戴德梁行83万平米无锡九龙仓项目营销报告
2019年最新-无锡 银城京梁合2019营销总案-精品文档-精选文档
面积段（㎡）
成交面积 （平方米）
成交面积 占比
成交套数（ 套）
90-
10790.77
16.50%1339来自-1001461.68
2.24%
15
100-120
8604.38
13.16%
77
120-144
25293.36
38.68%
192
144-160
2417.94
3.70%
16
160-180
2331.36
2019年6月至今，南长区商品住宅供、求、均价走势图
南长区商品住宅市场月度供、求、价走势
供应面积（万平）
成交面积（万平）
成交均价（元/平米）
16
16,000
14
14,000
12
12,000
10
10,000
8
8,000
6
6,000
4
4,000
2
2,000
0
0
10.06 10.07 10.08 10.09 10.1 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05
5 月
1-5月 均价
库存（套 数）
7.84
1.8
小高层、 高层
0
12
3 3 13899
636
69.5
2.5
多层、高层、 洋房
9
34
3 5 17570
148
26.1
2.5
高层
0
0 0 17 8 19446
145
38.45
2.5
高层
9
3 2 14 4 18666
上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告_41PPT_XXXX年
复旦大学 都市村庄
商务中心
东方新硅谷，国际智慧城
江湾天地 复旦大学 江湾校区
新江湾公园 自 然 花 园
都市村庄
知识商务 中心
区域楼市
区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投 资、华润置地、汉斯地产、中建 地产
各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级
祥生御 江湾
均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层
均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅
四至情况
•东面——政澄路、双向3车道 •南面——国晓路、双向3车道 •西面——淞沪路、双向4车道 •北面——殷行路、双向4车道
周边四至情况较好，但东、南面马路较窄
西—淞沪路
北—殷行路
南—国晓路
东—政澄路
配套情况
3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区
项目名称
九龙仓玺园
项目地址 淞沪路殷行路口
占地
6万方
总建
10万方
容积率
1.7
绿化率
45%
建筑形态
小高层
建筑风格
法式风格
开盘时间
10年7月
入住时间
12年6月
总户数 开发商
报价 景观设计
约500套
绿源房地产
5万元/㎡ 美国LSI景观设计公
司
车位配比 交房情况
物管 营销策划
1:1
全装修（1-1.2万 元/㎡） 绿源
建筑立面
经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强
•建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 •立面用材——全石材立面
园林风格
欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心
无锡写字楼迈向高端 市场三足鼎立
无锡写字楼迈向高端市场三足鼎立世贸中心进入全面建设阶段、九龙仓正在地基施工、红豆国际广场即将对外开盘、润华国际已上市热销、恒隆广场拆迁工作全面展开……在这些项目的带动下，10多年来一直在低级阶段缓慢前行的无锡写字楼终于大步迈向高端市场。
无锡写字楼以前所未有的发展态势向上蹿升着。
与此同时市场框架也被拉大，逐渐形成了市中心、太湖广场、体育中心写字楼三足鼎立的新格局。
10余年低端蜿蜒前行“无锡的写字楼起步还是相当早的。
”专门从事写字楼研究的蓝瑞房产咨询服务有限公司的柏海名说：“早在上个世纪的90年代就出现了以时代中心为代表的专业写字楼，同时还涌现了像恒通大厦、银辉城市等一批商住两用型的写字楼。
”一股写字楼风也就在那个时候吹遍无锡，南北四城门内的写字楼像雨后春笋般地冒出来。
但这把火燃烧的时候并不长，到1998年时写字楼市场便沉于谷底，从此写字楼就一直在低端蜿蜒前行。
直到最近几年，随着无锡城市的发展，对写字楼的需求也与日俱增，写字楼迎来新的发展契机，出现了东方商厦、摩天360等一批写字楼，但与高档写字楼相比还是有一段距离的。
直到去年，写字楼才从量增提高到质升。
世贸中心、九龙仓、红豆国际等顶级写字楼落户无锡，无锡写字楼从低端向高端跨发展。
不仅品质大幅提升，写字楼的地理位置也逐渐外扩。
大众房产的袁凤彪总经理介绍，从目前各门店写字楼租售业务来看，无锡的写字楼框架正在拉大。
以前写字楼主要集中的市中心三阳一带，自去年开始逐步向次中心分散，太湖大道、河埒口、太湖新城、东亭都出现了供销两旺的写字楼群。
日租金1.5-2元/平米，低位徘徊无锡写字楼价格与其发展一样前进得极其缓慢。
据蓝瑞房产的柏海名介绍，在2005年底前，市中心写字楼的租赁价格为1-1.4元/日/平方米（不包物业费和税金），而现在大概在1.5-2元/日/平方米这样一个水平。
虽说是有所增涨了，但跟房价的涨幅比起来，却是低多了。
无锡目前仅有去年才入市的金陵饭店的写字楼租金达到3元/日/平方米，加上物业费和税金约为3.6元/日/平方米。
2019无锡月星国际项目营销提案报告112P 共123页
【市场环境研判】选型之重思考
项目名称
哥伦布广场 嘉饰茂 甲壳虫
办公体量
180套 272套 488套
推出时间
2019.10 2019.12 2009.7
东鹏创富广场 255套（3#）
2009.9
主力面积
45㎡ 49-52㎡ 29㎡、33㎡
52㎡
是否挑高
4.99m 4.99m 4.5m
4.99m
是否装修
市场环境研判 1st Part
【市场环境研判】政策环境梳理
以行政手段调控稳定房价——直接限购抑制需求，以货币手段抑制消费能力——禁止第 三套房贷的发放。
2009
新国四条 遏制房价过快上涨
税收政策 拿地首付至少50%的限制 个人住房转让营业税征免时限由2
年恢复到5年。 ……
2019
新国十条 遏制房价与维护社会稳定 改变未来商品房供应结构 二套房贷的首付最少50% 第三套及以上住房的首付款比 例和贷款利率大幅度提高……
供需平衡
【市场环境研判】市场运行情况监控
供远大于需
限 购 令
略供不应求
量：2019供需两旺，2019年2月21号无锡限购令后供远大于求，2019年略微供不应求 价：价格上涨得到抑制，2019年下半年开始进入价格博弈期，2019年初至今价格进入下行通道。
【市场环境研判】市场运行情况监控
限 购 令
2019年11月份开始，住宅成交呈现价跌量升的走势，近三月价格有触底的趋势，量急速放大。
否
否
否
3#楼未装修 在售写字楼装 修标准1200元/
㎡
现状
在使用 已交付 在使用
3#在使用，在 售二期
区域内现被用作写字楼项目均为挑高产品，售出后使用终端无法控制 缺乏真正的写字楼后续配套服务。
戴德梁行杭州万象城综合体市场营销报告104245937
MI X C
R E S I DE NCE
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20:00 艺术的定格带 心灵的升华
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21:00 和世界潮流中心同步
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Page 23
22:30 仰望另一个自己
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23:00 尽情的沉醉
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23:50 留住浮华 这是你的资本
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MIXC
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尊贵、品位
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恒温泳池：
梁志天的设计，来源 于生活本身，比如衣 食住行都可以成为他 设计的元素。这款泳 池融合服饰的设计语 言，以大面积马赛克 拼装花卉图案，让生 活无时无刻不充满设 计的意味。
无锡金色港湾房地产项目营销策划报告
序言首先，感谢无锡金润置业有限公司给予金石公司参与这次竞标的机会。
金石公司两年来参与了对本案最初的前期评估和市场论证，以及本案规划设计阶段的产品定位和目前的招商配合，现阶段我司前期提出的项目的挑高产品定位已经获得实施，商业部分的招商也在顺利进行。
通过对项目二年的连续服务，金石公司对于无锡市场和本案的区域环境和产品特点都有着更为深刻的理解。
为了取得继续与贵公司合作的机会，我方组织了精良的团队，再次对无锡市场进行了详细的市场调查，对本项目进行了深入的分析，给本项目做出了明确的市场定位，制定了恰当的、精密的销售策略，相信本公司能够通过此次竞标，取得继续与贵公司合作的机会！金石地产二零零六年三月十五日目录市场篇一、无锡市城市概况…………………………………………………………………………………………………………………………6-8二、无锡市经济发展情况…………………………………………………………………………………………………………………………8-9三、无锡房地产市场概况………………………………………………………………………………………………………………………9-161、土地投放总量逐步放缓慢………………………………………………………………………………………………………………9-112、房地产市场投资稳步增长………………………………………………………………………………………………………………12-133 、房地产供应量相对充足 (14)4、品牌开发商展开角逐……………………………………………………………………………………………………………………15-16四、本案市场参考样本………………………………………………………………………………………………………………………17-31五、样本分析结果…………………………………………………………………………………………………………………………32-34项目研判篇一、项目位置 (36)二、周边配套情况…………………………………………………………………………………………………………………………37-39三、项目具体情况………………………………………………………………………………………………………………………40-41四、项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………41-44五、项目研判定位 (45)六、项目产品定位……………………………………………………………………………………………………………………………46-47七、公寓产品定位详述………………………………………………………………………………………………………………………48-60八、客群定位………………………………………………………………………………………………………………………………61-62营销策划篇一、实物营销………………………………………………………………………………………………………………………………66-68二、功能分区营销……………………………………………………………………………………………………………………………68-71三、低首付营销 (72)四、售后包租…………………………………………………………………………………………………………………………………72-73五、销售战术控制…………………………………………………………………………………………………………………………74-82六、商业部分销售 (82)七、项目销售控制节点……………………………………………………………………………………………………………………82-83八、销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………84-89推广篇一、推广内容 (91)二、推广策略……………………………………………………………………………………………………………92-93三、推广渠道 (93)市场篇一、无锡市城市概况无锡，别名"梁溪"，简称锡。
戴德梁行
空臵率
注：F 表示预测数据
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
Property Times 3
北京 2013 年第一季度
商铺市场
2013 年前两月，受春节黄金周市场消费旺盛的拉动，北 京全市实现社会消费品零售额 1,361.33 亿元(218.51 亿美 元)，同比增长 10.2%(图四)。
3.43
燕莎
696,698 2.71 282.37
-3.45
中关村
756,723 1.40 216.42
3.83
分商圈而言，中关村区域自 2010 年以来连续三年无新 项目入市，可租赁面积非常有限，而国内 IT 等行业的快 速发展带来对该区域写字楼租赁越来越强劲的需求，这 使得中关村商圈甲级写字楼租金本季度上涨 3.83%至 216.42 元(34.74 美元) 每月每平方米，空臵率进一步下降 0.42 个百分点至 1.40%。金融街商圈上季度新入市的项 目被快速消化，本季度空臵率回落至 0.50%，租金在新 项目的带动下继续上涨 3.43 个百分点至 349.89 元(56.16 美元) 每月每平方米。燕莎商圈由于本季度部分项目可 租赁面积位于较低的楼层，租金环比下降 3.45%至每月 每平方米 282.37 元(45.32 美元)。其他核心商圈空臵率有 轻微浮动，租金相对平稳(表二)。
写字楼售价
DTZ Research
北京 2013 年第一季度
经济概览
2012 年，北京市在保持经济平稳运行的同时增速放缓， 全市实现地区生产总值 17,801.0 亿元(2,857.3 亿美元)， 同比增长 7.7%(表一)，较 2011 年下调 0.4 个百分点。全 市第三产业增加值达 13,592.4 亿元(3,786.9 亿美元)，同 比增长 7.8%(表一)。
无锡悦府房地产推广营销策略方案调研报告
做法：
品牌实力体现一：出行方式的非常规化
邀请已购买客户及媒体参加无锡悦府·中国行，从深圳、杭州、上 海到大连，全程自驾，可与宝马、奔驰做品牌嫁接，利用媒体造 势，在无锡形成轰动。 或者更体现尊贵圈层的包机行动，老带新，媒体带口舌。
做法：
品牌实力体现二：活动传播的轰动性
媒体全程实时报道，利用媒体的视角，通过各级媒体联动效应， 而非单纯的、常规的、自我鼓吹型的纸媒投放。
二、首批房源购买业主中， 大部分富豪阶层来自无锡本地， 并非江阴、宜兴等辖区。
对其他地区的客户拓展，并非主要方式。
三、行业内人士，周边居民的认可度非 常高，专家型客户的裙带关系也是成交关键。 由于项目豪宅纯粹度，导致公务员无法购买。
四、交通扁平化，“市中心”的优势不大。
在周边众多的竞争楼盘中，我们的竞争优势并不是“市中心”、也绝 并非“运河资源”。
世界级奢享体系
天誉法式宫廷会所，香港服务理念，国宾级物管服务
世界级居住体系
大师作品，定制174-292平米大尺度平层
世界级品质体系
国际级精装、品牌材质、深/杭成功经验保证
世界级建筑体系
高贵典雅法式建筑、立面线条丰富、造型典雅
世界级园林体系
恢弘景观水系，六米高差叠水瀑布、4000万重金全冠移植…
为什么要做？如何做？
正名的第一步，需要让市场和客户 知道，华润是谁？ 华润和万科、九龙仓、中海、首创 等等开发商有何“不同”，当然这 种“不同”并非单纯的产品品质！
上海·九里
大连·星海湾一号
深圳·幸福里
落地事件：无锡悦府·中国行！
事件主题：无锡的·中国的·世界的！
感受华润品牌实力， 而非单纯产品。
做法：
品牌实力体现三：活动落地的仪式感