苏州房地产市场分析

苏州房地产市场分析在城镇住房发展过程中，把安全放在更加突出的位置，关注居民生命安全和身体健康，建设宜居城市、韧性城市、智能城市；防范化解房地产金融和市场风险，保障经济社会运行安全。

十四五时期是江苏开启全面建设社会主义现代化新征程、奋力谱写强富美高新篇章的关键阶段，面对国内外发展环境的深刻复杂变化，全省城镇住房工作要善于在危机中育先机、于变局中开新局，抓住机遇，应对挑战，趋利避害，奋勇前进，更好肩负起为全国发展探路的使命。

一、苏州房地产行业调研：州城市情况（一）苏州房地产行业调研：苏州城市基本情况1、苏州房地产行业调研：城市区划苏州市下辖5个区，代管4个县级市，共有46个街道、51个镇，其中，苏州市区有35个街道、20个镇。

市政府驻苏州市姑苏区三香路998号。

2、苏州房地产行业调研：人口情况截至2021年底，苏州市常住人口1284．78万人，与2010年第六次全国人口普查的1045．99万人相比增长了21%，其中户籍人口762．11万人，常住人口城镇化率81．93%。

3、苏州房地产行业调研：产业情况苏州聚焦电子信息、装备制造、先进材料、生物医药四大重点产业，2022年全年苏州实现规模以上工业总产值43642．7亿元，比上年增长4．1%，其中电子信息产业增长6．2%装备制造业增长7．9%，百强工业企业实现产值14544．9亿元，增长7．8%，制造业中新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达到53．5%和52．4%。

4、苏州房地产行业调研：历年GDP2022年，苏州GDP为23958．3亿元，位居全国第六，是江苏唯一GDP超过20000亿的地级市，也是GDP十强城市中唯一的普通地级市。

（二）苏州各区块房产市场概况1、苏州房地产核心区域苏州市早期发展路线为一体两翼，以姑苏区为核心，两翼分别是高新区和工业园区，工业园区位于苏州东部，是苏州高新技术产业最集中的区域，也是苏州房价最高的区域，姑苏区为苏州老城区，位于苏州市中心，高新区也称虎丘区，位于苏州西部，是全国首批国家级高新区。

目前苏州市发展路线升级为一核四城：姑苏区为核心，相城区的高铁新城，高新区的科技城，园区的高贸新城，吴江和吴中的太湖新城。

2、苏州房地产热点区域苏州房地产市场传统热点区域分别为工业园区湖东板块、湖西板块、双湖板块、高新区狮山板块，姑苏老城区由于保护古建筑以及限高等原因住宅多以老拆迁房以及园林别墅为主，房产市场活跃程度不高，随着苏州市发展路线升级为一核四城，北部相城区高铁新城板块、西部高新区科技城板块、东部工业园区高贸新城板块、南部吴江吴中太湖新城板块以及中心平江区平江新城板块成为苏州房地产市场的新热门板块，苏州代管的四个县级市中，昆山房地产热度居首。

3、苏州房地产去化困难区域苏州市房地产市场两极分化明显，市区核心区域，除如园区湖东、奥体、新区狮山等项目可以实现日光外，绝大多数板块去化率低于40%，吴江区、相城区去化较为困难，代管四个县级市中常熟房地产市场去化最为困难。

二、苏州房地产市场历史（一）苏州房地产发展历程1、苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。

2、苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。

由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。

同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。

（二）苏州近年房地产政策自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。

三、规范房地产市场指导思想坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，充分运用法治思维和法治方式，科学谋划、精心组织，加强市场监管、净化市场环境、增进民生福祉，确保整治工作取得实效，促进房地产市场平稳健康发展，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

四、城镇老旧小区改造工程城镇老旧小区改造不仅是民生工程，也是发展工程，更是培育国内市场拓展内需的重要抓手，是一举多得之举。

十四五时期，全省将全面推进城镇老旧小区改造，2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；五年计划改造5000个老旧小区，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

五、全面推进城镇老旧小区改造科学谋划老旧小区改造任务。

十四五时期，全省重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，对2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。

合理确定改造内容，分类推进城镇老旧小区改造，推进配套基础设施建设，补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造。

在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展年度计划、住房发展规划，与国土空间规划相衔接。

到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，推动建成一批美丽宜居住区。

鼓励多方投入老旧小区改造。

加大政府资金支持，省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造，支持符合条件的项目发行地方政府专项债券筹措改造资金。

加大金融机构对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，为改造项目及居民户内改造和消费提供支持。

鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。

通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与改造。

按照谁受益、谁出资和个性项目业主负责的原则，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与老旧小区改造。

推进完整居住社区建设。

合理确定居住社区规模，落实完整居住社区标准。

结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，依据详细规划完善公共服务功能，加强网格化、智能化管理，构建15分钟社区服务圈5分钟便民生活圈，健全商业、教育、养老服务、卫生健康、文化、体育、公共活动等居住配套功能。

十四五时期，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，推进安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区覆盖率显著提升。

六、培育规范住房租赁市场培育扶持规模化住房租赁企业。

充分发挥市场作用，调动企业积极性，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，重点发展自持物业的住房租赁企业。

支持国有企业发挥示范带头作用，参与租赁住房建设运营。

支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

加大政策支持力度，落实降低或减轻住房租赁企业税费政策；鼓励银行业金融机构向住房租赁企业提供长期低息贷款，推动住房租赁企业发行租赁住房建设债券，稳步发展租赁住房投资基金；推动商业用房等按规定改建为租赁住房后享受民用水电气价格政策。

增加租赁住房有效供应。

支持人口净流入、住房租赁需求大的城市建立和完善租赁住房供应体系，通过新建、改建、购买、租赁等方式多渠道筹集房源，满足不断增长的住房租赁需求，促进职住平衡。

鼓励个人依法出租自有住房。

明确非居住存量房屋改造为租赁住房的审批流程。

支持租赁住房供需矛盾突出的城市专门建设租赁住房，加大新建商品住房项目配建租赁住房力度，增加租赁住房用地供应、单列用地计划，持续深化推动利用集体建设用地建设租赁住房。

鼓励有条件的用工单位，探索利用自有闲置土地建设租赁住房，或通过统租形式筹集长租房，解决本单位职工的住房问题。

规范住房租赁市场发展。

坚持规范与培育发展相结合，根据市场发展情况，出台相关法规规章，完善长租房政策，保障租赁双方特别是承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，建立稳定租期和租金等制度。

规范轻资产住房租赁企业管理，严禁高进低出长收短付、违规建立资金池等经营行为。

严格落实从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台登记备案制度，保障房源信息真实性，推动住房租赁合同即时网签备案。

完善政府主导的住房租赁服务与监管平台，加快实现全省数据联网，部门数据共享应用，扩大平台的市场覆盖面，对房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员、租赁房源和租金进行数字化监管。

七、实施三心举措，助力苏州房地产市场平稳运行随着苏州市二手房市场交易量稳步回升，广大市民对节约交易成本、提升交易便利度、保障交易安全的呼声与日俱增。

市民的诉求就是行动的信号，为进一步激发房地产市场活力，保障房产交易的安全便捷，苏州市住房和城乡建设局对房产交易流程开展全链条排查，对症下药，解决好群众关注的问题。

拓展买卖渠道、降低交易成本，群众卖房更舒心。

推动构建以交易双方为核心、公开透明的信息发布新机制，上线业主自主发布房源功能。

市民通过实名注册即可在官方交易网站发布自己的房源信息，推出房源验真苏房码，打造真实有效的二手房源发布、成交体系，为交易双方搭建数字桥梁，实现自主交易，进一步降低交易成本。

首批50家红色窗口已完成验收和授牌，第二批将再打造100家示范门店，切实规范市场秩序，提升经纪机构专业素质和服务水平。

逐步形成线上有官方平台，线下有放心门店、双向赋能、协同发展的交易信息发布体系。

提质增效、一网通办，群众办事更省心。

此前，市民达成交易意向后，需要分别前往房产交易窗口及商业银行办理成交确认和按揭贷款等业务，往来奔波不便，费心费时费力。

为此，苏州市住房和城乡建设局创新推出存量房交易全网通办服务模式，联合各大商业银行在全市逾百家银行服务网点开设全网通办办理点，实现了存量房交易确认、资金托管以及房产金融业务的跨区域、集成式一网通办，把房产交易的服务窗口延伸到市民家门口。