房地产项目商业计划书
房地产销售工作计划12篇
房地产销售工作计划12篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产开发项目投资计划书
房地产开发项目投资计划书某项目概况某项目位于某某东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。
某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。
此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。
其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2012年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。
绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达某某国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。
学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。
根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一销售进度计划表单位：万元续表一销售进度计划表单位：万元4.建设投资估算5.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元，总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：6. 项目销收入的测算本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。
房地产公司项目运营计划模板
机密公司年度经营计划（样本）XX公司20年月日目录一、项目概况4二、项目经营计划51、项目开竣工、开售、交楼时间计划52、销售指标53、经营利润及报表体现6三、项目开发总体计划71、项目开发计划72、完成项目开发计划的难点及应对措施8四、项目设计计划91、设计计划92、设计跟踪服务103、设计费支付计划10五、工程计划111、工期计划112、工程付款计划14①工程付款计划（按工程细分）14②、工程付款计划（按时间细分）153、工程管理的难点及应对措施15六工程招投标及合同计划161 计划162、工程招投标及工程合同的难点及应对措施17七、成本控制计划181、182 成本控制的难点和措施19八、销售计划201、销售计划202、销售费用计划20项目20费用20占比20推广费用20媒介广告发布20广告公司设计21户外广告21电视（网络）媒体发布21现场环境包装21销售道具21项目21费用21占比21外卖场21活动21礼品费21网络宣传21小计21其它21人工及行政21代理费用21样板房费用21客户会21合计213、推盘计划214、销售难点及应对措施21九、资金计划22十物业管理计划231 物业管理计划232 物业管理难点及应对措施23十一、管理及人力资源计划241、管理系统242、人力资源配置24一、项目概况二、项目经营计划1、项目开竣工、开售、交楼时间计划2、销售指标3、经营利润及报表体现三、项目开发总体计划1、项目开发计划2、完成项目开发计划的难点及应对措施四、项目设计计划1、设计计划2、设计跟踪服务3、设计费支付计划五、工程计划1、工期计划2、工程付款计划①工程付款计划（按工程细分）②、工程付款计划（按时间细分）3、工程管理的难点及应对措施六工程招投标及合同计划1 计划2、工程招投标及工程合同的难点及应对措施七、成本控制计划1、2 成本控制的难点和措施八、销售计划1、销售计划2、销售费用计划3、推盘计划4、销售难点及应对措施九、资金计划十物业管理计划1 物业管理计划2 物业管理难点及应对措施十一、管理及人力资源计划1、管理系统2、人力资源配置人员编制表。
房地产营销策划范文5篇
房地产营销策划范文5篇房地产营销策划需要深入了解潜伏客户深层次及未来需求的基础上，以开发商、客户、社会三方共同利益为中心。
下面给大家分享一些关于房地产营销策划优秀范文5篇，期望能够对大家有所帮助。
房地产营销策划优秀范文1一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形状由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位产生失误，显现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有建立中、高级物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证估计__年5月底办下。
因而可知，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高级楼盘组成。
在郑汴路商圈的支持下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘进程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯洁以低价位的品牌内涵参与竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
2015房地产工作计划书
2015房地产工作计划书2015房地产工作计划书今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开， xx 品牌得到了社会的初步认同。
总体上说，成绩较为喜人。
为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好一个中心、搞好两个建立、做到三个调整、进行四个充实、着力五个推行。
其工作计划如下：xx项目，是省、市重点工程。
市委、市政府对其寄予了殷切的期望。
由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸;我们只能前进，而不能停滞甚或后退。
因此，公司计划：确保一季度xx工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
xx第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。
建筑物为xx商业广场裙楼、xx大厦裙楼和一栋物流仓库。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。
元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。
三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。
各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。
工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。
二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。
三月份工程正式开工建设。
另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。
建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。
元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。
在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
xx项目是省、市重点工程，也是xx品牌的形象工程。
因而抓好工程质量尤为重要。
工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。
房地产公司工作计划15篇
房地产公司工作计划15篇房地产公司工作计划1今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“某”品牌得到了社会的初步认同。
总体上说，成绩较为喜人。
为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。
其房地产公司年度工作计划如下：以某项目建设为中心，切实完成营销任务某项目，是省、市重点工程。
市委、市政府对其寄予了殷切的期望。
由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。
因此，公司计划：一、确保一季度某工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
某第一期工程占地面积为60亩，总投资16亿元，建筑面积126万平方米。
建筑物为某商业广场裙楼、某大厦裙楼和一栋物流仓库。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。
元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。
三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。
各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。
工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。
二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。
三月份工程正式开工建设。
另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。
建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。
元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。
在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
某项目是省、市重点工程，也是某品牌的形象工程。
因而抓好工程质量尤为重要。
工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。
房地产月度工作计划(通用5篇)
房地产月度工作计划(通用5篇)房地产月度工作计划1随着x月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段，房产销售每月工作计划。
回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。
基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对x月工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一.宗旨本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。
制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二.目标1.全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2.根据自己以前所了解的'和从其他途径搜索到的信息，蒐集客户信息1000个。
3.锁定有意向客户30家。
4.力争完成销售指标三.工作开展计划众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。
服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。
正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨等。
挑起其购买欲望.3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。
商业地产项目商业计划书
商业地产策划报告目录一、商业地产的涵义二、目前中国商品住宅市场发展及走势分析（一）商品住宅的历史概述（二）关于商品住宅的政策及走势分析1、商品住宅的远景分析（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展（2）住宅根本上是国家长治久安的手段，而不是长期促进经济发展的产业 2、商业地产的远景分析（1）农业、工业、服务业（商业）在国家经济中所扮演的角色三、商业地产发展历程及现状（一）国际零售业的主流发展理论（二）国际零售业的发展特点（三）零售业城市网点布局转移特点四、中国商业发展历程及趋势分析（一）中国零售业的发展阶段1、改革开发后至80年代末2、90年代3、入世后至今（二）中国商业地产的现阶段发展特征五、购物中心的概念六、改革开放后中国商业发展（一）传统百货业的没落和多种商业业态的出现（二）商业地产的兴起七、细解“万达模式”“华润模式”“中粮模式”（一）万达模式商业订单模式中高低端综合定位1、商业地产、百货、高级酒店、影院，四个产业共同构筑了万达商业帝国（1）商业地产（2）高级酒店（3）连锁百货（4）万达院线2、“三代”万达商业地产（1）第一代产品——单体店（2）第二代产品——组合店（3）第三代产品——商业地产.城市综合体3、订单地产（二）华润模式万象城40%零售业+60%餐饮娱乐服务业高端定位1、华润万象城商业地产运营2、华润置地商业地产的三种运营模式（三）中粮模式大悦城小型店中店、租金+流水1、复制“大悦城”品牌实施战略性扩张2、大悦城的经营模式“全服务链城市综合体”3、谋求地产板块整合上市掘金资本市场（四）其它一线地产公司商业地产布局1、万科增加商业地产投资比例（1）转变投资比例（2）商业地产大踏步2、保利集团拓展业态商业地产发力（1）商业地产发力（2）保利地产商业之路初战告捷（3）商业部分将成为公司“提款机”3、金地集团重点布局长三角高铁站点城市八、某商业地产分析（一）某住宅市场受政策影响较大（二）某建成的商业地产现状分析1、某万达广场2、航洋国际商业广场（三）某在建商业地产远景分析1、某华润万象城（1）某华润万象城概况介绍（2）某华润万象城业态远景分析2、荣和山水绿城商业地产分析（1）项目概况（2）荣和山水绿城远景分析3、广西华南城九、某各区区域状况（一）依据地理区域及生活购物习惯划分某人口聚集区1、北大路—中华路—园湖路—江北大道环线内2、以友爱路、秀灵路为南北轴，明秀西路一段及衡阳路为东西轴的区域3、北湖路为主轴，包括北湖北一里及衡阳路为东西轴的区域4、鲁班路—大学东路—北大路—江北大道环线内，以新阳路为东西轴5、琅东区域6.、凤岭片区，包括凤岭南北7、南建路—江北大道—白沙大道环线内，包括星光大道、五一路、亭洪路8、大沙田区域9、相思湖片区包括高新区十、某十五规划（一）某2006—2010年城市规划布局1、近期城市发展方向2、某城市总体布局形态一轴两带多中心3、规划期内住房建设应遵循的方针政策十一、某各区域商业前景分析十二、进军商业地产探讨（一）商品住宅面临瓶颈十三、商业地产投资及规划探讨（一）初涉商业地产原则1、谨慎原则2、循序渐进原则3、充分论证原则4、开阔视野5、人才引进6、抓住重点，由简及繁（二）主要的、可行性的商业业态规划及培育1、百货经营2、大型综合超市3、超级市场4、商务酒店（三）其他商业业态分析1、停车仓储项目2、出租公寓3、工业厂房出租（四）商业地产项目综合开发1、商业中心商业地产项目2、次商业中心商业地产项目3、交通要道商业地产4、非商业中心的人口聚集区商业地产项目5、地铁沿线商业地产项目十四、房企部分住转商大势所趋1、房企转商原因分析（1）传统的开发模式陷入困境，融资瓶颈凸显（2）政策调控影响大（3）当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润摊薄2、商品住宅政策走向3、逐步提高商业地产投资比例大势所趋一商业地产的涵义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
2024年房地产公司年度经营工作计划样本（五篇）
2024年房地产公司年度经营工作计划样本(一)、系统性启动招商程序，重视效率推进工作招商工作构成了“特洛伊城”项目运营的核心基石，其执行效果直接影响项目的销售业绩。
因此，新的一年，招商工作需有条不紊、有目标性、适时适质地进行。
1、有效运用广告策略，强化品牌推广公司计划加大广告投入，旨在构建“特洛伊城”的品牌形象，同时拓宽房地产的市场推广。
在广告设计、营销策划中，项目应注重广告种类的多样性、数据的精确分析、效果的持续评估、创新的周期计划、版面的原创设计、色调的协调处理，以避免同质化、无效重复、设计单调、创意匮乏等问题。
2、精心培育销售团队，逐步优化激励机制目标市场定位为高收入家庭，特别是男性消费者及各类公司，尤其是外资企业。
产品定位为高端品质的外销房，涵盖商业和住宅两种类型。
定价策略为略高于市场平均水平。
销售渠道主要通过各大房地产代理公司进行代理销售。
服务方面，提供全方位的物业管理服务。
广告策略：根据目标市场定位，启动新的广告活动，强调高价位、高舒适度的特性，广告预算预计增加____%。
研究与开发：计划增加____%的投入，以便根据客户预购情况做出及时调整，确保客户满意度。
市场营销研究：增加____%的经费，以更深入地理解消费者选择过程，并密切关注竞争对手动态。
一、执行策略该策略陈述书明确了实现企业目标的主要市场营销策略，每一个营销要素都需要详尽规划：将执行哪些行动？何时执行？由谁执行？预计成本是多少？等具体行动计划。
二、预期盈亏预算执行策略将指导预算的编制，以支持该策略的实施。
相关部门将审查并批准或调整该预算。
三、监控与控制计划的最后部分是控制机制，用于监督整个计划的执行进度。
通常，目标和预算会按月或季度设定，使公司能够定期评估成果，及时发现未达目标的领域。
2024年房地产公司年度经营工作计划样本（二）（二）优化人才配置，调整员工结构企业的竞争优势本质上是人才的竞争。
我们必须深刻理解，当前公司员工的岗位适应性与现代标准存在差距。
房地产项目销售回款计划书范本
房地产项目销售回款计划书范本(3）中国房产品牌概念“中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应.，、项目的目标客户定位由市场调查结果可知,客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。
购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员.，、项目的价格定位（详见附价格表）由于项目属于高品质楼盘，临湖畔,环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算,建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在右.新宁巷门面在900，2000元/平方米之间.,、项目的功能定位，）设电子可视防盗门,) 电话及idsl入户1，）有线电视入户,）水、电一户一表,) 老年健身器材、儿童娱乐设施，）庭院灯,) 石凳、石桌,、项目身份定位,）典承文明、健康的传世之家;，) 体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园; ,、公司形象，）政府中形象:敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑,为百姓谋富造利，为地方出彩贴金;,）百姓中形象:中国房产,永远品质保证；,、销售准备工作，）法律文件和获奖材料：a. 营业执照b。
资质证书c。
建筑规划许可证d. 施工许可证e. 土地证f。
销售许可证g。
荣誉证书,）楼书：2a. 开发商实力背景b。
建筑设计及总体规划设计c. 楼盘地理位置及地段总体规划资料d。
社区内环境小品介绍e. 物业管理及服务介绍f。
楼盘品质及交楼标准介绍g. 各种户型介绍等,）售楼文书：a。
客户置业计划b. 销售合同c. 购房须知d。
价目表e。
付款方式f. 税费一览表，) 模型(整体模型 1：,,；分户模型 1：25) ，、销售阶段（取得销售预售许可证)a. 初期:开盘前1~2个月销售总额力争达5％-10％（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题)，预计广告费用：3.5万/年.b. 强销期:开盘后1～2个月销售总额力争达40％—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼,烘托热闹喜庆场面，预计活动费用：35000元左右。
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北京××佳苑多户住宅项目商业计划书摘要××佳苑是一个占地13,000平米的多幢式高层住宅群。
根据北京市城市规划管理局給出的项目规划条件，该项目将由三栋高层住宅楼和配套商业用房组成，其中公寓建筑面积为53,000平米，商业用房建筑面积为10,000平米。
该项目原属于另一家房地产公司，由于运作困难，有意转让。
北京××苑房地产有限公司公司有意投资开发，希望投资回报在30%以上。
我们在接手此项目（1998年7月）时，此项目已通过政府的规划审批，进入建筑设计阶段，项目的改动余地较小；场地现状为旧的工厂厂房和几栋六层职工住宅，拆迁费用需要4,400万元，项目转让费为2,680万元，前期投入较大。
基于市场的不确定性，在公司看来投资风险很高。
因中国没有“国家地理信息系统GIS”，我们只能根据国家统计局和一些市场研究机构提供的数据信息进行进行市场研究。
运用经济基础分析和缺口分析，我们首先对北京市总体市场进行了供需分析及预测，结果表明北京市居住物业市场在未来三年有82万个单元的超额需求量未得到满足，而且空置率仅为1.95%，尚未达到5%的正常值。
所以从总体市场来看，北京居住物业市场潜力很大，具有良好的投资环境。
再缩小研究范围至项目所在的海淀区子市场，我们通过对北京7个主要城区的比较研究发现，海淀区具有较高的人口数、家庭数、就业人口、人均收入，且人口增长率高达8.67%，因此，海淀区是北京最具潜力的子市场之一；在对子市场的需求和供给进行分解时，考虑到中国居住物业市场的特殊性：1、中国居住物业的供给由两部分构成：绝大部分住房是由政府企业以无偿的形式分配给员工，以此作为福利措施。
其余部分的供给来自商品住宅。
2、福利形式分配住宅，单元面积较小，主要为解决中低收入家庭基本的住房需求，空置几乎为零；商品住宅在中国主要是为了满足高收入阶层改善居住条件的需求，单元面积较大，其销售方式为期房预售（在物业开工时作权属销售）。
它们是两个截然不同的市场。
3、中国信用贷款体系和收入水平，1998年在北京只有中等收入（7,500美元/年）以上的家庭才有经济能力购买北京城区的商品住宅。
4、1999年起政府将取消福利分房政策，居住物业的供给将主要来自市场上的商品住宅。
我们认为海淀区子市场对于商品住宅的有效需求是我研究的重点，并要依据家庭收入进行需求分解。
只有中等收入以上的家庭需求的住宅单元数才是对应商品住宅的有效需求。
在缺乏GIS系统条件下，我只好采取了替代的方法，参照中国国情，根据家庭购买空调和家用电脑的购买比例，分解出中等收入以上的家庭比例，从而预测出海淀区商品住宅的总需求量为75,762个单元。
并根据就业人数的比例，将海淀区商品住宅的需求分解到本项目影响范围内的中关村次级子市场，缺口分析表明，中关村商品房住宅市场在未来三年存在1,824个单元的超额需求量；从供给分解可看出，项目所处地段的商品住宅价格较高，供应量匮乏，市场销售情况良好，项目的市场前景看好。
基于市场的信息和数据，对本项目销售前景进行预测，售价将在7,000—8,000元/平米的之间。
平均销售速度不低于30个单元/月，销售期在12—18个月之间，比较可能的情况是15个月。
运用CCIM101和CCIM104的知识，使用HP—10B计算器和Microsoft Excel软件,根据当时房地产惯有的运作模式和公司财务的实际情况，对本项目的开发计划进行了较为现实的模拟。
通过项目开发的现金流量表，对公司的内部收益率IRR和财务收益净现值NPV进行了评估和分析。
我向公司董事会告知：据保守测算，在全额投资（即全部投资由公司自有资金支付）的方式下，公司将获得36%的IRR和5,876.9万元的NPV；在部分融资投资（贷款3,000万元，年利率5.94%）的方式下，公司将获得50%的IRR和6,888.9万元的NPV。
因此，项目具有良好的财务可行性。
同时，我通过IRR对不同风险因素进行敏感性分析，提出了该项目的后期开发财务风险控制的关键点：销售周期、开发成本、取得银行贷款的时机，建议公司在以后的项目开发中，加强对这三个因素的控制，以获取利润的最大化。
公司的董事会在1998年8月得到我们的报告后，认同了我们的观点，对该项目进行了投资，在随后两年的开发过程中，获得了良好的投资回报。
我在此项目投资开发中所扮演的角色为开发商投资顾问。
2001年底，我通过CCIM资格课程的学习，对这个案例进行回顾研究。
研究目的本案例将应用 CCIM资格课程中所教授的理论概念、原理对住宅（多户住宅）市场进行分析，并提交该项业务的市场研究报告和投资分析，为开发商的投资决策提供依据。
项目概要项目：××佳苑是一个占地13,000平米的多幢式高层住宅群，拟建于中国北京市海淀区中关村核心地段。
根据北京市城市规划管理局給出的项目规划条件，该项目将由三栋高层住宅楼和配套商业用房组成，其中公寓建筑面积为53,000平米，商业用房建筑面积为10,000平米。
场地现状为工厂厂房和几栋六层职工住宅。
业主：项目原属于北京建机房地产有限公司所有，由于该公司运作困难，计划将该项目转让，售价为2,680万元人民币，并由购买方承担现状用地上110户居民的拆迁费用，按户均40万元估算，拆迁费用为4,400万元。
市政条件：该项目周边有容量充足的上水、雨水、污水、燃气、供电、供热、电话、电视等各种管线，连接方便，市政施工费用较小。
目标物业地点目标物业地点位于中关村繁华地段，处在两条环城快速路（三环路、四环路）之间，车程不超过5分钟，北邻中关村次主要干道的知春路，隔路相望理想大厦和海淀剧场；南邻中国科学院住宅区和一所知名小学，西侧有两幢写字楼“泛亚大厦”和“知春大厦”，距中关村主要干道中关村大街200米，东面为拟建中的“中宜大厦”写字楼。
图1：目标物业的地点和周边地图目标物业周围2,000米范围内，有2个大型购物中心：双安商场和当代商城；3个中大型超级市场；2家四星级酒店：翠宫饭店和友谊宾馆；3家中型医院。
西北5公里范围内有举世闻名的颐和园公园、圆明园公园。
生活条件便利。
中关村地处海淀区核心地带，是全国名牌大学和科研机构分布最密集的区域，也是中国科学院附属研究机构的所在地。
因此，科技产业和教育非常发达，被誉为中国的“硅谷”。
微软中国研究院、北大方正、联想控股公司、四通集团、清华紫光等知名企业均设此。
在过去10年里，中关村科技产业始终保持30%的年增长，不仅成为海淀区的支柱产业，更成为北京市经济发展的重要增长源。
根据中国社科院的预测，1998年底，对北京市经济增长的贡献率超过50%。
1988年5月，北京市政府以中关村地区为中心，划定100平方公里范围建立中国第一个国家级高新技术产业开发区——北京市新技术产业开发试验区，并出台了一系列有关“鼓励投资创业、保护知识产权、税收优惠、工商管理”等方面的优惠政策，将使高新技术产业在中关村地区得到迅猛发展，并造成外部投资和人员的大量涌入，导致公司数量的显著增加，会引发就业和对居住物业需求的增长。
联接北京市政府正在改建拓宽纵穿中关村核心地区的中关村大街，道路宽60米，计划1999年秋天开通。
它不仅将连接南北两条过境的环城快速路，而且将把中关村北部的高科技园区、大学区、电子类产品的商业零售中心与南部的商业中心联接起来。
从目标物业通过知春路与中关村大街相连，开车10分钟可达到这一区域的主要商业零售中心和办公中心。
沿知春路向西可方便到达万柳、颐和园旅游风景区。
我们进行市场研究首先是从北京市总体市场的投资环境着手，再缩小研究范围至海淀区子市场，再到本项目影响范围的中关村子市场。
北京城市特征自然特征：●位于中国华北平原上，属于内陆城市。
●四季气候变化明显，冬季寒冷干燥，夏季炎热。
●城市道路发达，街道呈方格状，4条城市快速路由市中心往外呈环状布局，由于城市规模大，交通比较拥堵，横穿城市开车需要40分钟。
社会特征：●本市是全国的政治和文化中心,经济也很发达。
●本市是全国人口最多的城市之一。
●本市没有明显的分区，商业、居住、办公区交织在一起。
●本市是拥有众多高等院校，是大学最集中的城市。
●本市是历朝古都，历史悠久，“各种联系”意义重大。
●本市文化艺术交流活动频繁。
政治特征：●本市是中国的首都，中央政府和国家各大职能机构均在本市。
●本市城区由7个城区组成，其中4个为老城区：东城、西城、崇文、宣武；3个为新城区：朝阳、海淀、丰台。
其中朝阳和海淀面积最大，发展最快。
●本市在经济、科学、政治、文化艺术方面有影响力的人物众多。
●因为特殊的政治地位，本市有较多的中央政府直辖机构。
经济特征：●本市有大量的政府就业和大学就业，经济受衰退的影响较小。
●在过去5年里，北京经济以超过全国平均水平的速度高速增长。
●本市的人口迁入受到严格的政府限制。
本市的经济增长主要归因于商业的发展，而不是人口迁入。
●北京房地产市场是全国最大的，并保持持续稳定地增长；就所有权和经纪人业务来说，房地产市场由当地参与者控制。
生活质量：●由于公立学校系统的质量参差不齐，这使得某一些地区更适合居住，例如海淀区教育质量明显高于其他城区。
●市中心有许多文化娱乐场所。
●娱乐活动包括登山、历史、自然风景区游玩、动物园、高尔夫等。
总体市场评价北京居住物业的需求分析北京居住物业的需求（或变化）主要受到人口、收入，以及就业机会的因素影响。
北京市人口统计信息如下：北京1996年1997年总人口（万人）1,184 1,216 城市人口（万人）816.0 853.9人口增长率 4.64%城市家庭数量（万个）245.6 250.9家庭平均人口数(人) 3.32 3.40就业人数（万人）495.74 498.75人均收入（元/年.人）9,579 10,019人均住宅面积（m2）13.67 14.20商品房平均售价（元/m2）4,057 5,357表一 1997年北京市人口统计（以上数据来自北京统计局）为了预测未来三年内的人口变化,应用经济基础分析，预测就业情况和人口数量。
我们运用CCIM的CI102中“最小需求法”，来判断北京市的经济基础。
.从全国选出了两个规模与北京类似的城市(人口从1,000万到1,500万)作分析比较。
数据资料如下表示：单位：万人北京 e 上海e天津e建筑业73.9 0.1127 32.0 0.0475 24.2 0.0595 制造业174.7 0.2664 250.6 0.3723 130.6 0.3211 交通、通讯和公共事业37.2 0.0567 37.5 0.0557 29.6 0.0728 金融、保险、房地产15.3 0.0233 17.8 0.0264 6.3 0.0155 服务业56.4 0.0860 43.0 0.0639 14.9 0.0366 贸易：批发、零售92.9 0.1417 87.9 0.1306 46.7 0.1148 文教、体育和福利57.0 0.0869 47.0 0.0698 26.3 0.0647 政府33.1 0.0505 15.1 0.224 12.1 0.0298 高科技产业30.3 0.0462 9.1 0.0135 5.0 0.0123 其他85.0 0.1296 133.0 0.1977 111.0 0.2729 总就业655.8 673.1 406.7总人口1,216 1,507 1,000表二几个城市经济基础比较（以上数据来自中国统计局）由此可以得出，北京市主要的经济基础为以下六个行业：●建筑业，●金融、保险、房地产业，●服务业●高科技产业●文教、体育和福利●政府部门北京市各部门的基础就业：就业人数以万人计部门本部门就业- （最小需求x总就业）=基础就业估算建筑业73..9- （0.0475x655.8）= 42.7制造业174.7- （0.2091x655.8）= 37.6交通、通讯和公共事业37.2- （0.0557x655.8）= 0.7金融、保险、房地产15.3- （0.0135x655.8）= 6.4服务业56.4- （0.0366x655.8）= 32.4贸易：批发、零售92.9- （0.1148x655.8）= 17.6文教、体育和福利57- （0.0647x655.8）= 14.6政府33.1- （0.0224x655.8）= 18.4科技产业30.3- （0.0123x655.8）= 22.2其他85- （0.1296x655.8）= 0.0总计655.8192.7表三北京市各部门基础就业（以上数据来自中国统计局）因此，总基础就业为：BE=192.7经济基础乘数（EBM）为：EBM=总就业/基础就业=655.8/192.7=3.405人口就业比为1,216/655.8 =1.854。