海南省三亚市超大型旅游地产项目整体定位报告
三亚市旅游发展总体规划
三亚市旅游发展总体规划集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-2006年，巅峰智业受三亚旅游产业发展局委托对三亚市进行旅游发展规划。
项目涵盖海南省三亚市，是中国乃至世界热带海洋旅游资源最丰富、最密集的地区之一，被誉为“中国的度假天堂”，被世界旅游组织称为“中国度假旅游的金字塔尖”。
重点规划三亚市1919平方公里行政区域范围，统筹规划“大三亚旅游圈”的乐东县、陵水县、保亭县，概要规划“琼南国际旅游度假协作区”的万宁市、五指山市。
项目核心资源包含阳光、沙滩、海水、绿色、空气被誉为三亚五大要素资源。
着重盘点三亚旅游资源，盘活存量资产，聚合内聚能量，努力迎合——激发——引导市场需求，构建三亚旅游吸引物体系，以及相关的产业配套支撑，总体营建国际一流水准的旅游目的地。
根据三亚的品牌诉求，针对不同市场层面，设计三亚的旅游形象体系，多维度地营销三亚。
高标准地设计三亚的旅游管治和服务体系，使高质度假休闲旅游和品质服务达到最佳的结合。
总体将三亚打造成为一个国际一流水准的，集度假、观光、节会、康体等于一体的，融“山、海、城、田、岛、泉、林、园”于一身的具有鲜明热带海洋文化特色的高品质、高标准、高效益的度假旅游目的地，成为举世闻名的度假天堂。
发展定位于“美丽三亚·度假天堂”。
核心创意包括动态资源观：在“新资源观”指导下，对关系到三亚旅游业发展的各类显性资源、隐性资源进行盘存梳理，同时对资源在未来的演变及其现实价值、市场吸引力、开发难易度、投资开发的可能性与可行性等方面进行多维度综合分析与评估;核心竞争力模型：深度导入国家竞争力模型分析理论，利用波特“钻石模型”和IMD模型分析，创造性提出“旅游地核心竞争力模型分析”理论研究影响三亚旅游产业的竞争力成长的因素。
在充分研究我国旅游规划成果的基础上，立足三亚的社会、政治、经济、文化状况以及海南对三亚旅游发展提出的现实要求，本次规划将采用“三维规划”的概念模式。
三亚湾新城项目整体规划报告
米
项目定位
集住宅、商业、文化、旅游等 多功能于一体的综合性新城
项目开发背景及意义
城市化进程加速
城市更新与升级
随着海南省及三亚市经济的快速发展， 城市化进程不断加速，城市规模急需 扩大。
三亚湾新城项目的开发有助于推动三 亚市的城市更新和升级，提升城市整 体形象和品质。
项目的影响。
社会参与机制构建
广泛征求社会意见
在项目规划和实施过程中，通过问卷调查、座谈会等方式广泛征 求社会意见，提高项目决策的民主性和科学性。
建立社会参与平台
设立社会参与平台或渠道，鼓励社会各界积极参与项目建设和管理， 提高项目的社会认可度和支持度。
加强社会监督
通过公开透明的方式加强社会监督，确保项目实施过程中不出现违 法违规行为。
三亚湾新城项目整体规划报告
目录
• 项目背景与目标 • 土地利用规划 • 空间结构与景观风貌规划 • 道路交通系统规划 • 市政基础设施规划 • 生态环境保护与治理措施 • 实施保障措施与建议
01 项目背景与目标
三亚湾新城项目简介
01
项目名称
三亚湾新城
02
03
04
项目位置
海南省三亚市三亚湾沿岸
项目规模
加强机动车尾气治理
推广新能源汽车，加强在用机动车环保管理，减 少尾气排放。
3
提高城市绿化覆盖率
增加城市绿地面积，减少裸露地面，降低扬尘污 染。
噪声污染防治措施
优化城市声环境布局
合理规划城市声环境功能区，降低噪声对居 民生活的影响。
加强噪声源管理
对建筑施工、交通噪声等实施严格监管，控 制噪声源强度。
三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划
三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划《三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划》简介一、规划规模该项目位于天涯镇区西侧，用地北临225国道，南至海边，西到红塘湾高尔夫球场界，东至天涯镇区，规划区用地总面积214公顷。
总建筑规模约为125万平方米,容积率为0.58，绿地率为40%。
二、规划定位规划红塘湾旅游度假区为面向国际国内中高端市场，融酒店、商业、娱乐、社区为一体，集滨海小镇风情和滨海风光于一身的综合型旅游度假区。
三、规划用地布局规划用地主要功能包括公共海滨区、宾馆酒店区、综合商业休闲区，公共服务区、运动休闲区、度假社区、防护绿带。
形成“一滩一河七轴，双核两带六片”的用地布局结构。
“一滩”：即度假区南部的公共海滨，从最高潮位向北后退100米，作为永久保留的公共活动区和滨海绿带；“一河”：即度假区西侧的担油河，以两条支流自北向南穿越度假区汇集入海，沿河布置连续的公共绿带和公共活动区；“双核”：即分布在度假区东西两部的两个公共中心；西部担油河河口一带为内港区，在港区周边集中布置公共商业活动区及水上运动中心等，构成西部的公共中心；在东部则以山海镇的镇中心为核心，发展公共商业休闲带，形成东部的公共活动中心。
“两带”：即从海滨到国道之间应用分层开发原理，平行设置的两条主要功能带。
紧邻海滨的一线地，是纵深100-300米不等的酒店带，布置不同类型的酒店群；酒店带北侧则为不同类型的度假社区。
“六片”：即规划范围内的六个度假片区，由纵向生态轴分隔两条功能带而成，分别是位于西部担油河河滩地的度假社区（A区和B区）、中部大型度假酒店区（C区），邻接酒店区的度假公寓区（D区），在北侧山地和海滨之间形成的低密度度假社区（E区），以及最东部与天涯镇接壤的综合度假社区（F区）。
三亚市规划建设局2022年2月25日。
三亚旅游市场的分析
三亚旅游市场的分析一、市场概况三亚是中国著名的旅游城市，位于海南岛的最南端，拥有得天独厚的自然资源和独特的气候条件，被誉为“东方夏威夷”。
三亚旅游市场是中国旅游业的重要组成部份，具有巨大的发展潜力和广阔的市场空间。
二、市场规模根据相关数据统计，截至2022年底，三亚市共接待游客超过2000万人次，旅游总收入超过300亿元人民币。
其中，国内游客占比超过90%，国际游客占比约为10%。
三亚旅游市场的规模逐年增长，表明其市场需求持续旺盛。
三、市场特点1. 自然景观优势：三亚拥有丰富的自然景观资源，包括蓝天、碧海、白沙滩、热带雨林等，吸引了大量游客前来观光和度假。
2. 气候条件独特：三亚属于热带海洋性气候，全年气温较为稳定，适宜旅游的时间较长，吸引了众多游客在冬季前往避寒。
3. 旅游设施完善：三亚拥有一流的旅游设施，包括高星级酒店、度假村、购物中心、娱乐场所等，为游客提供了舒适便捷的旅游体验。
4. 多元化旅游产品：三亚旅游市场提供了多种多样的旅游产品，包括海岛游、温泉养生、文化体验、水上运动等，满足了不同游客的需求。
四、市场竞争分析1. 竞争对手：三亚旅游市场的竞争对手主要有国内其他热门旅游城市，如海口、厦门、青岛等，以及国际旅游目的地，如泰国、马尔代夫等。
2. 竞争优势：三亚在自然景观温和候条件上具有独特的优势，同时旅游设施完善、旅游产品多元化，这些都是其在市场竞争中的优势所在。
3. 竞争策略：三亚可以通过加强宣传推广，提升服务质量，拓展旅游产品线等方式来增强市场竞争力，吸引更多游客前来。
五、市场发展趋势1. 持续增长：估计未来几年，三亚旅游市场仍将保持较快的增长势头，市场规模有望进一步扩大。
2. 旅游消费升级：随着人们生活水平的提高，游客对旅游产品的要求也越来越高，未来三亚旅游市场将呈现出消费升级的趋势。
3. 线上线下融合：随着互联网技术的发展，线上旅游平台的崛起将对传统旅游市场产生一定影响，三亚旅游市场也需要积极拥抱互联网，实现线上线下融合发展。
2024三亚旅游市场分析
2024三亚旅游市场分析一、市场概况2024年，三亚被认为是中国最热门的旅游目的地之一。
三亚拥有优美的沙滩、清澈的海水和丰富的自然景观，吸引了大量国内外游客前来观光度假。
随着中国经济的持续增长和人民生活水平的提高，旅游市场将迎来新的发展机遇。
二、市场需求分析1.国内游客需求：随着中国经济的发展和旅游业的兴起，越来越多的国内游客选择三亚作为度假目的地。
他们追求舒适、便捷和有趣的旅游体验。
2.国际游客需求：三亚作为国际旅游目的地的知名度不断提升，吸引了来自世界各地的游客。
他们希望了解中国的文化、享受海滨度假和体验豪华的度假生活。
三、市场竞争分析1.同类竞争对手：在三亚，有许多同类型的度假酒店、旅行社和景点供游客选择，竞争激烈。
要在市场中脱颖而出，需要提供高质量的服务和独特的体验。
2.跨界竞争对手：除了旅游业内的竞争，三亚还面临来自其他行业的竞争，例如在线旅游平台、互联网巨头和海外旅游目的地。
四、市场发展趋势1.智能化服务：随着科技的不断发展，智能化服务将成为旅游市场的主要发展趋势。
自助机器人导游、智能酒店客房等服务将大幅提升游客体验。
2.生态旅游：受到环保意识的提高和健康生活方式的影响，生态旅游成为消费者追求的新趋势。
三亚的自然景观和保护区将成为热门去处。
五、市场营销策略1.定位策略：明确定位自己的目标客户群体，包括家庭度假者、情侣蜜月、商务旅客等。
根据不同客户群体的需求特点，制定相应的营销策略。
2.推广策略：利用各种媒介和渠道进行广告宣传、社交媒体推广、合作推广等，提高品牌知名度和曝光度。
3.服务策略：提供优质的服务体验，建立口碑和客户忠诚度。
不断优化服务质量，满足客户的需求。
六、市场风险分析1.自然灾害：三亚位于热带气候区，存在台风、暴雨等自然灾害风险。
这些灾害可能导致旅游业受到严重影响。
2.政策风险：政策变化可能对旅游市场产生重大影响。
政策调整、景点开放关闭等都可能影响市场的稳定性。
七、总结与展望2024年三亚旅游市场将继续保持增长态势，但也面临着诸多挑战和竞争。
2024年海南房地产市场分析报告
2024年海南房地产市场分析报告1. 背景介绍海南位于中国南海之上，是中国最大的岛屿省份之一。
近年来，随着中国旅游业的快速发展，海南的房地产市场也迅速崛起。
本文将对海南房地产市场进行深入分析，并提出相应建议。
2. 市场概况海南房地产市场主要分为两个领域：住宅市场和旅游地产市场。
2.1 住宅市场海南的住宅市场主要以拥有产权的商品房为主，其中包括公寓、别墅和普通住宅。
由于海南气候宜人、风景优美，许多人选择在海南购买第二套或度假用的住宅。
尤其是近年来，随着人们对生活质量的要求提高，购买海南的房地产成为一种时尚。
2.2 旅游地产市场由于海南的自然资源和旅游设施发展，旅游地产市场也呈现出快速发展的态势。
许多开发商在海南投资兴建度假村、高尔夫球场、海景别墅等项目，以满足不断增加的游客需求。
3. 市场分析海南房地产市场存在以下特点：3.1 市场需求旺盛随着中国经济的快速发展，人们对住房和旅游设施的需求不断增加。
海南作为一个热门旅游目的地，吸引了大量的游客和投资者。
市场需求旺盛，导致了房地产价格的快速上涨。
3.2 政策支持力度大为了推动海南的经济发展，政府出台了一系列政策来支持房地产市场。
例如，鼓励购买第二套住房的政策、降低购房限制等。
这些政策吸引了更多的购房者和投资者进入海南市场。
3.3 应对挑战的措施海南房地产市场也面临一些挑战，如土地资源有限、房价过高等。
为了应对这些挑战，政府应加大土地供应，控制房价上涨速度。
同时，鼓励开发商开发更多的中小型住房，以满足中低收入人群的需求。
4. 建议和展望为了进一步发展海南房地产市场，以下建议可供参考：4.1 推动产业升级除了住宅和旅游地产市场外，海南还可以发展其他产业，如医疗、教育、养老等。
通过推动产业升级，可以吸引更多的人才和投资，推动经济多元化发展。
4.2 加大基础设施建设加大基础设施建设，包括道路、交通、水电等设施建设，提高海南的交通和生活便利性。
这将进一步提升海南的吸引力，吸引更多的游客和投资者。
三亚亚龙湾旅游景区项目策划书
三亚亚龙湾旅游景区项目策划书文章题目：三亚亚龙湾旅游景区项目策划书一、项目背景简介随着旅游业的蓬勃发展，三亚作为中国著名的旅游城市，吸引了大量的国内外游客。
亚龙湾位于三亚市中心以南20公里，是三亚市政府旅游重点打造的海滨度假旅游区。
本项目旨在进一步发挥亚龙湾的特有自然景观和优越的地理位置，打造成为国内一流的综合性旅游景区。
二、项目目标1.成为国内一流的亲水型旅游度假区：通过合理规划和开发，打造具有独特的海滨特色、高品质的旅游度假区，吸引更多的游客和投资者。
2.提升亚龙湾区域整体旅游发展水平：通过项目的推进，提升亚龙湾区域旅游的整体竞争力，带动当地经济发展。
3.推动旅游和环境可持续发展：通过合理规划和管理，保护和改善亚龙湾的自然环境，推动可持续发展。
三、项目规划1.基础设施规划：a)建设一座现代化的游客接待中心，提供全方位的服务；b)修建完善的交通网络，方便游客的出行；c)建设舒适便利的旅游设施，如酒店、度假村、商业街区等。
2.旅游资源挖掘和开发：a)充分利用亚龙湾的自然优势，开发海滩、海洋生态公园等景点；b)开展水上项目，如游艇观光、深海潜水等，满足不同游客需求；c)开设特色文化活动和表演，增加旅游的趣味性和互动性。
3.品牌营销与宣传推广：a)建立专业团队，制定市场推广策略，提升品牌影响力和知名度；b)举办各类推广活动，如线上线下营销活动、旅游节庆等；c)与相关机构和旅行社合作，共同推广亚龙湾旅游景区。
四、财务计划1.项目投资估算：a)基础设施建设：包括游客接待中心、交通网络、旅游设施等；b)旅游资源开发：包括开发海滩、海洋生态公园等；c)品牌营销与宣传推广：包括市场推广策略制定、推广活动举办等。
2.预期投资回报：a)吸引更多游客和投资者，带动当地经济发展；b)提升亚龙湾区域整体旅游发展水平，增加当地财政收入；c)推动旅游和环境可持续发展，提高区域的环境质量和居民生活水平。
五、项目实施计划1.项目招商与合作：a)邀请国内外优质投资方，进行合作洽谈；b)签订合作协议，明确双方权责；c)建立良好合作关系，实施项目。
三亚旅游市场的分析
三亚旅游市场的分析引言概述：三亚作为中国知名的旅游胜地，吸引了大量游客前来观光度假。
本文将对三亚旅游市场进行分析，探讨其市场规模、发展趋势、竞争情况、游客特点以及未来发展方向。
一、市场规模分析1.1 三亚旅游市场的总体规模三亚作为国内热门旅游目的地之一，每年吸引了大量游客前来旅游。
根据统计数据显示，三亚的旅游市场规模持续增长，年均增长率超过10%。
1.2 不同季节的市场规模变化三亚的旅游市场在不同季节有着明显的变化。
冬季是三亚的旅游旺季，吸引了大量北方游客前来避寒。
而夏季则是海滩度假的好时机，吸引了更多的家庭游客和年轻人。
1.3 三亚旅游市场的国际化程度随着国际旅游市场的开放，三亚的国际化程度也在不断提升。
越来越多的外国游客选择三亚作为他们的旅游目的地，为三亚旅游市场带来了新的发展机遇。
二、发展趋势分析2.1 旅游产品多样化随着旅游市场的竞争加剧，三亚的旅游产品也在不断多样化。
除了传统的海滩度假和热带风情之外，三亚还推出了更多的文化体验、生态探险等新型旅游产品。
2.2 旅游服务升级为了提升游客体验，三亚的旅游服务也在不断升级。
从交通、住宿、餐饮到景点导览，都在不断提高服务水平，满足游客的需求。
2.3 智慧旅游发展随着科技的发展，智慧旅游已成为三亚旅游市场的新趋势。
通过大数据、人工智能等技术手段，提升旅游服务的智能化水平，为游客提供更便捷、个性化的旅游体验。
三、竞争情况分析3.1 同类目的地竞争作为国内旅游市场的热门目的地，三亚面临着来自其他热门旅游城市的竞争。
例如海南其他城市、厦门、青岛等，都是三亚在旅游市场上的竞争对手。
3.2 同类景点竞争除了其他旅游城市的竞争，三亚还面临着同类景点的竞争。
例如三亚的海滩、热带雨林等景点，与其他国内外热门景点竞争激烈。
3.3 服务质量竞争在旅游市场竞争中，服务质量是关键竞争因素之一。
三亚的旅游企业需要不断提升服务质量，以赢得更多游客的青睐。
四、游客特点分析4.1 游客来源地分布根据统计数据显示，三亚的游客主要来自国内各地，特别是北方地区。
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海口港口 琼海 东方 万宁 乐东
凤凰机场 •78万人次
凤凰机场
三亚客流 •500万人次
度假物业 国际会议 ……
三亚
东部旅游带 南部旅游目的地
12
审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何 种区域模式，为区域开发树立标杆
过去海南取得成功因素
经济 发展
现在已经发生变化
全国经济明显放缓 各类土地价格下降 投资商资金严重紧缺 投资商保守保生存 各消费群体整体观望
•海南旅游地产研究
•海南东部旅游带研究 •海南西部工业带研究 •海南区域开发模式研
参考的数据
•世联平台数据库
•CNKI数据库
•中国房地产信息网数 据库 •搜房网数据库 •《中国房地产年鉴》
究
•项目价值研究 •项目发展方向研判 •项目解决方案研究 •项目发展战略评估 •项目整体定位 •项目功能定位
•海南、海口、三亚等 2000~2007年统计公 报
进行的访谈
•世联集团董事长/总 经理 •海南土地储备中心主 任 •三亚规划局总规划师 •深圳综合开发研究院 旅游研究中心主任 •深圳华侨城旅游投资 发展部 •深圳华侨城旅游总策 划师 •深圳万科集团 •万豪集团营销总监 •海口喜来登酒店营销 总监 • 欧博公司 Miche Perisse •……
进审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品， 以完善海南旅游格局
东部旅游带已初步成型
海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局
北部旅游目的地 西部工业带
海南旅游客流
旅游产品
海口
美兰机场
儋州/洋浦
海口客流
美兰机场
•560万人次
高尔夫球场 （16个） 游艇码头 星级酒店 (200余家)
海南省提出建设国际旅游岛目标 位于乐东县滨海区，东距三亚70公里 龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里 紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇 外部交通便利，内部通达性差 滨海资源优越，生态环境良好
基本特征
项目四至 项目交通 项目资源
属性界定
大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、
大规模、陌生湾区的旅游开发项目
10
审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游 开辟新市场
已形成的旅游格局 预期将有多个湾区入市
……
清水湾：
海甸岛：
海棠湾 红塘湾 石梅湾
国际综合度假区 中档滨海度假区
三亚湾：
城市级度假区
亚龙湾：
国家级度假区
西海岸：
高档滨海度假区
香水湾
东海岸
盈滨岛 大东海： 崖州湾： 创意产业 …… ……
时间
13
项目最终需要解决三个层面的核心问题： 价值定位+功能产品+区域模式
从海南岛旅游发展中寻找机会
未来发展难以预期
全国经济稳步快速发展 各类土地价格飙升 投资商资金充裕，势力较强 投资商大多采用区域拓展战略 各消费群体的投资欲望强烈
土地价格偏离价值 开发主体开发能力强 市场多元需求支撑
土地价格回归价值 开发能力急速减弱 市场需求大幅萎缩
1978年改革开发
2007－2008年
7
土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河 流和防护林等
项目纵深两公里范围内涉 及村庄52个，户数 1.2万 户，人口6.03万人 项目土地利用占比
农产品基地
37%
村庄
入海河道
基本农田
林地
35%
农田 建设用地
17%
未利用地
11%
0%
20%
40%
防护林带
水塘
资料来源：乐东县政府
8
内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳， 无其他特殊资源
海南省三亚市超大型旅游地产项目 整体定位报告
200 年 月
项目组进行了大量的数据收集与相关研究
进行的调查
•龙腾湾-龙栖湾及其 周边实地调研与踏勘 •海南主要湾区考察 -海口：东海岸、西海 岸等 -三亚：三亚湾、大东 海、海棠湾、红塘湾、 亚龙湾等 •-其他区域：清水湾、 香水湾、石梅湾等 •海南房地产市场调查 •海南旅游市场调查 •消费者市场调查 •……
滨海资源优越，海水清澈， 沙质细腻，海岸线绵延长 达33公里 龙腾湾海岸人为活动较少, 沿线均为防护林带
海水 海岸线 沙滩
龙栖湾沿岸分布大量养殖
水塘，海岸遭到轻微破坏 项目内分布四条天然河流， 其中望楼河入海口为天然 避风良港
河道入海口 山海相连
龙栖湾四河分布
望楼港
部分海滩遭破坏
9
项目背景 项目位臵 项目规模
南省南部九所等三个镇区，
临近多条交通干道，距三亚、 机场等地点较近
项目内部交通以乡镇公路为 主， 225国道和环岛铁路西 线横穿整个项目，是与外界 联系的主要交通设施 项目海边通达性较差，进入 海边需要穿过海边的村庄，
路况较差，车辆无法直接进
入
交通要道 距三亚 距凤凰机场 距南山 距乐东县城 东线高速、西线高速、中线高速 70公里 60公里 35公里 45公里 225国道 西环铁路
•海南官方统计网站 •部分城市统计年鉴
•……
•优秀硕博士论文
• ……
2
汇报内容
¶ ¶ ¶ ¶ ¶ ¶ ¶
概述 海南旅游发展新趋势 项目发展机遇研判和市场可行性分析 龙腾湾-龙栖湾整体定位
龙腾湾-龙栖湾空间布局
区域模式 开发计划
3
项目区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里， 距离乐东县城45公里
项目在海南的位臵图 项目在乐东的位臵图
乐东 县城
45km 60km
项目 凤凰机场 三亚 项目
70km
4
项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两 个湾区
项目总规模约66平方公里， 海岸线长33公里，内陆延 伸2公里 项目自东向西包括两个湾 区：龙栖湾、龙腾湾，两 湾区均为西南朝向，自然 相连，之间无建筑物阻隔
龙腾湾 龙栖湾
项目范围 （66平方公里）
5
项目四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州 湾，西部为莺歌海盐场
项目地段分属于九所、利 国、黄流三镇，三个镇均 以农业为主，其中九所镇 规划为未来的新型城区 东端的石柱岭位于乐东和 三亚崖州湾交界处，可见 东锣、西鼓两岛
莺歌海盐场 黄流镇
利国镇
镇 区 九 所 利 国 黄 流 总 计
村庄 （个） 24
户数（万 户） 0.51
人口（万 人） 2.53
九所镇
14
0.34
1.62
14
0.35
1.88
52
1.2
6.03
南部海面
东锣、西鼓
石柱岭
6
项目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通 以乡镇公路为主，通达性较差
项目外部交通便利，位于海