住宅开发项目定位报告
XX住宅小区建设项目可行性研究报告模板
XXXX住宅小区建设项目可行性研究报告目录1 总论1.1 项目概述1.2 建设单位1.3 报告编制依据和范围1.4 主要技术经济指标1.5 结论2 项目提出的理由、过程和必要性2.1 项目提出的理由与过程2.2 项目建设的必要性3 项目需求分析与建设规模3.1经济发展现状3.2 项目前景分析3.3 项目竞争力分析3.4 市场需求分析3.5 项目定位3.6 建设规模4 场址和项目建设条件4.1 场址4.2 项目建设条件4.3 基础设施条件4.4 市政条件4.5 社会经济环境4.6 综合评价5 规划建筑方案5.1 规划设计方案5.2 建筑方案5.3 结构方案6 建筑设备方案6.1 给水工程6.2 排水工程6.3 采暖及换热站工程6.4 建筑电气工程6.5 燃气工程6.6 智能化系统（弱电）7 消防7.1 编制原则7.2 编制依据7.3 消防措施7.4 消防教育和管理8 节能8.1 编制原则8.2 编制依据8.3 建筑节能8.4 节水措施与水环境系统的建设目标8.5 暖通节能8.6 电气节能8.7 机电设备节能9 环境影响与保护9.1 环境现状分析9.2 影响环境的因素分析及采取的措施9.3 环境保护10 劳动安全、卫生防护10.1 劳动安全10.2 卫生防护措施11 项目招标11.1 编制依据11.2 招标方案12 项目实施计划12.1 项目实施进度安排12.2 项目实施进度表13 投资估算与资金筹措13.1项目投资估算13.2资金筹措14 财务评价14.1项目运营计划14.2成本、费用和各项税收14.3投资利润14.4财务指标分析15 不确定性分析15.1盈亏平衡分析15.2敏感性分析16 可行性研究的结论与建议16.1评价结论16.2 建议本项目净用地面积为XXXXXXX平方米，总建筑面积为XXXXXX平方米，其中：地上建筑面积为XXXXXX平方米，商业建筑面积XXXXXXX平方米，住宅建筑面积XXXXXX平方米，配套公建建筑面积XXXXX平方米；地下建筑面积XXXXX平方米。
某项目整体发展战略及定位报告
地块
可建设 用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待 定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主 城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连 通外界的核心通枢纽，是外 界进入X的门户，多条线路 联通内外，两条主轴与市区 紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里 户苗寨
20
阔叶林
开发背景
市场发展 阶段
住宅项目客群定位及swot分析
房山地区，住宅需要升级换代客户 燕山石化、大学城等行业集中的客户群体
➢ 因为工作、生活在周边，对区域比较认同； ➢ 原住房较小或者社区较老，需要提升住房品质； ➢ 在心理上，希望离京城近一些。
关键词： 升级换代，改善生活品质 、区域接受度高
河北省进京客户
住在京西周边城市； 因工作原因需往返北京西部地区； 住在老家 望着北京。
SWOT分析 劣势
威胁 -房地产市场持续走低，未来发展趋势不明朗； -未来区域内竞品项目放量大竞争激烈； -周遍竞品项目的成熟度； -区域内价格敏感度高。
-项目自身配套较弱； -紧邻京广铁路，对项目品质稍有影 响； -东侧有一信号发射塔，南侧部分地 块有高压线通过。
2
客群及项目形 象定位
客群定位 产品形象定位 案名建议 SLOGAN建议
中铁广阳项目SWOT分 析及客群定位
一、项目SWOT分析 二、客群及形象定位
汇报人姓名
1
项目STOW分 析
机会
- 规划中S5号线的开通，带动区域价值的提升；
优势 - 区域内公共交通可达性较强；
- 区域内产品的特色化； -周边项目的成熟，配套的逐渐完善，带动区域的发展；
- 产品在区域内的独特性；
- 开发商综合实力及品牌效应。
阐释：
● 打造西南郊区品质生活的桥头堡； ● 现代风格的建筑，舒适性的户型设计，特色的 ● 园林设计等能够引领郊区楼盘品质； ● 使项目提供的生活品质优于城区，凸显项目的 高性价比；
01
[ 现代的建筑，自然的生活 ]
02
寻觅小镇符号
3
【 客群定位—— 我们的 产品会吸引谁？ 】
本案产品分配比例
○ 本案70％为90平米以下两居， ○ 户型的比例，决定购买者以年青的客群
广东惠阳富康名城项目定位及规划设计建议报告及案例分析148页.ppt
大亚湾概况—区域分析小结
□随着惠深沿海公路的开通，大亚湾与深圳联系更加紧 密，由于大亚湾当地的城市环境和服务配套在一段时 间内仍然将比较滞后，当地外来石化产业的中高收入 人群将更倾向于在发达的深港两地消费，而对当地经 济发展贡献有限； □进入大亚湾的石化企业多为福利待遇较好的大型企业， 自身建有的食堂、公寓住宅、超市等等， “企业办社 会”对当地的商业、服务配套业的发展带来了较大抑 制作用。
大亚湾区域规划开发重点
（一）东部石化区 主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界
级石化工业基地。
（二）西部产业区 主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石
化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南 部汽车零部件生产基地五大片区（带）。
（三）港口物流仓储区 以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优
势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。
（四）金融商务中心区 中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突
出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。
8
大亚湾概况—区域分析小结
□有较为优越的地理位置和资源条件，已经形成了比较 完善的基础设施网络，在深圳等地土地资源稀缺的情 况下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势； □大型石化项目的投资建设大大拉动了经济的发展，核 心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展； □石化产业发展，中高收入人群进入，提高当地消费能 力和水平，拉动城市第三产业的发展； □惠深沿海高速公路的开通，改变大亚湾交通“死角” 的状况，大大密切惠深乃至惠州与珠三角其它区域的 联系。
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
房地产项目定价报告内容
房地产项目定价报告内容1. 概述房地产项目定价报告是根据市场调研和数据分析结果，对于特定房地产项目的定价进行评估和建议的报告。
本报告旨在提供给开发商、投资者和相关决策者参考，以明确房地产项目的市场竞争力和价值，从而制定合理的价格策略。
2. 市场调研分析2.1 市场概况在本报告中，我们首先对该房地产项目所处的市场进行了全面的调研和分析。
我们分析了当地的经济状况、房地产市场动态、竞争对手情况以及预期市场需求等因素，全面了解了市场的特点和背景。
2.2 项目定位根据市场调研结果，我们对该房地产项目进行了定位分析。
我们评估了项目的地理位置、交通便利程度、基础设施配套等因素，并以此为基础确定了项目的定位和目标用户群体。
2.3 售价分析结合市场调研和竞争对手分析，我们进行了售价分析。
我们对类似项目的市场均价、高端项目的定价水平、中低价位项目的定价水平进行了比较和分析。
同时，我们也考虑了房地产项目的属性特点和预期的购房者群体，对售价进行了合理的确定。
3. 数据分析3.1 成本分析在本节中，我们对房地产项目的成本进行了详细的分析。
我们考虑了土地成本、开发建设成本、销售与市场费用等方面，并综合计算得出了项目的总成本。
3.2 利润分析在该房地产项目的定价报告中，我们进行了全面的利润分析。
根据成本和市场销售情况的预测，我们估计了房地产项目销售后的利润，并对投资回报率进行了评估。
4. 价格策略建议4.1 市场定位根据市场调研和数据分析，我们提出了项目的市场定位建议。
我们认为项目可以定位为高端住宅、中高端寓所或经济适用房等不同级别的产品，并对不同市场定位下的价格策略进行了建议。
4.2 售价建议我们根据成本分析和利润预测，提出了合理的售价范围建议。
考虑到市场需求和目标用户购买力，我们在报告中对不同户型的售价进行了细致的评估，以达到最佳的销售效果。
4.3市场策略建议除了售价建议外，我们也提供了一些市场策略的建议，包括促销活动、品牌推广、渠道选择和销售策略等方面。
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
某房地产项目市场定位案例
某房地产项目市场定位案例项目背景介绍某房地产项目（以下简称项目）位于某市核心地段，占地面积5000平方米。
该项目计划建设一栋高层住宅楼，总共有30层，共计300套房源。
项目周边配套设施完善，交通便利，商业中心、学校、医院等都在项目附近。
市场定位目标项目开发商希望通过科学的市场定位，准确地把握目标客户的需求，从而实现项目的快速销售和盈利。
项目的市场定位目标如下：1.定位目标客户：中高收入群体，包括家庭和个人。
他们对居住舒适度、生活品质和社区环境有较高的要求。
2.定位目标市场：某市有着较高的人口密度和经济发展水平，是一个充满活力的城市。
项目的目标市场主要集中在该市的市中心地段。
市场调研分析为了准确地把握目标客户的需求以及市场的竞争状况，项目开发商进行了详细的市场调研分析，以下是调研结果摘要：1.当前市场需求：随着经济发展和人民收入的增加，人们对居住环境的要求越来越高，对于高品质的住宅产品有着较高的需求。
2.竞争分析：目前市场上已经存在多个类似的高层住宅项目，竞争较为激烈。
这些项目主要通过价格、品质、地段等方面进行差异化竞争。
3.目标客户画像：目标客户主要是30-45岁的中高收入群体，他们注重生活品质和社交圈子。
他们对居住环境的品质、配套设施、交通便利性和社区安全性有较高的要求。
市场定位策略基于市场调研结果，项目开发商制定了以下市场定位策略：1.高品质住宅产品：项目将注重建筑质量和装修品质，提供高品质的住宅产品，满足目标客户对居住舒适度和品质的要求。
2.便利的交通配套：项目位于市中心地段，交通便利，附近有多条公交线路和地铁站，方便居民的出行。
3.健全的社区配套设施：项目将建设完善的社区配套设施，包括商业中心、健身房、儿童活动区等，满足居民的日常生活需求。
4.安全的社区环境：项目将采取严格的安保措施，保障居民的生命和财产安全。
市场推广策略为了提升项目的知名度和吸引目标客户的关注，项目开发商还制定了以下市场推广策略：1.线上推广：通过互联网平台（如房产网站、社交媒体等）发布项目宣传信息，吸引潜在客户的关注。
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项目定位报告
版号：A/0
项目定位报告（要点模版）
目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方
向，为规划设计工作的开展提供支持。
第一部分：市场分析与客户定位
一、项目概况及项目特点分析
参照项目 “可行性研究报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原
因等。
二、房地产大势及本区域市场
参照项目 “可行性研究报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原
因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查
对认为有必要表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性研究报告”中未表现的竞
争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比
例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
四、关于本案客户定位（重点论述）
1、项目SWOT分析
S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、
规模、容积率等；
O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费
者置业意向、发展时机等。
2、目标客户定位
1）、区域消费群体及特征调查
（通过各种调查方式）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收
入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接
触媒介；
群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付
项目定位报告
版号：A/0
款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）
2）、竞争项目消费群特点调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；
主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。
3）、客户定位(结论)
细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、
原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。
对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。
3、目标客户关心问题
对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。
4、目标客户特征与需求汇总
第二部分：产品定位
一、项目主题
1、主题形象及发展理念
本项目在市场中的形象说明，本（或更广）区域的形象定位、何种发展理念（如郊居
化、便利、尊贵等）、何种主题及表现何种概念（如体育主题、水城主题、休闲小镇等），
表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异性，并符合项目地块及规模的自身
特点。
2、档次
说明项目档次(可以价格为基准进行说明)。
二、项目产品建议
1、楼型建议
说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。
2、户型及面积选择
设计何种户型（如二房二厅、五房三厅等）、各户型套数比例、各户型面积及面积比
例、并说明原因。
3、关于小区商业面积及商业功能设置的建议
主要说明功能及面积。如满足小区自身需要或是外向型的，属铺面式、商场式、街区
项目定位报告
版号：A/0
式或其它类等。
4、配套建议
主要说明配套类别及面积。如：
——车位配置数，
——教育（需否设置幼儿园、中小学，其规模数量等），
——交通设置（需否、住户车设置、公交线引进等），
——娱乐（会所及面积及其它娱乐功能及设施），
——医疗或健康设施，
——银行、邮局等。
三、规划设计建议
1、规划设计要求
——容积率
——规划设计特点要求（与项目整体概念吻合，如引水并造湖心岛以支撑水城主题、
规划休闲街区及各类配套设施以支撑休闲小镇主题等）等。
2、分期开发建议
分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的
关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首期销售的利好因素。
四、价格建议
1、价格定位
——整体均价，项目总销售收入。
——各类产品（多层、小高层、别墅等,商业、车位等）价格特点及总价控制，并说
明各类总价的控制比例，（如总价控制在50～80万元之间，各类户型总价控制分布及比
例如何，各类总价区间比例分布如何）。
——各期价格等。
2、成本与盈利
A、说明在拟定容积率情况下、拟定产品组合情况下的获利情况，并以其它容积率、其
它产品组合获利情况分析来辅助说明拟定容积率、产品组合的合适性。（如：当容积率为
XX、产品组合为XX时，获利情况如何。）分析时可参照以下表格：
功能 多层 小高层 高层 别墅 商业 车位 合计
容积率
项目定位报告
版号：A/0
面积（平方米）
比例 100%
开发成本（元/平米） **
销售均价（元/平米） **
项目利润（万元）
可研报告开发成本（元/平米） **
可研报告销售均价（元/平米） **
总容积率： ； 基准地价： 。
B、参照项目发展“可行性研究报告”有关经济效益评估内容，着重分析在拟定容积率
及产品类型下的项目整体获利情况，可参照下列表格：
经济指标 单位数值（元/m2） 项目总额（万元） 可研报告总额（万元）
销售收入
开发成本
总投资
项目利润
净利润
内部收益率
销售净利率
（注：销售费用以 %计取。）
C、同时说明项目开发各期的利润体现（参照下列表格）
经济指标 20**年 ﹒﹒﹒ 20**年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
净利润(万元)
可研报告结算面积
可研报告净利润
D、成本控制要求
基于售价说明整个项目的成本控制范围，使之可满足项目效益要求。
五、附：项目市场定位汇总表（参考）
1．用地经济指标
总用地面积 容积率 覆盖率/绿化率
总建筑面积 可售面积 地下建筑面积
项目定位报告
版号：A/0
住宅 户数/面积 办公 层数/面积 商业 层数/面积
公建面积 会所 层数/面积 车位 个数/面积
2．项目房地产市场调查和消费群体调查分析概况
3．项目的SWOT分析
S(优势)
W(劣势)
O(机会)
T(威胁)
4．项目定位分析
项目主题定位
目标客户定位
户型面积比例定位
销售价格定位
5．发展建议
编制单位: 制表: 审核: 日期:
六、成本测算明细表