案例土地增值税清算报告
【案例分析-土地增值税】土地清算
【案例分析-土地增值税】土地清算【案例简介】A房地产公司是有限责任公司（法人独资），注册资本1000万元。
该项目属于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次分别取得。
项目建设规模：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。
可售商品房面积为18,764.44平方米，其中：普通住宅17,436.76平方米，非普通住宅1,327.68平方米。
项目销售情况：该商品房截止清算基准日止，已售商品房（含视同销售的面积）面积为17,334.86平方米，其中：已售普通住宅为17,334.86平方米，已售面积占可售面积(含视同销售的面积)比例为92%。
通过审核“开发成本”明细账，发现企业存在以下问题：（1）列支的土地征用及拆迁补偿费20万元未取得合法有效凭据。
企业称土地征用及拆迁补偿的原始票据均由集团取得，清算组人员认为该项目列支的土地征用及拆迁补偿费企业无法提供相关有效凭据，应调减开发成本-土地征用及拆迁补偿费20万元。
（2）基础设施费中列支的绿化费用15万元未取得合法有效凭据。
（3）开发间接费中列支的业务招待费26万元，清算组人员认为，企业将属于销售费用的业务招待费列入开发成本中，应调减开发成本-开发间接费26万元。
【案例分析】1、从该案例的清算中可以发现，对于房地产收入的审核，除了要审核预收账款明细账、往来科目明细表外，还要审核预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据是否相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
2、土地是房地产开发中一个重要组成部分，是土地增值税清算准予扣除项目中重要组成内容。
取得土地使用权所支付的金额，根据企业取得的方式不同，判断是否取得合法有效凭据，查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致；对于拆迁补偿费是否实际发生，合同、名册、凭证核对不上的不予认可，必要时可要求提供被拆迁户原房产、土地证明。
土地增值税清算案例(二)
一、要求
以下给出的是永安房地产开发有限公司（以 下简称永安公司）2008-2010年度“永辉花园” 小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料 和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该 项目进行土地增值税清算。
2018/11/22
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二、相关资料
永安房地产开发有限公司基本情况：
永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为 2004年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法 定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。 核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行 为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自 2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他 开发项目 。 2018/11/22
（二）项目立项、规划情况 根据2008年1月20日取得发改委《关于基 本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永 辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目 占地面积50000平米。
2018/11/22
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。 开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根 据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人 防工程2000平方米。容积率1.9。 二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3 米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。 建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0
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许可证取得情况如下：
？？1
1、2008年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可 证。 2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可 证。（一期） 3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许 可证。（一期） 4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许 可证（二期） 5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可 证。（二期） 2018/11/22 6
土地增值税清算案例分析讲解学习
土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
“XXX”项目土地增值税清算报告
XXX“XXX”项目土地增值税清算报告XX税务局：我公司对“XXX”项目土地增值税进行清算，现将相关清算情况说明如下：一、基本情况1、企业名称：XXX2、成立日期：XXX3、统一社会信用代码：XXX4、地址：XXX5、法人代表：XXX6、注册资本：XXX7、企业类型：XXX8、经营范围：XXX二、项目建设规划情况1、项目名称：“XXX”项目2、项目概况项目于XXX取得XXX的项目备案通知书XXX，项目建设地址：XXX，项目建设规模：拟建住宅楼用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，总投资XXX万元。
（2）项目于XXX取得土地使用证XXX，地号：XXX，土地面积土地用途：住宅用地。
该地块一次性开发，开发项目名称为“XXX”。
（3）项目于XXX取得XXX住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证XXX，用地位置：XXX；用地性质：居住用地；用地面积：XXX㎡；建设规模：XXX ㎡。
（4）项目于XXX取得建设工程规划许可证（XXX，建设项目名称：XXX；建设位置：凌XXX；建设规模：XXX，框剪结构，二至十二层为住宅，一层为商铺，内设地下停车位，建筑面积XXX，总造价XXX万元。
（5）项目于XXX取得XXX建筑工程施工许可证XXX，工程名称：XXX；建设地址：XXX；建设规模：XXX㎡；项目勘察单位为XXX，设计单位为XXX公司，施工单位为XXX公司；监理单位为XXX公司。
项目XXX办理了竣工验收备案，并已交付使用。
3、项目建设规模根据北京企航测绘有限责任公司出具的测绘成果报告(实测绘)显示，列入本次清算范围的“XXX”总建筑面积为XXX㎡，“XXX”总建筑面积、总可售面积、公共配套设施面积如下：“XXX”总可售建筑面积为XXX㎡，其中:普通标准住宅XX户,建筑面积XXX ㎡,非普通住宅0户，建筑面积0.00㎡；其他房屋类型建筑面积2,009.89㎡。
三、土地增值税审核情况（一）土地增值税应税收入的审核经审核,截止XXX，我公司“XXX”项目土地增值税应税收入总额为XXX元，其中：1、销售普通标准住宅XXX㎡，申报地增值税应税收入XXX元。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们先来说说这个棚改项目啊。
这个项目呢，就像是给老旧城区来一场大变身的魔法工程。
它位于咱们城市的一个老居民区，房子破破烂烂的，道路也是坑坑洼洼的，就像一个满脸皱纹、衣衫褴褛的老人。
政府呢，就决定搞这个棚改项目，让这个地方重新焕发生机。
这个项目涉及的范围还不小，总共拆迁了好几百户人家呢。
开发商接手这个项目的时候，那可是充满了雄心壮志，想着不仅要给居民们一个新的家，还得在这个项目上赚点小钱（合理的利润嘛）。
二、收入情况。
1. 住宅销售。
项目建成之后，那些新的住宅可受欢迎了。
就像刚出炉的热包子，大家都抢着要。
一共建了1000套住宅，平均每套售价80万。
你看，这一下子收入就有8个亿了（1000×80万 = 8亿）。
不过呢，这里面还有一些小情况，有几套房子因为一些特殊原因，比如户型不太好或者位置有点偏，就稍微便宜点卖出去了，但是总体来说，这8亿的收入还是比较稳定的。
2. 商铺销售。
除了住宅，还有商铺呢。
商铺就像是金蛋，虽然数量少，但是单价高啊。
一共50套商铺，平均每套售价200万。
这又有1个亿的收入（50×200万 = 1亿）。
所以整个项目的总收入就是9个亿（8亿 + 1亿）。
三、扣除项目。
1. 土地成本。
开发商拿这块地可不容易，花了2个亿呢。
这就像是买原材料一样，是项目的基础成本。
这2个亿的土地成本是可以在计算土地增值税的时候扣除的。
2. 开发成本。
这开发成本可就复杂了。
首先是拆迁补偿费，给那些拆迁户的补偿款总共花了1.5个亿。
这就像给原来的居民一笔搬家费，让他们能顺利搬走，好给新的建设腾地方。
然后是建筑安装工程费，盖房子嘛，材料、人工都要钱。
这部分花了3个亿，从打地基到盖好房子，再到装修，每一步都得花钱。
还有基础设施费，像小区里的道路啊、水电设施啊、绿化啊这些，总共花了5000万。
这就好比给房子做配套设施，让房子住起来更舒服。
公共配套设施费也不少，比如说建了个小幼儿园、社区活动中心啥的，花了3000万。
遂川县土地增值税清算风险管理案例
遂川县土地增值税清算风险管理案例遂川县局一分局一、案例内容提要（一）企业基本情况江西ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称“公司”）主营房地产开发与经营（凭资质证经营），建材销售等业务；注册资本1000万元；注册类型为私营有限责任公司；企业所得税由地税征收，征收方式为核定应税所得率征收。
（二）风险管理工作简介及成效税政部门全面采集全县符合土地增值税清算条件的纳税人有关数据，并在此基础上构建了房屋成本预警值等风险识别工具；风控部门利用这些数据和工具进行风险识别、应对、消除。
通过对该公司实施土地增值税清算风险管理，查补缴土地增值税1347807.42元。
二、案例介绍（一）选案背景按照省、市局有关土地增值税清算工作部署，县局组织税政部门、风控部门联合开展土地增值税清算工作。
鉴于该公司宝福龙苑项目已符合土地增值税清算条件，风控部门将其列为风险管理对象。
（二）数据整备1.涉及的房地产开发项目基本信息该公司宝福龙苑项目，该位于遂川县井冈山大道狮桥亭A宗地，面积为6684.95㎡;已支付土地出让金1850万元;2010年10月取得国有土地使用证;2011年9月30日取得建设用地规划许可证;2011年11月25日取得建设工程规划许可证，建筑总面积27834.04㎡,由遂川县某建筑有限公司施工;2012年1月取得建设工程施工许可证;2012年5月18日取得商品房预售许可证;共3栋楼，房屋类型主要是商铺、普通住宅、非普通住宅、地下储藏间和地下车位。
截止2016年9月23日,该项目总可售面积为23872.97平方米，其中：普通住宅面积16222.51平方米，非普通住宅面积3188.29平方米，商铺面积3666.07平方米，地下储藏间面积796.1平方米。
截止2016年9月23日,该项目已销售98.03%，共计销售收入101554922.51元，其中：普通住宅收入54788941.62元，非普通住宅收入10948975.05元，商铺收入31984005.84元，地下车位收入319736元，地下储藏间收入513264元。
[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析
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[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析篇一: 土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税是指土地使用权出让收入中按照法定比例征收的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务局负责征收管理的税种之一。
土地增值税的清算是指在土地使用权出让收入中扣除土地成本后，对土地增值部分按照法定比例征收税款的过程。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的清算流程。
某市政府将一块土地使用权出让给开发商，出让价格为1000万元。
开发商在取得土地使用权后，进行了开发建设，将土地开发成为商业用地，并在市场上成功销售，实现了土地增值。
根据国家相关规定，土地增值税的税率为30%。
现在我们来计算该案例中的土地增值税清算过程。
首先，我们需要计算土地的增值额。
土地的增值额等于土地使用权出让收入减去土地成本。
在该案例中，土地使用权出让收入为1000万元，土地成本为300万元，因此土地的增值额为700万元。
其次，根据土地增值额和土地增值税的税率，我们可以计算出应缴纳的土地增值税额。
在该案例中，土地增值额为700万元，土地增值税的税率为30%，因此应缴纳的土地增值税额为210万元。
最后，开发商需要在土地使用权出让收入中扣除应缴纳的土地增值税额，将剩余部分作为自己的收入。
在该案例中，开发商实际可获得的土地使用权出让收入为1000万元减去210万元，即为790万元。
通过以上案例，我们可以清楚地了解土地增值税的清算过程。
在实际操作中，土地增值税的计算和缴纳需要遵循国家相关法律法规，确保税款的准确缴纳和合规操作。
同时，开发商在进行土地开发和销售时，也需要充分考虑土地增值税的因素，合理规划土地使用权出让收入，确保税款的合规缴纳。
总之，土地增值税的清算是土地出让收入管理中非常重要的一环，对于开发商和政府来说都具有重要意义。
希望通过本文的案例分析，能够帮助大家更好地理解土地增值税的清算流程，提高对土地增值税管理的认识和理解。
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案例土地增值税清算报告Newly compiled on November 23, 2020
**市房地产开发项目
土地增值税清算
鉴
证
报
告
单位签章：********房屋开发有限公司
2014年*月**日
土地增值税鉴证报告
**所税鉴字【2014】**号
******房屋开发有限公司：.
我们接受委托，对贵单位转让“******小区1#、2#、3#、4#、
6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。
我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现
场。
贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“********区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项
特此报告
附件：
1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《四项成本统计表》
12、《公共配套设施费鉴证表》
13、《利息支出鉴证表》
14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》
中介机构负责人：中国注册税务师：
中介机构名称：中国注册税务师：
办公地址：
电话：传真：
2014年月日
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“********小区1#、2#、3#、4#、
6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：
一、整体基本情况：
项目简介：
(1)项目座落地：**市**县******
(2)本次清算项目总建筑面积：12,平方米，包括普通标准住宅项目10,平方米，公建、车库等非住宅项目2,平方米。
(3)本次清算项目批准总销售面积:12,平方米，测绘可售建筑面积12,平方米，实际可售建筑面积12,平方米。
包括普通标准住宅项目10,平方米，公建、车库等非住宅项目2,平方米。
（4）本次清算项目已售建筑面积：12,平方米,其中包括普通标准住宅项目已售10,平方米，公建、车库等非住宅项目已售2,平方米。
未售建筑面积为平方米，其中普通标准住宅项目未售平方米。
(5)项目装饰装修情况：无
(6）竣工验收情况：1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07号、2010-08号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
3#楼、4#楼、6#楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
（7）立项批复文件：**发改备［2009］3号、**发改备［2010］10号
（8）项目开工日期：2009年3月
（9）项目竣工日期：1#、2#楼2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。
(10)第一笔销售日期：2009年5月1日
（11）五证情况:
1、
2、《建设工程规划许可证》
3、《建筑工程施工许可证》
4、《国有土地使用证》证件号：**
5、《销售许可证》证件号：**房预许第2009002号（1#2#）、长房预许第2010004号（3#4#）、**房预许第2010011号（6#7#）
二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）：
（1）普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,平方米，已售10,平方米，实现销售收入28,613,元。
包括货币收入19,327,，实物收入及其他收入9,285,；
（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013年12月31日可售面积2,平方米，已售2,平方米，实现销售收入9,280,元。
包括货币收入5,713,，实物收入及其他收入3,566,元。
三、扣除项目有关情况说明：
********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,元；房地产开发成本18,428,元；房地产开发费用2,280,元；与房地产转让有关
的税金1,995,元；财政部规定的其他扣除项目4,560,元，具体如下：
㈠普通标准住宅
1、取得土地使用权所支付的金额3,590,元；
2、房地产开发成本15,055,元；
3、房地产开发费用1,864,元；
4、与房地产转让有关的税金1,505,元；
5、财政部规定的其他扣除项目3,729,元。
㈡公建、车库、写字间等其他项目
1、取得土地使用权所支付的金额783,元；
2、房地产开发成本3,372,元；
3、房地产开发费用415,元；
4、与房地产转让有关的税金490,元；
5、财政部规定的其他扣除项目831,元。
四、纳税情况详细计算过程
㈠普通标准住宅
⑴转让房地产收入总额28,613,元；
⑵扣除项目金额合计25,745,元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝2,867,元。
⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝%；
根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。
故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
㈡公建、车库、写字间等其他项目
⑴转让房地产收入总额9,280,元；
⑵扣除项目金额合计5,892,元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝3,388,元；
⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝%；
⑸适用税率：40%
⑹速算扣除系数：5%
⑺土地增值税税额＝⑷×⑸－⑵×⑹＝1,060,元。
综上所述，********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计1,060,元，已缴土地增值税608,元，应补缴土地增值税452,元。
五、其他审核事项说明：
贵公司账载开发成本金额为28,648,元（包括全部地价），经我们鉴证后实际开发成本为28,590,元,将贵公司不合理的成本费用支出调减58,元。
中国注册税务师：
中国注册税务师：
********税务师事务所（普通合伙）
2014年4月28日。