2020年物业管理分析报告
2020年物业管理分析报告
2020年5月
1、回顾：高速增长
1.1、业绩高速增长
纵观 2019 年，主要物管公司的在管及合约面积快速增长，在管物业业态及增值服 务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。2019 年主要物管公司的 营业收入、毛利、净利润以及每股派息的平均增速分别为 47.8%、47.9%、69.9% 和 77.1%。
表1、2019 年业绩一览
营业收入 （亿元） 同比 毛利 同比 净利润 同比 每股派息 （分） 同比 （%） NO. 代码 公司 （%） （亿元） （%） （亿元） （%） 6098.HK 3319.HK 2669.HK 1778.HK 6049.HK 2869.HK 2606.HK 1755.HK 1995.HK 9909.HK 2168.HK 3662.HK 3316.HK 9928.HK
碧桂园服务 雅生活服务 中海物业* 彩生活 96.5 51.3 54.7 38.5 59.7 85.8 21.0 20.2 18.8 16.2 12.6 9.0 106.3 51.8 30.8 6.4 30.5 18.8 10.9 13.6 12.1 15.5 7.6 73.3 46.0 28.2 5.7 17.2 12.9 5.4 5.4 5.0 4.7 4.4 3.0 2.5 1.8 1.7 1.6 1.2 1.0
83.9 59.3 33.8 3.4 15.1 45.0 5.0 78.3 50.0 25.0 -40.8 - 1 2 3 9.1 4 保利物业 41.1 27.9 43.4 72.5 74.5 35.0 40.9 45.6 37.8 55.4 42.2 29.2 56.2 73.9 79.7 31.5 36.6 61.4 46.0 60.3 49.7 1.4 30.0 8.3 5 绿城服务 0.0 6 蓝光嘉宝 49.6 82.9 148.5 34.0 212.2 108.3 63.2 48.6 97.0 0.2 - 7 新城悦服务 永升生活服务 宝龙商业 6.0 80.0 107.4 - 8 5.6 4.3 9 4.3 18.0 46.8 9.0 10 11 12 13 14
佳兆业美好 奥园健康 3.8 188.9 63.6 219.0 - 3.4 滨江服务 7.0 2.0 28.7 3.3
时代邻里
10.8
3.1
平均
47.8
47.9
69.9
77.1
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理 *中海物业为港币报表
物管公司内需成长股特性凸显，过往录得高速增长：2016-2019 年营收平均复合 增速为 43.1%，净利润平均复合增速为 61.9%。
图1、营收 2016-2019 年复合增速
图2、净利润 2016-2019 年复合增速
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理 资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
2016-2019 年营收增速前三的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服
务，营收复合增速分别为 60.3%、59.9%和 57.6%。2016-2019 年净利润增速前三
的公司分别为雅生活服务、永升生活服务和新城悦服务，复合增速分别为 100.3%、
95%和 86.7%。物管公司内需成长股特性凸显，依靠关联方与品质外拓双轮驱动，
板块高增长路径清晰。
“亿方俱乐部”不断壮大：截至 2019 年末，上市 14 家物管公司平均在管规模达
到 1.32 亿方，2019 年 5 月公布的物管行业 TOP10 及 TOP100 集中度分别为 11.35%
及 38.85%，同比分别提升 0.3pps 及 4.5pps，头部公司占比继续提升。在管面积过
亿公司有 6 家，分别为彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、
中海物业，未来1-2 年内在管面积有望过亿的公司还包括蓝光嘉宝服务、永升生
活服务、新城悦服务、时代邻里等。行业在管面积 4 年复合增速 38.3%与收入复
合增速整体相匹配，在基础物管外增值服务亦呈现高速发展趋势。
图3、主要上市公司2019 年在管面积图4、在管面积2016-2019 年复合增速
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
合约在管比处于高位，储备面积充足：截至 2019 年末行业平均合约面积达到 2.6
亿方，合约在管比达到 1.9 倍，奠定行业未来 2-3 年内确定性增长基础。分公司来
看，碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务合约面积分别达到 6.9 亿方、5.6
亿方、5 亿方、4.5 亿方，同时 2020 年雅生活服务并表中民物业后合约面积也将
突破 5 亿方，可预见 2-3 年后头部物管企业将迈入在管规模 5 亿方的新台阶。
图5、主要上市公司2019 年合约面积图6、主要上市公司2019 年合约面积/在管面积
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
城市数量不断提升，在管项目继续加密：截至 2019 年，行业平均进入城市数量为
112 座，占中国 343 座地级市数量的 33%，其中碧桂园服务已率先进入 350 座城
市，彩生活、保利物业进入地级市数量也约过半。整体来看，2019 年各公司仍处
于入驻城市数量与单城在管项目数量双升阶段，带动规模扩张与利润率提升。
图7、入驻城市数量图8、单个城市项目数量
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
逐渐加大第三方拓展，非住宅业态占比提升：2019 年主要上市公司加大了第三方
拓展，其中绿城服务、永升生活服务和雅生活服务来自独立第三方的在管面积占
比分别为 81%、78%和 73%。从在管物业业态来看，行业平均 70%为住宅类物业，
较 2018 年下降 8pps，非住宅业态占比逐步提升。
图9、在管面积来源图10、在管面积类型
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基础物管收入渐上规模，收缴率保持高位：2019 年行业平均基础物管收入达到 21
亿元，其中碧桂园服务、绿城服务、保利物业基础物管费收入排名行业前三。行
业收缴率普遍保持在 90%以上，其中绿城服务、滨江服务、保利物业排名前三，
分别为 98.1%、96.8%及 96%。
图11、基础物业管理收入图12、收缴率
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
平均物管费稳步提升，单位在管面积创收攀新高，：根据上市公司披露口径，永升
生活服务、蓝光嘉宝、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务来自关联方物业的物
管费均在 2 元/月/平以上，平均物管费增速在 1%-3%之间。来自第三方的物管费
收入在 1.5-3 元/月/平区间，受到业态占比影响同比波动较大。另外，我们计算单
位在管面积的创收（2019 年基础管收入/2018-2019 年平均在管面积）在 2019 年
达到 3.6 元/平/月，同比增长 4%再攀新高。分公司来看，商写项目占比高的宝龙
商业、奥园健康及高端物管品牌滨江服务单位在管面积创收位列行业前三，分别
达到 9.6、5.9、4.5 元/平/月。
图13、平均物管费--公司披露口径图14、单位在管面积创收
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增值服务收入规模提升：截至 2019 年末，行业平均社区增值服务收入达到 5.1 亿
元，16-19 年复合增速 57%，非业主增值服务收入达到 7.4 亿元，16-19 年复合增
速 50%。分公司来看，社区增值服务收入排名领先的公司为绿城服务、保利物业、
碧桂园服务，分别达到 19.1、11.5、8.7 亿元，非业主增值服务收入排名领先的公
司分别为雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务，分别达到 18.1、14.2、12.2 亿元。图15、社区增值服务收入图16、非业主增值服务收入
资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理资料来源：公司公告，市场部与金融研究院整理
行业综合毛利率仍在稳步提升：2019 年行业综合毛利率达到30.1%，2016-2018
年行业综合毛利率分别为 25.2%、26.5%、27.7%，2019 年行业综合毛利率同比上
升 2.4pps。截至 2019 年，综合毛利率排名较高的公司为奥园健康、雅生活服务、
蓝光嘉宝、彩生活，毛利率分别为 37.4%、36.7%、36.2%及 35.3%。2019 年行业
上市公司平均毛利润为 9.7 亿元，2016-2019 年复合增长为 48%，分公司看碧桂园
服务、雅生活服务、绿城服务毛利水平居前。
图17、主要上市公司毛利润图18、综合毛利率
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基础物管毛利率分化：2019 年行业基础物管平均毛利率达到 24.4%，最高和最低
的毛利率分别为碧桂园服务的 30.2%和绿城服务的 11.4%，毛利率分化较大。2019
年行业上市公司平均基础物管毛利润为 5.29 亿元，2016-2019 年复合增长为 33%，
分公司看碧桂园服务、彩生活、雅生活服务毛利水平居前。
图19、基础物管毛利图20、基础物管毛利率
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外包转自营，社区增值毛利率预计长期企稳：2019 年行业社区增值毛利率达到
52.7%，同比下降 1.9pps，主要是由于家装宅配类业务外包转自营、零售收入占比
提升影响，预计未来社区增值行业平均毛利率维持在 50%上下水平。2019 年行业
上市公司平均社区增值毛利润为 2.52 亿元，2016-2019 年复合增长为 56%，分公
司看碧桂园服务、绿城服务、保利物业毛利水平居前。
图21、社区增值毛利图22、社区增值毛利率
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最新物业管理经营发展的分析报告
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。
关于小区物业管理情况的调研报告
大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况 的调研报告 为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。 一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况 大海社区辖区内有物业管理的小区共X个,包括A小区、 B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/川，物业费成功收费率为90% B为2012年建成 入住，物业收费标准为 1.4元/川，收费率约40% C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/ m2；A小区为2016 年建成入住，物业收费 1.5元/ m：收费率约68%在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管 理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方 面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，
暂无一个小区两家物业公司管理的现象。 二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面： 1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。 2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业 发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时， 物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不 强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务 企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。 3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公 司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小 区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。 物管费仅为0.4元/川，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁
自我管理能力培养小结
自我管理能力培养小结 自我管理能力是指受教育者依靠主观能动性按照社会目标，有意识、有目的地对自己的思想、行为进行转化控制的能力。一、自我评估 衡量自己的方法，包括了四方面——健康、技能、行动、身份，这四者是互相关联、互相依靠的。 1、知道自己，评估自己，不要失落了自己 我们早在从小开始上学的时候，大人就教我们有关其他人的事情，是什么使得其他人有这样的行为，背后的动机是什么，哪些人做了些什么，有些什么成就，哪些人的想法、理论， 和解说是怎样的。很少有人鼓励我们替自己着想，或者是想一想自己，找出我们自己的能力是什么，有什么样的弱点，有什么作为，什么成就，对于其他人有什么影响等等。 同样地，我们通常都受到这样的教导，别人比我们聪明，别人知道得比我们多，别人受的教育比较多，别人比较吸引人，比较会做人。简而言之，和其他人比较起来，我们应该贬抑自己。即使父母、老师、老板，和其他具有权威的人，其实并没有这样告诉过我们，我们还是很容易看轻自己，对于自己的形象、看法不佳。每当我们做的事情不尽如意，就准备接受批评。 这并不是说，我们不喜欢受到批评，事实上，为了要更了解自己，必须接受正面的回馈，也必须接受反面的回馈。不过，真正重要的是，以什么态度来接受批评，知道了别人的批评 以后，要怎么办。自己能不能利用别人反面的批评，作为自己成长和发展的机会，或者，还要再让这批评使自己丧失信心，觉得自己多么没有用，多么不吸引人，多么差劲。
最后要谈到的是，我们要想成为真正的自己，经常会遇到许多阻碍，因此会觉得气馁。其他人(父母、老师、老板)都希望照着他们自己的形象来塑造我们，照着他们告诉你的方法 去做，照着这儿通行的往例去做，行为举止要正确，态度要对，要守规矩! 2.了解你自己 (1)自我测验 思考一下，前三、四次你有机会了解自己时的情形，你做了些什么?你有没有躲开哪些情形?如果有躲开的话，是怎样躲开的?为什么要躲开? 或者，你有没有趁机会了解自己，如果有的话，你是怎样反应的?建设性的或者是破坏性的反应? 就每一次机会来说，结果怎样?对于你、你的发展、和自 我管理有什么样的影响?对于其他有关的人又有怎样的影响? 你对于反馈有怎样的反应?有多大的影响?有什么异同?当然，关于反馈这方面有几个问题，其中之一就是，你也许会不喜欢那反馈;接受对于自己不好的评价，总是不愉快的，就是 因为这个缘故，我们许多人都想避免获得反馈的机会。同样地，我们得到关于自己的信息时，如果觉得不满意，总有许多不接受的方法。这些方法包括了否决(那不是真的);逃避(我必须到什么地方去);找个理由来搪塞(没关系，因为……);攻击 信息的来源(反正那个家伙是个白痴;以及混合这些和其他方法，来逃避问题。你最喜欢采用的，是哪些方法? 如果你觉得那批评是正当的，或可能是正当的，就要听一听别人的批评，不要否认、攻击别人，或是逃避;宁可冒险和 批评的人沟通，要求对方说出更多想法，并加以澄清。 当然，有时候某些批评的确是没有道理的，不过无论如何，
物业管理调研报告
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
管理者12项核心管理技能
《12项核心管理技能训练》 【课程背景】： 本课程提炼MTP 精髓，结合企业管理的实际情况，设定最常见的12项核心技能作为备选，供受训企业领导挑选。具体如下图： 这12项管理技能，对于新任经理人是必备的管理技能，对于资深的职业经理人也是主要的管理技能。 本课程刘世荣老师会在课前进行调研，根据调研结果编制案例，根据课堂现场掌握的企业实际情况，辅导练习或角色扮演等。每个知识点都不仅通过讲解掌握原理、技巧，还会引导学员学会解决企业面临的实际问题，学用结合、便于落实，难点问题通过专门的训练方法进行加强，争取学习效果立竿见影。 【培训方式】：讲解问答、案例研讨、角色扮演、观看录像、模拟实战、小组讨论的培训方式。 【培训时间】：12个模块可自选，每个模块讲3—6小时。 【讲师】：刘世荣 【课程详细内容】： 第一部分、自我管理 一、管理的内涵与管理者的角色定位 1.管理的内涵 ?一个中心、两个基本点 ?戴明环PDCA ?企业的DNA与管理的科学性、适用性 ?研讨：企业的潜在问题分析
?企业的价值、责任与雇佣关系 ?管理者的重要管理技能包括哪些 ?角色扮演：合格的管理者的特点 2.管理者需要的角色转换 ?要成为优秀管理者的五大转变 ?实例分析：六种典型的管理者角色错位 ?不同层次地位、不同时期、不同职能的角色差异 ?角色错位案例：技术转管理、初次任职管理、经验少、老领导等几种情况 3.管理者承担的五大管理角色 1)规划者 ?公司战略、目标分解到部门、个人 ?对部门工作及个人工作的策划与设计 2)营运管理者 ?落实计划的关键点，流程化、标准化 ?检查、监控绩效 ?视频分享：经理的角色特点 3)沟通协调者 ?沟通协调部门之间、人员任务协调 ?保持良好的氛围，解决沟通问题 4)团队领导 ?如何让团队快速成长走向完美 ?团队领导知人善任，如何减少内耗 ?团队规则与凝聚力 5)教练员 ?工作中教练员工与挖掘员工潜能的技巧 ?案例分析：教练与教师的异同，扮演教练角色 二、时间管理——学会高效率的工作、生活 1.四象限管理法 ?第四代时间管理特点 ?四象限管理法 ?练习：安排你的日常工作 ?视频欣赏：时光大盗 2.提高效率的工作方法 ?提升工作效率的五大主要方法 ?改变工作中的坏习惯
2019-2020年物业管理行业深度分析报告
物业管理行业深度分析报告
目录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 (8) （一）历史概况：我国物业起步于80年代，94年开始迈向法制化轨道，03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史：我国物业诞生于80年代、起步于深圳，94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变：03年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 (8) （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态：住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%，业态呈多元化发展 (11) （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) （四）财务层面：17年百强企业平均营收7.4亿元，毛利率22.3%、净利率7.7%，人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中，人员费用占比55.8%，较16年+2.5pct，仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 (19) （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)
最新的物业管理人员述职报告范文
最新的物业管理人员述职报告范文 20**年在紧张忙碌中过去，回顾过去，虽然没有轰轰烈烈的成绩，但也算经历了一段不平凡的考验。现将一年的工作情况总结如下： 一、组织招聘，加强入职培训。 在担任培训专员职务，我主要负责招聘和培训工作。由于物业公司工资待遇低，工作环境相对较差，因此安全员和基层员工流动率比较大，为了保证管理处正常运作，满足人力资源需求，人事行政部开拓了多种招聘渠道，包括：参加招聘会，网络招聘等。在任培训专员一职，我每天上午参加“才智中南”招聘会，下午网络搜索简历，并组织面试，为改善公司人力资源不足的状况做出了贡献。4—5月份，集中组合新入职安全员培训，通过对新入职安全员的培训，使员工对公司企业文化有了了解，并且感受到公司科学的用人机制，确保了人员的稳定和安心工作。 7—8月份就来我司实习的大学生组织系统培训。针对实习大学生的培训，主要是从社会心态、工作实操经验、职业操守等方面进行培训。不仅使他们了解到信和物业专业化的培训体系，同时让他们感受到公司领导对他们的关心和爱护，使他们能够安心的留在信和工作并为信和的发展贡献力量。 二、印章管理、日常报文、安排外联。 由于公司人事行政部行政秘书辞职，在公司领导各方面权衡之下，我被调任到此职务。相对之前培训专员的工作，
行政秘书则要求更加细心、耐心和专心。首先，负责每月员工工资和社保的统计，上报财务部进行核算工资；其次，每天要把各管理处的公文上报物业公司总经理。报文工作看似简单，但其中也非常烦琐。既要将下面的意见传达到各管理处，又要将下面的意见反馈给公司领导，起到上传下达的作用，稍有疏忽，就会造成丢文和漏文的现象。公司印章的管理，也是一件比较复杂的事情，本人严格按照公司印章管理规定进行操作，保证公司印章不丢失。 自由广场入伙之前相关证照的办理齐全，物业公司资质年审等，虽然只是常规工作，但由于公司之前相关资料准备不齐全，所以期间也付出很多周折，并圆满完成任务。 物业公司20**年取得iso9001—2000质量体系认证，20**年是公司接受质量体系认证的复评。由于公司现状是虽然取得认证证书，但并没有真正按照iso标准要求操作。存在着大量记录未填写，日常工作操作不规范等现象。为了通过此次检查，公司领导批准我来负责组织此事，在与凯悦华庭管理处主任相互沟通和全体员工积极配合下，终于顺利完成此次检查。 三、完善公司制度，推行质量目标管理。 由于公司新到任物业公司执行副总，为协助执行副总开展工作，我再次被调到总经办任职。期间我主要负责汇编行政手册，同时完善公司其他制度。为了更好了解员工心理动向，以及为公司制度建设搜集实际基层资料，特组织“20**年员工满意度调查“，并形成《调查结果分析报告》上报公
十二项自我管理能力精编WORD版
十二项自我管理能力精 编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
十二项自我管理能力 作为“现代戏剧之父”的易卜生曾经告诫后人：你的最大责任就是把你这块材料铸造成器。每个人经理人，甚至包括那些资质平平的经理人，都应该学会自我管理，学会把自己造就成一个成功的经理人。 本人曾任几家着名大中型企业的高层管理者，又作为多年职业培训师，在长期的企业管理实践以及经理人培训经历中发现，我国企业很多经理人实际上缺乏自我管理能力。经理人要想有所作为，就必须重视提升自我管理能力! 经理人要想成功就必须注重以下十二项自我管理能力的提升! 1. 自我心态管理能力 在我们不断塑造自我的过程中，影响最大的莫过于是选择积极的态度还是消极的态度。自我心态管理是个人为要达到人生目标进行心态调整以达到实现自我人生目标、实现最大化优化自我的目的一种行为。成功经理人善于进行自我心态管理，随时调整自我心态，持续地保持积极的心态! 2. 自我心智管理能力 主观偏见是禁锢心灵的罪魁祸首，经理人的见识、行为总是受制于它。心智模式是人们在成长的过程中受环境、教育、经历的影响，而逐渐形成的一套思维、行为的模式。每个经理人都有自己的心智模式，但每个经理人的心智都会存在一定的障碍。经理人要善于突破自我，要善于审视自我心智，要善于塑造正确的心智模式。 3. 自我形象管理能力
作为经理人，你的身上吸引了许多人的目光，所以，形象很重要。经理人懂得如何更加得体的着装，如何适应社会对商务礼仪的要求，可以让经理人更有魅力!加强自身形象，自身修养，举动，谈吐等方面的形象管理，是每一个经理人都应该重视的。 （三联阅读配图） 4. 自我激励管理能力 在我们每个人的生命里，潜藏着一种神秘而有趣的力量，那就是自我激励。人的一切行为都是受到激励而产生的，善于自我激励的经理人，通过不断地自我激励使自己永远具有前进的动力。自我激励是一个人事业成功的推动力，其实质则是一个人把握自己命运的能力，经理人要有健康的心理，善于运用一定方法自我激励。 5. 自我角色认知能力 经理人的角色夹插于公司、上级、同级及部属、客户之间，若在定位上没有一套正确的认知能力，往往会落到上下难做人、里外不是人的地步。如何正确认知自己的角色，是经理人走向成功的重要环节! 6. 自我时间管理能力 每个经理人都同样地享有每年365天、每天24小。可是，为什么有的经理人在有限的时间里既完成了辉煌事业又能充分享受到亲情和友情，还能使自己的业余生活多姿多彩呢?他有三头六臂吗?他们会分身术吗?时间老人过多地偏爱他们吗?关键的秘诀就在于成功经理人善于进行自我时间管理。 7. 自我人际管理能力
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
小区物业管理系统分析与设计
课程设计任务书 学生姓名：专业班级：计算机班 指导教师：工作单位：计算机科学与技术学院 题目: 初始条件： 理论：学完UML及软件体系结构课程，掌握一种计算机高级语言的使用。 实践：计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: 以及说明书撰写等具体要求）（包括课程设计工作量及其技术要求，（1）系统分析（包括系统描述（问题域描述）、用例模型、分析类图）。（2）系统设计（包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等）。（3）系统实施（包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计）。 （4）编制好程序后，设计若干测试用例，上机测试并通过所设计的程序系统。（5）设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括： 1．问题描述； 2．用例模型及分析类图的描述； 3．设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述； 4．信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述； 5．用户界面设计和处理过程的设计的描述； 6．给出软件的测试方法和测试结果。 7．设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排： 设计安排两周（19—20周）： 第一周周1至周2：完成系统分析；周3：完成系统设计；周4至周5：完成数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周1至周3：完成程序设计。 第二周周4至周5：撰写课程设计报告。
指导教师签名：年月日 系主任（或责任教师）签名：年月日 小区物业管理系统 1小区物业管理系统需求分析山西和顺县物业管理现状分析： 人们花的钱越多，住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。随着住宅商品房市场的迅猛发展，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区年起步以来，2000的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。我县物业管理自经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业管理对象也从单一的住宅发展日，国务院《物86月到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台，标志着我县住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。物业管理系统功能分析： 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。物业管理系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。 图1显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统54321 系行社收资统政费源区管设管管人理置理事理 1 图小区物业管理系统总体业务图收费管理对于物业管理内容来说，物业收费是一项最重要的内容之一，也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。．
物业管理专业调研报告
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
物业管理总结报告
物业管理总结报告 优质服务科学管理 物业公司年终总结报告 xx年，在集团公司的正确领导及大力支持下，在公司各级领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司全体员工团结一致、开拓进取，紧紧围绕年初制定的工作目标开展工作，取得了xx年度工作的阶段性胜利；管理工作持续改进，服务品质稳步提升，全年实现无重大安全事故；圆满完成集团公司下达的各项工作指标。 一、努力工作不断提升管理品质 工作伊始，我们就把工作重心放在“提升物业服务品质，创建物业服务品牌”的思路，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业服务。我公司围绕“科学管理、优质服务”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。 ——完成体验中心销售保障性服务工作(太古城、西江月)；
——完成了4#地青都新界前期承接查验，分户验收，返修跟进等工作，为项目交房打下坚实的基础； ——完成4#地青都新界交房装修工作.截止xx年12月20日,累计交房1356户、装修782户、入住214户、收取各项费用累计324万元；——完成了4#地青都新界天然气通气点火工作； ——完成了4#地青都新界各标示标牌安装工作； ——完成了4#地青都新界业主答谢及地产新项目推广工作； ——完成了4#地青都新界冬季防冻措施的落实及不供暖补电答疑工作。 优质服务科学管理 今年，公司全面强化“业主至上，服务第一”力求最大限度地满足业主需求；推出入户维修服务，物业全年累计上门维修600余次，得到广大业主一致好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。据公司xx年度满意率调查，业主对我们满意率达到了85%以上。平稳
自我管理能力
升能理力提自我管一、我们应该重视自我管理在工作中，我们所拥有的专业技术知识、人际交往能力、组织能力、语言表达能力等，这些内在的东西都要通过自己的行为表现出来，那么我们该拥有怎样的管理自我的能力，使自己整体能力得到提高，个人的在职场上表现的更优秀。有时心情低落，和不同的人打交道。在生活中，我们扮演着不同的角色，血涌澎湃的，整个人在一种消极的状态；有时整个人事兴奋，在人生的低谷，整个人处于一种膨胀的状态，这两种都是不好的状态，那么我们就需要调节保持愉悦的心情，让自己的平静下来，冷静面对生活中的悲与喜。一下自己，享受快乐生活，提升自己的幸福感。每个人都有或大或小的梦想，要在有生之年实现自己梦想，那么就要改变自己，让自己更接近梦想。人的一生苦短，并且所拥有的资源是有限的，比如时间、精力、时间、金钱都是不够用的，但是要实现梦想，创造好的生活，就要学会管理自己，不断提高自己的管理能力。二、自我管理能力内容有意1.自我管理能力是指个人依靠自己的主观能动性按照一定的目标，识、有目的地对自己的思想、行为、价值观进行控制的能力。自我管理又称为自我控制，个体透过内控的力量控制自己的行为，减少对个人发展目标不利的行为，增加好的行为出现。 2.自我管理的内容）自我评估1（． 人对自己的思想、动机、行为和个性的评价，直接影响学习和参与社会活动的积极性，也影响着与他人的交往关系。一个人如果能够正确地如实地认识和评价自己，就能正确地对待和自理个人与社会、集体
及他人的关系，在工作中充分发挥自己的作用。实事求有利于自己克服缺点、发扬优点， 是地评价自己是进行自我教育、自我完善的重要途径之一。（2）自我完善在认识自己、了解自己、评估自己之后，对自己有明确清晰的认识和定位，知道自己的有点和缺点，了解自己的优势和劣势，在同事、朋友、同行“知己知彼百战业之中所处的地位，知道自己的竞争力。中国有句名言说：。知道自己的思想、动机、行为、个性缺点，就要制定针对性的培养不殆”计划，针对自己的不足，完善自己。3）自我管理（每个人都有不同的管理方法，也在针对不同的方面进行管理。但有一点是相同的，那就是我们所要对付的都是人性的弱点。很深很复杂很难对付的东西。譬如说懒惰，逃避，恐惧等。战胜不了这些，我们注定要失败，注定无法真正成长。 三、怎样提高自我管理能力 1. 自我心态管理能力 在我们不断塑造自我的过程中，影响最大的莫过于是选择积极的态度还是消极的态度。自我心态管理是个人为要达到人生目标进行心态调整以达到实现自我人生目标、实现最大化优化自我的目的一种行为。成功管理者善于! 进行自我心态管理，随时调整自我心态，持续地保持积极的心态． 2. 自我心智管理能力 主观偏见是禁锢心灵的罪魁祸首，管理者的见识、行为总是受制于它。心智模式是人们在成长的过程中受环境、教育、经历的影响，而
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。
二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。
③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，
小区物业管理系统课程设计报告
信息系统分析与设计课程设计报告
目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2．1 技术的可行性 (3) 2．2 经济可行性 (4) 2．3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3．1 系统需求功能概括 (4) 3．2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)
1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会，随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们逐步进入了信息社会，随着房地产业的蓬勃发展，住宅小区已经成为居住的主流，小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理，传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件，利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求，开发一个小区物业管理系统，为有关办公人员提供必要的帮助，对于小区物业管理来说，其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作，而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明，它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便，从而给物业管理工作带来更高的效率，因此，开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的，它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用，从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析，需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发，是为了规范住宅小区的管理工作，为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化，提高办公效率，减少办公压力，健全管理体制，提高数据安全性，缩短信息的响应时间，将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究，是在系统调查的基础上，针对新系统的开发是否具备必要性和可能性，对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究，以避免投资失误，保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下： 2．1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式，主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点，而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。
2019年物业管理行业分析报告
2019年物业管理行业分析报告
正文目录 一、简介篇：物业管理的基本内容 (5) 1. 物管行业的发展历程 (5) 2. 物业管理业务类型 (6) 3. 物业管理收费模式 (6) 二、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升 (7) 1. 地产开发链条后周期，规模加速提升在即 (7) 1.1 物管规模滞后于销售、新开工 (7) 1.2 非住宅业态仍待价值重视 (10) 1.3 物管行业“量价齐升”仍需时日 (11) 2. 行业加速整合，集中度持续提升 (13) 2.1 开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜 (13) 2.2 登陆资本市场巩固头部优势，收并购助推行业资源整合 (14) 3. 深耕核心都市圈，加强单城渗透率 (16) 4. 基础服务稳健增长，增值业务锦上添花 (18) 4.1 物业公司“量身定制”增值服务已成趋势 (18) 4.2 增值服务增厚业绩 (19) 三、公司篇：强者恒强，多维度提升铸造高门槛 (20) 1. 维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长 (20) 2. 维度二：品牌效应 (20) 3. 维度三：技术创新，降本提效 (21) 4. 维度四：以人为核，共同发展 (23) 四、标的篇：顺周期扶摇而上，逆周期傲雪欺霜 (24) 1. 碧桂园服务（06098.HK） (24) 2. 绿城服务（02869.HK） (26) 3. 中海物业（02669.HK） (28) 4. 永升生活服务（01995.HK） (31) 5. 雅生活（03319.HK） (33) 风险提示 (35)
图表目录 图1：物业管理行业发展历程 (5) 图2：物业管理业务构成 (6) 图3：房地产开发周期 (7) 图4：商品房销售面积及其同比 (8) 图5：不同业态销售面积同比增速 (8) 图6：新开工面积及其同比 (8) 图7：竣工面积及其同比 (8) 图8：新开工与竣工时滞拉长 (9) 图9：建安投资与施工面积出现背离 (9) 图10：我国总人口及城镇化率 (9) 图11：美国城镇化率 (10) 图12：日本城镇化率 (10) 图13：非住宅销售情况 (10) 图14：商品房销售面积构成 (10) 图15：非住宅竣工情况 (11) 图16：商品房竣工面积构成 (11) 图17：城镇居民人均可支配收入及同比 (11) 图18：城镇居民人均可支配收入实际同比 (11) 图19：物业百强收费水平（元/平/月） (12) 图20：物业百强收费水平（元/平/月） (12) 图21：地产开发商销售集中度持续提升 (13) 图22：头部公司2018在管规模构成（按来源） (13) 图23：头部公司关联开发商2018年销售情况 (13) 图24：物业公司上市募集资金的规划用途 (15) 图25：物业百强在管规模均值及合计市占率 (16) 图26：物业百强在管面积布局（2018） (17) 图27：物业百强基础服务及增值服务收入占比 (19) 图28：物业百强基础服务及增值服务净利润占比 (19) 图29：物业百强业主增值服务构成 (19) 图30：物业百强非业主增值服务构成 (19) 图31：2018物业百强营收情况 (20) 图32：2018物业百强净利润水平 (20) 图33：2018物业百强经营成本构成 (22) 图34：绿城服务智慧园区服务平台 (22) 图35：碧桂园服务社区“大脑”运行图 (23) 图36：物业百强从业人员构成 (24) 图37：物业百强人均产出 (24) 图38：收费管理面积及其增速 (25) 图39：合同管理面积及其增速 (25) 图40：截至2019H1公司合同管理面积及收费管理面积布局 (25) 图41：2019H1收入构成 (26) 图42：各业务毛利率水平 (26)