土地增值税清算审核报告说明
土地增值税清算鉴证报告
土地增值税清算鉴证报告
鉴证报告编号：XXXXX
报告日期：XX年XX月XX日
一、报告目的
本鉴证报告旨在对土地增值税清算情况进行鉴证，确保土地增值税的清算数据真实、准确、完整、合法，为相关单位提供决策依据。
二、鉴证范围
本鉴证报告鉴证范围为企业XX年度土地增值税的清算情况。
三、鉴证方法和程序
1. 了解企业的土地增值税缴纳情况以及相关文件资料的真实性和合法性。
2. 对企业土地增值税的核算方法、计算公式、计算依据、计算过程、核算结果等情况进行审查和核实。
3. 对和土地增值税有关的会计账簿、凭证、报表等财务资料进行审查和核对。
4. 对土地增值税的计算数据和相关资料的完整性、准确性、真实性进行核实。
5. 对其他与土地增值税清算相关的情况进行了解和核实。
四、鉴证结果和意见
1. 企业土地增值税核算方法和相关计算公式、计算依据、计算过程、核算结果等符合国家税收法规和财务会计制度。
2. 企业土地增值税会计账簿、凭证、报表等财务资料真实、准确、完整、合法。
3. 企业所缴纳土地增值税的数据的准确性、完整性、真实性得到了详尽的证明。
4. 根据我们的审查和鉴证，我们认为企业XX年度土地增值税清算情况真实、准确、完整、合法。
五、鉴证人员
鉴证人员：XXX
鉴证日期：XX年XX月XX日
附：其他相关证明材料。
“XXX”项目土地增值税清算报告
XXX“XXX”项目土地增值税清算报告XX税务局：我公司对“XXX”项目土地增值税进行清算，现将相关清算情况说明如下：一、基本情况1、企业名称：XXX2、成立日期：XXX3、统一社会信用代码：XXX4、地址：XXX5、法人代表：XXX6、注册资本：XXX7、企业类型：XXX8、经营范围：XXX二、项目建设规划情况1、项目名称：“XXX”项目2、项目概况项目于XXX取得XXX的项目备案通知书XXX，项目建设地址：XXX，项目建设规模：拟建住宅楼用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，总投资XXX万元。
（2）项目于XXX取得土地使用证XXX，地号：XXX，土地面积土地用途：住宅用地。
该地块一次性开发，开发项目名称为“XXX”。
（3）项目于XXX取得XXX住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证XXX，用地位置：XXX；用地性质：居住用地；用地面积：XXX㎡；建设规模：XXX ㎡。
（4）项目于XXX取得建设工程规划许可证（XXX，建设项目名称：XXX；建设位置：凌XXX；建设规模：XXX，框剪结构，二至十二层为住宅，一层为商铺，内设地下停车位，建筑面积XXX，总造价XXX万元。
（5）项目于XXX取得XXX建筑工程施工许可证XXX，工程名称：XXX；建设地址：XXX；建设规模：XXX㎡；项目勘察单位为XXX，设计单位为XXX公司，施工单位为XXX公司；监理单位为XXX公司。
项目XXX办理了竣工验收备案，并已交付使用。
3、项目建设规模根据北京企航测绘有限责任公司出具的测绘成果报告(实测绘)显示，列入本次清算范围的“XXX”总建筑面积为XXX㎡，“XXX”总建筑面积、总可售面积、公共配套设施面积如下：“XXX”总可售建筑面积为XXX㎡，其中:普通标准住宅XX户,建筑面积XXX ㎡,非普通住宅0户，建筑面积0.00㎡；其他房屋类型建筑面积2,009.89㎡。
三、土地增值税审核情况（一）土地增值税应税收入的审核经审核,截止XXX，我公司“XXX”项目土地增值税应税收入总额为XXX元，其中：1、销售普通标准住宅XXX㎡，申报地增值税应税收入XXX元。
自行清算土地增值税申报鉴证报告
自行清算土地增值税申报鉴证报告一、报告目的及背景本报告旨在对土地增值税申报鉴证进行清算，确保申报的准确性和合规性。
土地增值税是指在土地使用权转让中，按照土地增值额计算并征收的一种税种。
土地增值税申报鉴证是税务部门对纳税人申报的土地增值税进行核实和审核的重要环节。
作为纳税人，我们有责任确保申报的准确性，并配合税务部门完成鉴证工作。
二、报告内容1. 清算范围本报告的清算范围包括土地增值税申报的各项内容，包括土地使用权转让合同、土地增值额计算、税务部门要求的相关资料等。
2. 清算过程（1）收集资料首先，我们收集了与土地增值税申报相关的各类资料，包括转让合同、土地评估报告、企业年度财务报表等。
同时，我们对这些资料进行了归档整理，以备后续工作使用。
（2）核实数据在清算过程中，我们仔细核实了各项数据的准确性和合规性。
例如，对土地增值额计算中使用的评估值和相关费用等进行了核对，并确保其与合同和相关法律法规的要求相符。
（3）整理报表根据核实的数据，我们编制了土地增值税申报鉴证报表，并在报表中清晰地展示了各项数据和计算结果。
同时，我们对报表的格式和内容进行了审查，确保其符合税务部门的要求，并尽可能提高报表的可读性和可理解性。
（4）内部审核在报表编制完成后，我们进行了内部审核，以确保报表的准确性和合规性。
在审核过程中，我们特别关注了各项数据和计算方法的逻辑关系，以及是否遵循了相关的法律法规。
同时，我们还与相关部门进行了交流和沟通，以获取必要的解释和指导。
（5）提交申报最后，我们将编制完成的土地增值税申报鉴证报表提交给税务部门，以完成土地增值税的申报工作。
同时，我们保留了相关的资料和备查凭证，以备税务部门的核查和审计。
三、报告意义本报告的编制和提交，旨在保证土地增值税申报的准确性和合规性，避免因申报错误而引发的税务风险。
同时，对于我们自身而言，通过清算土地增值税申报鉴证，我们可以更好地了解和掌握自身的财务状况和税务风险，从而采取相应的经营策略和风险管理措施。
土地增值税清算工作汇报
竭诚为您提供优质文档/双击可除土地增值税清算工作汇报篇一：土地增值税清算报税务机关报告xxxxxxxxxxxxx公司“xxxxxxxx项目”项目土地增值税清算报告xx地方税务局：我公司对“xxxxxxxx项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下：一、企业的基本情况企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司企业设立:贵公司成立于xxxx年xx月注册地：xxxx省xx市法定代表人：xxxxx注册资本：xx万元人民币企业类型：xx企业经营范围：xxxxxxxxxx。
二、房地产开发项目概况我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx 平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。
规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发的房产项目有住宅、车位及车库。
“xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。
该项目截止xxx 年x月x日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。
已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（20XX）91号]第九条规定清算条件。
土地增值税清算报告
土地增值税清算鉴证报告规范要求一、鉴证报告正文样本土地增值税清算鉴证报告**鉴字[**]**号***（委托单位）：我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对（被鉴证单位）**项目土地增值税进行鉴证审核。
（被鉴证单位）的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。
我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
经审核，我们认为：（被鉴证单位）**项目已具备土地增值税清算条件，截至****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为：1．收入总额：****元；2．扣除项目金额：**** 元；3．增值额：**** 元；4．增值率（增值额与扣除金额之比）：****%；5．适用税率：****%；6．应缴土地增值税税额：**** 元；7．已缴土地增值税税额：**** 元；8．应补缴土地增值税税额：**** 元。
本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
*********税务师事务所 (盖章)税务师事务所所长（签名或盖章）中国注册税务师：(盖章)地址：报告日期：*****年**月**日附件：1、土地增值税清算鉴证报告说明；2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。
具体包括：（1）土地增值税清算税款鉴证主表；（2）与收入相关的面积审核调整明细表（附表一）；（3）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表（附表二）；（4）扣除项目及成本结转审核汇总表（附表三）；（5）转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表（附表四）；（6）土地增值税缴纳情况审核汇总表（附表五）；3、税务师事务所执业资格证书复印件。
土地增值税清算鉴证报告(范本)
土地增值税清算鉴证报告（范本）业务约定书备案号：事务所鉴证报告号：__________：我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。
贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。
我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。
在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。
我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。
现将鉴证结果报告如下：经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。
部分数据摘录如下：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；其中普通住宅增值额：元；其他项目增值额：元。
土地增值税清算报告
个人收集整理勿做商业用途土地增值税清算鉴证报告标准要求鉴证报告正文样本土地增值税清算鉴证报告***〔委托单位〕：我们接受委托,于****年**月**日至****年**月**日对〔被鉴证单位广工程土地增值税进行鉴证审核.〔被鉴证单位〕的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证实材料的真实性和完整性负责.我们的责任是对该工程土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见.在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原那么,依据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么等有关政策规定,根据?土地增值税清算鉴证业务准那么?和?江苏省土地增值税鉴证业务规程?的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序.经审核,我们认为：〔被鉴证单位〕**工程已具备土地增值税清算条件,截至****年**月**日该工程的收入总额、扣除工程金额、土地增值税税额分别为：1.收入总额：****元；2.扣除工程金额：****元；3.增值额：****元；4.增值率〔增值额与扣除金额之比〕：****%；5.适用税率：****%;6.应缴土地增值税税额：****元；7,已缴土地增值税税额：****元；8.应补缴土地增值税税额：****元.本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途.非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供应其他任何单位和个人.个人收集整理勿做商业用途*********税务师事务所〔盖章〕税务师事务所所长〔签名或盖章〕中国注册税务师：〔盖章〕地址：报告日期：*****年**月**日附件：1、土地增值税清算鉴证报告说明；2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细工程审核表.具体包括：⑴土地增值税清算税款鉴证主表；〔2〕与收入相关的面积审核调整明细表〔附表一〕；〔3〕转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表〔附表二〕；〔4〕扣除工程及本钱结转审核汇总表〔附表三〕；〔5〕转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表〔附表四〕；〔6〕土地增值税缴纳情况审核汇总表〔附表五〕；3、税务师事务所执业资格证书复印件.个人收集整理勿做商业用途二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求〔一〕企业根本情况1、成立日期：2、税务登记证号：3、地址：4、法人代表：5、注册资本：6、投资总额：7、企业类型：8、经营范围：9、其他：〔二〕工程根本情况1、工程地址：2、工程概况.列明开发工程类型、占地面积、取得相关批文的情况.3、工程建设规模.列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积4、工程销售情况.列明取得预售许可证情况,实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积,已售面积占可售面积比例等,尚未出售的开发产品目前现状.〔三〕主要会计政策〔年度之间或本年度内发生变化或与税收处理有差异的应逐项说明.〕1、会计制度公司执行会计准那么或?X公计制度?及有关规定.2.、会计年度公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止.3、记账根底和计价原那么公司以权责发生制为记账根底,以历史本钱为计价原那么.4、开发产品完工的标准5、开发产品销售收入确认的标准6、主要内部限制制度〔四〕审核情况说明〔披露的根本原那么：重点披露?江苏省土地增值税清算标准?中提及的审核要点,发生的纳税调整事项必须详细披露.〕个人收集整理勿做商业用途1、转让房地产收入的审核说明转让房地产收入账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,其中:包括货币收入****元、实物收入****元、其他收入****元.2、扣除工程的审核的审核说明(1)取得土地使用权所支付金额的审核说明取得土地使用权所支付的金额账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(2)土地征用及拆迁偿费的审核说明土地征用及拆迁偿费账载金额****元,由于XX原因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(3)前期工程费的审核说明前期工程费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.⑷建筑安装工程费的审核说明建筑安装工程费账载金额****元,由于XX®因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(5)根底设施费的审核说明根底设施费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(6)公共配套设施费的审核说明公共配套设施费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(7)开发间接费的审核说明开发间接费账载金额****元,由于X须因,应调增/调减元,调整后的审定数****元,累计已售面积可扣除数****元.(8)开发费用的审核说明A、本工程发生的财务费用中,借款利息支出能够全部提供金融机构票据证实的,应据实扣除,扣除金额为元.其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的5%扣除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.个人收集整理勿做商业用途B、本工程发生的财务费用中,借款利息支出未能全部提供金融机构票据的,具房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发本钱元之和的10%扣除元.因此,贵公司此工程可扣除金额为元.(9)与转让房地产有关税金的审核说明扣除与转让房地产有关的营业税金及附加****元,其中：营业税****元、城市维护建设税****元、教育费附加****元.(10)财政部规定的其他扣除工程的审核说明贵公司根据税收有关规定,允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除.因此,贵公司其他扣除工程的金额为元.3、应纳税额的审核说明(1)确认的增值额为****元.(2)增值率(增值额与扣除金额之比)：****%；(3)适用税率：****%;(4)应缴土地增值税税额：****元(5)已缴土地增值税为****元(6)应补缴土地增值税为****元.三、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细工程审核表(样表)个人收集整理勿做商业用途个人收集整理勿做商业用途土地增值税清算税款鉴证主表税款所属时间：年月曰至年月曰 纳税人识别码： 工程：说明：1、按工程填写清算主表和附表,清算工程中有普通标准住宅的要单独计算增值额、单独填写一张?土地增值税清算税款鉴证主表?.2、政府代收费用单独列出一行,便于加计扣除时的计算.3、本表中数字来源于相应附表.填表日期：年月日 清算日：年月日 单位：元、平方米与收入相关的面积审核调整明细表填报单位〔盖章〕：工程：填报日期：年月日单位：平方米说明：从纳税人的有关资料中可以取得不同的面积数据,如权属证、房产证、开展改革委员会〔方案委员会〕文件、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同等.当获取相同性质的上述面积数据发生冲突、不能相互印证时,一般根据外部证据比企业内部证据更可靠的原那么确定适当的面积作为分配标准.填报单位〔盖章〕：填表日期：年月日单位：元转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表开发工程名称税款所属时间：年月日至年月日个人收集整理勿做商业用途附表三扣除工程及本钱结转审核汇总表填报单位〔盖章〕：工程填表日期：年月日单位：元、平方米,分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售本钱分别计算个人收集整理勿做商业用途附表四单位：元与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表填表日期：年月曰说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售税金分别计算,分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中个人收集整理勿做商业用途附表五土地增值税缴纳情况审核汇总表填报单位〔盖章〕：填表日期：年月日单位：元。
××项目土地增值税清算审核报告
××项目土地增值税清算审核报告××项目土地增值税清算审核报告（参考文本）一、项目基本情况（一）项目的审批与报建1.项目名称及地址：2.项目概况：（1）项目立项：包括取得立项批复时间、文号、规划规模、规划用地面积、规划建筑面积。
（2）建设用地规划许可证取得时间、编号及规划用地面积。
（3）土地取得情况：包括土地面积、合同的签订、土地证的发放、编号等基本情况。
（4）建设工程规划许可证取得时间、编号及建设规模。
（5）建筑工程施工许可证取得时间、编号、批准建设规模、设计单位、施工单位及监理单位。
（二）项目的开发1.项目的开发企业基本情况：2.项目的开发方式3.该项目办理竣工验收情况：4.该项目建筑结构类型：5.该项目装饰装修情况：根据销售合同约定的项目装饰装修6.项目实际建设规模情况: 根据有关部门出具的实测报告填写7.项目取得预售证情况：二、土地增值税清算审核情况（一）土地增值税清算条件的审核:按《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条、第十条的规定审核。
（二）清算项目面积的审核：1.总建筑面积的审核：纳税人申报本项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为㎡。
2.总可售建筑面积的审核：纳税人申报本项目总可售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。
调整说明如下：3.已售建筑面积的审核：截至××年××月××日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。
其中核定：（1）普通住宅已售建筑面积为m2；（2）非普通住宅已售建筑面积为m2；（3）其他类型房地产已售建筑面积为m2。
4.未售建筑面积的审核：截至××年××月××日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为m2。
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土地增值税清算审核报告说明一、企业基本情况说明企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。
（二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。
（三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。
1．记账本位币为人民币；2．坏账核算方法按备抵法核算；3．成本结转方法采用按单位成本结转；4．低值易耗品摊销法为一次摊销法；5．固定资产按直线法计提折旧；6．无形资产采用直线法进行摊销。
（四）企业基本的税收政策（各税种适用税率）增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。
（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据：1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）；3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）；4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）；5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）；6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）；7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。
三、项目基本情况（一）项目概况1.项目名称：****二期项目。
2.项目地址：承德******地块。
3.开发项目类型：商业。
4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。
按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。
5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。
6.相关证件取得情况及批准文号：《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。
《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。
《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。
《建筑工程施工许可证》批准文号：****号。
（二）项目建设情况******二期项目尚未建设完成，现拟定整体转让，总建筑面积为15,823.45平方米，已完工面积为3,789.79平方米，按照《中华人民共和土地增值税暂行条例》及相关规定，该转让行为适用于纳税人整体转让在建工程项目土地增值税清算办法。
四、成本核算对象（清算单位）确认情况依据国税发［2006］187号文件第一条及河北省地税局《关于地方税有关业务问题解答》第一条对187号文件第一条的解释，结合用地规划证、规划文件、规划局审批后的规划图纸，确定本次清算项目范围为现代教育盛世文化产业园二期项目土地及在建工程。
贵单位2020年04月取得与开发项目相关的企业投资项目备案信息表一个，承高审批字［2020］48号。
根据《河北省地税局关于地方税有关业务的解答》关于确定分期相关的解答一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，来确定清算单位和项目分期。
五、清算项目土地增值税的收入情况（一）土地增值税收入1、转让行为发生情况贵单位于2020年07月28日与*****有限公司签订*****二期项目转让协议，协议价格为14,805,633.33元，2020年7月27日经******资产评估事务所对该转让项目涉及的土地和在建工程分别做出了评估，并出具（承德*****评报字[2020]第078号）、（*****评报字[2020]第***号）评估报告，其中土地评估价值为8,925,797.53 元，在建工程评估值为5,879,835.80元，“现代教育盛世文化产业园二期项目”总计评估价值为14,805,633.33元，评估金额等于转让协议金额，确认本次计税价值为14,805,633.33元。
2、收入确认条件（1）转让收入的确认根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）和国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）规定的土地增值税清算条件，对于符合土地增值税清算条件的房地产开发项目，所取得的转让房地产的全部价款及有关的经济收益，均应确认转让收入。
（2）营改增后土地增值税收入的确定根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第四条：“关于营改增前后土地增值税清算的计算问题，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
”根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条规定：“小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
”根据财税（2019）13号《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》第三条由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
（二）征收土地增值税收入情况截至2020年7月28日止，承德靓嘉房地产开发有限公司为增值税小规模纳税人，确认贵单位本项目土地增值税应税收入为14,100,603.17元，增值税税额为705,030.16 元，价税合计额为14,805,633.33元。
六、清算项目土地增值税扣除项目情况说明（一）清算项目成本分推比例1、本次清算项目总成本分摊比例本次为整体转让未完工在建工程项目，因此本次清算项目总成本分摊比例为100%。
2、清算项目本次扣除金额截至2020年7月28日止，现代教育盛世文化产业园二期项目本次清算可扣除项目金额为13,946,217.99元。
具体数据如下：（1）取得土地使用权所支付的金额4,828,870.18 元；（2）房地产开发成本5,871,873.27元；（3）房地产开发费用1,070,074.34元（4）与转让房地产有关的税金35,251.51元；（5）税收规定的其他扣除项目（加计20％）2,140,148.69元。
（二）清算项目本次扣除金额明细情况1、取得土地使用权支付的金额本次扣除情况（1）取得土地使用权所支付的金额2015年11月25日承德靓嘉房地产开发有限公司与承德市国土资源局高新技术产业开发区国土资源分局签订CKC1300800-2015-14号国有建设用地使用权出让合同，合同约定土地面积6,538.95㎡。
截止2020年7月28日止，账载取得土地使用权支付的金额40,732,447.80 元，审核确认该宗土地使用权所支付的金额35,068,047.80 元（详见附表），属于******二期项目与*****A2-07号地块共同的土地成本。
（2）将共同的土地成本按贵单位提供的占地面积分配至各个项目，申报确认目标项目可扣除的取得土地使用权所支付的金额4,828,870.18 元。
土地成本分摊详见下表：2、房地产开发成本（一）账面开发成本情况贵单位账面按开发成本科目核算各项目发生的成本，开发成本科目下有两个二级科目分别为：前期工程费、建筑安装工程成本。
（二）本次清算分配开发成本方法：本次转让为整体转让未完工在建工程项目，所以本次开发成本分摊比例为100%。
（三）账面开发成本金额确认1、先按账面金额调整确定需分配开发成本基数（1）贵单位2012年至2020年7月28日账载开发成本金额5,925,873.27 元。
（2）调减不合规票据54,000.00元。
审核确认开发成本金额为5,871,873.27 元。
（详见成本调整明细表）2、确认开发成本各项目本次扣除金额。
（1）前期工程费截至2020年7月28日止，此次清算可扣除的前期工程费1,818,613.27 元。
（2）建筑安装工程费截至2020年7月28日止，此次清算该项目可扣除的建筑安装工程费4,053,260.00 元。
3、房地产开发费用截至2020年7月28日止，******二期项目发生的财务费用中，借款利息支出未能提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额4,828,870.18元与开发成本5,871,873.27元之和10,700,743.45元的10％扣除1,070,074.34元。
4、与转让房地产有关的税金截至2020年7月28日止，本次清算转让过程缴纳税金总额35,251.51元，其中：城市维护建设税24,676.06元，教育费附加10,575.45元。
5、税收规定的其他扣除项目截至2020年7月28日止，贵单位开发的*********二期项目根据国税函发［1995］110号等文件规定，允许按取得土地使用权所支付金额4,828,870.18元与开发成本5,871,873.27元之和10,700,743.45元的20％扣除2,140,148.69元。
七、应纳税额的计算情况说明（一）增值额及增值率增值额和增值率的计算截至2020年7月28日止，*******二期项目转让房地产土地增值税的增值额与增值率申报结果如下：土地增值税的增值额＝销售收入-扣除项目总额154,385.18元＝14,100,603.17元-13,946,217.99元增值率＝增值额÷扣除项目总额1.11%＝154,385.18元÷13,946,217.99元（二）土地增值税税款计算1、应缴土地增值税税额截至2020年7月28日止，**********二期项目应缴土地增值税税款46,315.55元。
2、已缴土地增值税税款截至2020年7月28日止，**********二期项目根据贵单位提供的账务资料及缴税凭证统计确定已预缴土地增值税0元。