2020年物业管理分析报告

2020年物业管理分析报告
2020年5月
1、回顾：高速增长
1.1、业绩高速增长
纵观 2019 年，主要物管公司的在管及合约面积快速增长，在管物业业态及增值服 务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。

2019 年主要物管公司的 营业收入、毛利、净利润以及每股派息的平均增速分别为 47.8%、47.9%、69.9% 和 77.1%。

表1、2019 年业绩一览
营业收入 （亿元） 同比 毛利 同比 净利润 同比 每股派息 （分） 同比 （%） NO. 代码 公司 （%） （亿元） （%） （亿元） （%） 6098.HK 3319.HK 2669.HK 1778.HK 6049.HK 2869.HK 2606.HK 1755.HK 1995.HK 9909.HK 2168.HK 3662.HK 3316.HK 9928.HK
碧桂园服务 雅生活服务 中海物业* 彩生活 96.5 51.3 54.7 38.5 59.7 85.8 21.0 20.2 18.8 16.2 12.6 9.0 106.3 51.8 30.8 6.4 30.5 18.8 10.9 13.6 12.1 15.5 7.6 73.3 46.0 28.2 5.7 17.2 12.9 5.4 5.4 5.0 4.7 4.4 3.0 2.5 1.8 1.7 1.6 1.2 1.0
83.9 59.3 33.8 3.4 15.1 45.0 5.0 78.3 50.0 25.0 -40.8 - 1 2 3 9.1 4 保利物业 41.1 27.9 43.4 72.5 74.5 35.0 40.9 45.6 37.8 55.4 42.2 29.2 56.2 73.9 79.7 31.5 36.6 61.4 46.0 60.3 49.7 1.4 30.0 8.3 5 绿城服务 0.0 6 蓝光嘉宝 49.6 82.9 148.5 34.0 212.2 108.3 63.2 48.6 97.0 0.2 - 7 新城悦服务 永升生活服务 宝龙商业 6.0 80.0 107.4 - 8 5.6 4.3 9 4.3 18.0 46.8 9.0 10 11 12 13 14
佳兆业美好 奥园健康 3.8 188.9 63.6 219.0 - 3.4 滨江服务 7.0 2.0 28.7 3.3
时代邻里
10.8
3.1
平均
47.8
47.9
69.9
77.1
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理 *中海物业为港币报表
物管公司内需成长股特性凸显，过往录得高速增长：2016-2019 年营收平均复合 增速为 43.1%，净利润平均复合增速为 61.9%。

图1、营收 2016-2019 年复合增速
图2、净利润 2016-2019 年复合增速
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理 资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
2016-2019 年营收增速前三的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服
务，营收复合增速分别为 60.3%、59.9%和 57.6%。

2016-2019 年净利润增速前三
的公司分别为雅生活服务、永升生活服务和新城悦服务，复合增速分别为 100.3%、
95%和 86.7%。

物管公司内需成长股特性凸显，依靠关联方与品质外拓双轮驱动，
板块高增长路径清晰。

“亿方俱乐部”不断壮大：截至 2019 年末，上市 14 家物管公司平均在管规模达
到 1.32 亿方，2019 年 5 月公布的物管行业 TOP10 及 TOP100 集中度分别为 11.35%
及 38.85%，同比分别提升 0.3pps 及 4.5pps，头部公司占比继续提升。

在管面积过
亿公司有 6 家，分别为彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、
中海物业，未来1-2 年内在管面积有望过亿的公司还包括蓝光嘉宝服务、永升生
活服务、新城悦服务、时代邻里等。

行业在管面积 4 年复合增速 38.3%与收入复
合增速整体相匹配，在基础物管外增值服务亦呈现高速发展趋势。

图3、主要上市公司2019 年在管面积图4、在管面积2016-2019 年复合增速
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
合约在管比处于高位，储备面积充足：截至 2019 年末行业平均合约面积达到 2.6
亿方，合约在管比达到 1.9 倍，奠定行业未来 2-3 年内确定性增长基础。

分公司来
看，碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务合约面积分别达到 6.9 亿方、5.6
亿方、5 亿方、4.5 亿方，同时 2020 年雅生活服务并表中民物业后合约面积也将
突破 5 亿方，可预见 2-3 年后头部物管企业将迈入在管规模 5 亿方的新台阶。

图5、主要上市公司2019 年合约面积图6、主要上市公司2019 年合约面积/在管面积
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
城市数量不断提升，在管项目继续加密：截至 2019 年，行业平均进入城市数量为
112 座，占中国 343 座地级市数量的 33%，其中碧桂园服务已率先进入 350 座城
市，彩生活、保利物业进入地级市数量也约过半。

整体来看，2019 年各公司仍处
于入驻城市数量与单城在管项目数量双升阶段，带动规模扩张与利润率提升。

图7、入驻城市数量图8、单个城市项目数量
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逐渐加大第三方拓展，非住宅业态占比提升：2019 年主要上市公司加大了第三方
拓展，其中绿城服务、永升生活服务和雅生活服务来自独立第三方的在管面积占
比分别为 81%、78%和 73%。

从在管物业业态来看，行业平均 70%为住宅类物业，
较 2018 年下降 8pps，非住宅业态占比逐步提升。

图9、在管面积来源图10、在管面积类型
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基础物管收入渐上规模，收缴率保持高位：2019 年行业平均基础物管收入达到 21
亿元，其中碧桂园服务、绿城服务、保利物业基础物管费收入排名行业前三。

行
业收缴率普遍保持在 90%以上，其中绿城服务、滨江服务、保利物业排名前三，
分别为 98.1%、96.8%及 96%。

图11、基础物业管理收入图12、收缴率
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平均物管费稳步提升，单位在管面积创收攀新高，：根据上市公司披露口径，永升
生活服务、蓝光嘉宝、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务来自关联方物业的物
管费均在 2 元/月/平以上，平均物管费增速在 1%-3%之间。

来自第三方的物管费
收入在 1.5-3 元/月/平区间，受到业态占比影响同比波动较大。

另外，我们计算单
位在管面积的创收（2019 年基础管收入/2018-2019 年平均在管面积）在 2019 年
达到 3.6 元/平/月，同比增长 4%再攀新高。

分公司来看，商写项目占比高的宝龙
商业、奥园健康及高端物管品牌滨江服务单位在管面积创收位列行业前三，分别
达到 9.6、5.9、4.5 元/平/月。

图13、平均物管费--公司披露口径图14、单位在管面积创收
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增值服务收入规模提升：截至 2019 年末，行业平均社区增值服务收入达到 5.1 亿
元，16-19 年复合增速 57%，非业主增值服务收入达到 7.4 亿元，16-19 年复合增
速 50%。

分公司来看，社区增值服务收入排名领先的公司为绿城服务、保利物业、
碧桂园服务，分别达到 19.1、11.5、8.7 亿元，非业主增值服务收入排名领先的公
司分别为雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务，分别达到 18.1、14.2、12.2 亿元。

图15、社区增值服务收入图16、非业主增值服务收入
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行业综合毛利率仍在稳步提升：2019 年行业综合毛利率达到30.1%，2016-2018
年行业综合毛利率分别为 25.2%、26.5%、27.7%，2019 年行业综合毛利率同比上
升 2.4pps。

截至 2019 年，综合毛利率排名较高的公司为奥园健康、雅生活服务、
蓝光嘉宝、彩生活，毛利率分别为 37.4%、36.7%、36.2%及 35.3%。

2019 年行业
上市公司平均毛利润为 9.7 亿元，2016-2019 年复合增长为 48%，分公司看碧桂园
服务、雅生活服务、绿城服务毛利水平居前。

图17、主要上市公司毛利润图18、综合毛利率
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基础物管毛利率分化：2019 年行业基础物管平均毛利率达到 24.4%，最高和最低
的毛利率分别为碧桂园服务的 30.2%和绿城服务的 11.4%，毛利率分化较大。

2019
年行业上市公司平均基础物管毛利润为 5.29 亿元，2016-2019 年复合增长为 33%，
分公司看碧桂园服务、彩生活、雅生活服务毛利水平居前。

图19、基础物管毛利图20、基础物管毛利率
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外包转自营，社区增值毛利率预计长期企稳：2019 年行业社区增值毛利率达到
52.7%，同比下降 1.9pps，主要是由于家装宅配类业务外包转自营、零售收入占比
提升影响，预计未来社区增值行业平均毛利率维持在 50%上下水平。

2019 年行业
上市公司平均社区增值毛利润为 2.52 亿元，2016-2019 年复合增长为 56%，分公
司看碧桂园服务、绿城服务、保利物业毛利水平居前。

图21、社区增值毛利图22、社区增值毛利率
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