方法比较简单，适用于土地转让交易中没有复杂因素的情况。
3.2 差价法清算差价法清算是指根据土地转让与购买之间的差价进行清算，并按照规定的税率计算出应纳税额。
这种方法主要适用于过手环节较多的土地交易，可以简化计算过程。
3.3 公示公告方法公示公告方法是指根据土地转让交易信息向公众公示并公告，公示的土地交易价格作为土地增值额的依据，并按照相关税率计算出应纳税额。
这种方法能够增加清算的公开透明性，并提高纳税人的知情权。
4. 土地增值税清算存在的问题和建议虽然土地增值税清算方法比较成熟，但仍存在一些问题，如清算的公正性和准确性、缺乏土地增值评估机构等。
为此，提出以下建议：4.1 加强监管加强对土地增值税清算的监管力度，确保土地交易价格的真实性和公正性。
土增税清算方法范文
土增税清算方法范文土地增值税是指在土地使用权所有权转移时，依法向国家缴纳的一种税费。
土地增值税清算方法是根据土地增值税的计算规则，确定土地增值税应该缴纳的具体数额或比率。
土地增值税清算方法是税务管理部门在土地使用权所有权转移时进行的税收核算和清算工作的具体操作依据。
一、土地增值税计算的基本方法土地增值税的计算基本方法是根据土地增值的程度和相应税率来确定相应的税金。
通常情况下，土地增值税的计算公式为：土地增值税=土地增值额×土地增值税率其中，土地增值额指的是土地使用权所有权转移时，转让方所得到的价款与其取得土地使用权时投资成本之间的差额。
土地增值税率则根据地区的不同，由国家税务部门依法确定。
二、用于土地增值税计算的主要数据和信息土地增值税计算需要用到的主要数据和信息如下：1.土地使用权转让双方的合同价格：指的是土地使用权所有权转移的价格，通常根据市场价格来确定。
2.土地使用权取得成本：指的是土地使用权转让方取得土地使用权时的投资成本，包括购买土地的购买价款、开发建设费用等。
3.土地增值额：指的是土地使用权转移时，土地转让方所得到的价款与其取得土地使用权时投资成本之间的差额。
4.税率：指的是土地增值税的税率，根据不同地区和政策的不同，税率可能有所变化。
三、土地增值税清算程序土地增值税的清算程序主要包括计税依据的确定、税款的计算和缴纳。
1.计税依据的确定：根据土地使用权转让双方的合同价格和土地使用权取得成本，计算出土地增值额。
2.税款的计算：根据土地增值额和相应的税率，计算出土地增值税的应纳税额。
3.缴纳税款：土地增值税征收主体是税务部门，土地使用权转让方需要在规定的时间内，向税务部门申报和缴纳土地增值税。
四、土地增值税清算备考要点1.合同价格真实性：税务部门会对土地使用权转让双方的合同价格进行审查，确保其真实可信。
2.取得成本凭证：土地使用权转让方需要提供相应的凭证，证明其取得土地使用权时的投资成本。
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土地增值税怎么计算土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。
看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加（5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20%3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1这样就把销项税扣除了。
扣除项目金额：全部都要去掉进项税4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。
那某一期有不同业态的怎么分呢？有三种方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算二分法分为：普通住宅，其它三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。
）那么应该选用哪一种分法来算呢？要看当地税局的要求！具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。
那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？又是那句话：各地要求不一样！大体来说，一般从这三方面考虑：1、容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。
3、实际成交价格高于该区市场指导价；以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。
反之则为普通住宅。
特注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。
（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。
因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。
5分摊原则二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。
其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:销售收入：按照实际发生的为准。
比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。
取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？大概可以这么算：分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。
同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。
【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）开发成本等：按照实际发生。
但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。
（包括地上和地下建筑面积）这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。
比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，C=（A+B）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。
6预征和清缴清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。
很多时候根本就退不了。
（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。
）预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率收到回款的次月就要申报。
回忆一下之前预缴增值税的计算公式：预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%一般征收方法是销售回款/(1+10%)*3%那么土地增值税的预征率是多少呢各地要求不一样！分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。
土地增值税清算时点：规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规则如下:关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
7计算土地增值税的例子我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。
但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。
（4）、当地土地增值税政策假设这是个新项目；当地用三分法；高层住宅在当地属于非普通住宅；当地土地增值税预征税率如下：（2）、计算土地增值税：根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）先算预征：预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%非普通住宅收入=90000万元其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元再算应缴土地增值税额：核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）转让房产收入总额（不含税）：转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元取得土地使用权支付金额（不含税）：取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950 房地产开发成本（不含税）：房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元分摊，按总建筑面积法：这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。
比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。
因此：房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元特殊情况1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额适用税率和速算扣除系数见下表：2、扣除金额包括：（A）取得土地使用权支付金额；（B）房地产开发成本；（C）房地产开发费用： C=（A+B）*10% ；（D）与转让房地产有关的税金：增值税附加；（E）加计20%扣除： E=（A+B）*20%3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税转让房地产收入总额要去掉销项税扣除项目金额：全部都要去掉进项税4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法一分法就是一起算；二分法分为：普通住宅，其它；三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
普通住宅各地定义不一样。
5、分摊原则各地不太一样，大概如下：销售收入：按照实际分摊土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；其他成本等：一般按照总建筑面积分摊6、预征和清缴预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率预征率各地不一样！企业所得税怎么计算？企业所得税的大逻辑很简单：企业的收入总额减去准予扣除的金额，再乘以税率25%。