昆明商贸城市场调研分析报告

昆明商贸市场调查分析报告房地产公司2012年1月16日前言目前公司昆阳项目的国际商贸物流中心项目已经进入规划设计阶段，为了能使项目在业态规划上体现项目优势，因此必须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略发展。

从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动计划的通知来看，昆明已经展开对近114个，总经营面积约419.22万平米的现有批发（专业及批零兼营）市场的搬迁工作，同时也在昆明三环外规划了14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）项目根据经营业态范围逐一对被搬迁市场进行有效引导和搬迁，公司项目均属于规划新建的14个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对项目的农业生产资料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农机市场为基础进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提供项目规划及下步推广销售的指导性数据。

整个市场调研工作自2012年1月9日正式开展，主要针对昆明市区内在营和即将拆迁的市场区域，如经开区、东聚商圈的五金机电、农机、农资、果蔬、食品等市场进行调查，计划在一周内完成该类市场的调研并分析工作，最终提供公司项目规划发展的有效数据。

一、昆明经济圈分析从2012年的昆明经济发展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心的主城经济圈形成了以城市、农业、工业、生产等为主要经济发展的特色经济圈，目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7个城市大型产业经济中心，不同的商圈都承担着昆明各产业经济发展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流产业的重任。

二、新规划泛亚商贸物流中心情况1、14个新规划泛亚商贸物流中心分布根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城市，同时抓住中国-东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道-大物流-大商贸-大市场”构建面向南亚、东南亚的5个国际商贸物流主题产业区及泛亚商贸物流中心，因此，在批发市场的布局和内绕城线节点区域原则，在具有较好区位优势和基础条件及发展潜力较大的区域新建14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）。

2、各泛亚商贸物流中心概况由上表来看，昆明政府从2010年就已经开始对14个泛亚商贸物流中心进行规划了，目前已经建成投入使用的只有新螺蛳湾国际商贸城，而其它的商贸物流中心均在分批土地收储、定位、报规阶段，预计今年将提速完成14个项目的规划及建设工作。

三、专业批发市场情况1、昆明目前主要专业市场分布2、昆明目前各专业批发市场情况1）天云五金机电城区位：位于昆明市经开区昌宏路京桥路段65号；面积：占地面积100余亩，市场由天云五金机电城和天云农机市场两部分组成； 土地性质：工业用地交通路网情况：市场毗邻彩云北路、周边分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通较便利。

市场内均有车行道路分布，路宽约在8-12米左右； 物业结构特点：物业主要分为铺仓储式、街区式及展厅式三类物业。

仓储式物业铺面层高8米，属于简易房钢结构物业，沿街商户自搭成商铺+办公的两层物业，后面以部分货品堆放为主。

街区式主要以1+2及1+3物业为主,1层经营、2层办公或做部分仓库使用，1层层高约4米左右，面宽3-4米，进深在10米左右；经营业态：五金工具、仪器仪表、油漆、水暖、管材、照明、保温材料、轴承、阀门、劳保用品、锁具等；商铺情况：市场分为6个区，有13栋建筑物共约500间铺面，单间铺面面积区间在30-300不等；租金情况：租期为3年一签，租金在45-110左右，平均月租金为60元/平米； 售价情况：市场所有的商铺只能租赁不出售产权；配套情况：市场内道路宽阔且拥有大型停车场四个，可停放各种类型车辆，周边有几个餐饮及便利店，如车辆较多时，通行不算流畅，配套服务少；市场整体经营情况分析：市场由五金机电市场和农机市场两个市场组成，同时实现24小时运营进出货物需登记核实，具备良好的安保措施属于昆明目前布局合理、配套完善的专业化五金、农机市场。

由于市场成立时间较早，相对五金机电业态数量占市场的70%以上，入驻率也达到在90%以上，商户实际经营数约在200户左右，而农机市场商户数约在100户左右，经营情况与五金机电业态相比较差些，但总体来看该市场经营情况较好，暂未出现转租情况。

目前该市场无明确的搬迁计划和具体时间。

2）小石坝新世纪大型综合市场（原明波兽药市场）区位：位于小石坝镇昆石公路旁面积：占地300亩左右（兽药市场约100亩左右）土地性质：不详交通路网情况：市场内部道路以十字型贯穿，路宽10米左右，市场具有唯一独立出入口，内部交通分布合理，外部临石安公路二级公路和昆石高速，石安公路路况较差货车量大随时有堵车现象，交通相对便利；物业结构特点：市场商铺多为1+2联排，1层为商铺，2层为居住及仓储，现在市场在私自搭建第三层，但未向外租赁，商铺1层层高4.5米可自搭2层，面宽约3-3.5米，进深10米可以连通对开或分隔使用；经营业态：食品、果蔬、兽药、饲料、鱼药、饲养设备等。

市场分为3个区，A、B区分别为食品、五金批发市场，C区为兽药、饲料批发市场，另有近10万㎡的简易仓储大棚。

其中C区兽药市场为原明波兽药市场部分商户搬迁至此，在营的兽药等商户约60多户，商铺面积区间为25-100㎡；商铺情况：市场总共有 14栋框架结构建筑，商铺500余间；租金情况：月租金为25-40元/㎡，卫生费每户20元/月，无物管费；售价情况：目前只租不售配套情况：附近分布有小型物流市场但均为省外物流，市场省内物流配送发货极为不便，市场内除专业业态经营外，无其他生活服务配套。

有小型空地停车场地，约有40-50个车位，其他主要在市场内部道路两侧停车；市场整体经营情况分析：小石坝新世纪大型综合市场于2011年初投入运营，，经营项目主要为各种兽药、饲料，经营范围辐射全省。

市场A、B区食品、五金批发市场几乎全为空置做仓库出租使用，C区兽药、饲料批发50%以上商铺处于空置，只招到部分明波兽药市场搬迁商户，市场运作不过半年时间，整体冷清，运营情况不十分理想。

3）小板桥种子市场区位：经开区昆洛路小板桥镇镇政府旁面积：市场占地7亩左右土地性质：不详交通路网情况：市场紧邻昆洛路，道路随近年已经过翻新，但车流量大，较为拥堵，往北约50米即可与珥季路相连通往广福路。

市场内物业建筑密度较大，道路狭窄仅有5m左右，前后均各有一个小型出入口，交通十分拥堵；物业结构特点：整个市场商铺物业均为1+2联排商铺，1层经营，2层仓储、办公或居住，铺面单间面积25㎡，层高约3.2米左右，面宽3米，进深约8米左右；经营业态：蔬菜、花卉、瓜果等种子批发；商铺情况：共有5栋建筑，设有铺面150间现已入住商户70户左右，商铺利用率、入住率为100%；租金情况：月租金为35-50元/㎡，卫生费每户30元/每月，无物管费；售价情况：只租不售配套情况：市场内底部有约10个小车位，除专业经营外市场内无其他服务型配套，市场外有农贸市场及零星餐饮小吃分布；市场整体经营情况分析：小板桥种子市场于2001年投入运营。

营业时间为7点—19点，商户均为小规模经营户居多，昆明该类市场分布少因此客源稳定，部分大型商户为公司性质有固定的销售渠道，市场规模较小但实现了集中式经营，该市场会根据种子管理局规划将实施统一搬迁，目前有部分商户已在宜良“昆明泛亚农资商贸物流中心”登记报名，通过与部分商户沟通了解，如有整体搬迁计划，需与昆明种子协会进行协商或合作，商户将积极配合协会的搬迁工作。

4）金马正昌果品批发市场区位：位于东风东路延长线金马路，凉亭西路旁，南邻东二环菊花立交桥；面积：占地面积约100亩；土地性质：不详交通路网情况：市场内部通道约10米，大小货车通行拉货较多，很容易造成拥堵。

市场外以北有凉亭西路连接三环，南部有二环东路连接昆明各区域，但对大型货车限行，车流量大，道路有乱停现象，交通相对拥堵；物业结构特点：市场中心为大棚堆场，商户间有简易隔断分离，后排建有少量冷库，每间商铺面积约20㎡，为单层框架结构，面宽3-4米，进深4-5米，层高约7米。

市场沿街商铺为1+2层独立式联排，1层商铺经营，2层办公居住；经营业态：鲜果、干果果品类商铺情况：市场内有商家400户，商铺利用率、入住率为100%；租金情况：月租金为40-80元/㎡，整车交易按照成交吨数计算，卫生费每户80元/月；售价情况：只租不售配套情况：市场没有固定停车区，西区提供大车整车交易区域，市场共有三个大门供车辆出入，营业时间为早8点—晚18点，市场内无其他生活配套服务； 市场整体经营情况分析：金马正昌果品批发市场于2006年投入运营，市场分为东、西两个交易区，东区为商铺堆放区，西区为大车停放及整车交易区，拥有配送物流配套，水果大车进驻市场交易后迅速发往省内、省外，不需求大面积仓库。

市场管理方可为运输水果的车辆办理通行证，方便大车出入限行路段，市场开门率为100%，经营项目主要为水果批发，经营范围辐射省内外，生意红火。

1997年金马正昌商贸有限公司投资兴建了金马正昌果品第二果品市场。

二市场地处凉亭火车货站附近的黑土下凹，经过2003年改扩建，二市场目前占地60余亩，拥有交易用房三百多间，交易储货大棚近10000多平方米，并且拥有国内一流制冷设备的11间的冷藏库房，储货量约4000吨。

为来自全国及东盟国家的果品销售客商在市场交易，提供了便利。

据商户反映今后市场如有搬迁意向，将会整体迁至云南省农产品电子信息交易中心金秋元果品批发中心，目前已有50%以上客户报名。

5）凉亭粮食批发市场区位：市场位于凉亭路东部货运站旁；面积：占地约50亩左右；土地性质：工业用地；交通路网情况：市场内商铺分布于过道两旁，过道宽度约15m，整个市场只有一个大门进出，内部交通相对较拥堵，进出市场时车辆需缴纳停车费（小型车辆5元、大车15-50元）；物业结构特点：内部商铺为连通式仓储铺面，根据客户需求可自由分割组合使用；经营业态：大米、面粉等商铺情况：市场内有约200家商户；租金情况：月租金为20-30元/㎡，无物业费和卫生费；售价情况：只租不售；配套情况：市场内部规划路网齐全，拥有小部分火车停车卸货区域，但道路陈旧较窄，大车通行时常形成拥堵，另外在市场类几乎无生活服务配套服务，生活工作极不便利。

市场整体经营情况分析：凉亭粮食批发于2000年投入经营，是目前云南省规模最大的一个粮食批发市场，是依托凉亭货运铁路而建设的站台式粮食批发市场，实现了将铁路运输与公路运输相结合的运输模式。