土地增值税清算审核报告说明
土地增值税清算审核报告说明
一、企业基本情况说明
企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。
（二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。
（三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。
1．记账本位币为人民币；
2．坏账核算方法按备抵法核算；
3．成本结转方法采用按单位成本结转；
4．低值易耗品摊销法为一次摊销法；
5．固定资产按直线法计提折旧；
6．无形资产采用直线法进行摊销。
（四）企业基本的税收政策（各税种适用税率）
增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据：
1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字（1995）48号）；
3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）；
4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）；
5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）；
6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）；
7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。
三、项目基本情况
（一）项目概况
1.项目名称：****二期项目。
2.项目地址：承德******地块。
3.开发项目类型：商业。
4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。
5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。
6.相关证件取得情况及批准文号：
《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。
《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。
《建筑工程施工许可证》批准文号：****号。
（二）项目建设情况
******二期项目尚未建设完成，现拟定整体转让，总建筑面积为15,823.45平方米，已完工面积为3,789.79平方米，按照《中华人民共和土地增值税暂行条例》及相关规定，该转让行为适用于纳税人整体转让在建工程项目土地增值税清算办法。
四、成本核算对象（清算单位）确认情况
依据国税发［2006］187号文件第一条及河北省地税局《关于地方税有关业务问题解答》第一条对187号文件第一条的解释，结合用地规划证、规划文件、规划局审批后的规划图纸，确定本次清算项目范围为现代教育盛世文化产业园二期项目土地及在建工程。
贵单位2020年04月取得与开发项目相关的企业投资项目备案信息表一个，承高审批字［2020］48号。
根据《河北省地税局关于地方税有关业务的解答》关于确定分期相关的解答一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，来确定清算单位和项目分期。
五、清算项目土地增值税的收入情况
（一）土地增值税收入
1、转让行为发生情况
贵单位于2020年07月28日与*****有限公司签订*****二期项目转让协议，协议价格为14,805,633.33元，2020年7月27日经
******资产评估事务所对该转让项目涉及的土地和在建工程分别做出了评估，并出具（承德*****评报字[2020]第078号）、（*****评报字[2020]第***号）评估报告，其中土地评估价值为8,925,797.53 元，在建工程评估值为5,879,835.80元，“现代教育盛世文化产业园二期项目”总计评估价值为14,805,633.33元，评估金额等于转让协议金额，确认本次计税价值为14,805,633.33元。
2、收入确认条件
（1）转让收入的确认
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）和国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）规定的土地增值税清算条件，对于符合土地增值税清算条件的房地产开发项目，所取得的转让房地产的全部价款及有关的经济收益，均应确认转让收入。
（2）营改增后土地增值税收入的确定
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第四条：“关于营改增前后土地增值税清算的计算问题，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：（一）土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。”
根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条规定：“小规模纳税人转让其取得
的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。”
根据财税（2019）13号《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》第三条由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
（二）征收土地增值税收入情况
截至2020年7月28日止，承德靓嘉房地产开发有限公司为增值税小规模纳税人，确认贵单位本项目土地增值税应税收入为14,100,603.17元，增值税税额为705,030.16 元，价税合计额为14,805,633.33元。
六、清算项目土地增值税扣除项目情况说明
（一）清算项目成本分推比例
1、本次清算项目总成本分摊比例
本次为整体转让未完工在建工程项目，因此本次清算项目总成本分摊比例为100%。
2、清算项目本次扣除金额
截至2020年7月28日止，现代教育盛世文化产业园二期项目本次清算可扣除项目金额为13,946,217.99元。具体数据如下：（1）取得土地使用权所支付的金额4,828,870.18 元；
（2）房地产开发成本5,871,873.27元；
（3）房地产开发费用1,070,074.34元
（4）与转让房地产有关的税金35,251.51元；
（5）税收规定的其他扣除项目（加计20％）2,140,148.69元。（二）清算项目本次扣除金额明细情况
1、取得土地使用权支付的金额本次扣除情况
（1）取得土地使用权所支付的金额
2015年11月25日承德靓嘉房地产开发有限公司与承德市国土资源局高新技术产业开发区国土资源分局签订CKC1300800-2015-14号国有建设用地使用权出让合同，合同约定土地面积6,538.95㎡。
截止2020年7月28日止，账载取得土地使用权支付的金额40,732,447.80 元，审核确认该宗土地使用权所支付的金额35,068,047.80 元（详见附表），属于******二期项目与*****A2-07号地块共同的土地成本。
（2）将共同的土地成本按贵单位提供的占地面积分配至各个项目，申报确认目标项目可扣除的取得土地使用权所支付的金额4,828,870.18 元。土地成本分摊详见下表：
2、房地产开发成本
（一）账面开发成本情况
贵单位账面按开发成本科目核算各项目发生的成本，开发成本科目下有两个二级科目分别为：前期工程费、建筑安装工程成本。
（二）本次清算分配开发成本方法：
本次转让为整体转让未完工在建工程项目，所以本次开发成本分
摊比例为100%。
（三）账面开发成本金额确认
1、先按账面金额调整确定需分配开发成本基数
（1）贵单位2012年至2020年7月28日账载开发成本金额5,925,873.27 元。
（2）调减不合规票据54,000.00元。审核确认开发成本金额为5,871,873.27 元。（详见成本调整明细表）
2、确认开发成本各项目本次扣除金额。
（1）前期工程费
截至2020年7月28日止，此次清算可扣除的前期工程费1,818,613.27 元。
（2）建筑安装工程费
截至2020年7月28日止，此次清算该项目可扣除的建筑安装工
程费4,053,260.00 元。
3、房地产开发费用
截至2020年7月28日止，******二期项目发生的财务费用中，借款利息支出未能提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额4,828,870.18元与开发成本5,871,873.27元之和10,700,743.45元的10％扣除1,070,074.34元。
4、与转让房地产有关的税金
截至2020年7月28日止，本次清算转让过程缴纳税金总额35,251.51元，其中：城市维护建设税24,676.06元，教育费附加10,575.45元。
5、税收规定的其他扣除项目
截至2020年7月28日止，贵单位开发的*********二期项目根据国税函发［1995］110号等文件规定，允许按取得土地使用权所支付金额4,828,870.18元与开发成本5,871,873.27元之和10,700,743.45元的20％扣除2,140,148.69元。
七、应纳税额的计算情况说明
（一）增值额及增值率
增值额和增值率的计算
截至2020年7月28日止，*******二期项目转让房地产土地增值税的增值额与增值率申报结果如下：
土地增值税的增值额＝销售收入-扣除项目总额
154,385.18元＝14,100,603.17元-13,946,217.99元
增值率＝增值额÷扣除项目总额
1.11%＝154,385.18元÷13,946,217.99元
（二）土地增值税税款计算
1、应缴土地增值税税额
截至2020年7月28日止，**********二期项目应缴土地增值税税款46,315.55元。
2、已缴土地增值税税款
截至2020年7月28日止，**********二期项目根据贵单位提供的账务资料及缴税凭证统计确定已预缴土地增值税0元。
3、应补土地增值税税款
截至2020年7月28日止，**********二期项目应补缴土地增值税46,315.55元。
八、应当披露的其他情况
上述由于四舍五入小数引起的差额忽略不计。
承德**********务师事务所 2020年07月28日