案例：土地增值税清算报告
【案例分析-土地增值税】土地清算
【案例分析-土地增值税】土地清算【案例简介】A房地产公司是有限责任公司（法人独资），注册资本1000万元。
该项目属于商品房开发，占地面积8,352.00平方米，于二00九年三月之前分两次分别取得。
项目建设规模：该项目建筑总面积为19,353.00平方米。
可售商品房面积为18,764.44平方米，其中：普通住宅17,436.76平方米，非普通住宅1,327.68平方米。
项目销售情况：该商品房截止清算基准日止，已售商品房（含视同销售的面积）面积为17,334.86平方米，其中：已售普通住宅为17,334.86平方米，已售面积占可售面积(含视同销售的面积)比例为92%。
通过审核“开发成本”明细账，发现企业存在以下问题：（1）列支的土地征用及拆迁补偿费20万元未取得合法有效凭据。
企业称土地征用及拆迁补偿的原始票据均由集团取得，清算组人员认为该项目列支的土地征用及拆迁补偿费企业无法提供相关有效凭据，应调减开发成本-土地征用及拆迁补偿费20万元。
（2）基础设施费中列支的绿化费用15万元未取得合法有效凭据。
（3）开发间接费中列支的业务招待费26万元，清算组人员认为，企业将属于销售费用的业务招待费列入开发成本中，应调减开发成本-开发间接费26万元。
【案例分析】1、从该案例的清算中可以发现，对于房地产收入的审核，除了要审核预收账款明细账、往来科目明细表外，还要审核预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据是否相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
2、土地是房地产开发中一个重要组成部分，是土地增值税清算准予扣除项目中重要组成内容。
取得土地使用权所支付的金额，根据企业取得的方式不同，判断是否取得合法有效凭据，查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致；对于拆迁补偿费是否实际发生，合同、名册、凭证核对不上的不予认可，必要时可要求提供被拆迁户原房产、土地证明。
土地增值税清算报告模板
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。
该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。
并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。
地类（用途）为城镇混合住宅用地。
（3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11位共有不可分割，因此统一规划建设。
规划用地性质为商业办公居住用地。
吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。
（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。
2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。
3、容积率实际综合容积率为：7,=。
土地增值税清算案例(二)
一、要求
以下给出的是永安房地产开发有限公司（以 下简称永安公司）2008-2010年度“永辉花园” 小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料 和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该 项目进行土地增值税清算。
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二、相关资料
永安房地产开发有限公司基本情况：
永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为 2004年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法 定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。 核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行 为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自 2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他 开发项目 。 2018/11/22
（二）项目立项、规划情况 根据2008年1月20日取得发改委《关于基 本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永 辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目 占地面积50000平米。
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。 开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根 据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人 防工程2000平方米。容积率1.9。 二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3 米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。 建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0
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许可证取得情况如下：
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1、2008年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可 证。 2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可 证。（一期） 3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许 可证。（一期） 4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许 可证（二期） 5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可 证。（二期） 2018/11/22 6
土地增值税清算案例
房地产企业土地增值税的计算附案例土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税;土地增值税实行的是四级超率累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂;笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算;一、把握两个概念1增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额;2扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等;二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：1增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％,速算扣除数为0；2增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％,速算扣除数为5％；3增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％,速算扣除数为15％；4增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％,速算扣除数为35％;三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入;其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款;实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入;其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入;四、确定扣除项目1取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；2房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；3房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用;其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第1和2项合计的5％以内计算扣除,否则按上述第1和2项合计的10％以内计算扣除；4转让房地产有关的税金支出;包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；5其他扣除项目;这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除;这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏;五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算;举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售;每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元能提供银行证明;每栋售价180万元,营业税率5％,城建税税率5％,教育费附加征收率3％;问该公司应缴纳多少土地增值税计算过程如下：转让收入：180×80＝14400万元取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：14.8＋0.2＋50×80＝5200万元房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300万元转让税金支出：14400×5％×1＋5％＋3％＝777.6万元加计扣除金额：5200×20％＝1040万元扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6万元增值额＝14400－7317.6＝7082.4万元增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08万元六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税2467.08 2.实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税2467.08 贷：银行存款 2467.08 十二、商铺住宅联体楼土地增值税如何缴我国土地增值税暂行条例第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额２０％的,免征土地增值税;”但在房地产开发经营中,多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益,将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售;对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题,财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字１９９５０４８号明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定;由于税法只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际征收计算中,就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税;例如：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢,底层为商铺,面积１０００平方米,商铺以上为普通标准住宅,面积为5000平方米,合计6000平方米;该住宅楼项目土地成本为120万元,房屋开发成本600万元,其他费用按比例扣除;该项目商铺收入为500万元,普通标准住宅收入为500万元,合计1000万元,营业税金及附加55万元;按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋120＋600×10％＋120＋600×20％＋55＝991万元;增值额＝收入－扣除项目＝500＋500－991＝９万元;增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100％＝0．9％;低于50％,适用30％的税率;由于增值率未超过20％,因此5000平方米普通标准住宅免税;商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0．45万元;按第二种方法计算：普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋100＋500×30％＋27．5＝807．5万元除税金及附加外其他按面积分摊;普通标准住宅增值额＝500－807．5＝－307．５万元,无增值额;商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋20＋100×30％＋27．5＝183．5万元；商铺增值额＝500－183．5＝316．5万元；商铺增值率＝316．5÷183．5×100％＝172％,适用50％的税率;商铺应纳土地增值税＝316．5×50％－183．5×15％＝130．725万元;由此可见,两种方法计算相差悬殊,按第一种方法应纳的土地增值税为０．45万元,按第二种方法应纳土地增值税为130．725万元;究竟哪一种计算方法正确呢土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算;因此,第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定,而且计算出整体项目增值额后,按面积进行了增值额分摊,也符合财税字１９９５４８号“分别核算增值额”的规定;后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定,但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定;十八、房地产企业土地增值税的税收筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税;它是一个专门针对房地产市场的特殊税种,因此对土地增值税进行税收筹划对房地产企业来说尤为重要;一、利用土地增值税的征税范围进行筹划准确界定土地增值税的征税范围十分重要;判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为;根据这三条判定标准,税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定,房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划;1.房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定,房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为;对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围;房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税;2.合作建房税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税;房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划;假如某房地产开发公司拥有一块土地,拟与A公司合作建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房;对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,从而降低了房地产成本,增强了市场竞争力;将来再做处置时,可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税;二、利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多;合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的;税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%;其中房地产开发费用中的利息费用如何计算,土地增值税暂行条例实施细则中做了明确规定,房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划;税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除;房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除；反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利;下面举例说明;假设某房地产开发企业进行一个,取得土地使用权支付金额300万元,房地产开发成本为500万元;那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明,则：房地产开发费用=利息费用+300+500×5% =利息费用+40万元如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则：房地产开发费用=300+500×10%=80万元对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额；反之,如果企业预计利息费用低于40万元的话,那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不必提供有关金融机构证明,以便多扣除房地产开发费用,达到增加扣除项目金额的目的;三、利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国土地增值税暂行条例规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额 20%的,免征土地增值税;如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税;同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定;房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇;要降低增值率,关键是降低增值额;下面通过举例说明;假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元,其中普通标准住宅销售额为3000万元,豪华住宅的销售额为2000万元;扣除项目金额为3200万元,其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元,豪华住宅的扣除项目金额为1000万元;该企业应纳的土地增值税为：销售普通标准住宅：销售税金及附加①=3000×5%×1+7%+3% =165万元扣除项目金额合计=2200+165=2365万元增值额=3000-2365=635万元增值率=635÷2365×100%=27%适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元销售豪华住宅：销售税金及附加=2000×5%×1+7%+3%= 110万元扣除项目金额合计=1000+110=1110万元增值额=2000-1110=890万元增值率=890÷1110×100%=80%适用40%的税率,因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为27%,超过了20%,还要缴纳土地增值税;要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格;1.增加扣除项目金额假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,假设其为X,那么应纳土地增值税为：扣除项目金额合计=X+165增值额=3000-X+165=2835-X增值率=2835-X÷X+165×100%由等式2835-X÷X+165×100%=20%,解得 X=2335万元此时普通标准住宅可以免税,缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分,应纳税额为300.5万元;增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等见上;2.降低销售价格降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定;仍假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,假设其为Y;那么应纳土地增值税为：销售税金及附加=Y×5%×1+7%+3%=5.5%Y扣除项目金额合计=2200+5.5%Y增值额=Y-2200+5.5%Y=Y-5.5%Y-2200增值率=Y-5.5%Y-2200÷2200+5.5%Y×100%由等式Y-5.5%Y-2200÷2200+5.5%Y×100%=20%,解得Y=2827万元同上普通标准住宅免税,此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元;销售收入比原来的3000万元减少了173万元,少纳税190.5万元,与减少的收入相比节省了17.5万元;以上介绍了土地增值税税收筹划的几种方法,房地产企业可根据实际情况灵活运用;其前提应是在合理和不违法的情况下,合理节税,减轻税收负担,增加税后利润,实现企业价值的最大化;土地增值税要点两种情形免征土地增值税1．纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20％的；2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产;土地增值税的清算单位1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额;土地增值税的清算条件一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的;二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况;土地增值税实行四级超率累进税率1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％;2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％;3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％;4.增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％;土地增值税税额计算第三部分土地增值税清算的难点2006年12月28日,国家税务总局发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号,以下简称187号文,要求从2007年2月1日起,对房地产企业土地增值税项目进行全面清算;土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收工具之一,对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动有重要作用;土地增值税调整过程复杂,特别是关于收入和扣除项目的确认,容易产生混淆;一、"一房一价",计税收入确定难应征收土地增值税的房地产开发产品分为二类,一类是非直接销售的开发产品,如用于职工福利、奖励、对外投资等,应在发生所有权转移时视同销售,根据 187号文的规定确认收入,即按照"同一地区、同一年度、同类产品"的"平均价格"或者"市场价格"确认;但当前房地产销售多采取"一房一价"方式,即对房地产开发产品根据其楼位、层次和户型的不同,给予不同销售价格;这种销售方式的普遍存在,使计税收入的确定具有明显的不确定性和滞后性;另一类是直接销售的开发产品,在检查中问题较多,突出表现为：开发商因促销、照顾关系户等原因,给予购房人价格优惠,双方按实际结算价签订售房合同并开具发票;对这类优惠处理,一种意见认为,企业对开发产品有定价权,价格优惠属于商业折扣不应调整纳税；另一种意见则认为,企业给予购房人的价格优惠应该有合理范围控制,否则,土地增值税的税基将被严重侵蚀;商业折扣在税法上称为"折扣销售",流转税和企业所得税对其均有明确规定,只有将价款与折扣额在同一张发票上注明的,才能以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票,不论在财务上如何处理,均不得从营业额中减除;但土地增值税对此没有明确规定,开发商不承认价格优惠属于"折扣销售",而以"一房一价"、企业正常销售为由解释;另外土地增值税暂行条例第九条规定,对"隐瞒、虚报房地产成交价格的"可以按照评估价格计算征收,但细则的解释比较原则,"价格明显偏低"的标准是多少 "正当理由"的范围包括哪些现行土地增值税政策均没有明确规定;二、虚开发票,调查取证难在包工不包料施工方式下,部分开发商存在虚开发票、接受他人虚开发票和假发票等违法行为;其共同特点是：舍近求远,去外省市购买沙石、水泥等建材；绝大多数采取现金交易；发票金额较大且手工开具；销货方大多属于非正规企业或个体经营者;有些企业为防止税务机关发现假发票不准予成本列支,还借用他人名义"主动"到税务机关代开发票,企图掩盖虚假购销业务;根据税务机关代开普通发票的规定,申请代开发票人只需提供合法身份证件和付款方或接受劳务服务方对所购物品品名或劳务服务项目、单价、金额等出具的书面确认证明即可,税务机关对该项经济业务是否发生根本无法确定,对其中属恶意虚开或善意取得的假发票,也无法辨别;如果税务机关一律按照187号文第四条第一款"不能提供合法有效凭证的,不予扣除"处理,对企业显然不公,也违背了合理性原则;但如果准予企业计入开发成本,无疑助长了购销双方偷逃税的主观倾向,增加税收的系统风险;三、虚构工程项目和工作量,成本核实难房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心,也是最难查实的关键环节;问题突出表现为：一是开发商移花接木;为了把不好人账的"灰色支出"如公关费、招待费等做实,采取虚构工程项目大多为零星工程和配套设施,编造虚假工程合同和决算书,到税务机关套开建筑发票的方法予以转入;二是开发商和施工方相互勾结,采取虚假招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本;由于税务检查人员对工程施工图纸、工程概算等知识匮乏,房地产项目零星工程、辅助和配套设施工程众多,加之部分开发商与施工方属关联企业,使检查人员调查取证具有较大难度;例如某开发商虚构地下管网的辅助工程10万元,在地下隐蔽工程无法开挖检查且企业施工合同、建筑发票、工程决算书均完备情况下,税务人员很难分辨出该项工程项目的真假;第四部分土增值税清算中应注意的事项根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号规定,从2007年2月1日起,税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作;笔者结合工作实践,就土地增值税清算过程中应注意的事项归纳如下：一、印花税扣除常见错误做法：在计算扣除额时,将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除,造成了印花税的重复扣除;正确做法：印花税应列入企业的管理费用进行扣除,不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除;政策解析：财政部国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知财税199548号规定：“细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税;房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除;”二、评估费用扣除常见错误做法：将评估费用一律计入扣除项目;正确做法：视纳税人是否隐瞒、虚报房地产成交价格等隋形而决定是否予以扣除;政策解析：财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除,对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;”三、利息支出扣除常见错误做法：将利息支出一律计入扣除项目;正确做法：视情况确定,分在规定范围内据实扣除和在10％以内计算扣除两种情况;政策解析：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定,利息支出要分两种情况扣除;凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出不得单独计算,而应并入房地产开发费用中一并计算扣除;在这种情况下,房地产。
土地增值税清算案例分析讲解学习
土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
“XXX”项目土地增值税清算报告
XXX“XXX”项目土地增值税清算报告XX税务局：我公司对“XXX”项目土地增值税进行清算，现将相关清算情况说明如下：一、基本情况1、企业名称：XXX2、成立日期：XXX3、统一社会信用代码：XXX4、地址：XXX5、法人代表：XXX6、注册资本：XXX7、企业类型：XXX8、经营范围：XXX二、项目建设规划情况1、项目名称：“XXX”项目2、项目概况项目于XXX取得XXX的项目备案通知书XXX，项目建设地址：XXX，项目建设规模：拟建住宅楼用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，总投资XXX万元。
（2）项目于XXX取得土地使用证XXX，地号：XXX，土地面积土地用途：住宅用地。
该地块一次性开发，开发项目名称为“XXX”。
（3）项目于XXX取得XXX住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证XXX，用地位置：XXX；用地性质：居住用地；用地面积：XXX㎡；建设规模：XXX ㎡。
（4）项目于XXX取得建设工程规划许可证（XXX，建设项目名称：XXX；建设位置：凌XXX；建设规模：XXX，框剪结构，二至十二层为住宅，一层为商铺，内设地下停车位，建筑面积XXX，总造价XXX万元。
（5）项目于XXX取得XXX建筑工程施工许可证XXX，工程名称：XXX；建设地址：XXX；建设规模：XXX㎡；项目勘察单位为XXX，设计单位为XXX公司，施工单位为XXX公司；监理单位为XXX公司。
项目XXX办理了竣工验收备案，并已交付使用。
3、项目建设规模根据北京企航测绘有限责任公司出具的测绘成果报告(实测绘)显示，列入本次清算范围的“XXX”总建筑面积为XXX㎡，“XXX”总建筑面积、总可售面积、公共配套设施面积如下：“XXX”总可售建筑面积为XXX㎡，其中:普通标准住宅XX户,建筑面积XXX ㎡,非普通住宅0户，建筑面积0.00㎡；其他房屋类型建筑面积2,009.89㎡。
三、土地增值税审核情况（一）土地增值税应税收入的审核经审核,截止XXX，我公司“XXX”项目土地增值税应税收入总额为XXX元，其中：1、销售普通标准住宅XXX㎡，申报地增值税应税收入XXX元。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们先来说说这个棚改项目啊。
这个项目呢，就像是给老旧城区来一场大变身的魔法工程。
它位于咱们城市的一个老居民区，房子破破烂烂的，道路也是坑坑洼洼的，就像一个满脸皱纹、衣衫褴褛的老人。
政府呢，就决定搞这个棚改项目，让这个地方重新焕发生机。
这个项目涉及的范围还不小，总共拆迁了好几百户人家呢。
开发商接手这个项目的时候，那可是充满了雄心壮志，想着不仅要给居民们一个新的家，还得在这个项目上赚点小钱（合理的利润嘛）。
二、收入情况。
1. 住宅销售。
项目建成之后，那些新的住宅可受欢迎了。
就像刚出炉的热包子，大家都抢着要。
一共建了1000套住宅，平均每套售价80万。
你看，这一下子收入就有8个亿了（1000×80万 = 8亿）。
不过呢，这里面还有一些小情况，有几套房子因为一些特殊原因，比如户型不太好或者位置有点偏，就稍微便宜点卖出去了，但是总体来说，这8亿的收入还是比较稳定的。
2. 商铺销售。
除了住宅，还有商铺呢。
商铺就像是金蛋，虽然数量少，但是单价高啊。
一共50套商铺，平均每套售价200万。
这又有1个亿的收入（50×200万 = 1亿）。
所以整个项目的总收入就是9个亿（8亿 + 1亿）。
三、扣除项目。
1. 土地成本。
开发商拿这块地可不容易，花了2个亿呢。
这就像是买原材料一样，是项目的基础成本。
这2个亿的土地成本是可以在计算土地增值税的时候扣除的。
2. 开发成本。
这开发成本可就复杂了。
首先是拆迁补偿费，给那些拆迁户的补偿款总共花了1.5个亿。
这就像给原来的居民一笔搬家费，让他们能顺利搬走，好给新的建设腾地方。
然后是建筑安装工程费，盖房子嘛，材料、人工都要钱。
这部分花了3个亿，从打地基到盖好房子，再到装修，每一步都得花钱。
还有基础设施费，像小区里的道路啊、水电设施啊、绿化啊这些，总共花了5000万。
这就好比给房子做配套设施，让房子住起来更舒服。
公共配套设施费也不少，比如说建了个小幼儿园、社区活动中心啥的，花了3000万。
遂川县土地增值税清算风险管理案例
遂川县土地增值税清算风险管理案例遂川县局一分局一、案例内容提要（一）企业基本情况江西ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称“公司”）主营房地产开发与经营（凭资质证经营），建材销售等业务；注册资本1000万元；注册类型为私营有限责任公司；企业所得税由地税征收，征收方式为核定应税所得率征收。
（二）风险管理工作简介及成效税政部门全面采集全县符合土地增值税清算条件的纳税人有关数据，并在此基础上构建了房屋成本预警值等风险识别工具；风控部门利用这些数据和工具进行风险识别、应对、消除。
通过对该公司实施土地增值税清算风险管理，查补缴土地增值税1347807.42元。
二、案例介绍（一）选案背景按照省、市局有关土地增值税清算工作部署，县局组织税政部门、风控部门联合开展土地增值税清算工作。
鉴于该公司宝福龙苑项目已符合土地增值税清算条件，风控部门将其列为风险管理对象。
（二）数据整备1.涉及的房地产开发项目基本信息该公司宝福龙苑项目，该位于遂川县井冈山大道狮桥亭A宗地，面积为6684.95㎡;已支付土地出让金1850万元;2010年10月取得国有土地使用证;2011年9月30日取得建设用地规划许可证;2011年11月25日取得建设工程规划许可证，建筑总面积27834.04㎡,由遂川县某建筑有限公司施工;2012年1月取得建设工程施工许可证;2012年5月18日取得商品房预售许可证;共3栋楼，房屋类型主要是商铺、普通住宅、非普通住宅、地下储藏间和地下车位。
截止2016年9月23日,该项目总可售面积为23872.97平方米，其中：普通住宅面积16222.51平方米，非普通住宅面积3188.29平方米，商铺面积3666.07平方米，地下储藏间面积796.1平方米。
截止2016年9月23日,该项目已销售98.03%，共计销售收入101554922.51元，其中：普通住宅收入54788941.62元，非普通住宅收入10948975.05元，商铺收入31984005.84元，地下车位收入319736元，地下储藏间收入513264元。
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**市房地产开发项目
土地增值税清算鉴
证
报
告
********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年
土地增值税鉴证报告
**所税鉴字【2014】**号
******房屋开发有限公司：.
我们接受委托，对贵单位转让“******小区
楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2#
行了查证。
我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。
贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“
目：
列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3
扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37
2、土地征用及拆迁补偿费0.00
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本
18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84
应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16
项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46
特此报告
附件：
1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住
宅房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《四项成本统计表》
12、《公共配套设施费鉴证表》
13、《利息支出鉴证表》
14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国注册税务师：
中国注册税务师：中介机构名称：
办公地址：
电话：传真：
年月日2014．
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“********小区
楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，7#6#、、3#、4#、2#1#、现将审计情况说明如下：
一、整体基本情况：
项目简介：
********县(1)项目座落地：**市
平方米，包括普通标准12,783.03(2)本次清算项目总建筑面积：
平平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49住宅项目10,494.54方米。
平方米，测绘可售:12,783.03(3)本次清算项目批准总销售面积
平方米。
12,783.03建筑面积12,783.03平方米，实际可售建筑面积
平方米，公建、车库等非住宅项目10,494.54包括普通标准住宅项目
平方米。
2,288.49
其中包括普平方米,（4）本次清算项目已售建筑面积：12,504.87
平方米，公建、车库等非住宅项目已10,216.38通标准住宅项目已售
平方米，其中普通标准平方米。
未售建筑面积为278.16售
2,288.49
平方米。
278.16住宅项目未售
项目装饰装修情况：无(5)
日通过长30月年楼项目于1#楼、2#200911）竣工验收情况：(6
号的2010-082010-07号、海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为
6#楼、4#楼、3#房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
．楼、7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分
别取得编号为2011-07号、2011-08号、2011-09号、2011-10号的房
屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
（7）立项批复文件：**发改备［2009］3号、**发改备［2010］10
号
（8）项目开工日期：2009年3月
（9）项目竣工日期：1#、2#楼2009年11月竣工，
3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。
(10)第一笔销售日期：2009年5月1日
（11）五证情况:
1、《建设用地规划许可证》证件号：地字第210224200800024号
2、《建设工程规划许可证》证件号：建字第210224200900009号（1#2#）；建字第21022420100004号（3#4#）；建字第210224201000020号（6#7#）
3、《建筑工程施工许可证》证件号：
210224************（1#）；210224************（2#）；21022420103090501（3#）；21022420103090601（4#）；210224************（6#）；210224************（7#）
4、《国有土地使用证》证件号：**国用（2009）第021030303号
5、《销售许可证》证件号：**房预许第2009002号（1#2#）、
长房预许第2010004号（3#4#）、**房预许第2010011号（6#7#）
二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）．：
（1）普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面积10,494.54平方米，已售10,216.38平方米，实现销售收入
28,613,194.00元。
包括货币收入19,327,726.00，实物收入及其他收入9,285,468.00；
（2）公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013年12月31
日可售面积2,288.49平方米，已售2,288.49平方米，实现销售收入
9,280,546.00元。
包括货币收入5,713,981.00，实物收入及其他收
入3,566,565.00元。
三、扣除项目有关情况说明：
********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计
元，其中：取得土地使用权所支付的金额31,638,104.02
元；房地产开发费18,428,394.854,373,679.37元；房地产开发成本
元；财1,995,407.542,280,207.42元；与房地产转让有关的税金用
元，具体如下：4,560,414.84政部规定的其他扣除项目
普通标准住宅㈠
元；、取得土地使用权所支付的金额13,590,624.25
元；15,055,853.00、房地产开发成本2
元；1,864,647.73、房地产开发费用3
元；、与房地产转让有关的税金41,505,172.97
元。
3,729,295.45、财政部规定的其他扣除项目5
㈡公建、车库、写字间等其他项目
元；783,055.12、取得土地使用权所支付的金额1．2、房地产开发成本3,372,541.85元；
3、房地产开发费用415,559.69元；
4、与房地产转让有关的税金490,234.57元；
5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39元。
四、纳税情况详细计算过程
㈠普通标准住宅
⑴转让房地产收入总额28,613,194.00元；
⑵扣除项目金额合计25,745,593.40元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝2,867,600.60元。
⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝11.14%；
根据《土地增值税暂行条例》相关规定，建造普通标准住宅出
售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%，予以免税。
故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
㈡公建、车库、写字间等其他项目
⑴转让房地产收入总额9,280,546.00元；
⑵扣除项目金额合计5,892,510.62元；
⑶增值额＝⑴－⑵＝3,388,035.38元；
⑷增值额与扣除项目之比＝⑶／⑵＝57.50%；
⑸适用税率：40%
⑹速算扣除系数：5%
⑺土地增值税税额＝⑷×⑸－⑵×⑹＝1,060,588.62元。
综上所述，********小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土
元，608,433.16元，已缴土地增值税1,060,588.62地增值税税额合计．
应补缴土地增值税452,155.46元。
五、其他审核事项说明：
贵公司账载开发成本金额为28,648,395.19元（包括全部地价），
经我们鉴证后实际开发成本为28,590,286.94元,将贵公司不合理的
成本费用支出调减58,108.25元。
中国注册税务师：
中国注册税务师：********税务师事务所（普通合伙）
2014年4月28日。