地产项目价格定位计算资料

项目价格定位

针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。

**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。

可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。

1.楼盘影响因素、指标及权重确定

依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分

值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。

定级因素、指标与分值表格 1

注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。

2.商住部分均价的确定

为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：

2.1.商住可比项目分值的判定与计算

商住部分可比实例得分计算表表格 2

注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。

上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对**市商住项目的整体市场状况的把握和对个案的深度调研。

2.2.商住可比项目楼价与相关分值分析

商住部分可比楼盘综合因素量化统计表 表格 3

注：表中的楼价为均价（元/㎡）

将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数r ，若r 值接近于1，方可找出**市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程bx a y +=中，就可以求出本项目在**市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。

2

222)

(][)([y y n x x n y

x xy n r ∑-∑∑-∑∑∑-∑=

)

17800654000005)(9.4433.4245(17800

9.4416618052

2

-⨯-⨯⨯-⨯=

9670.0=

解得：0.9670=r ，说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。

2

2)(x x n y

x xy n b ∑-∑∑∑-∑=

2

9.4433.424517800

9.441661805-⨯⨯-⨯=

299.8864=b

n

x

b y a ∑⋅-∑=

867.0201=a

bx a y +=

解得：3536.0091=y

2.3. 本项目商住部分价格定位

建议：本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550元/㎡