【2019年整理】北京治理群租房乱象出租房单间入住不得超2人

北京治理群租房乱象 出租房单间入住不得超2人 2013年07月19日 08:35:30 来源： 京华时报

①天通苑周边很多二房东，甚至是中介公司，打出的招租牌上，都公开注明隔断房、暗间出租等字样。

②小琴租住在阳台改造的隔断房里，因租金问题和二房东发生争执，门锁被撬开，行李被丢在外面。 ③天通苑某出租房内的储藏室也被隔成一间房出租，面积只有3平米，月租金300元。

◎人均居住面积不小于5平米◎租赁合同内须明示租住人数 ◎个人违规最高罚3万◎中介违规最高罚10万 “群租房厨房变卧室起火”、“80平米两居室住进25人”等消息频频曝光，群租房乱象引起极大关注。昨天，北京市住建委、市公安局、市规划委等部门，联合印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》)做出明确规定，出租房屋单个房间不得超2人，居住面积不得低于5平米，否则将被视为群租房给予处罚。

□治理 两指标规定卡死群租房 昨天印发的《通知》中首次对“群租房”做出明确界定：“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。”也就是说，出租房同时必须满足上述两项标准，否则将会被认定为群租。

比如，单间房9平米，住2人，因不满足“人均面积不低于5平米”，会被认定为群租房。再如，单间房50平米，住5个人，虽每人居住面积大于5平米，但因不满足“单个房间不超过2人”，也会被认定为群租房。

出租合同范本明确租住人数 以往，在签订租房合同中，并未对居住人数等提出严格限定。昨天发布的《通知》则明确要求，租房合同要将面积标准、居住人数、限制条件等写入租赁合同示范文本和《物业管理规约》。

此外，《通知》中明确规定，出租房屋应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

抵抗执法检查公安依法处理 《通知》规定治理群租房由乡镇、街道办事处牵头，派出所、基层管理服务站、居(村)民委员会等共同参与，市区协作、部门联动。

住建部门对违反出租房屋面积标准限制条件和出租存在建筑安全隐患房屋的行为进行查处。

公安部门对出租房屋存在治安、消防隐患，妨碍他人行为，及当事人不配合执法检查等行为依法处理。 业主大会、业委会要加强自我管理。物业和房管单位对发现的违规租赁行为要书面报告业委会和相关行政主管部门存档备查。

违规出租可罚5000至3万元 《通知》要求房产中介及经纪人员不得为违反《通知》规定的房屋租赁当事人提供服务，不得参与或者教唆他人参与违反本规定的租赁行为。

出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重者，可处5000以上3万元以下罚款；房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。

明确违反规约出租、转租房屋并严重影响邻居正常居住的，业委会可书面责成出租人终止租赁行为。

□释疑 1人均居住面积规定按已有两标准制定 问：据统计2012年北京市人均住房面积已达29.26平米，为什么出租房屋人均面积标准设定为5平米？

市住建委：据统计2012年北京市人均住房面积已达29.26平米，从住房原始的设计承载力出发，按照《住宅设计规范》中“双人卧室使用面积不小于10平方米，单人卧室使用面积不小于6平方米”推算得出：卧室人均使用面积不低于5平方米。同时也参考了2011年《北京市公共租赁住房设计指南》“单人卧室使用面积不小于5平方米”的规定。另外，上海市也规定“出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米”。 2人均居住面积不含卫生间等辅助设施 问：为什么要按人均居住面积制定规则，而不是按使用面积或者建筑面积？ 市住建委：根据《住宅设计规范》等文件规定，居住面积，指原始设计为居住空间的房间使用面积，不包括厨房、卫生间、浴室、储藏室以及各室之间走道等辅助设施面积。概括而言，就是指卧室和客厅的使用面积。使用面积，指房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造的面积。建筑面积，是指建筑物各层平面面积的总和，也就是住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。建筑面积大于使用面积，使用面积大于居住面积。

3根据不同群租性质各部门有举报电话 问：多部门联合治理，甚至还包括居委会和业委会，群众想举报群租行为，到底应该找哪个部门？

市住建委：从现有的做法来看，群租问题可以通过来信、电话、网络等方式进行投诉举报。本次出台《通知》要求各区县相关职能部门要将房屋租赁治理纳入日常管理工作，公布投诉电话、受理部门。举报人可根据群租行为的性质分别向房屋所在的物业、业委会、居委会、街道办综治部门、派出所、区房管局、区住建委反映。各部门将根据各自职责联动执法和综合治理。

4新政征求意见一年超90%市民支持 问：新政策出台前是否进行过调研？对于政策内容，市民是否支持？ 市住建委：根据《商品房屋租赁管理办法》、《北京市房屋租赁管理若干规定》等相关规定，市法制办、市流管办、市住建委、市公安局、市规划委、市卫生局等部门深入调研，共同参与政策研究与制定，并于2011年9月形成《通知》草稿。

2012年5月，北京市住房城乡建设委会同相关部门就《通知》向社会公开征求意见，共收到各方面意见和建议131件，90.1%的市民对此通知总体持肯定态度。结合社会各方意见，《通知》做了多次修改与完善，经报请市政府同意后发布。

5整套房出租租金不会高反会降低 问：新政对出租房个人居住面积进行规定，这是否会进一步推高房租？ 北京房协秘书长陈志：新政策出台并不必然推高房租。目前群租产生的原因，主要是业主委托中介租房，一些小中介将房屋隔断出租，低价收房后高价租出，抬高了整套房的租金。所以对整套房的租金而言，禁止群租之后，租金不是推高反而是降低。

从承租人个体而言，因为新标准的出台，个人承租的房间空间增加，个人承受的租金可能会上涨。但出台这个新政策更多的是强调人身安全、居住舒适以及和谐的邻里关系，租金只是政策需要考虑的其中一个方面，并且政府也正在加大公租房建设和收购，增加租赁房源。

群租问题是社会发展过程中的一个必然问题，世界各国在发展中都出现过“群租”住房现象，群租人口密度大，制造垃圾、噪音，混乱作息扰邻，超负荷挤占其他购房业主的电梯、下水道、绿地等公共资源，政策的侧重点在于保障居住的安全性，防止火灾等安全隐患发生。

□解读 新政面临执法难题严惩黑中介二房东 市住建委相关负责人表示，近年来，随着经济社会快速发展和外来人口的不断增加，群租住房现象已成为一个较为突出的社会问题。群租带来的治安、消防、安全隐患等问题备受各方关注，引发了大量信访投诉，扰乱了租赁市场秩序。但是，群租又因其低廉的租金和较高的收益在社会上客观存在，相当一部分城市中低收入人群迫于生活压力无奈选择了群租住房。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，群租的治理是一个系统工程，不可能靠一个部门完成。楼建波称，新政未来仍将面临执法难题。此次多部门联合发布的《通知》，难以算作法律甚至连地方性法规都不算，对于已经存在或今后可能存在的有合同的群租房，即使《通知》发布后，其合同的法律效力仍然存在。

楼建波说，对于此前已经签订合同的租赁双方，合同原来就已经约定一套房有超出规定的人数居住，没有违反合同法，怎么处理？还有部分人群，今后可能在签合同的时候写住2人，实际住了6个人，这样的问题怎么解决？

楼建波举例称，在英国，有6个人曾想租下一间本只能4人住的房间，即使给房主提高了租金，但仍被拒绝，原因就是，房主认为，一旦被查获，他所得到的远远不能补偿所受到的惩罚。楼建波认为，之所以很多人将房子隔断出租，还是因为违法成本太低，而隔断出租获利很大。对于一些黑中介和隐蔽出租的二房东，应加大处罚力度。

□建议 闲置房出租解需求应有政策引导鼓励 昨天，链家地产、伟业我爱我家等房产经纪公司代表，也参加了《通知》的发布。

链家地产副总裁林倩表示，根据估算，北京目前有600万套房源，其中440万—450万套为京籍家庭居住，150万—160万套用于外来人口居住，租房市场整体供不应求，加上近几年北京房租上涨较快，且由于人口多，租赁房屋供需关系紧张，房租未来也将处于稳定上涨的状态，一定程度上导致群租问题突出。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，租赁市场调控是一个长期的过程，也是多部门的事情，盘活租赁房源可能是未来租赁市场调控的重要方向。当前租赁市场的秩序、价格问题归根结底还是租赁市场房源不足，通过相应的政策引导，让空置住房、闲置物业有序进入租赁市场，或将成为未来租赁市场调控的关键。目前来看，新政对整个租赁市场影响不会很大，因为群租行为在整个租赁市场上不超过5%。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，新政对租赁市场的影响关键要看执行力度，因为中介市场隐蔽性强，不需要产权过户，所以对于违规出租的查处难度非常大，执行成本高，对于现在市场来说，应该扩大公租房覆盖面，增加对外地户籍人口的最低租房保障。

□探访 天通苑 厨房储藏室打隔断二房东公开招租客 曾在天通苑北一区租房的小琴(化名)，如今已离开了那个伤心地。因在租住隔断房期间与二房东发生纠纷，门锁被撬，生活用品被搬出门外。小琴说：“如果不是北京房租高，自己收入低，我才不愿意群租。”