土地增值税清算中旧房重置成本计算
浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊
浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊在我国，每个地区的税务局都有着当地的特殊规定，本文根据一些地区的规定条例等进行探究，以期能对相关工作者有所帮助。
一、土地增值税的概念分析土地增值税提出的主要目的，是通过有偿转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附有物产权，所得到增值性收入的各个单位以及个人所征收的一种税。
纳税人达到土地增值税清算条件后，根据现行的法律法规或者是地方相关政策，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提交清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款。
土地增值税的开征是为了更好的调节和分配土地增值所得来的收益。
土地增值收益是随着我国城市化的推动发展而所得到的收益，是因为土地的利用条件和类型的改变而改变的，城市的规划与管理都有着不同地段地区以及地价的差异性的收益上升而上升。
除此之外，随着我国经济社会的发展，其人口集中向大中城市流入，可使用的人口面积大大的降低了，这都是因为供需的变化而导致的土地增值情况。
二、土地增值税清算政策的优势土地增值税清算是政府调控房地产行业高利润现象与土地高溢价的新政策。
它的提出能让高溢价带来更高的收益，让房地产行业的整体利润相对减少，如果去调控商品房供应的类型,那么只有减少高档商品的供应，而增加中低型与中小户型的供应，以期能达到一个合理降低税收的主要目的。
那么，从微观层面上来看，土地增值税的征收可以促使企业合理调整投资结构，提高企业的整体效益，从宏观层面上看，国家根据税收杠杆的优越性，来配置资源,调整产业结构。
三、土地增值税清算鉴证中的成本分摊（一）成本分摊的分类标准以及重要性当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。
根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。
影响这方面的因素有很多种，例如：1. 土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。
如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下几种方法：A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再按各业态的建筑面积之和来分摊；B、将土地成本在各业态之间的占地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；C、将土地成本按各业态的可售面积进行分摊；笔者认为A 方法更切合实际，因为现实中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综合考虑占地面积及建筑面积双重因素。
成本法(旧房)
成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。
（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。
由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。
估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
建筑物重置成本计算公式(一)
建筑物重置成本计算公式(一)建筑物重置成本作者：OpenAI GPT-31. 什么是建筑物重置成本？建筑物重置成本是指将已存在的建筑物进行重新建设或重新翻新的成本。
常见情况包括对老旧建筑进行翻新，对损坏的建筑进行修复，或者将不同功能的建筑改造成其他用途的建筑等。
2. 相关计算公式建筑物重置成本 = 重置项目的费用 + 相关费用其中，“重置项目的费用”指的是直接与建筑物重置有关的费用，包括材料、人工等成本，“相关费用”指的是与重置项目相关但不直接与重置有关的费用，如设计费、审批费等。
3. 举例解释重置项目的费用以将一栋老旧住宅翻新为办公楼为例，假设翻新过程中需要进行以下工作：•拆除原有墙壁和地板，清理废料 - 20000元•替换墙壁、地板和天花板材料 - 50000元•改造内部空间布局 - 30000元•安装新的电路和供暖系统 - 25000元•新建一座电梯 - 80000元则重置项目的费用总和为：重置项目的费用 = 20000元 + 50000元 + 30000元 + 25000元+ 80000元 = 205000元相关费用在进行建筑物重置的过程中，还需要考虑其他与重置项目相关的费用。
例如：•设计费用：根据重置项目的规模和复杂程度，设计费用通常为重置项目费用的一定比例，假设为重置项目费用的10%，则设计费用为：205000元 * 10% = 20500元•审批费用：进行建筑物重置需要进行审批手续，根据地区不同，审批费用会有所差异，假设为15000元则相关费用总和为：相关费用 = 设计费用 + 审批费用 = 20500元 + 15000元 = 35500元4. 建筑物重置成本根据以上计算，建筑物重置成本可以计算为：建筑物重置成本 = 重置项目的费用 + 相关费用 = 205000元 + 35500元 = 240500元5. 小结建筑物重置成本是指将已存在的建筑物进行重新建设或重新翻新的成本。
计算建筑物重置成本需要考虑重置项目的费用和相关费用两部分。
转让旧房土地增值税扣除金额如何计算
转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。
但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。
本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。
情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。
其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。
对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
应纳土地增值税计算步骤：①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数；②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额；③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%；④根据土地增值率找出土地增值税适用税率；⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。
情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。
重置成本的计算公式
重置成本是指重新构建或购买相同或类似资产所需的成本。
重置成本的计算公式包括：
1. 直接成本法：直接成本法是将重置成本分配到每个项目上，以确定每个项目的总成本。
2. 间接成本法：间接成本法是将重置成本分配到所有项目上，并计算每个项目的总成本。
3. 混合成本法：混合成本法是将重置成本分配到所有项目上，并计算每个项目的总成本，同时考虑直接成本和间接成本的影响。
重置成本是评估资产价值的重要指标，对于企业的资产处置、投资决策等具有重要的参考价值。
转让旧房对加计5%扣除及契税和成本有关问题规定
企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90 年代建造的厂房，当时造价100 万元，无偿取得土地使用权。
如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600 万元，该房子为7 成新，按500 万元出售，支付有关税费计27.5 万元。
计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
(1)评估价格=600 ×70%=420(万元)(2) 允许扣除的税金27.5 万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5( 万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、税前扣除（一）允许扣除综上所述， 在计算旧房转让土地增值税时， 取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。
此外该规定中仅有地价款、 费用和税金这三项 1. 评估价格的确认根据《土地增值税暂行条例》 》（以下简称“《暂行条例》 ”） 实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格， 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
2. 契税的确认根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]48 号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建 筑物的评估价格、 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为 扣除项目金额计征土地增值税。
房屋重置成本法计算公式
房屋重置成本法是用于估算房产物业价值的方法之一，其计算公式如下：
房屋重置成本= 建筑面积×单位建筑造价
其中，建筑面积指的是房屋的室内可使用面积，单位为平方米。
单位建筑造价则是指在特定时期、地点和建筑类型下，按照规范要求所需支付的每单位面积建造成本，通常由当地建筑行业协会或政府部门发布的财务报告提供。
需要注意的是，房屋重置成本法并不考虑房产的市场价值以及未来折旧等因素，仅仅作为一种初步估算方式，可以帮助业主和投资者了解其房产物业的大致价值。
关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考
关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考作者：程德元刘一览来源：《财会学习》2011年第11期《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第六条规定：计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
《暂行条例》实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
在实务操作过程中，主管税务机关与纳税人之间就“评估价格”产生严重分岐，表现在：评估价格是指旧房及建筑物“取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价？这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最终影响土地增值税汇算清缴。
笔者认为：房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照相关法律、法规和操作规程规定，运用具体评估方法，评定估算出委托评估资产价值。
至于评估基准日、评估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、相关的法律、法规，并结合委托方的要求来确定，但考虑到《暂行条例》及其实施细则所涉及到“评估价格”属于“计税基础”为目的的资产评估，是一种特殊目的评估，上述分岐影响到税收征管时，主管税务机关应出台相关的解释条款或规定予以明确、规范。
《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。
何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。
评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。
评估值就是评估基准日的资产价值。
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土地增值税清算中的旧房重置成本
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。
该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。
转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。
笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。
二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。
笔者归纳如下：
（一）有关房产性质的税务认定
根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政
府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
4.《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
5.《土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予
作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
三、税务处理意见
经对上述政策进行梳理，结合该业务实际，笔者提出以下税务处理意见：
（一）若该公司不能提供评估报告但能提供购房发票的，其成本扣除项目，可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
因该公司提供了由中介评估机构出具的该处房产评估价格，而无法提供购房发票，故按照建筑物评估价格计算扣除项目。
（二）该公司提供的房产评估价格4500万元，折算单位建筑面积4000元。
根据中山市建筑安装房地产造价标准，单位建筑面积成本在一千至二千元之间，旧粮仓的建筑面积成本应该更低，这4000元的单价显然包含了土地成本，经笔者查证也核实了这一点，因此不符合土地增值税扣除项目有关规定。
（三）取得土地使用权所支付的金额不能按照房产评估的土地价值虚增扣除，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除，如果其不能提供已支付地价款凭据，则该土地扣除成本为零，但以下第4点所列的特殊情形除外。
（四）以评估价作为土地成本的特殊情形。
根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第六条规定，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
但也并非现在的评估价格，仍然是改制前资本金投入时所确定价格。
（五）该公司并未提供支付地价款凭据，且不属于上述第4点的特殊情况，但其提供了土地转功能时支付土地补出让金1000万元的财政收据。
因此，土地成本项目仅可以扣除土地补出让金1000万元。
因此，该公司应缴增值税为：4500÷1.05×5%=214.29万，与此前该国有企业计算结果一致；
应缴土地增值税实际为1300.35万元，与此前国有企业自行计算的164.32万元相差1100多万元，差异巨大。
笔者认为对于大宗地块附带建筑物的交易，亟须引起全系统干部职工注意：一要正确界定转让房产的性质；二要正确分
析土地增值税适用政策，尤其是采取重置成新成本据实征收土地增值税中，其扣除项目的适用政策，需正确理解政策涵义，并结合实际分析，以防适用政策错误，导致错征少收税款。
如案例中企业将房屋重置成本按照房产评估价格4500万元计算，这是混淆了旧房及建筑物评估价与房地产价值两个概念，错将房地产价值作为房屋及建筑物重置成本。
一般来说，重置成本仅对房屋及建筑物而言，不含土地部分。
而企业提供的评估价格4500万元，是该房地产的评估价值，包含土地价值和房屋价值，由此产生了企业计算税额与实际应征税额的巨大差异。